容积率是项目建筑总面积与该项目总占地面积之比.doc

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容积率

容积率是项目建筑总面积与该项目总占地面积之比,计算方法:

项目总建筑面积除以该项目总占地面积。

住宅小区容积率的确定是要经过当地规划部门批准的，一般普通住宅小区的容积率控制在1.0-1.2之间,沿街商业建筑、高层、小高层的住宅小区容积率相对会高一点。

一般来说,容积率的高低会对房屋的价格产生一定的影响，容积率的高低是和房价成反比的（沿街商业用房、高档住宅、高层、小高层住宅等除外），房价越高，容积率越低。

同样，容积率的高低也和居住舒适指数成反比。

容积率越高，居住舒适指数越低。

例：

某地块的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积就是容积率。

容积率低说明小区居住密度小，那么环境等等方面自然也好了。

一般别墅的容积率就比较低，大多都只有零点几。

但是现在容积率低了就要多缴税，所以很难说他好不好。

建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式

建筑面积密度

建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。

计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。

建筑面积密度的表示公式为：

    建筑面积密度=（总建筑面积÷建筑用地面积）（m2/hm2）

容积率

 容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：

    容积率=总建筑面积÷建筑用地面积

建筑密度

    建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。

计算公式为：

    建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积

道路红线规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：

通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。

任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。

根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

人口净密度 ：

人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：

人口净密度=居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）

建筑间距

    建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。

我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据：

确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。

日照标准

日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。

日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。

日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。

1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB5018093）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。

城市道路面积率

城市道路面积率是反映城市建成区内城市道路拥有量的重要经济技术指标。

这里所说的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住区内的道路。

建成区的城市道路面积率计算公式如下：

城市道路面积率=（建成区道路用地总面积÷城市建成区用地总面积）（%）

也可以计算建成区内局部地区的城市道路面积率，公式为：

 道路面积率=（道路用地总面积÷建设用地总面积）（%）绿地率    

城市的总绿地率是指城市建成区内各类绿化用地总面积占城市建成区总面积的比例，这里所说的各类绿地必须符合国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ13790）的规定。

也可计算建成区内一定地区的绿地率。

如居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积的比例（%）。

绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。

   绿化率与绿地率有区别吗？

　　问：

我在看楼盘介绍时，开发商说绿化率是46.05%，可是在签合同时却是绿地率30%以上，请问这两者是一个概念吗?

　　答：

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。

　　绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

　　计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是只要有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

《建设用地规划许可证》办理分两种情况：

划拨土地要先办理选址意见书（城建主管部门），然后办理项目立项手续（发展计划部门），再办理建设项目用地规划许可（城建主管部门），再办理土地使用证（土地主管部门）。

通过拍卖获得的土地只要持国有土地出让合同去办理用地规划许可（城建主管部门），再去办理土地使用证（土地主管部门）就可以了。

建设工程规划许可证

（一）申请建设工程规划许可证的一般程序：

1、凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划主管部门提出建设申请；2、城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划要求；3、城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；4、城市规划行政主管部门审查建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。

（二）建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，诱发征单位根据法律、法规规定和实际情况制定。

附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

三、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门核发；县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门核发。

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