新型工业化产业示范基地标准化厂房项目可行性研究报告文档格式.docx
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1.1.8项目提出的理由
随着西安临潼区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为临潼区项目投资依托和新的经济增长点的新丰工业园区也取得了长足发展和显著成就。
新丰工业园创建于2005年，经过5年来的开发建设，现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。
园区不仅成为了新丰最具活力的地区之一，而且也成了促进临潼区区域经济发展的强有力的推动器。
随着新丰工业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。
为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，工业园区管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在新丰工业园区建立标准化厂房工业园，即新型工业化产业示范基地标准化厂房工业园。
建立标准化厂房工业园区是西安市经济社会发展的客观要求，有利于拉动新丰工业园区以及附近区域的经济增长，有效推进临潼区城市化进程和西安市经济结构的调整、优化和升级，大力促进西安市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进西安市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
总之，随着我国改革开放的深入及关中—天水经济区的规划实施，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。
1.2项目概况
1.2.1建设地点及建设条件
项目所在区毗邻新丰镇编组站，该站是西北地区最大的路网性编组站，车站全面建成TIMS现车管理系统，实现了运输管理的信息化、现代化，是西安枢纽规划总图惟一的路网性编组站。
在2009年新丰编组站成为亚洲最大的编组站。
新丰是西北唯一的小城镇综合改革试点镇。
新丰交通四通八达。
陇海、西延、西韩、西康和西南铁路在这里交汇于此。
108国道和新闫公路在境内纵横穿越，西潼高速公路横贯东西，并在境内设有互通式立交桥。
新丰距西安航空港咸阳国际机场仅50公里，距闫良机场20公里，距斜口机场15公里，交通条件十分优越，四方通衢，令各方商家追捧不已。
新丰通讯便捷，城镇基础设施齐全。
8000门程控电话直通海内外，移动通讯、无线寻呼、宽带网络畅通无阻。
城区主干道宽阔平坦，庆山路、工业园区路、南北大街等数条大道纵横交错，地下排水设施齐全。
1.2.2建设规模与目标
进行标准化厂房建设，配套建设办公、水、电、气外部接入等辅助设施，达到入驻企业只需要设备到位即可开工生产。
A区：
一期厂房建筑面积10475m2，二期厂房建筑面积22022m2，办公楼建筑面积2160m2。
占地85亩，总建筑面积34657m2。
入驻陕西风鼓、标缝类企业。
B区：
厂房建筑面积9080m2，办公楼面积5200m2，露天加工场地4500m2，总占地面积68亩，总建筑面积14280m2。
入驻通用设备机械加工类企业。
C区：
厂房建筑面积13500m2，实验厂房2250m2，仓储库15750m2，高新技术研发、办公楼和园区管理、物流管理楼建筑面积均为2250m2。
占地100亩，总建筑面积36000m2。
入驻高新技术企业并为园区及周边企业提供物流信息服务。
1.2.3技术经济指标
技术经济指标见下表1—1。
表1—1技术经济指标
序号
名称
单位
数量
一
A区
实际用地面积
m2
56695
总建筑面积
34657
其中
一期厂房建筑面积
10475
二期厂房建筑面积
22022
办公楼建筑面积
2160
绿化面积
6000
建筑密度
%
61.1
容积率
1.18
绿化率
10.6
二
B区
45355
14280
厂房建筑面积
9080
办公建筑面积
5200
露天加工场地
4500
6800
41.4
0.74
15
三
C区
66667
36000
13500
实验厂房建筑面积
2250
仓储库建筑面积
15750
技术研发、办公楼
园区管理、物流办公
8000
54
1.01
12
该项目仅是标准化厂房建设，未有具体设备固定资产的详细投入值，故在此不对投资强度进行计算核定。
1.2.4投资估算和资金筹措
该项目总投资为22602.62万元，其中：
建安直接费14495.95万元，其它费用1469.51万元，预备费2235.16万元，征地费3542万元，建设期利息860万元。
该项目总投资22602.62万元，资金筹措方式为：
由新丰街道办地方财政每年列支20%，其余由项目建设单位自筹解决。
1.2.5经济效益和社会效益
本项目建设标准化厂房、仓库、办公及其它配套设施，以出租厂房、仓库、办公及其它配套设施等形式为入驻企业服务。
收取企业、园区双方均能接受的出租价格，园区不以获取大量租金为目的，租金只用于保证园区的正常固定资产折旧（折旧年限30年，残值5%）715万元、园区管理及勤杂人员开支160万元、公共部分等基本维护、维修、保养150万元，做到园区持久、持续、高效的运转。
