宁波分户验收细则.doc
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细则主要内容
总则
Ø细则实施背景及依据
Ø细则实施范围和目的
Ø实体检验和质量分户验收概念
基本规定
Ø结构实体检验
Ø结构工程室内空间尺寸检验
Ø质量分户验收
基本规定和若干说明
细则实施背景
1、现行国家施工验收及设计规范尚不完善
对竣工房屋的室内空间尺寸偏差等质量问题还没有明确的验收标准；对空鼓、粉刷面层裂缝、外墙和外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一规定。
2、有关工程责任主体质量意识不强
发生质量投诉时，不少建设、施工等单位处理不及时、不彻底和推诿，使得住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。
3、目前我国相关制度尚不健全
建筑工程质量担保、保险、投诉处理等相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实。
4、住户对房屋质量的要求日臻严格
随着经济的飞速发展和国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的极为昂贵的商品，住户对所购买房屋的期待值越来越高，希望房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量不出现任何问题。
细则制定的依据
主要依据国家和本市工程质量相关规范标准：
《混凝土结构工程施工质量验收规范》
《建筑装饰装修工程质量验收规范》
《建筑地面工程施工质量验收规范》
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》
《建筑电气工程施工质量验收规范》
《建筑工程施工质量验收统一标准》等
相关概念
u住宅工程结构实体检验
结构工程完工后，按照国家工程质量验收规范及宁波市住宅工程结构实体检验和质量分户验收管理规定》（以下简称《规定》）的要求对结构工程进行结构检验。
u质量分户验收
住宅工程竣工验收前，由建设、施工、监理等单位依据国家有关工程质量验收标准和《规定》，对每户住宅及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专项检查验收，并出具分户验收合格证明的活动
分户验收和竣工验收区别
两者均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的，但两者也有所不同：
1、验收主体不同
分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体则为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；
2、验收对象不同
分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；
3、验收阶段不同
分户验收在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成的，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量的最终验收；
4、验收内容不同
分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等），并对分户验收进行复核；
5、实体检查数量不同
分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。
u细则适用范围
宁波市区范围内（海曙、江东、江北、科技园区）住宅工程结构实体检验和质量分户验收及其监督管理，适用本实施细则。
u实施细则目的
p分户验收的开展、落实，能进一步加强住宅工程质量管理，提升工程质量水平，确保工程结构安全和使用功能的要求；
p加强工程质量和责任追求制度的落实，强化工程建设各方主体的质量责任和意识；
p提高居民对住宅工程质量的满意度，减少因质量缺陷而产生的纠纷和投诉，提高政府监管效率。
结构实体检验
u一般规定
u结构实体检验抽样方案
混凝土构件强度
钢筋保护层厚度
现浇板厚度
u实测结果的判定标准
混凝土构件强度
钢筋保护层厚度
现浇板厚度
u其他规定
一般规定
p结构工程完工后，由建设单位委托具有相应资质的检测机构进行结构实体检验。
同时，委托检测合同应到宁波市建筑工程安全质量监督总站备案（检测管理科）；
p检验方案方案一般应由施工单位项目质量（技术）负责人制定，项目总监理工程师审核（设计单位项目负责人可参与审核），经建设单位项目负责人批准；
p检验方案应体现随机选定的原则，并在实施前将审批通过的方案报宁波市建筑工程安全质量监督总站备案（按工程所在地分别报科技园区分站、江北分站、安全质量监督科）；
p住宅工程结构实体检验的基本内容为混凝土构件强度、钢筋保护层厚度、现浇板厚度三项指标；
p根据工程实际，为保证竣工工程室内空间尺寸偏差控制在允许范围内，可增加结构工程室内空间尺寸的检验。
结构实体检验抽样方案
混凝土构件强度
p低层工程抽查不少于一个楼层，多层工程抽查不少于二个楼层，七层及以上工程抽查不少于三个楼层，在七层基础上每增加五层其抽查楼层数增加不少于一个楼层；
根据抽查楼层数将工程划分为若干个验收段，每个验收段按柱（剪力墙）和梁分别随机抽取一个检验批进行检测；
p对全部采用预拌混凝土的工程，每个抽检检验批随机选择3柱（剪力墙）和3梁进行抽样检测；
