房地产估价师经营与管理练习题第47讲第九章房地产金融与项目融资新版Word格式文档下载.docx
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当政府委托企业实施土地开发工作时，土地开发贷款通常包含在政府土地储备机构筹措的土地储备贷款中；
当政府授权企业实施土地开发，或企业开发非经营性房地产开发用地时，就需要企业自己为土地开发活动筹措资金。
2．房产开发贷款
商业银行通常在房地产开发项目建设阶段的融资中扮演关键角色。
房产开发贷款可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。
处于开发建设中的房地产项目即相关土地使用权和在建工程，是房产开发贷款的主要抵押物。
金融机构有时候还要求借款人提供其他形式的担保，例如用其他房地产做抵押，或者提供质押或第三方保证。
房产开发贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的，从而确保房地产价值随着贷款拨付额的增加同步增长，以保障贷款人的利益。
贷款人还必须确保施工单位的工程款已经按期支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先顺序都在作为抵押权人的贷款人之前。
初始贷款费用和利息是开发商为使用房产开发贷款而付出的代价。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
例题1．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
（2007年试题）
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
答案：
C
（二）房地产开发贷款的风险（重要考点）
1．政策风险（系统风险）
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。
房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。
这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终波及银行的信贷资产质量。
2．市场风险（系统风险）
市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。
由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势做认真分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。
3．经营风险（个别风险）
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。
由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。
对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
4．财务风险（个别风险）
财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
由于房地产项目投资额较大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金，需要通过银行贷款来满足，因此，高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。
据统计，房地产开发企业的资产负债率很高，近几年一直在76%左右，有些地区超过80%，自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。
5．完工风险（个别风险）
完工风险是指房地产开发项目超支和未按期竣工的可能性。
由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，易产生完工风险。
完工风险的来源主要表现在政府批文未如期取得、不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。
6．抵押物估价风险（个别风险）
抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当而造成损失的可能性。
资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。
7．贷款保证风险（个别风险）
贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成的贷款难以归还的可能性。
目前，商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物，但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。
对担保企业的担保能力的评价，往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算，而在房地产企业较长时期的贷款期间，银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力，并采取相应的有效措施。
当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引发贷款保证风险。
（三）房地产开发贷款的风险管理
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：
（1）对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。
（2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。
严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
（3）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。
（4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。
（5）在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。
（6）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。
（7）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
（8）严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
（9）对房地产开发贷款实施封闭管理，即为每一个房地产开发项目设置银行专户，要求项目贷款、销售收入等资金均进入该专户，银行负责对该专户的监管，并督促借款人将项目收入优先用于项目建设或偿还贷款，防范项目收入挪用风险，并及时按照项目销售进度逐步收回贷款，确保该行对于有效还款来源的实际控制。
例题2．商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。
（2010年试题）
A．国有土地使用证
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．建设工程施工许可证
E．商品房预售许可证
ABCD
二、土地储备贷款（重要考点）
（一）土地储备贷款的发放
土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
银行提供土地储备贷款时，要求借款人必须满足的条件是：
①经省、市人民政府批准成立的土地储备机构，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人；
②经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；
③经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
银行发放土地储备贷款时，还对土地储备项目提出了许多条件要求。
主要包括：
①贷款项目所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，土地收购、储备、出让等行为规范；
②贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；
③贷款用于收购、储备的土地为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；
④贷款项目涉及农用地时，应具备合法的农用地转用手续和征地手续；
⑤贷款须与具体地块相对应，而且要求地块所处地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景。
按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。
即土地储备贷款不能是信用贷款和票据贴现）但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。
政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
（二）土地储备贷款的风险
（1）土地储备机构自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款
由于土地收购项目金额较大，动辄几千万，甚至数十亿元，而政府初始投入资金有限，个别中心甚至连注册资金也不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分为银行贷款，遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素，就会发生还贷困难。
（2）土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配