项目建成后在正常运营期内年营业收入为1095.28万元，
项目建成后，可以极大提升新丰工业园区的承载量，提高新丰的对外形象，增加招商引资的筹码和基础，预计3个园区每年可以孵化出10～15家中小企业，从而提供1.2万个就业岗位，为社会创造较多的就业机会，缓解当地的就业压力，很大程度上解决社会的就业问题，具有较明显的社会效益。
项目完成后，预计每年可以增加工业总产值10亿元，税收1亿元。
1.3研究范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。
1.4报告编制依据
⑴中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；
⑵中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；
⑶中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；
⑷中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；
⑸建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；
⑹《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》
⑺委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。
⑻项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。
1.5结论与建议
1.5.1结论
标准化厂房建设项目的建成将为各生产企业提供更大发展空间，有利于各生产企业引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。
因此，项目建设是必要的，也是切实可行的。
项目各项主要经济指标均在同类行业平均水平之上，因此认为该项目在技术、经济、社会效益上都是可行的。
1.5.2建议
本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。
为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。
建议加快上马的同时，加强未来园区的规划设计，对项目成本进行实时监控，聘请专业顾问公司对方案进行优化，规避投资风险，以提高项目的效益。
2市场及项目建设的必要性可行性分析
2.1项目建设的必要性
建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。
美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为10个方面的效应：
充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。
美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。
联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。
只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。
因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。
建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。
随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为临潼区项目投资依托和新的经济增长点的新丰工业园区也取得长足发展和显著成就。
关中—天水经济区的总体目标定位是：
建设成为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”，“以高科技为先导的先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型经济核心区，全国综合改革试验示范区”。
在南方地区的张家港市等地，一个村就筹资8000万元，建设10万平方米的标准化厂房。
一期工程5万平方米，已租售一空。
据了解，在苏州、无锡所辖县（市）的工业集中区内，形成了铺天盖地建工业标准化厂房的热潮。
昆山市在建的工业标准化厂房面积达150万平方米；
张家港市仅金港镇就建设了44万平方米的标准化厂房。
在临潼区“三位一体、整体推进”战略上，园区建设是其中重要一环。
如今，各地都在加速工业集中区的建设。
而在工业集中区建设标准化厂房，是不容忽视的。
首先，标准化厂房是全民创业的孵化基地。
中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。
因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。
来承租厂房的都是中小投资者。
他们在这里进行最初的发展。
等发展到一定程度，还可以再征地建自己的厂房。
其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。
