分户验收新规范方案书籍版.docx
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分户验收新规范方案书籍版
一、编制依据
序号
类别
名称
编号
1
地方
住宅工程质量分户验收管理规定
京建质【2005】999号
2
地方
关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知
京建质【2009】383号
3
国家
建设工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
4
国家
GB50204-2002
5
地方
DBJ01-82-2004
6
国家
GB50209-2002
7
国家
GB50210-2001
8
国家
GB50242-2002
9
国家
GB50303-2002
10
国家
GB50243-2002
11
地方
建筑工程资料管理规程
DB
12
本工程施工图纸
13
本工程施工组织设计
二、工程概况
本工程位于
2.1工程基本概况
序号
项目
内容
1
工程名称
2
工程地址
3
建设单位
4
设计单位
5
监理单位
6
勘察单位
7
质量监督单位
8
施工总承包单位
9
施工主要分包单位
10
施工主要分包单位
11
合同承包范围
设计图纸全部内容
12
质量目标
合格工程
13
合同工期
2.2建筑概况
2.3给水排水采暖概况
2.4电气概况
三、组织机构及各方职责
3.1组织机构
分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组，分户验收工作组成员由建设、监理、施工、分包、物业各专业人员组成。
分户验收工作组成员
（1）组长：
建设单位金鹏苑公司项目负责人
（2）副组长：
建设单位金鹏苑公司项目总工
曙晨监理公司项目总监理工程师
施工单位中旺振宇第二项目部项目经理
物业公司项目负责人
（3）下设三个专业验收小组，分别为土建专业验收小组、给水排水采暖验收小组、电气专业验收小组。
人员安排如下：
土建专业验收小组
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
物业公司
给水排水采暖验收小组
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
物业公司
电气专业验收小组
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
3.2各方验收职责
3.2.1建设单位：
是分户验收的第一责任人，分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组。
3.2.1.1根据分户验收方案确定的检查项目、内容、数量以及检查时间，组织、协调施工单位、监理单位开展分户验收工作，落实分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
3.2.1.2对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位整改，并对整改情况进行复查。
验收分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认、签章。
验收合格后，组织填写《住宅工程质量分户验收表》，并做好分户验收资料移交和保存工作。
3.2.1.3住宅工程交付使用时，将《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给业主。
3.2.1.4对于建设单位直接分包的工程，应组织相应分包单位参加分户验收工作。
3.2.2监理单位：
对分户验收承担监理责任。
3.2.2.1参与方案的编制。
3.2.2.2配备相应数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
3.2.2.3按分户验收方案中确定的分户验收的检查项目、内容和数量，参照户型做法表和抽查点分布图，对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位整改，并对整改情况进行复查。
验收分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认、签章。
验收合格后，在《住宅工程质量分户验收表》上确认、签章。
追溯与之对应的检验批、分项、分部工程验收记录表，按照验收程序重新组织验收。
3.2.2.4负责对分户验收工作的组织程序和验收实施过程进行监督（对工程实施监督是监理的职责）。
3.2.2.5工程总监理工程师应依据分户验收情况对工程质量进行竣工预验收，并对工程质量进行评估，383号文中强调：
工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
3.2.3施工单位：
应当配合建设单位完成分户验收工作。
3.2.3.1参与方案的编制。
3.2.3.2配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应的资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。
3.2.3.3建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部分的对应关系，并在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分部予以明确，以备分户验收时进行检查。
3.2.3.4对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章并粘贴；组织责任人员对《住宅工程质量问题整改处置记录》中提出的问题进行整改并回复。
对分户检查情况，及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上记录、签章。
验收合格后，在《住宅工程质量分户验收表》上签章。
追溯与之对应的检验批、分项、分部工程验收记录表，按照验收程序重新组织验收。
3.2.3.5对于不符合工程质量技术标准、规范或设计文件要求的工程项目，应负责进行整改。
3.2.4物业单位：
已选定的物业公司应参与分户验收。
3.2.4.1参与确定分户验收的检查项目、内容和数量。
3.2.4.2配备一定数量的具有相应资格的检查人员。
