武汉大学法律专业自学考试毕业论文试析房屋租赁合同中当事人权利义务Word格式文档下载.docx

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租赁合同；

合同法；

权利义务；

实践难点

笔者在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然《合同法》“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，因此实践中有些权利义务容易被忽视。

另外笔者在处理一些具体案件时也遇到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍生出“优先承租权”，比如如何认定“转租”、“转让”及“承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资产评估等等，因此在本文中笔者试从《合同法》规定的一般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及法律实务中难点问题处理等方面进行论述和探讨。

一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件

《合同法》第二百一十二条对租赁合同下的定义是：

“租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《城市房地产管理法》第五十二条规定：

“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，综合上述规定，房屋租赁合同就是房屋所有权人将房屋有期限的交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

从该定义可以看出房屋租赁合同具有如下特征：

一是房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，在租赁的有效期内，承租人只能对房屋占有、使用、收益，而不能任意处分房屋。

租赁期满，承租人要将房屋返还出租人，房屋的所有权或处分权仍属于出租人；

二是房屋租赁合同具有期限性，出租人只是将房屋使用收益权在一定期限内转让给承租人，所有权未发生转移，因此承租人不可能对房屋永久地使用，各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制，我国合同法规定，租赁期限最长不能超过20年；

三是承租人取得房屋的使用权是以支付租金为代价，支付租金是租赁合同的本质特征，这一特征使房屋租赁合同区别于借用合同；

四是房屋租赁合同是双务有偿的合同，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将房屋交付承租人，并保证房屋符合约定的使用状态。

承租人负有妥善保管房屋并按约定按期向出租人支付租金的义务，任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的，因此，租赁合同是双务有偿的合同。

房屋租赁合同作为民事法律行为中的一种，其实质要件与民事法律行为实质要件既有联系又有区别，具体而言房屋租赁合同的实质要件有：

一是出租人与承租人具有相应的民事权利能力和行为能力，只有具有民事行为能力的人才能进行民事法律行为这是不言而喻的，《合同法》第九条明确规定：

“当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力”，对于房屋租赁合同一方是自然人其所应具备的权利能力和行为能力在此不作展开，需要说明的是关于法人的民事权利能力和民事行为能力问题，《民法通则》第四十二条规定：

“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营”，那么企业法人经营范围内不具备房屋租赁业务，企业法人是否就不能出租房屋呢，答案是否定的，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第十条规定：

“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。

但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”；

二是合同双方意思表示真实，所谓意思表示真实是指行为人表现于外部的意思与其真实的意愿是一致的，如果合同一方的意思表示是在外部力量的影响或强制下所进行的如欺诈、胁迫等情况，则房屋租赁合同效力受到严重影响，为什么说是严重影响而不直接说无效，是因为传统民法理论认为这种意思表示是无效的民事行为，《民法通则》第五十八条规定：

“下列民事行为无效：

……（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的……，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”，但《合同法》以是否“损害国家利益”为前提将欺诈、胁迫下订立的合同分为自始无效的合同和可撤销的合同，《合同法》第五十二条规定：

“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”，第五十四条规定：

“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

……一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”；

三是合同不违反法律或损害社会公共利益，需要说明的是对于“法律”的外延，传统民法与《合同法》同样存在差别，《民法通则》第五十八条规定：

……（五）违反法律或者社会公共利益的”，按郑立、王作堂主编的《民法学（第二版）》（全国高等教育自学考试教材）的理论，此处的“法律”作广义解释，包括“国家颁布的法律、决议和各级政府机关所发布的决定、条例等民事法律规范”，而《合同法》第五十二条则规定：

……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，从本条可以看出，此处“法律”只作狭义解释，不能任意扩大范围，因此违反地方性法规、行政规章、地方政府规章不会必然导致合同无效。

应当特别注意的是违反的必须是法律、行政法规的强制性规定才会导致合同无效，因为法律、行政法规包含强制性规定和任意性规定，强制性规定排除了合同当事人的意思自由，即当事人在合同中不得合意排除法律、行政法规强制性规定的适用。

对任意性规定，当事人可以约定排除，如当事人可以约定商品的价格。

另外，法律、行政法规的强制性规定与法律、行政法规的禁止性规定是不同的。

法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必须为某些行为，如法律规定当事人订立的合同必须经过有关部门的审批等都属于强制性规定；

而法律、行政法规的禁止性规定只是指规定人们不得为某些行为的规定。

由此可见，法律、行政法规的强制性规定应当包括法律、行政法规的禁止性规定。

房屋租赁的形式要件。

所谓形式要件是指当事人意思表示的形式，《合同法》第十条规定：

“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，第二百一十五条规定：

“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，根据上述规定可以看出《合同法》对租赁合同是否采用书面形式未作强制性要求，那么房屋租赁合同是否也是一样呢？