p施工现场梁、板采用预拌混凝土，柱采用自拌混凝土的工程，柱混凝土强度按批量进行检测，梁混凝土强度按上述第二条实施；
p建筑物群体（连体别墅）中单体面积小于等于1000m2的工程，梁类和柱（或剪力墙）类构件检测每幢均不少于3个构件。
钢筋保护层厚度
p低层工程抽查不少于一个楼层，多层工程抽查不少于二个楼层，七层及以上工程抽查不少于三个楼层，在七层基础上每增加五层其抽查楼层数增加不少于一个楼层；
p根据抽查楼层数将工程划分为若干个验收段，每个验收段随机抽取一个检验批进行检测；
p每个抽检检验批按梁类、板类构件的纵向受力钢筋保护层厚度分别检验，各抽查构件总数量的2%且不少于5个构件进行检测，板的钢筋保护层按负筋比例不少于50%的原则实施；
p建筑物群体（连体别墅）中单体面积小于等于1000m2的工程，每幢梁板类构件各检测不少于5个构件。
现浇板厚度
p低层工程抽查不少于一个楼层，多层工程抽查不少于二个楼层，七层及以上工程抽查不少于三个楼层，在七层基础上每增加五层其抽查楼层数增加不少于一个楼层；
p根据抽查楼层数将工程划分为若干个验收段，每个验收段随机抽取一个检验批进行检测；
p每个抽检检验批，应抽查10%且不少于3块板进行检测；
p建筑物群体（连体别墅）中单体面积小于等于1000m2的工程，每幢检测数不少于3块板。
检测结果的判断标准
结构混凝土强度
p结构混凝土强度等级必须符合设计要求；
p对于结构实体检测中预拌泵送混凝土强度推定（参考）值未达到设计要求，其强度值与设计强度相差在一个强度等级范围内，且平均值达到设计强度要求，经设计确认后可以不进行扩大检测；
p对于泵送混凝土经回弹法检测碳化深度值大于2.0mm，但混凝土强度换算值达到设计强度要求，可不再进行钻取芯样修正；
钢筋保护层厚度
p钢筋保护层厚度检验时，纵向受力钢筋保护层厚度的允许偏差，对梁类构件为+10mm，-7mm；对板类构件为+8mm，-5mm。
p对梁类、板类构件纵向受力钢筋保护层厚度验收合格应符合下列规定：
1、全部钢筋保护层厚度检验的合格点率≥90%时，钢筋保护层厚度的检验结果可判为合格；
2、全部钢筋保护层厚度检验的合格点率＜90%但≥80%时，可再抽取相同数量的构件进行检验；当两次抽取总和计算的合格点率≥90%时，钢筋保护层厚度的检验结果仍为合格；
3、每次抽样检验结果中不合格点的最大偏差均不应大于上述规定允许偏差的1.5倍。
现浇板厚度
p现浇楼板厚度的允许偏差为+8mm，-5mm；
p现浇板厚度的合格点率为80%及以上且无严重缺陷时判为合格。
其他规定
p经结构实体检验不符合规范要求的，则在同一验收段内再随机抽查一个检验批进行检测，如仍不符合规范要求，且经设计复核需作相应处理的，则该验收段内的所有检验批均应检测；
p对预拌混凝土强度检测，在每一检验批内抽测的3柱或3梁混凝土强度不符合规范要求的，则应在该检验批内按批量进行扩大检测（包括已检测的3柱或3梁），以确定该检验批柱（梁）混凝土强度是否符合规范要求；
p经结构实体检验不符合规范和设计要求的，建设单位应组织建设各方主体制定处理方案，并落实整改；
p凡被市建委列入质量安全重点监管的施工企业及重点监管的预拌混凝土生产企业，结构实体检验按有关规定要求从严控制。
空间尺寸检验
p根据工程实际，随机抽取若干个检验批进行检测，每个抽检检验批应抽查10%，且不少于3自然间进行检测；
p控制参考标准：
1、净高负偏差不宜超过20mm，极差不宜超过20mm；
2、净开间、净进深极差不宜超过20mm；
3、极差为实测值中最大值与最小值之差；
p结构工程室内空间尺寸检验存在明显缺陷的，建设单位应组织建设各方主体制定处理方案，并落实整改。
质量分户验收
u一般规定
u验收内容
一般规定
p当每户（套）工程完工后，具备质量验收条件时，建设单位应及时组织质量分户验收；
p建设单位项目负责人应在分户验收前组织建设各方主体编制分户验收方案，明确各方职责，确定每户（套）住宅和公共部位验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图，并且落实质量检查人员和检查工具；
p质量分户验收结果不符合要求的，由建设单位组织各方提出处理整改意见，并在整改完毕后，重新组织验收，做好相关记录。
验收内容
质量分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验收项目：
（一）墙面、地面和顶面层质量
（二）门窗安装质量
（三）栏杆安装质量
（四）防水工程质量
（五）室内空间尺寸偏差
（六）给排水系统安装质量
（七）室内电气工程安装质量
（八）公共部位、共用设施质量
（九）其他规定要求检查的内容
墙面、地面和顶棚面层质量
n验收内容
1、地面空鼓、裂缝、起砂
检查方法：
小锤轻击和观察
数量：
全数检查
2、墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰
检查方法：
小锤轻击和观察
数量：
全数检查
3、有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差
检查方法：
钢尺检查每一处不少于2点
数量：
全数检查
验收标准
1、地面空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂（裂缝应按有关技术要求、规定进行整改处理）；
2、墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰；
3、有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求
门窗安装质量
