30MW林光互补合作开发项目尽职调查报告.docx
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陕西省榆林市横山县
30MW林光互补合作开发项目尽职调查报告
目 录
一、基本情况 1
（一）公司概述 1
（二）公司股权结构及历史沿革 1
（三）公司治理 2
（四）税收及其他优惠政策 2
（五）已签订的商务合同 3
（六）对外投融资、担保及纠纷 3
（七）劳动人事 3
（八）小结 3
二、核准情况 4
（一）项目概述 4
（二）已收集的项目批准文件 4
（三）小结 4
三、工程技术条件 5
（一）工程条件 5
（二）技术条件 9
（三）小结 10
四、土地情况 11
（一）土地性质 11
（二）土地手续 11
（三）土地成本 11
（四）小结 13
五、经济效益评价 14
（一）项目成本表 14
（二）收益测算参数表 15
（三）投资收益测算 15
（四）小结 16
六、投资风险警示 18
（一）风险提示 18
（二）特别说明 19
七、结论及建议 20
一、基本情况
（一）公司概述
项目公司：
横山县江山新能源有限责任公司（简称“项目公司”
）；
成立日期：
2014年6月12日；
经营期限：
2014年6月12日至2034年6月12日；注册地址：
陕西榆林横山县河滨小区18号；
法定代表人：
商翾；注册资本：
1000万；实收资本：
无；
企业类型：
有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）；经营范围：
光伏电站项目建设、运营、维护及管理服务；光伏
发电技术及设备研发；光伏发电项目技术咨询；电站设备采购、管理。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
。
（二）公司股权结构及历史沿革
1、股权结构：
江山永泰100%控股；
2、历史沿革
变更事项
变更前内容
变更后内容
变更日期
法定代表人（负责人、董事长、
刘文雄
商翾
2015年1月21日
14
首席代表）变更
企业类型变更
一人有限责任公司（自然人独资）
一人有限责任公司（私营法人独资）
2015年1月21日
企业名称:
刘文雄;出资
企业名称:
江山永泰投资控股有限公司;出资额:
1000;百分比:
100更多企业名称:
江山永泰投资控股有限公司;出资额:
1000;百分比:
100;法
人性质:
自然人股东
额:
1000;百分比:
100;
投资人（股权）变
更
法人性质:
自更多企业
名称:
刘文雄;出资额:
2015年1月21日
1000;百分比:
100;法
人性质:
自然人股东
经营范围:
光伏电站项目
建设、运营、维护及管理
服务;光伏发电技术及设
备研发;光更多经营范
围:
光伏电站项目建设、
经营范围（业务范围）变更
经营范围:
太阳能发电板销售。
行业代码:
5299
运营、维护及管理服务;光伏发电技术及设备研发;
光伏发电项目技术咨询;
2015年1月21日
电站设备采购、管理。
（依法须经批准的项目;
经相关部门批准后方可开
展经营活动）行业代码:
4415
（三）公司治理
无；
（四）税收及其他优惠政策
1、根据国税发【2009】80号及《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》（2008版），项目公司应享受“三免三减半”所得税收优惠政策；
2、根据财税〔2013〕66号《关于光伏发电增值税政策的通知》
，自2013年10月1日至2015年12月31日，对纳税人销售自产的利用太阳能生产的电力产品，实行增值税即征即退50%的政策。
目前，最新增值税优惠政策还未出台。
（五）已签订的商务合同
1、重大合同（无）
2、其他合同（无）
（六）对外投融资、担保及纠纷
无；
（7）劳动人事
无；
（八）小结
1、项目公司已取得营业执照、机构信用代码证、开户许可证；
2、从工商查询信息及相关资料来看，项目公司的企业状态为在业，营业执照状态为有效，即工商登记未被冻结锁定；
二、核准情况
（一）项目概述
项目名称：
陕西省榆林市横山县30MW林光互补合作开发项目
（简称“本项目”）；
合作单位：
榆林市国源土地信息咨询有限公司；装机容量：
30MW；
项目场址：
陕西省榆林市横山县波罗乡双河村；项目进度：