笔者认为适用法律时一定要注意方法，以笔者的经验，除了纵向查找法律外还应当横向联系相关法律的规定，因此要回答这个问题，就要跳出《合同法》的规定，查找相关法律规定，实际上《城市房地产管理法》第五十三条已明确规定：

“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同”。

房屋租赁合同若未采用书面形式，其效力在司法实践中多会被认定为无效。

二、《合同法》关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定

（一）出租人交付租赁房屋的义务和瑕疵担保义务。

《合同法》第二百一十六条规定：

“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本条规定了出租人的两项义务，一是交付义务，所谓交付是指将房屋转移占有至承租人，承租人要取得房屋使用权就必须对该房屋占有，占有是使用的前提，因此，承租人有权要求出租人按照约定交付房屋。

所谓按照约定交付是指按照约定的交付标的、交付方式、交付时间向承租人交付房屋；

二是对房屋的瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。

物的瑕疵担保义务主要是房屋效用的瑕疵担保，即出租人应保证房屋具备应有的使用价值。

一般情况下，承租人订立合同时，知道房屋有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。

但在危及承租人的安全或健康的情况下，即使承租人知道房屋有瑕疵，出租人也要负瑕疵担保责任，《合同法》第二百三十三条的规定：

“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。

权利的瑕疵担保是指出租人担保第三人不能就房屋主张任何权利，《合同法》第二百二十八条规定：

“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，需要注意的是出租人承担权利瑕疵担保还有一个前提条件是承租人在订立合同时不知道有权利瑕疵，如果承租人在订立合同时明知出租人对该房屋没有处分权，而自愿承担第三人主张权利的风险，出租人不负瑕疵担保责任。

另外承租人接到第三人主张权利的请求后，承租人负有及时通知出租人的义务，如果承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。

（二）出租人维修义务（可转移负担）。

出租人的维修义务派生于出租人的瑕疵担保义务，是指在房屋出现不符合约定的使用状态时，如出现水、电、气管线损坏、房屋漏水等情况时，出租人必须对该房屋进行修理和维护，以保证房屋具备应有性能，保证承租人能够正常使用房屋。

出租人承担维修义务的前提条件是承租人必须是按照约定的方法或房屋性质使用房屋情况下出现的正常损耗，若是承租人使用和保管不善造成的，出租人不承担维修义务。

至于维修的期限、维修费用负担及维修的影响承租人使用的处理，《合同法》第二百二十一条明确规定：

“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，另外出租人无正当理由在承租人通知的合理期限内拒不履行其维修义务的，就构成根本违约，承租人可依据本法有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。

《合同法》虽然规定了在一般情况下维修义务由出租人负担，但并非在所有的情况下维修的义务都由出租人承担，《合同法》第二百二十条规定：

“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，也就是说当事人之间可以约定由承租人承担维修义务，转移出租人的维修义务。

（三）承租人支付租金的义务。

《合同法》第二百二十六条规定：

“承租人应当按照约定的期限支付租金”，支付租金是承租人的基本义务，承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，因为出租人出租房屋的目的是收取租金，承租人取得房屋的使用权必须以支付租金为代价。

实践中由于各种原因，房屋租赁合同存在租金支付期限不明的情况，《合同法》第二百二十六条对此做出了规定：

“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；

租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。

对于承租人拒付或迟延支付租金，《合同法》第二百二十七条规定：

“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，所谓“正当理由”笔者认为主要有不可抗力、意外事件、出租人未履行义务导致的履行抗辩等等，至于“合理期限”，《城市私有房屋条例》（国发〖1983〗194号）第二十一条规定：

“承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

……（三）承租人累计6个月不交租金的”，《城市房屋租赁管理办法》（1995年4月28日，建设部令第42号）第二十四条规定：

“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

……（四）拖欠租金累计六个月以上的”，笔者认为，从保护出租人权利角度出发，是否是“合理期限”不能仅仅按“累计六个月以上”一概而论，而应首先遵守合同中关于期限的约定，如果合同中未作约定，则根据根据到期租金额、承租人支付能力及出租人经济状况等因素来确定。

（四）承租人按约定的方法使用房屋的义务。

这是承租人另一项基本义务，由于承租人对房屋只是获得使用权和收益权，最终要将房屋返还出租人，承租人有义务保证房屋的安全和完整，并使返还的房屋仍然具有使用效用，不同使用方法对房屋造成损耗的程度不同，因此，承租人使用租赁物应当按照约定的方法使用。

《合同法》第二百一十七条规定：

“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”。

所谓按约定的方法或租赁物的性质使用，对于房屋租赁来说无外乎两种，一是做住房用途，一是做商业经营用途，商业经营用途又可细分为很多种，如开饭店、开商店等，需要注意的是《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十七条对将住宅改变用途为经营性用房作了限制，该条规定：