3.2.4.3按确定的分户验收的检查项目、内容和数量对工程进行分户验收，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认、签章。
3.3分户验收程序流程
四、分户验收的准备工作
4.1技术准备
准备好相应文件；根据户型图选点，绘制并确认检查点布置图；向验收组人员进行交底。
4.2检测工具准备
序号
名称
规格
数量
检测项目
备注
1
杠尺
2m
8把
平整度、坡度
铝合金
2
水平尺
600～800mm
4把
水平度、坡度
铝合金
3
直角检测尺
200mm
4把
方正
钢制
4
钢卷尺
5m
8把
直线距离
5
塞尺
4把
平整度、坡度
6
线坠
0.5kg
4个
垂直
7
经纬仪
1台
垂直
测量组借用
8
水准仪
1台
测量组借用
9
小线
0.25kg
10
小锤
4把
空鼓
11
游标卡尺
2把
12
红蓝铅笔
20
13
塔尺
2把
14
激光测距仪
2台
尺寸
精度±2mm
15
漏电测试仪
1台
漏电测试
16
绝缘摇表
1台
绝缘测试
五、提供分户验收与检验批的对应关系（列表或绘图）
六、检查验收项目、检查点布置图
6.1分户验收项目
6.1.1分户验收项目包括：
（与之对应的是附件2中的“验收内容”）
（1）建筑结构外观及尺寸偏差
（2）门窗安装质量
（3）墙面、地面和顶棚面层质量
（4）防水工程质量
（5）采暖、制冷、通风系统安装质量
（6）给水、排水系统安装质量
（7）室内电气工程安装质量
（8）其他要求分户验收检查的项目（如：
落地窗防护栏杆等）
根据本工程结构，装饰装修做法，水电系统使用功能等，对检查项目和内容要进行详细说明。
6.1.2土建专业：
建筑结构外观及尺寸偏差、塑料门窗安装质量、特种门安装质量、墙面耐水腻子质量、水泥砂浆地面、水性涂料涂饰顶棚、防水工程等。
6.1.3给水排水采暖专业：
室内给水管道及配件安装；室内消火栓系统安装；室内排水管道及配件安装；卫生器具安装；室内雨水管道及配件安装；建筑中水系统及游泳池水系统安装；室内采暖管道及配件安装；室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装等。
6.1.4电气专业：
室内、公共部分电气工程安装质量以电缆头制作、接线和线路绝缘测试，成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，普通灯具安装工程，开关、插座、风扇安装，四项检验批应全部合格。
6.2户型图和检查点布置图
6.2.1户型图
6.2.2水泥砂浆面层点布置图（其他检查项目均可在此图上表示，但是应采用不同的符号分别标识）
七、检查验收一般规定及检查内容
7.1一般规定
7.1.1对于上述检查验收项目，逐项对照住宅工程对每一套住宅及公共部位的检查项目进行验收，并对验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》（附件2）中“相应《检验批质量检查记录》表格编号”位置中相应位置填写该住宅与之对应的《检验批质量检查记录》表格的编号。
7.1.2对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。
观感检查项目通过目测观察的方法检查。
平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，使用激光测距仪、靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，安装质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
7.1.3检查住宅工程观感质量和使用功能质量时：
检查项目内容符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的；或者，主控项目全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且无严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
检查项目内容不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求，或主控项目不合格，一般项目的不合格点率超过20%；或者，一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，判为不合格。
分户验收工作组应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成责任单位进行整改并应对整改情况进行复查，复查情况经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可，判为合格。
7.2检查内容
7.2.1建筑结构外观及尺寸偏差
7.2.1.1检查内容
建筑结构外观及尺寸偏差分户验收，是对每一套住宅及公共部位的主体结构、观感质量、结构尺寸进行专门验收。
具体详见下表：
施工质量验收规范的规定（DBJ01-82-2004）
主控项目
1
外观质量
现浇结构的外观质量不应有严重缺陷
2
过大尺寸偏差处理及验收
现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差
一般项目
1
外观质量一般缺陷
现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷
允许偏差
检验方法
2
轴线位置（mm）
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
3
垂直度（mm）
层高≤5m
8
经纬仪或吊线、钢尺检查
4
标高（mm）
层高
+10
激光测距仪
5
截面尺寸
+8，-5
钢尺检查
6
表面平整度
8
2m靠尺和塞尺检查
7.2.1.2质量标准、检查方法、数量依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）和《混凝土结构工程施工质量验收规程》（DBJ01-82-2004）
7.2.1.3根据本工程户型：
尺寸偏差项目检查数量按每户住宅划分，对梁柱应抽查构件3件；对墙和板应抽查代表性的自然间3间（3面墙）。
7.2.2塑钢门窗安装质量
7.2.2.1检查内容