n验收内容：
1、外窗台高度
检查方法及数量：
钢尺检查，每一处不少于2点（每处记录最低点）；全数检查。
2、外窗渗漏
检查方法及数量：
观察；全数检查。
3、推拉窗防脱落装置
检查方法及数量：
观察、手扳检查；全数检查。
4、安全玻璃认证标志
检查方法及数量：
观察；全数检查。
验收标准
1、外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施；
2、外窗及周边无渗漏；
3、推拉窗必须有防脱落装置；
4、应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全认证标志。
栏杆安装质量
n验收内容
1、栏杆高度
检查方法及数量：
钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每处记录最小值）；全数检查。
2、竖杆间距
检查方法及数量：
钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每处记录最大值）；全数检查。
3、防攀爬措施
检查方法及数量：
观察；全数检查。
4、护栏玻璃
检查方法及数量：
观察，游标卡尺测量，检查产品合格证书；全数检查。
验收标准
1、临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；
2、防护栏杆的垂直净间距不应大于0.11m；
3、栏杆应防止攀登；
4、护栏玻璃使用必须符合设计要求，并符合下列规定：
p承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，公称厚度不应小于12mm；
p当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，必须使用钢化夹层玻璃；
p不受水平荷载的护栏玻璃应符合《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2003）的规定，且公称厚度不应小于5mm的钢化玻璃或厚度不应小于6.38mm的夹层玻璃；
防水工程质量
n验收内容
1、屋面渗漏
检查方法及数量：
根据安全和功能检验（检测）报告或雨后观察；全数检查。
2、有防水要求的地面渗漏
检查方法及数量：
蓄水（蓄水深度为20～30mm,24h内无渗漏为合格）；全数检查。
3、外墙渗漏
检查方法及数量：
雨后观察；全数检查。
n验收标准
1、屋面不得有渗漏或积水现象；
2、地面无渗漏、排水顺畅；
3、墙面无渗漏；
室内空间尺寸偏差
n验收内容
1、室内净高
检查方法及数量：
激光测距仪；每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1点，中间测1点）
2、室内净开间、净进深
检查方法及数量：
激光测距仪；每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测2处（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）
3、地面水平度
检查方法及数量：
激光水平仪；每个房间（除厨房、卫生间外）抽测5点（其中距墙（柱）角300～500mm处各测1点，中心处测1点）
验收标准
1、净高负偏差不超过20mm，极差不超过20mm；
2、净开间、净进深极差不超过20mm；
3、测量地面水平度，当开间（进深）5m以内不超过20mm，当开间（进深）超过5m时每延米不超过5mm；
4、精装修标准另定。
给排水工程质量
n验收内容
1、管道渗漏
检查方法及数量：
根据安全和功能检验并观察；全数检查。
2、管道坡向
检查方法及数量：
水平尺检查；全数检查。
3、地漏水封高度
检查方法及数量：
试水观察或检查是否设置存水弯；全数检查。
4、伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置
检查方法及数量：
观察；全数检查。
验收标准
1、给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏；
2、管道坡向正确、无倒坡；
3、地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯；
4、伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于4m），高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管；
5、在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。
电气工程安装质量
n验收内容
1、配电箱安装质量
检查方法及数量：
观察和检查漏电保护装置、线路回路标志；全数检查。
2、开关、插座安装质量
检查方法及数量：
观察；全数检查。
n验收标准
1、漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。
2、开关和插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。
公共部位、共用设施质量
n验收内容
1、外墙渗漏、裂缝
检查方法及数量：
观察；在肉眼可见范围内全数检查。
2、地面裂缝、空鼓、起砂；
检查方法及数量：
小锤轻击和观察；全数检查。
3、楼梯梯段宽度、楼梯平台宽度、扶手高度
检查方法及数量：
激光测距仪或钢尺检查。
全数检查，记录最小值。
4、竖杆间距