本项目处于开发前期，未施工建设；上网电价：
0.88元/度。
（2）已收集的项目批准文件
1、《陕西省发展和改革委员会关于江山新能源横山30兆瓦光伏电站项目备案的通知》（陕发改新能源【2015】594号）；
2、《横山县国土资源局关于江山新能源有限责任公司建设江山横山30兆瓦光伏电站项目用地调整地块的初步审查意见》；
3、《横山县林业局关于横山县江山新能源有限责任公司30WMP
光伏电站项目选址意见的说明情况》。
（三）小结
本项目较为前期，截至报告出具日，本项目未取得项目土地选址变更的备案文件及其他相关手续。
如公司决定投资，建议根据项目进展情况，尽快办理欠缺的手续文件。
三、工程技术条件
（一）工程条件
1、工程概况
横山区，陕西省榆林市辖区，鄂尔多斯草原向黄土高原过渡地带。
位于陕西省北部，毛乌素沙漠南缘，明长城脚下，无定河中游，僻处内蒙古、陕西交界，古称塞北边陲。
扼榆定公路之咽喉，位于东经108°56′41″～110°01′48″，北纬37°21′43″～38°
14′53″。
地处榆林市中部，东与米脂县相邻，东南与子洲县毗邻，南连延安市子长县，西接靖边县，西北与内蒙古自治区乌审旗接壤，北倚榆阳区。
距榆林市区51千米。
距省会西安市723公里，米脂县城108公里，靖边79公里，子洲87公里，乌审旗治122公里。
图一项目位置图
2、场地条件
场址位于陕西省榆林市横山县波罗镇双河村地块，目前圈定的用地面积约900亩，场址经度109.5，纬度38.128。
场区内为灌木林地（林业局显示为宜林地），拟建设场多为高低起伏的小山丘，但坡度较小（5~15度间），场地整体比较平整。
场区内覆盖低矮植被、灌木丛及少量树木。
场址靠近包茂高速，距离榆林市工业园区较近，交通条件便利，扩宽一段乡村道路后具备设备进出场条件，大型设备不存在二次搬运。
场内有少量树木有阴影遮挡，有一条10KV乡村线路存在阴影遮挡。
图二项目场地
图三项目场地
图四项目场地
图五林业局显示为宜林地
图六：
项目拟接入的波罗110KV变电站
3、临时用电
临电可从附近村庄引入，可满足施工及日常生活的用电。
4、临时用水
临水可从附近输电线路引入，可满足施工及日常生活的用水。
5、进场交通
靠近包茂高速，扩宽一段乡村道路后具备设备进出场条件，交通较为便利。
（二）技术条件
1、项目地气象资料
NASA数据
据此得出该地最佳倾角38度，NASA年有效利用小时数1549.36（含外线线损）。
2、系统接入
本项目拟一回110KV线路接入国网榆林供电公司波罗110KV升压站，距离项目地约600米。
另一备选方案：
拟一回110KV线路接入龙泉330KV升压站，距离项目地约7.8公里。
该地区目前还没有
限电现象；
经走访国网榆林市电网处了解到，波罗110KV变电站有两台变压器共100MVA，接入条件良好；
3、消纳情况
本项目拟接入的国网榆林供电公司波罗110KV变电站有两台变压器共100MVA，接入条件良好。
波罗110KV变电站负荷较小，所发电量送至上一级龙泉330KV升压站消纳，龙泉330KV升压站负荷较大，消纳能力强，不存在弃光限电现象。
（三）小结
从工程技术条件看，本项目具有以下优势：
1、场区内比较平整，场平难度小；
2、交通便利，不会出现设备二次搬运情况；
3、场区村庄，临水临电比较方便；
4、项目地光照资源较好。
从工程技术条件看，本项目具有以下劣势：
1、税费较高，全场一次性征收9元/平米耕地占用税，全场一次性征收4元/平米植被恢复费；
2、拟接入点波罗110KV升压站仅有一个110KV空余间隔，目前火力发电站有意向将此作为启备变接入点。
如未及时办理接入，备用接入点龙泉330KV升压站离项目地约7.8公里，外线成本将会增加。
四、土地情况
（一）土地性质
本项目拟选址于陕西省榆林市横山县波罗乡双河村，光伏阵列用地拟用地面积为900亩，汇流站及综合楼拟用地面积为12亩；
经走访陕西省榆林市横山县国土局，项目用地为陕西省榆林市横山县波罗乡双河村集体所有，土地性质为灌木林地；
经走访横山县林业局，项目用地的土地性质为宜林地；光伏发电项目外线用地暂不确定。
（二）土地手续
1、永久用地：
综合楼、升压站用地需办理灌木林地转用手续和土地征收手续，并通过招拍挂方式出让供地。
截至本报告出具日，本项目尚未取得任何征地手续。