塑料门窗安装工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
塑料门窗安装工程分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表2-02-1。
7.2.2.2质量标准、检查数量、方法依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）进行检查。
7.2.2.3根据本工程户型：
尺寸偏差检查项目检查数量：
（1）门窗安装工程分户验收每户抽查6樘，不足6樘时应全数检查。
（2）每户住宅塑料门窗安装工程观感质量和使用功能质量应全数检查并记录。
（3）实测实量内容应按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值应全数记录。
7.2.3墙面、地面和顶棚面层质量（耐水腻子墙面、水泥砂浆地面、耐擦洗涂料顶棚）
7.2.3.1墙面耐水腻子
（1）检查内容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表3-16-1。
（2）质量标准、检查数量、方法依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）和《建筑内墙用耐水腻子应用技术规程》（DBJ-48-2000）进行检查。
（3）检查数量：
根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量：
1）墙面耐水腻子工程每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。
2）每户住宅墙面耐水腻子工程观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。
3）实测实量内容宜按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出不合格点率。
实测值应全数记录。
7.2.3.2地面水泥砂浆面层
（1）检查内容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表3-04-1
（2）质量标准、检查数量、方法依据《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）进行检查
1）检查数量:
根据本工程户型,尺寸偏差项目检查数量
①水泥砂浆面层工程验收时应符合施工图、设计说明及其他实际文件的要求。
②水泥砂浆面层分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。
当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。
每户抽查3间,不足3间时应全数检查。
③每户住宅水泥砂浆面层观感和使用功能质量应全数检查,并以房间为单位记录。
④实测实量内容宜按照本方案的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
7.2.3.3水性涂料涂饰顶棚
（1）检查内容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表3-02-1。
（2）质量标准、检查数量、方法，依据（GB50210-2001）
（3）检查数量:
根据本工程户型,尺寸偏差项目检查数量
1）水性涂饰检验批应符合施工图、设计说明及其他实际文件的要求。
2）水性涂饰工程分户验收每户应抽查3间,不足3间时应全数检查。
3）每户住宅水性涂料涂饰工程观感和使用功能质量应全数检查,并以房间为单位记录。
4）水性涂料基层的表面平整、立面垂直、阴阳角垂直、阴阳角方正等质量应符合相应抹灰基层的国家及北京市质量验收标准。
7.2.4防水工程质量：
7.2.4.1防水隔离层
（1）检查内容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表4-01-1。
（2）质量标准、检查数量、方法：
依据《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）、
1）检查数量:
根据本工程户型,尺寸偏差项目检查数量
①隔离层工程应符合施工图、设计说明及其他实际文件的要求。
②隔离层工程分户验收每户应抽查4间,不足4间时应全数检查。
③每户住宅隔离层工程观感和使用功能质量应全数检查,并以房间为单位记录。
2）实测实量内容宜按照本方案的检查部位、检查数量，确定检查点。
当量取高度尺寸时，确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
7.2.5给水排水采暖工程
7.2.5.1检查内容
给水排水采暖安装工程分户质量验收内容,根据竣工时观察到的观感质量和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。
在施工过程中和竣工验收之前，根据国家施工质量验收规范，对每一套住宅、相关公共区域涉及到的分户验收项目和验收内容的观感和使用功能质量进行验收。
7.2.5.2质量标准、检查数量、方法
（！
）一般规定
1）给水排水采暖安装分部工程分户质量验收时应符合施工图、设计说明及其他实际文件的要求。
2）给水排水采暖安装分部工程分户质量验收，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。
3）每套住宅给水排水采暖安装分部工程观感和使用功能质量应全数检查,实测实量内容按照规范规定及对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，确定检查部位、检查数量，检查点，使用相关测量工具，认真测量全数记录，并做好检查标示。
4）当实测偏差超出允许偏差范围时，应进行整改并重新验收，记录整改项目测量结果。
（2）主控项目
主控项目的条文是必须达到的要求，是工程中对安全、卫生、环境保护和公共利益起决定性作用的检验项目。
也是保证使用功能的重要检验项目。
该项目如果达不到规定的要求，或者降低标准进行验收，就等于降低该项目甚至整个工程性能指标，就会严重影响工程的安全性能和使用功能；相反，如果提高要求就等于提高性能指标，增加工程投资和延长工期。
规范中各章节中的主控条文都应该不折不扣地去落实，主控项目的质量抽样检验应全数合格。
（3）一般项目