“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，也就是说在特定情况下，当事人双方约定的房屋使用用途与房屋本身的性质不同时应当遵守法律、法规的规定并经利害关系人同意。

承租人按照约定的方法或房屋的性质使用房屋，造成的正常损耗，承租人不承担损害赔偿责任，反之则构成根本违约，造成房屋损害的，出租人有权要求承租人赔偿损失并解除合同。

（五）承租人妥善保管房屋的义务。

承租人对房屋享有占有和使用权，承租人使用完毕后，必定要将房屋返还给出租人，为使返还时的房屋符合使用前的状态或性能，承租人必须保管好房屋。

妥善保管义务主要包括，一是要按照约定的使用方法或房屋本身的性质保管房屋，二是在使用过程中对房屋进行正常的维修，三是当房屋出现问题时及时通知和协助出租人。

承租人如果保管不善造成房屋毁损、灭失，应当承担损害赔偿责任。

（六）承租人租赁期满返还房屋的义务。

这包括三方面的内容，一是承租人应于租赁关系终止时将房屋返还出租人占有使用，二是承租人返还的房屋应当符合按照约定或者房屋性质使用后的状态，比如承租人未经出租人同意对租赁物改善或增设他物，返还时应当恢复原状，三是承租人应当及时返还。

对于出租人来说则应积极督促承租人返还，如果租赁期满，承租人继续使用房屋，而出租人没有提出异议，那么原租赁合同的期限将根据《合同法》第二百三十六条的规定继续有效，只是租赁期限变为不定期，这种续订合同的方法又称法定期限更新。

（七）承租人获得收益的权利。

《合同法》第二百一十二条对租赁合同的定义首先明确了承租人获得收益的基本权利，在第二百二十五条中又作出专门规定，该条规定：

“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

”，承租人因占有、使用房屋而获得的效益包括两类，一是占有房屋而产生的收益，二是使用房屋产生的收益，如租赁房屋用作生产经营产生的收益，如承租人依法转租房屋时获得的收益等等。

需要注意的是在承租人获得收益是基本原则，但如果当事人有特别约定的，从其约定，笔者遇到较多的就是约定转租收益归属问题。

（八）承租人“买卖不破租权”。

“买卖不破租赁”是租赁合同的一项基本制度，是指出租人在租赁合同期限内将租赁物所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效具有约束力。

“买卖不破租赁”原则各国民法都有所体现，只是区分了动产和不动产，我国合同法则未按是否动产与不动产进行区分，均一律适用该原则。

该原则是租赁权对抗效力的表现，是债权物权化的典型表现，也是传统民法中物权优于债权的一个例外。

其构成要件有四个，一是房屋租赁合同已成立并有效；

二是房屋已实际交付承租人占有使用；

三是所有权变动是在租赁期间；

四是出租人将房屋的所有权让与了第三人。

只要具备上述条件，即使买受人是善意的、不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗买受人。

需要注意的是“买卖不破租赁”并不限于出租人出售房屋的情况，还应包括房屋抵押、赠与、继承、遗赠甚至合伙投资等等所有权变动的行为。

（九）承租人“优先购买权”。

《合同法》第二百三十条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先于他人购买该租赁物的权利。

根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

优先购买权具有以下基本特点是：

第一优先购买权是一种法定的权利，必须由法律直接规定。

第二优先购买权是请求权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出租人与其他人进行协商。

第三优先购买权是专属于承租人的权利，不能让与他人。

第四优先购买权是一种附条件的请求权，即以同等条件为前提。

实现优先购买权需要具备下列条件：

一是必须在租赁合同的存续期间内。

二是在同等的条件下购买，所谓同等条件是指承租人与其他购买人买卖条件等同，包括价格、付款期限和方式等等，非同等条件下，承租人不享有优先购买权。

三是必须在合理期限内行使，如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。

反之出租人在出卖租赁房屋时没在合理期限内通知承租人，没给给承租人考虑是否购买该房屋的时间，或者在合理期限内承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人就不得在这个期限内将该房屋卖给他人，如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同无效。

另外如果是共有房屋出卖，根据物权优于债权的原则，共有权人的优先权购买权优于承租人的优先赎买权。

（十）承租人死亡后的权利。

《合同法》第二百三十四条规定：

“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。

在实践过程中适用该条应当注意以下几方面，一是本条中的房屋仅限于作为生活资料的房屋，“住”是公民的基本生活需要，一般以户为单位，如果房屋租赁合同上的承租人死亡后直接解除租赁关系，必将损害其他共同居住人的利益，因此本条规定了承租人生前共同居住人的居住权利，对于用作生产资料的经营性用房则不适用该条规定；

