物业设备写字楼设备工程部运行手册.docx

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物业设备写字楼设备工程部运行手册

工程制度汇编手册

第一章工程部机构设置及岗位职责---------------------P3

一、工程部职责----------------------------------P3

二、工程部组织机构图----------------------------P3

三、各岗位职责----------------------------------P4

（一）工程部经理/主管岗位职责----------------P4

（二）工程主管/值班工程师岗位职责------------P5

（三）强电主管岗位职责-----------------------------------P5

（四）运行班长及运行维保员岗位职责-----------------P6

（五）弱电主管岗位职责-----------------------------------P6

（六）弱电（领班）工岗位职责--------------------------P7

（七）暖通主管岗位职责-----------------------------------P8

（八）暖通（领班）工岗位职责-----------------P8

（九）锅炉房运行工岗位职责-------------------P9

（一十）维修主管岗位职责-----------------------------------P9

（一十一）维修（领班）及维修员岗位职责---------------P10

（一十二）装修主管岗位职责---------------------------------P10

（一十三）内勤（文员兼库管）岗位职责------------P11

第二章工程部管理制度-------------------------------------P11

第一节基础管理制度---------------------------------------P11

一、客户报修处理程序------------------------------------------P11

二、紧急事故处理程序----------------------------P13

（一）停电的处理程序-------------------------P14

（二）水浸事件处理程序-----------------------P15

（三）电梯困人的处理程序---------------------P17

（四）火灾应急处理程序-----------------------------------P19

三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度--------------P23

四、设备运行报告制度-------------------------------------------P24

五、能源管理条例------------------------------------------------P26

六、工程设备档案管理规定-------------------------------------P27

七、设备综合管理标准作业规程-------------------------------P28

八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度----------P30

九、工具管理标准作业规程------------------------------------P31

十、工程部钥匙管理制度----------------------------------------P33

十一、外包项目招标和监督制度--------------------------------P34

第二节、设备运行管理制度----------------------------------P34

一、安全运行管理制度-------------------------------P34

二、安全用电管理制度------------------------------------------------P37

三、临时用电管理制度-------------------------------P39

四、给排水管理制度---------------------------------P39

五、值班运行及交接班制度-----------------------------------------P40

（一）安全运行管理制度----------------------------------------P40

（二）、供配电运行作业标准管理规程------------------------P41

（三）、柴油发电机运行管理标准作业规程-----------------P43

（四）、中央空调运行管理标准作业规程--------------------P45

（五）、电梯运行管理标准作业规程----------------------------P46

（六）、弱电系统维修标准作业规程---------------------------P47

（七）、公共设施安装/维修标准作业规程----------------------P49

（八）、住户家庭安装/维修标准作业规程----------------------P52

（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程-------------P56

（十）、二次供水管理标准作业规程-----------------------------P58

六、设备操作、保养及巡查制度----------------------------------------P59

（一）、值班管理标准作业规程------------------------------------P59

（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程-----------------P60

（三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程-----------------P61

（四）、柴油发电机操作标准作业规程-----------------------------P63

（五）、柴油发电机维修保养标准作业规程----------------------P65

（六）、电梯故障维修标准作业规程---------------------------------P67

（七）、电梯困人救援标准作业规程--------------------------------P68

（八）、电梯日常维修保养标准作业规程----------------------------P69

（九）、给排水设备设施操作标准作业规程------------------------P72

（十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程--------------------P73

（十一）、中央空调操作标准作业规程-------------------------------P75

（十二）、中央空调维修保养标准作业规程-------------------------P76

第一章工程部机构设置及岗位职责

一、工程部职责

工程部是实施小区（大厦）工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

其职责范围如下：

2．负责小区（大厦）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。

3．负责小区（大厦）公共设施、设备的维修保养。

4．负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。

5．负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。

6．负责小区（大厦）委外维修工程发包及监管工作

二、工程部组织机构图

1.组织架构

工程部经理

工程主管

暖通工程师（主管）

空调维修技师一人

弱电工程师（主管）

维修工程师（主管）

高配工程师（主管）

冷冻机

值班工程师（主管）

前台（仓管）

维修（领班）工

配电（领班）工

冷冻机

暖通（领班）工

空调维修技师一人

弱电（领班）工

三、各岗位职责

（一）工程部经理/主管岗位职责

直接上级：

管理处经理、物管中心经理、中心总监

直接下级：

工程主管/各专业领班

工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是：

