龙湖集团物业用房配置标准.doc
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龙湖集团物业用房配置标准
一、依据:
1、各地物业用房有关法规
2、物业服务使用需求
二、适用范围:
龙湖集团
三、职责:
1、物业公司:
――在启动会阶段提交选址和面积需求前期介入意见。
――在设计阶段向研发提供物业用房内部分隔前期介入意见,并与项目团队共同确定设计成果。
2、研发部:
――在启动会阶段根据物业前期介入意见、本标准、项目情况和法规,确定物业用房位置和面积。
――协调设计单位根据项目团队确定的分隔意见,出具物业用房各专业施工图纸。
3、项目工程部:
――物业用房施工组织。
四、定义:
1、永久性物业用房:
提供物业公司使用的正式永久用房,包括管理处行政办公区及客户中心、库房、工程维保中心用房、安全护卫中心用房、环境治理中心用房等;
2、销售中心临时物业用房:
在项目施工或销售阶段提供销售中心物业保安、保洁使用的临时物业用房,包括保洁休息室、安全护卫中心用房。
3、过渡物业用房:
因项目分期建设,永久物业用房尚未竣工项目即交付业主,在永久用房以外临时按配置标准提供的物业用房。
4、物业管理区域:
根据项目建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合共用设施设备、市政道路、业态和封闭管理等因素划定,报当地物业行政主管部门审批通过法定不可分隔的服务范围。
五、选址原则:
1、管理处行政办公区及客户中心:
――集中设置;
――交通方便,满足人、车到访;
――客户中心独立设置出入口,向小区外围开门;
――行政办公区独立设置出入口;
――自然采光。
2、其他物业用房:
――尽可能在小区隐蔽处;可集中或分开设置;集中设置时,分别设置独立出入口。
――工程维保中心、环境治理中心、库房用房宜在小区相对中心位置,集中设置。
――安全护卫中心宿舍应自然采光。
六、面积标准
1、物业用房按行政主管部门审批通过的物业管理区域进行配置,每个物业管理区域均应配置物业用房,配置面积标准如下:
名称
固定面积
浮动面积
说明
20万方方以内
20~30万方万方
30万方以上
管理处用房
140
160
160
——
1、每个项目设置1个;
2、出入口向外,具有自然通风采光;
3、精装修;
4、设在地上;
客户中心用房
80
80
80
1、服务半径>1000米,增加1个;2、有集中性商业项目,各增加1个。
1、出入口向外,具有自然通风采光;
2、精装修;
3、小区相对居中位置
4、设在地上;
工程维保中心用房
80
100
100
1、设在小区相对居中位置;
2、可设在地下、有通风
秩序维护中心用房
120
140
140
20㎡/间*N
1、各业态均按5000㎡/人计算保安人数(建筑面积);
2、N=(项目建筑总面积÷5000㎡/人)÷8人/间;
3、住宿具有自然通风、采光;
环境治理中心用房(保洁+绿化)
60
70
70
1、服务半径>1000米,增加1个;2、有集中性商业项目,各增加1个。
1、设在小区相对居中位置;
40
40
40
2、可设在地下、有通风
库房
80
80
100
——
每项目设置1个,靠近工程用房设置;
固定面积合计
600
670
690
浮动面积:
依据设计位置的服务半径和项目大小配置保安人数计算。
备注:
1、物业用房面积=(固定面积+浮动面积)*120%(20%为公共过道面积)
2、本面积标准大于或低于各地方法规面积的处理,不能满足本标准的应利用车库灰空间或架空层给予补足;法规面积大于本配置标准的部分,按照法规面积配置,大于部分应规划为经营用房、租赁用房、员工活动室、员工食堂、培训室等。