二是本条规定并非承租权继承，住房租赁中承租人取得的只是房屋的使用权，所以只有共同居住的人才有继续居住的权利；

三是共同居住的人可以继续租赁原住房，但应当与出租人办理变更手续，变更承租人。

（十一）承租人在房屋灭失情况下的请求权。

如果承租人尽到善良管理人的义务，由于不可归责于承租人的原因造成房屋毁损灭失，承租人可以请求减付或不付租金，如果致使不能实现合同目的，承租人还可以解除合同。

一般情况下不可归责于承租人的原因有以下几种情况：

一是不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，比如本次汶川地震造成大量房屋倒塌，这种情况下按本条规定承租人不承担房屋灭失的风险，而且有权利请求不付租金或解除合同，这符合民法上的一般原则，即对物的风险责任是以谁享有所有权为标准的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。

在租赁合同中，多数情况下，出租人是房屋的所有人至少是可以支配房屋的人，当发生不可归责于双方当事人的事由的情况，房屋毁损、灭失了，这个风险责任应当由出租人来承担；

二是出租人怠于或不履行义务造成房屋毁损灭失的，比如出租人负有维修义务的情况下，承租人要求维修房屋漏水，但出租人迟迟不维修，最终导致房屋倒塌，这种情况下承租人同样具有请求不付租金或解除合同的权利。

需要说明的是本条中请求减付或不付租金与解除合同是不同的权利，解除合同是法定解除，不是请求权，而是形成权，即承租人主张解除合同的，只要通知到达出租人，合同即行解除，如果出租人对此有异议，只能提请诉讼或仲裁，由人民法院或者仲裁机构对承租人行使解除权的效力进行确认。

（十二）转租中双方权利义务。

转租是指承租人将房屋再出租给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。

《合同法》第二百二十四条规定：

“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

根据该条规定，我国对转租的限定要求是必须经出租人同意，因此转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况。

经出租人同意的转租才是有效的，这种情况下形成了出租人、承租人、第三人（次承租人）三个当事人、两个合同的权利义务关系，第一出租人与承租人之间的租赁关系不受转租影响继续有效，承租人依然应向出租人支付租金，依然应于合同期满按期返还租赁房屋，而且承租人还要对第三人（次承租人）造成的房屋损失承担违约责任。

第二出租人与第三人（次承租人）之间没有合同关系，但第三人（次承租人）可以向出租人直接支付租金，出租人也可以对第三人（次承租人）造成的房屋损失基于物权向第三人（次承租人）主张侵权责任。

第三租赁合同终止或解除时，承租人与第三人（次承租人）之间的再租赁关系随之终止，因为次承租合同是基于前一个租赁合同订立的。

至于如何认定出租人是否“同意”，笔者认为主要从三个方面认定，一是在租赁合同明确约定承租人有权转租，二是租赁期间承租人征得出租人同意（同意采用口头或书面形式要视合同约定），三是事前虽未经出租人同意，但事后出租人知道后予以承认或不反对的，按《合同法》五十一条无权处分人订立合同的规定可以视为出租人同意转让。

未经出租人同意的转租往往能让承租人获得暴利，但层层转租使得租金节节攀高，削弱了出租人对房屋的管理和掌控能力，增加了出租人要求返还房屋的困难或使房屋毁损加重，最终侵害了出租人的利益，因此出租人有权解除合同，并追究承租人的违约责任。

即使是第三人（次承租人）是善意的，第三人（次承租人）也只能要求承租人承担赔偿责任。

（十三）房屋改善及添附中双方权利义务。

《合同法》第二百二十三条的规定，已经明确承租人只有经出租人同意，才可以对房屋进行改善或增设他物，未经同意的而擅自进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

所谓改善是指对租赁物不改变外观开关，只对性能进行改善，所谓增设他物，也就是民法理论上的添附，是指在原有的租赁物基础上添加他物，如在房间安装空调等。

对经过同意进行的改善或增设他物在租赁期限届满时如何处理，《合同法》没有给出答案，因此必须依据其他法律法规中的规定，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（法（办）发〖1988〗6号）第八十六条规定：

“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；

没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；

不能拆除的，也可以折价归财产所有人；

造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”，据此可以看出，租赁期满改善和增设他物的处理应遵循这样一个规则，首先有约定的，按双方约定执行；

没有约定的，如果可以拆除，承租人最好拆除，承租人也有权拆除，因为出租人不希望承租人对租赁物进行添附，这种添附增加了价值，出租人是要付出对价的；

没有约定又不能拆除，可以折价归出租人所有。

二、其他法律关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定

（一）承租人提供身份证件，出租人详细登记的义务。

对于作为生活资料的居住房屋租赁，《治安管理处罚法》第五十七条第一款明确规定房屋出租人不得将房屋出租给无身份证件的人居住，而且