外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。
因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。
因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。
有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。
标准化厂房建设将为外来投资企业解决一次性投入过大，基础设施建设周期长等问题，使企业能够根据市场的变化，通过租货厂房等方式，迅速组织生产，促进企业产品早日上市，吸引投资开发商来此落户。
其三，建设标准化厂房，可以集约用地。
近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。
如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。
而标准化厂房是集约用地的一好办法。
在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了1倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。
标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；
改善了城市居民居住水平，改善投资环境，可有效完善区内交通网络，拓展城市发展空间，增大城市面积，推进城市化进程；
可有效加快城镇化、扩大城乡就业。
该项目的建设有利于加快临潼区经济可持续发展；
有利于调整临潼区的生产力布局，发展开放型城市经济；
有助于促进西部城市化水平提高，优化西部地区产业结构。
2.2项目建设可行性
⑴场址建设条件好
该项目选址项目位于构造简单的地带之上，地层整体稳定性好，区域内未发现活动性断裂及不良地质现象，地质构造稳定。
所在区域的新丰镇编组站是西北地区最大的路网性编组站。
新丰镇编组站成立于1989年7月1日，地处陇海线、太西线、西康线、西南线（即将建成）交汇处，堪称西北交通的黄金路口。
新丰镇编组站是三级七场，双向到、编、发系统；
涉及7个方向（西延、西侯、东陇海、西康、宁西、同蒲、西陇海）8个路局（太原、兰州、成都、武汉、乌鲁木齐、郑州、上海、济南）。
车站全面建成TIMS现车管理系统，实现了运输管理的信息化、现代化，是西安枢纽规划总图惟一的路网性编组站。
对于从根本上缓解西安枢纽运输紧张状况，完善国家路网布局，提高西部铁路运输能力，促进西部开发和陕西经济发展，提升陕西在全国的经济、文化、政治地位起到重要作用。
该场址具有明显的区位优势，适宜兴建各类企业，能够满足经济工业园区拓展的需要。
⑵紧邻连霍高速公路和108国道，交通条件优越，对原材料的采购和运输极为方便。
随着新丰街道办招商引资力度的加大，基础设施条件的改善和劳动力充足的原因，已有多家工业企业落户新丰，产业发展标准厂房需求旺盛。
随着机械加工、建材等产业的不断发展，标准厂房建设需求日益旺盛，市场前景较好。
⑶建设标准化厂房符合发展循环经济，构建资源节约型经济社会需要。
建设标准化厂房工业区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地，促进工业集中、产业集聚、企业集群。
同时以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区，实现经济社会可持续发展。
⑷具有成功的经验和优势
新丰工业园区在其发展过程中，既有成功的经验，也有失败的教训。
近年来，园区管理服务局以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立“环境就是生产力”的观念，建立起五个平台：
以诚信理念构建新型管理平台：
以环境创新构建对外开放平台：
以完善社会中介体系规范服务平台；
以加强思想政治工作形成精神文明平台。
通过构筑这五个平台，创造了一流的环境，把开发区打造成了临潼区对外开放的、并能够成功吸引项目、资金、技术、人才的“强磁场”。
形成了政策、体制、对外开放三大优势。
这些优势和理念可直接注入标准化厂房园区，从而使标准化厂房工业园的开发建设少走弯路，最大限度地提高建设效率和运营效率。
经西安市政府批准，临潼新丰镇被列为新的物流中心，成为西安市的第7个物流中心，弥补了西安东郊临潼物流产业布局的空白。
新丰镇距西安30公里，有我国西北地区最大的铁路编组站，占地3平方公里，拥有18条铁轨，西潼高速、108国道、新阎二级公路也在此汇集，交通条件十分优越。
同时，新丰镇作为首批确定的西北地区惟一的全国小城镇建设示范镇，其道路、通讯、水、电、气等基础设施不断完善，投资环境进一步优化，为现代物流业发展奠定了良好基础。
新丰镇物流中心的建成，将为西安市集货物中转、仓储配送、货运代理、信息服务为一体，业务辐射省内外的大型现代配送中心。
综上所述，建立标准化厂房及物流园是临潼区经济社会发展的客观要求，有利于拉动新丰工业园区和临潼区的经济增长，有效推进临潼区城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进当地经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
3服务方案及建设规模
3.1服务方案