1、在项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。

负责本部门工作安排及管理工作。

2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标

3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。

4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源（水、电、油、汽等）。

做好节约能源工作。

5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。

6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作；

8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核

9、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。

10、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。

11、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。

12、完成执行项目经理安排的其它工作

（二）工程主管/值班工程师岗位职责

直接上级：

工程部经理

直接下级：

工程部各专业领班/维保员

工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排，协助工程部经理工作。

主要职责：

1、协助工程部经理处理工程部事务。

2、负责处理客户对设备的投诉并安排维修。

定期做好业主和客户意见调查和分析工作，提出整改意见。

3、对客户二次装修方案提供所属专业意见,安排及监察施工进展。

4、安排承包商执行外判维修工程，提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排，及对其工程进行监察及验收。

5、制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。

6、检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。

7、安排技师和维修人员日常维修工作。

8、制定巡查和维修保养计划，并监督执行。

9、制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。

10、紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理，负责组织调度现场抢险和抢修工作。

11、完成上级安排的其他工作。

（三）强电主管岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管

直接下级：

运行（领班）工

强电主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。

职责如下：

1、对各级设备运行、维护、记录的督导，应急事故处理及组织，节能降耗执行、各级运行资料的归档、审查，各级水电表参数的掌握及抄数，各级配电设施的保养

2、负责各设备系统的日常运行、维护保养；掌握设备运行状况，发现异常及时处理

3、负责各运行设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作

4、起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施

5、组织在中央空调运行结束，晚间进行对空调及各项设备的巡查及监控

6、编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用

7、负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作

8、制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查

9、负责与相关业务主管部门进行联系

10、负责能耗管理工作，控制运行成本

11、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度

12、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程

13、执行其它上级交代的任务

（四）运行班长及运行维保员岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管、强电主管

直接下级：

无

运行班长在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。

1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常安全运行。

2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。

3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。

4、严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度，确保人身和设备安全。

确保配电系统的正常运行。

5、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何责任事故及安全事故。

6、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。

根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

7、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

8、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。

9、按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

10、执行强电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。

11、服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。

12、执行其它上级交代的任务。

（五）弱电主管岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管

直接下级：

弱电（领班）工

弱电主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、保养和维修。

职责如下：

1、负责消防弱电系统、消防联动系统、智能监控系统、背景音乐系统、智能音响及智能夜景系统、音乐喷泉及广场电子屏系统、BA智能系统、OA智能办公系统的运行、维保。

‘

2、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。

负责工作区域内所有的弱电设备及网络布线系统的正常运行，并对发生的事故及时做出判断，指导各领班并组织专业人员进行及时维修，保证设备的完好。

3、负责落实设备操作安全规程，确保各种设备正常运行。

4、督促领班和每位员工作好交接班工作、认真准确填写工作报表。

5、负责并督促员工做好各类会议的音响、灯光配合工作，保证会议顺利进行。

6、负责同市政配套等上级主管部门的工作联系，并及时反馈给工程部经理

7、负责各弱电设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作

8、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度

9、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程

10、执行其它上级交代的任务

（六）弱电（领班）工岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管

直接下级：

无

弱电领班在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、保养和维修。

职责如下：

1、负责在弱电主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，背景音响及音乐喷泉系统，消防报警系统、市政配套系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管。