3、销售中心物业用房,结合售场修建保安休息室10平米、保洁休息室10平米;保安宿舍90平米(可租赁或修建临时板房解决,距售场距离1.5公里内)。
七、装修标准
(一)永久性物业用房装修标准:
1、客户中心:
精装修(包括房屋装修、客户中心接待台、背景墙、背景LOGO、招牌等),见附件《客户中心装修标准》。
2、其它物业用房:
(1)普通地砖,顶面、墙面乳胶漆;
(2)卫生间、洗澡间、盥洗间:
防滑地砖、墙砖、顶棚为铝合金吊顶或防潮白色乳胶漆;
(二)过渡性物业用房装修标准
1、客户中心按永久物业用房标准精装修;
2、管理处及其他用房标准:
乳胶漆或涂料墙面、地面普通地砖。
(三)售楼部与样板区物业用房装修
1、按永久性保安和保洁用房装修和配置标准。
八、设备配置标准
1、空调:
客户接待中心、管理处行政办公区、工程值班室、安全护卫中心值班室、安全护卫中心宿舍、安全护卫中心培训室、中央控制室、大门岗亭应配置空调。
2、语音、网络、安防
类别
名称
语音口
数据口
电视口
非可视对讲机
摄像机
红外探测器
报警按钮
客户中心
接待大厅
3
3
—
—
1
1
1
小接待室
1
1
—
—
—
—
—
呼叫中心
5
4
—
—
—
—
—
管理处
办公区
15
15
—
—
—
—
—
区总办公室
1
1
—
—
—
—
—
财务室
1
2
—
—
—
1
—
会议室
1
1
—
—
—
—
—
值班室
1
—
—
—
—
—
—
工程维保中心用房
值班室+会议室
2
2
—
1
—
—
—
电梯值班室
1
1
—
—
—
—
—
休息室
1
1
—
—
—
—
—
库房
—
1
1
—
—
—
—
—
安全护卫中心用房
活动室+培训室
1
2
1
—
—
—
—
3、通风:
设在地上物业用房应满足自然通风;设在地下物业用房不能满足自然通风的,设置机械通风。
八、物业用房交付时间
1、永久性物业用房和分期开发设置的过渡物业用房,于预定交房日前一个月交付物业;
2、售楼部与样板区物业用房,于售楼部开放前20天交付物业。
八、 配置参考表
序号
类别
名称
使用底限建面(㎡)
设置要求
配置人员
装修要求
空调\风扇
灯具\插座
电源\电表
语言接口
数据接口
闭路接口
面盆\拖帕池
冷热水龙头
淋浴头
小便池
蹲位
换气扇
紧急报警
摄像头
红外探头
锅炉
水表
应急广播
组团门机
1
客户中心
接待大厅
45
1、出入口向外,具有自然通风采光;
2、精装修;
3、设在小区相对居中位置、地上
4、按服务半径设置,1000米/个;
5、集中商业独立设置;
6、北方地区安装取暖设备。
2--3人
精装
空调
精装标准
双电源、电表(空调不安装双电源)
3
3
1
1
1
1
小接待室
10
空调
1
1
业主档案室
10
空调
1
呼叫中心
10
空调
5
4
卫生间
5
1/1
2
小计
80
2
管理处
办公区
60
1、宜与客户中心集中设置,设在地上,应对外开门;
2、每个区域均设置1个;
3、北方地区安装取暖设备。
15
简装
空调
简装标准
15
15
不临窗设通风、新风系统
1
区总办公室
10
1
1
1
财务室
10
1
1
1
1
1
资料室
25
空调
会议室
40
空调
1
1
值班室
7
空调
1
更衣室
8
吊扇
小计
160
3
工程维保中心用房
值班室+会议室
50
1、工程维保中心办公室应居中设置,一般设在地下。
2、按服务半径设置,1000米/个;
3、集中性商业项目独立设置。
4、北方地区安装取暖设备。
20
空调