经估算，需征用面积约为12亩。
2、光伏阵列用地：
尚未签订土地租赁合同，采取租赁方式供地，应由目标公司与陕西省榆林市横山县波罗乡双河村集体签订土地租
赁协议，需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；
3、林光互补：
目前林业及发改委没有林光互补建设的具体要求；
（三）土地成本
1、征地成本
经走访横山县国土局得知，价格12万元/亩（最高）,土地属于双河村集体，土地性质需由灌木林地转为建设用地；
2、租地成本
项目公司与横山县波罗乡双河村集体签订土地租赁协议中确定土地租金为385元/亩/年（一次性支付），签订土地租赁合同前支付定金15万，进场施工前支付85%土地租金，并网发电后支付剩余款项；
3、耕地占用税
经走访横山县地税局得知，耕地占用税为9元/平米，一次性征收；
4、土地使用税
经走访横山县地税局得知，由于项目地不属于建制镇范围，故不征收土地使用税；
5、植被恢复费
经走访横山县地税局得知，全场征收植被恢复费，4元/平米，一次性征收；
6、土地附着物补偿费
据开发人员称，目前尚未与相关权利人谈妥补偿事宜，对方未提出补偿要求。
经实地考察，项目地存在零星枯树，若进行补偿可以以树木数量为单位计算。
（四）小结
1、本项目租赁用地未签署土地租赁协议，租赁协议签署前应按
《农村土地承包法》规定，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，履行民主议定程序；
2、土地附着物补偿为因未明确提出，故存在一定风险。
建议在签订土地租赁合同时予以明确规定。
15
五、经济效益评价
（一）项目成本表
地面光伏电站项目成本
序号
分项名称
设备成本
建筑工程费
安装工程费
综合单价
（含税）
税金
说明
1
场区内设备
组件
3.250
0.051
3.301
0.477
一线品牌3.25元/瓦,二线品牌3.15元/瓦。
安装工程费：
平地项目0.051元/瓦；山地项目0.057元/瓦。
2
集中逆变器
0.205
0.015
0.003
0.223
0.032
集中逆变器（平地）：
设备0.205元/瓦，建筑工程费用0.015元/瓦，安装工程费用0.003元/瓦。
组串逆变器（山地）：
设备0.37元/瓦，安装工程费用0.01元/瓦。
4
智能型汇流箱
0.035
0.010
0.045
0.006
5
支架及基础
灌注桩单柱
（∅300，桩长2.5米）
0.325
0.226
0.040
0.591
0.076
1、支架设备成本：
螺旋钢管桩（∅83*4，双柱，支架抬高1.5m-2m）支架成本为0.39元/瓦，其余支架成本均为0.325元/瓦。
6
2、建议建筑工程费用（基础部分，分类型）自选：
（1）灌注桩单柱（∅300，桩长2.5米）：
平地0.112
元/瓦，山地0.145元/瓦。
（2）灌注桩双柱（∅250，桩长1.7米）：
平地
0.1525元/瓦，山地0.18元/瓦。
（3））螺旋钢管桩（∅76*4，双柱，组件下边缘离地
50公分）：
平地0.12元/瓦，山地0.15元/瓦。
（4））螺旋钢管桩（∅83*4，双柱，支架抬高1.5m-
2m）：
平地0.14元/瓦，山地0.18元/瓦。
（5））预应力管桩（∅300）：
平地（桩长4米）
0.2255元/瓦，渔光、农光抬高支架（桩长6米）0.338
元/瓦。
3、安装费用（支架部分）：
平地项目0.031元/瓦，山地项目：
0.04元/
瓦。
螺旋钢管桩（∅83*4，双柱，支架抬高
1.5m-2m），支架安装成本0.11元/瓦。
10
双分裂箱变（美变）
0.158
0.038
0.008
0.204
0.028
建筑费用：
平地0.028元/瓦，山地0.038元/瓦。
11
线缆及其它
0.250
0.150
0.400
0.051
安装费用：
平地0.114元/瓦，山地0.15元/瓦（采用电缆桥架）。
二次搬运费用
0.000
0.000
备注：
山地项目如需要二次搬运，则在安装费基础上另加二次搬运费用0.1-0.2元/瓦。
税率11%。
12
光伏场区建筑工程
0.080
0.070
0.150
0.015
（含防洪沟、场区道路、围栏、场区接地）
建筑费用：
平地0.042元/瓦，山地0.08元/瓦。
安装费用：
平地0.06元/瓦，山地0.07元/瓦。