由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需要由政府决定，而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑，从目前土地储备贷款情况来看，除个别短平快项目有明确的出让时间外，大部分项目具体出让时间不明确，因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间，导致贷款期限与出让时间不能匹配，具体还贷资金来源也难以按期落实。
（3）土地储备机构贷款抵押中的法律问题带来的风险
当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。
从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。
保证贷款操作小，土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。
实际上，政府及事业单位不能作为保证人，担保在法律上是没有效力的。
在土地储备贷款中，土地储备机构只是代行部分政府职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。
（三）土地储备贷款的风险管理
由于土地储备贷款的发放对象主要是政府土地储备机构，其本身并不具备独立的法人资格，而且土地收购储备过程中的土地权属并不十分清晰，因此商业银行亦非常重视该类贷款的风险管理。
土地储备贷款风险管理的具体措施包括：
（1）对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。
（2）以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
（3）对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析。
（4）实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
三、房地产抵押贷款
（一）房地产抵押贷款的概念与发展现状
房地产抵押贷款，是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
西方发达国家房地产抵押贷款的资金来源已经实现了多元化，有效地分散了房地产金融的长期系统风险。
据美国联邦储备局统计，2010年末的13．83万亿美元房地产抵押贷款余额（住宅抵押贷款占82．3%，商业房地产抵押贷款占16．7%%，乡村房地产抵押贷款占1．0%）中，商业银行的市场份额只占26．4%，储蓄机构和信贷联盟的市场份额为4．4%，两者合计为30．8%（表9－5）。
美国抵押贷款的结构构成（2004－2010）（单位：
10亿美元）表9－5
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
全部抵押贷款余额
10672．1
12133．8
13305．9
14608．0
14616．0
14315．9
13823．8
抵押贷款物业类型构成
独户住宅
8237．9
9366．2
10190．2
1l168．4
11005．3
10851．9
10456．5
多户住宅
609．1
680．2
731．1
839．6
909．9
848．5
841．2
商业房地产
l683．4
1939．5
2221．4
2492．1
2570．2
2473．7
2312．5
乡村房地产
141．7
147．9
163．2
107．8
130．7
134．5
132．6
抵押贷款债务人构成
家庭
8001．8
9106
9930．9
10779．2
10683．6
10542．3
10249．6
非金融机构
2539．8
2884．3
3220．1
3671．6
3768．9
3606．7
3414．3
REITs
130．6
143．5
154．9
157．2
163．5
166．9
169．0
企业及其他
3769．0
3606．6
3414．2
抵押贷款债权人构成
政府特设机构和MBS/ABS
5444．3
6263．6
6908．9
8057．5
8247
8248
8073．5
商业银行
2595．3
2956．6
3402．6
3645．7
8255．2
3818．7
3651．2
储蓄机构及
信贷联盟
1270．2
1398．3
1353．2
1403．7
3841．4
951．2
933．9
财务公司
476
541．4
598．5
531．9
1176．2
397．4
340．5
保险公司和退休基金
305．2
317．4
336．5
336．4
367．9
353．4
346．5
政府
215．5
223．4
233．0
260．3
265．5
287．4
291．1
149．2
157．0
165．9
142．0
275．6
102．5
92．3
118．8
159．4
171．8
121．1
105．4
59．2
51．3
其他
119．3
138．9
158．4
109．5
75．9
62．0
52．6
数据来源：
美国联邦储备局，FlowofFundsAccountsoftheUnitedStates—FlowsandOutstandings，2010。
我国2010年末房地产贷款6．886万亿元，其中房地产开发贷款2．506万亿元、个人住房抵押贷款4．38万亿元。
这些房地产贷款全部由商业银行提供，房地产贷款的债权也几乎全部由商业银行持有。
表9－6显示了中国四大商业银行房地产贷款规模及不良状况。
商业银行个人住房贷款的资产质量优于全部贷款，也优于房地产开发贷款。
例如，建设银行2010年个人住房贷款的不良率为0．27%，总体贷款和房地产开发贷款不良率则分别为1．14%和1．64%。
中国四大国有商业银行房地产贷款余额与不良率表9－6
项目
工商银行
农业银行
中国银行
建设银行
合计
余额（亿元）
全部
5810．3
4099．1
3783．7
5708．9
19402．0
开发贷款
1685．0
1723．4
l017．7
2278．0
6704．1
个人住房贷款
4124．0
2375．7
2766．0
3430．9
12696．6
不良率（%）
3．0
8．1
4．8
3．7
4．6
7．4
16．6
12．8
7．3
10．5
1．2
2．1
1．8
1．5
5717．2
4727．8
4191．3
6447．6
21083．93
l940．2
2181．8
963．7
2586．3
7671．99
3777．0
2546．0
3227．6
3861．3
14092．7
2．8
8．2
4．2
3．3
4．4
5．1
13．2
12．4
6．4
8．8
1．6
3．9
1．3
2．0
6402．9
5690．8
4884．9
7164．8
24143．4
2300．6
2950．2
976．3
2327．3
8554．4
4102．3
2740．6
3749．3
4837．5
15429．7
2．3
6．5
4．0
2．2
3．6
4．3
9．1
9．9
1．1
1．7
1．4
注：
按贷款五级分类标准编制，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。
资料来源：
中国房地产金融报告（2005年、2006年），中国金融出版社。
（二）房地产抵押贷款的种类
1．个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型。
政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。
当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。
金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。
个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。
我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。
还本付息方式，有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本（史记：
即一次还本利息照付方式）和期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式。
还有一种还款方式即等额还本利息照付方式，参见教材201页）。
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。
由于预售房屋还没有建成，所以金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面则来自开发商。
购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。
例题3．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。
（ ）（2004年试题）
×
2．商用房地产抵押贷款
商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
例题4．商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。
（ ）（2007年试题）
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。
因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
对于商用房地产开发项目，开发商不能像住宅开发项目那样通过预售筹措部分建设资金，但如果开发商能够获得商用房地产抵押贷款承诺，即有金融机构承诺，当开发项目竣工或达到某一出租率水平时，可发放长期商用房地产抵押贷款，则开发商就比较容易凭此长期贷款承诺，获得短期建设贷款。
这样，开发商就可以利用建设贷款进行开发建设，建成后用借入的长期抵押贷款偿还建设贷款，再用出租经营收入来偿还长期抵押贷款。
3．在建工程抵押贷款
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押，
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