相对集中的物业用房可集中设置计量表(工程用房设双电源、动力电)
2
2
不临窗设通风设备、新风系统
1
电梯值班室
10
3
1
1
休息室
12
1
1
资料室
8
加工间
10
工具间
10
小计
100
4
环境治理中心-
保洁用房
更衣室
15
1、保洁用房应居中设置,一般设在地下;
2、按服务半径设置,1000米/个;
3、集中性商业项目独立设置。
4、北方地区安装取暖设备。
70
空调
值班室+会议室
50
4
工具间
15
小计
70
5
环境治理中心-
绿化部
值班室+会议室
15
1、保洁用房应居中设置,一般设在地下;
2、按服务半径设置,1000米/个;
3、集中性商业项目独立设置。
4、北方地区安装取暖设备。
10
空调
储物间
15
工具间
10
小计
40
6
库房
100
每个区域均设置1个。
吊扇
1
2
7
集中物业用房公卫
男卫生间
8
1、相对集中区域物业用房应设置,就近100米内有卫生间,可以不单独设置如:
工程维保中心、环境治理中心设置在一起的。
2、设置较独立的物业用房,就近区域100米内考虑卫生间。
1/0
2
3
2
女卫生间
8
1/1
3
2
小计
16
8
安全护卫中心用房
宿舍1
20
1、具有采光、通风要求;
2、宿舍数量=项目总面积/(人均配置面积*单位宿舍人员配置)
各业态均按建筑面积每5000㎡/人计算。
3、宿舍:
每个宿舍8-12人,布置4-6个2*1米的上下位床铺、长1.8*厚0.6*高2.4米6门衣柜2个。
4、100人以内的项目,设置1个保安宿舍;100人以上的项目设置2个保安宿舍,临界线上的可做适当调整。
5、偏远项目和有女队员需求的项目应设置女性宿舍1~2间。
6、北方地区设置地采暖
8
空调
设单独计量表
应临窗
1
1
宿舍2
20
8
1
女工宿舍1
20
8
1
女工宿舍2
20
8
1
工程应急宿舍
15
8
1
主管宿舍
6
1
1
洗澡间
10
吊扇
9
2
燃气锅炉(80加仑)
洗衣间
10
洗槽
8
卫生间
14
0/1
3
5
2
晾衣间
20
吊扇
不临窗设通风设备、新风系统
保安储物间
15
活动室+培训室
50
3
1
2
1
活动室及过道
小计:
140
140平米未含括绿色部分浮动面积,设计规划时应根据2条计算增加。
9
员工食堂
食堂用餐区
50
适用于较偏远且员工生活解决有困难的项目。
吊扇
厨房(储藏间)
20
吊扇
小计:
70
10
销售中心内物业用房
保安休息室
10
1、放置架空主机,保安换岗休息用房
2、根据营销提交人员需求设置宿舍数量,但应考虑滚动开发人员增加的宿舍
3、北方地区安装采暖设备。
空调
保洁休息室
10
空调
11
销售中心保安宿舍
宿舍
20
空调
宿舍
20
空调
浴室
8
卫生间
5
洗衣间、凉衣间
12
培训、娱乐室
25
空调
说明:
a)物管用房的交付,应在交房时间1个月前交付物业。
b)安全护卫中心用房应和其它功能用房分割设置有独立出入口,以避免影响夜班队员休息。
c)环境治理中心、工程维保中心用房不应与客户中心和管理处办公用房公用出入口,以避免相互干扰。
d)安全护卫中心寝室热水锅炉应能同时一轮满足10人次热水洗澡需求。
e)客户中心、安全护卫中心寝室和管理处办公室应至少有一面墙临窗。
其它房间不临窗时应考虑独立通风系统和新风系统。
f)售楼部与样板区应设置保安用房和保洁休息室;售楼部开放前20天交付。
g)分期开发设置的过度物业用房:
客户中心前台、接待室按正常使用标准装修;其他用房装修:
满足使用功能,乳胶漆墙面、瓜米石地面。
(过渡物业用房和正式物业用房的装修由地产公司负责)。