一般项目是除主控项目以外的检验项目，在施工时其条文也是应该达到的，只不过少数条文可以适当放宽要求，也不影响工程安全性能要求和使用功能。
这些条文虽不像主控项目那样重要，但对工程安全性能和使用功能以及观感质量都有较大的影响。
这些项目验收时，抽查处（件、点），其质量指标必须达到要求。
（4）实测项目说明
实测项目的检查、其数据及项目要符合设计要求和施工验收规范规定。
允许有一定的偏差的项目，在一般项目中，用数据规定的标准，可以有个别偏差范围。
一些无法定量的而采用定性的项目，如卫生器具给水配件安装项目，接口严密，启闭部分灵活；管道接口项目，无外露油麻等。
这些就要靠验收组来判定。
（5）观感质量的检查
规范中没有给出对本分部工程在分部质量验收时观感质量验收的标准，但在统一标准中，要求有对建筑给水排水及采暖分部工程进行观感质量验收【详见该标准附录G附表G.01-4单位（子单位）工程观感质量检查记录】。
为了满足观感质量的验收，应该达到以下要求
1）管道的接口方式符合设计要求以及有关工艺标准的要求，管件的使用符合相应管道连接的要求。
管道表面平整、无损坏、垂直度不超差。
2）管道的坡度均匀，无过大过小现象，并且符合设计要求。
3）支架的形式、结构合理，位置以及间距符合设计和施工质量验收规范的要求，安装牢固。
没有起皮、脱漆等现象。
4）各种阀门安装正确，朝向合理，无锈蚀，启闭灵活，严密无渗漏。
5）设备安装位置正确，牢固可靠。
各种配件、仪表安装位置正确，不渗漏。
6）卫生器具安装位置、尺寸符合设计及施工质量验收规范的要求。
平整、牢固、接口无渗漏。
给水配件严密无渗漏，排水管道坡度合理，排水通畅无堵塞。
卫生器具支架牢固无松动。
水嘴开关灵活，不渗漏。
7）排水管道检查口以及清扫口安装位置正确，没有遗漏。
地漏设在最低地面处，水封高度不得小于50mm，地面排水畅通不积水。
8）散热器安装位置正确，牢固、平整、表面防腐完整、无磕碰。
支架位置正确，数量符合要求。
9）保温材料以及保温厚度符合设计要求，表面平整无损坏，保护层接口严密，无漏保现象。
10）管道防腐无脱皮、起皮现象。
（6）使用功能的检查
使用功能项目的检测试验结果、应符合相关质量验收规范规定，在验收时应注意三个方面的工作。
1）检查规范中规定的检测试验项目是否都进行验收,不能进行检测试验的项目应该说明原因。
2）检查各项检测试验记录的内容、数据是否符合设计要求，包括检测试验项目的内容、所遵循的检测试验方法标准、检测试验结果的数据是否达到规定的标准。
3）核查资料的检测试验程序、结论以及有关人员签字是否齐全等
7.2.6电气工程
7.2.6.1检查内容
电气工程安装质量分户质量验收内容，根据竣工时观察到的观感质量和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。
在施工过程中和竣工验收之前，根据国家施工质量验收规范，对每一套住宅、相关公共区涉及到的分户验收项目和验收内容的观感和使用功能质量进行验收。
7.2.6.2质量标准、检查数量、方法
（1）一般规定
1）电气安装分部工程分户质量验收应符合施工图、设计文件要求。
2）电气安装分部工程分户质量验收，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。
3）电气安装分部工程每套住宅相关公共部分观感和使用功能质量应全数检查,实测实量内容按照规范规定及对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收,确定检查部位、检查数量、检查点，使用相关测量工具，认真测量全数记录，并做好检查标示。
4）当实测有不符合规范要求时，应进行整改并重新验收，记录整改项目测量结果。
（2）主控项目
主控项目的条文是必须达到的要求，保证使用功能的重要检验项目。
该项目如果达不到规定的要求，或者降低标准进行验收，就等于降低该项目甚至整个工程性能指标，就会严重影响工程的安全性能和使用功能。
（3）一般项目
一般项目是除主控项目以外的检验项目，在施工时其条文也是应该达到的，只不过少数条文可以适当放宽要求，也不影响工程安全性能要求和使用功能。
这些条文虽不像主控项目那样重要，但对工程安全性能和使用功能以及观感质量都有较大的影响。
这些项目验收时，抽查处（件、点），其质量指标必须达到要求。
无法用定量判断的一般项目，就要根据实际的安装效果来判断是否通过验收，按一般项目的要求逐条落实，不符合要求的不能通过验收。
八、标识管理及填写
8.1统一标识形式、放置方法及留置时间等
8.1.1对于检查验收符合要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。
根据实际检查情况，检查标识内容应包括以下内容：
住户编号（住户的编号各专业检查记录表要统一，在方案中要作出统一规定）、房号位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果论、使用功能质量现场检查结果论、以及检查验收结论等内容。
按标识中列出的项目填写齐全，不得漏项。
8.1.1.1实测实量项目检查标识：
对应检查内容，应填写允许偏差、检查结果、检查结论。
8.1.1.2使用功能检查标识：
对应检查内容，应填写检验/检测报告编号、检查结论。
8.1.1.3观感质量检查标识：
对应检查内容，应填写标准规范规定、检查结论。
8.1.2检查标识可采取印章、不干胶标识等形式制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。
主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工。
其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。
8.1.3对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。
8.2鉴于篇幅，以下仅对部分验收项目举例说明
8.2.1建筑现浇结构外观及尺寸偏差项目检查标识。
8.2.4地面水泥砂浆面层质量项目检查标识
地面水泥砂浆面层质量项目检查标识（将第二阶段分户验收实测实量项目检查标识、观感质量检查标识合在一起的形式，按照验收规范的样式填写）
8.3验收表格的填写
8.3.1第一阶段《住宅工程质量分户验收检查记录表》
开展分户验收第一阶
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