标准厂房项目建设是在已形成的总体规划的基础上，聘请资深规划设计单位进行规划设计，由园区管委会组建标准厂房建设管理有限公司负责项目开发，通过招标形式择优选择施工单位进行建设。
该项目建成后所形成资产（政府投资部分）作为抵押物搭建融资平台，为中小企业融资服务。
3.1.1园区优惠政策
⑴对入驻标准厂房的企业或开发商享受国家、省、市及临潼区赋予西安临潼旅游商贸开发区相同的优惠政策。
⑵优先安排适合进入标准厂房生产的缝纫机零配件、鼓风机配件、光机电一体化、精密仪器仪表、自动控制、汽车零部件加工、环保产业、新材料、电子加工等符合国家产业政策、无污染、低噪音的环保型项目入驻，扩展已经形成的装备制造业规模。
⑶对入区的装备工业项目，凡符合国家、省、市和临潼区委、区政府出台的招商引资优惠政策范围内的项目，均按政策执行。
对临潼区内搬迁进入标准厂房的装备企业项目，按招商引资项目对待，享受相关优惠政策。
⑷凡由陕鼓或标缝引进的企业，从运营年度起，上缴税金留地方部分全额返还陕鼓或标缝，连续返还3年，促进装备工业快速发展。
⑸为入驻企业和投资商营造良好发展环境。
开发区管委会为入驻企业和投资商提供“保姆式”服务，协助办理各种证照手续，帮助解决建设期间遇到的各种困难和问题。
在标准厂房区内的各种检查收费，必须经开发区批准，由开发区统一协调办理。
⑹对入园区企业的收费，按国家、省、市及临潼区赋予园区的优惠政策执行。
项目建成后将采取减免租金的办法对外租赁，按投资成本对外销售。
租金依据投资额按贷款利息核算，具体租赁办法为：
凡入驻园区企业必须与建设管理有限公司签订3年以上的租赁协议，并交纳一定押金或由相关企业担保，以保资产不受损失。
租赁价格将按照企业租赁年限长短分类计价，入驻企业固定资产投资额在1000万元以上的，免1年租金。
出售将按投资成本计价。
入驻企业若因规模扩张，需新建厂区、库房的，园区管委会负责在工业园规划范围内选址优先安排企业建设标准厂房。
3.1.2工作措施
园区管委会在一手抓好标准厂房带动开发的同时，采取以下几项措施，吸引外来投资者建设厂房和项目入驻。
⑴设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，一条龙服务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。
⑵完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权益。
⑶设立招商中心，管理办公室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一支精干、高效的招商队伍，协助开发建设总公司进行招商引资。
⑷对园区实行相对独立的管理，设立园区综合执法机构，负责规划、城建、市容、环卫、绿化等方面的执法工作。
⑸设计印制精美的开发区投资指南并在开发区网站定期发布工业和招商信息，广泛宣传。
⑹将标准厂房包装成若干项目定期在国家、省、市以上新闻媒体刊发专版，广泛推介。
⑺充分利用西洽会、厦洽会、高交会等各类会展机会，广泛出击，增强招商的针对性，提高招商实效性。
⑻依托陕鼓、标缝等龙头企业、临潼在外知名人士和标准厂房开发商，大力实施专业招商、组团招商、以商引商等方式进行招商。
通过以上措施，推介工业园标准厂房投资环境和招商引资优惠政策，引凤筑巢，为推动临潼经济快速发展做出更大的贡献。
3.2建设规模
根据国内各类园区建设的成功经验与新丰园区的具体实际，标准化厂房工业区可采用如下开发建设形式：
按照滚动开发的原则，采取政府扶持和商业运作相结合的模式，征地费用由贷款解决。
组建工业区建设总公司，负责园区内包括厂房、办公楼、道路、电力、电信线路、上下水管道、土地平整在内的基础设施建设，资金主要由政府财政、银行贷款和社会融资解决。
按照谁投资、谁受益的原则，鼓励社会投资主体、房地产开发企业参与标准厂房建设经营。
除园区带动开发外，其余标准厂房项目通过招商引资、吸引投资商或项目单位开发建设。
投资商或项目单位必须服从标准厂房区的总体规划和基础设施建设的需要进行建设。
投资商建成后可出租或出售，收益归投资商。
项目单位用于生产经营自建的，产权归项目单位。
按照“产业发展集群化，集群发展园区化”的思路，节约集约利用土地，走资源节约型工业发展道路。
通过推进标准厂房项目建设，落实激励措施，吸引企业入驻标准厂房进行生产，实现园区土地使用效益的明显提高和发展方式的根本转变。
根据工业园土地利用总体规划、控制性总体规划，按照合理布局、集约高效、产业集聚、功能配套的原则进行建设。
新丰工业园区标准化厂房区内拟招商引入的企业主要为产品附加值高、特色独具的高技术产品制造业，包括精密仪器仪表、自动控制、新材料、环保设备、生物医药等。
依照上述标准及意向企业落户情况，结合各园区的地理位置，根据临潼毗邻西安市区，地处关中—天水经济区及黄河角三角区域，随着我国区域经济结构调整的趋势，临潼未来具有大规模吸引外资项目和东部沿海发达地区向西部转移项目的综合优势，因此，考虑长远发展，结合园区目前的现实状况，既不能大规模拆迁，也不宜将园区分割的太小，因此，标准化厂房园区用地分三块，总共用地253亩，实行单层大跨度、较高层高的厂房的建设是较为适宜的。
确定本项目的建设规模如下：
一期厂房建筑面积10475m
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