2、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作。

3、负责小区消控机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备的检查和验收工作。

4、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作。

5、负责在弱电主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录。

6、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。

7、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。

8、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度。

9、负责本组员工的日常管理、考核。

10、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。

11、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施。

12、执行弱电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。

13、服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。

14、执行其它上级交代的任务。

（七）暖通主管岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管

直接下级：

暖通（领班）工

暖通主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有空调系统的运行、保养和维修。

职责如下：

1、负责大厦暖通设备的安全运行及管理

2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、检查管理工作

3、负责指导、管理暖通设备的维修及改造工作

4、负责暖通设备运行维护人员的技术指导和培训管理工作

5、负责暖通设备运行维护等规章、规程执行情况的督促检查工作

6、负责商场及写字间业主装修中关于暖通设备的施工图纸的审核及施工监督管理和验收工作

7、负责暖通设备运行维护中的突发事件事故的技术处理工作

8、负责公司新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作

9、负责对委外的主机维保及水处理维保进行全程跟踪，确保委外扫合同约定进行 

10、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度

11、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程

12、执行其它上级交代的任务

（八）暖通（领班）工岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管、暖通主管

直接下级：

无

暖通（领班）工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有空调系统的运行、保养和维修。

职责如下：

1、空调工应持证上岗，熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标，能熟练操作空调系统设备

2、在暖通主管的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作

3、根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度

4、开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作

5、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况，并做好记录。

发现异常应及时处理

6、按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养

7、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。

8、处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释

9、配合各委外班组工作并进行监督跟踪

10、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项

11、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

12、积极处理业主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。

13、完成上级交办的其它任务。

（九）锅炉房运行工岗位职责

直接上级：

空调维修技师、工程主管、工程部经理

直接下级：

无

1、负责锅炉供热系统的运行管理和维护保养工作，保证系统正常运行。

2、按规定填写各类记录表格，并定期交资料员存档。

3、遵守安全运行制度、维修保养规程和各类管理制度。

4、严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。

5、坚守工作岗位，任何时候都不得无人值班或私自离岗，值班时间内不做与本岗位无关的事。

6、按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

7、每班至少排污一次，并认真做好水质处理和水质分析工作。

8、勤检查，勤调节，保持锅炉燃烧情况的稳定，做好节能工作。

9、完成上级交办的其它任务。

（十）维修主管岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管、暖通主管

直接下级：

维保（领班）员、万能工

维修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服务维修。

职责如下：

1、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。

2、负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

3、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务。

4、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协作工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。

向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。

5、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。

6、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任。

7、负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格，并配合仓管进行定期盘点，月盘点及较对各材料数量。

8、负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，工具设备、设施巡检表。

9、在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作。

10、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高。

11、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。

12、负责向经理提出工程管理方面的合理化建议。

13、负责有偿服务的流程的管理、审核及监督。

14、 执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度。

15、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。

16、执行其它上级交代的任务。

（十一）维修（领班）及维修员岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管、维修主管

直接下级：

无

维修领班/万能工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服务维修。

职责如下：

1、执行公司制定的《设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员

2、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故

4、接到设备故障抢修通知，要在第一时间里赶赴故障现场，合力进行抢修

5、做到按时接单、及时处理、尽快返回反馈及定时汇总归档

6、维修如遇重大维修须主管及时到位指导

7、如出现维修人员不够完成工作可及时报主管及时协调其它部分进行配合

8、执行维修主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行每天反馈及重大事件和及时汇报制度

9、服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行

10、执行其它上级交代的任务

（十二）装修主管岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管、暖通主管

直接下级：

维保（领班）员、万能工

装修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共区域的装修改造、土木结构及业主装修的管理工作。

职责如下：

1、作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。

2、对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。

3、对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。

4、负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。

5、负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。

6、 执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度。

7、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。

8、执行其它上级交代的任务。

（十三）内勤（文员兼库管）岗位职责

直接上级：

工程部经理、工程主管

直接下级：

无

1．负责本部门所有文件、图