检查方法及数量：
钢尺检查。
全数检查，记录最大值。
5、防攀滑措施
检查方法及数量：
观察，全数检查。
6、电梯门净宽、高层首层疏散外门净宽、走廊和公共部位通道净宽及净高
检查方法及数量：
激光测距仪或钢尺检查；全数检查，记录最小值。
7、地下室净高
检查方法及数量：
激光测距仪检查。
全数检查。
记录最小值。
8、地下室地面、墙面、顶棚渗漏、裂缝
检查方法及数量：
观察；全数检查。
9、地下室地面裂缝、起砂
检查方法及数量：
观察；全数检查。
验收标准
1、外墙无渗漏、裂缝；
2、楼地面无裂缝、空鼓、起砂；
3、六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00m；六层以上不应小于1.10m；
4、楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m；
5、扶手高度不应小于0.90m；
6、防护栏杆的垂直间距不应大于0.11m；
7、楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施；
8、电梯门净宽不得小于0.80m；
9、首层疏散外门净宽必须大于1.10m；
10、走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m；
11、走廊和公共部位通道净高不应低于2.00m；
12、机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m；自行车库净高不应低于2.00m；
13、地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝；
14、地下室地面不得出现裂缝和起砂
其他
n验收内容
1、烟道设置
检查方法及数量：
观察；全数检查。
2、空调孔、板设置
检查方法及数量：
观察；全数检查。
n验收标准
1、烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求；
2、空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确
其他规定
·建设单位应在竣工验收前将质量分户验收小组名单、住宅工程质量分户验收情况汇总表及竣工验收相关资料报送宁波市建筑工程安全质量监督总站；
·结构实体检验和分户验收应形成的表格
结构实体检验方案报审表
室内质量分户验收检查记录表
公共部位质量分户验收检查记录表
住宅工程室内空间尺寸分户验收检查记录表
住宅工程质量分户验收汇总表
结构实体检验及质量分户验收情况汇总表
·工程铭牌应镶嵌在外墙显著部位，采用石材、不锈钢或其他耐久性材料制作，尺寸（750-900）×（500-600）mm，字体应采用黑体、宋体、楷书或隶书（包含工程名称、开工日期、竣工日期、建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等内容）；
·竣工验收时，宁波市建筑工程安全质量监督总站根据工程实际情况，确定一定抽查比例进行复核；
·竣工验收复核结果与质量分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上的，经确认属实的，可判定质量分户验收记录不真实；
·建设单位应将住宅工程结构实体检验和质量分户验收结果表作为《住宅质量保证书》的内容之一交给住户；
·对于建设、施工、监理、检测等单位在结构实体检验和质量分户验收中弄虚作假、降低标准、将不合格按合格验收的行为，按照有关法律法规对责任单位、责任人进行行政处罚，并给予不良行为记录。
分户验收的其他若干说明
·分户验收是验收规范的补充和完善
住宅工程质量分户验收是在执行国家和地方工程质量验收规范、标准的基础上，对住户关心的、国家现行规范中没有明确规定的住宅工程中观感和使用功能质量的部分内容进行了补充、完善；
如：
增加了室内空间（净高、开间）允许偏差、外窗（墙）渗漏检查方法、烟道出屋面高度、验收合格标识、竣工验收中对分户验收的复核要求、否决标准等；明确了内外墙空鼓、裂缝的检查方法和相关内容检查仪器要求等。
分户验收检查单元的划分标准
·室内
以每户为一个检查单元；
·公共部位
每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。
分户验收记录的抽查核实
·竣工验收时，验收组通过现场抽查的方式复核分户验收记录，工程质量监督部门对验收组复核工作予以监督；
工程质量监督机构的抽查数量应不少单位工程总户数的5％～10％，每单位工程抽查不少于一个单元，每个单元不少于两户（套），每户不少于两个房间（厨房和卫生间除外）。
室内净高的确定
·室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后报设计单位确认；
·对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）。
分户验收对工程造价、工期、成本的影响
·通过竣工验收前工期合理、科学安排，分户验收对工程工期、造价基本不构成影响，相反，能使工程质量问题提前发现和解决，减少了工程交付中的矛盾和交付后的维修工作，从而节约了后期的时间和成本；
·对一些建设过程中未按设计文件施工、质量控制不严或存在质量隐患的住宅工程，当分户验收发现较多质量问题需要整改时，就会造成建筑材料、人工和时间的浪费，工程施工成本和工期的增加。
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