13
35KV开
关站
/110KV
升压站及系统接入
110KV升压站主变压器
0.050
0.002
0.050
0.007
含中性点成套装置试着。
（若35KV并网，则无需建升压站，主变压器费用为0）
14
110KV户外配电装置
/35KV开关站
0.035
0.008
0.043
0.006
110KV升压站：
（含断路器、隔离开关、电压互感器、电流互感器、母线桥、绝缘子串、管型母线、
SVG、站用变、主接地网）安装费用0.008元/瓦。
AIS：
设备成本0.035元/瓦，GIS：
设备成本0.045元/瓦。
35KV升压站：
设备成本0.031元/瓦，安装费用0.005元/瓦。
（设备含SVG、站用变、主接地网）
15
高、低压开关柜
0.033
0.016
0.049
0.006
包高、低压开关柜，进线柜、出线柜、PT柜、SVG柜、站用变/接地变柜等
16
监控及继电保护系统（含通信调度费）
0.160
0.008
0.168
0.024
监控及继电保护系统+通信调度:
20MW:
200+120,30MW:
240~260+120,40~50MW总费用控制在450万以内；50MW按500万计，50MW
以上~100MW总费用控制在600万以内。
17
其他设备及安装
0.000
0.000
含采暖通风系统、消防系统、给排水系统、室内、外照明。
110KV升压站安装成本35万，35KV开关站安装成本25万。
18
110KV升压站建筑工程/35KV开关站建筑工程
0.066
0.066
0.007
35KV:
含配电楼、综合楼、避雷针（含基础）、电缆沟、SVG基础，0.11元/w（不含装修和家具）
110KV:
含配电楼、综合楼、主变基础、构支架（含基础）、避雷针（含基础）、电缆沟、事故油池
、户外配电装置基础、SVG基础，按照0.066元/w计算（不含装修和家具）
19
升压站室外建筑工程
0.050
0.050
0.005
含三通一平、进站道路，站内道路、围墙、大门、排水沟、绿化。
三通一平和进站道路根据情况适当增减。
20
110kv间隔
0.033
0.027
0.060
110KV间隔成本：
180万
（1）开关采用AIS，设备费100万，建安费用80万；
（2）开关采用GIS，设备费140万，建安费用40万；备注：
对侧变电站如需主变扩容，价格另算。
21
110kv线路成本
0.020
平地110KV线路成本：
按100万/公里（其中设备费30万/公里，安装费用1.6万/公里，土建费用68.4万/公里；设备包含（通信及二次设备、电缆附件）
22
35KV线路
平地35KV外线成本：
按40万/公里/回（其中设备费用16.5万，安装费用1.5万/公里，土建费用22万
/公里。
备注：
如果项目场地比较分散，35KV集电线路如需架空，则加到35KV外线成本中
23
35KV间隔
35KV对侧间隔成本：
100万（其中66万设备费用，34万建安费用）；（在内地建设电站考虑塔基征地费、青苗补偿费费用较高，外线价格取高计算）
24
外线分摊费用
商务谈判
25
勘察设计费
0.040
0.002
含地勘、地形测绘费用
26
项目管理费
0.025
27
工程保险费
0.020
0.000
28
竣工验收
消防验收
0.100
0.006
20MW~100MW（无论容量）：
总费用控制在200万以内。
税率6%
29
环评验收
30
水保验收
31
安评验收
32
电力质检
33
外线设计方案评审
34
并网后电网检测费
35
防雷接地检测
36
业务费
37
利润
0.400
0.023
恒源天泰从外单位承包EPC工程利润按0.7元/W计算。
税率11%
38
EPC合计
6.004
39
监理费
0.015
0.001
40
不可预见费
0.050
41
土地
0.347
0.000
具体根据商务谈判和当地政府政策，包含
1、土地租赁费、征地费用；
2、一次性费用：
土地补偿、青苗及附着物补偿、耕地占用税、植被恢复补偿等费用
3、捐赠路灯费30万元。
42
土地税
0.260
0.000
根据当地政府政策，测算时放在年现金流
43
前期开发费
1、自主申报：
前期开发费用0.1元/瓦+路条费0元/瓦；
2、合作开发：
前期开发费用0.05元/瓦+路条费_元/瓦。
（商务谈判）
3、收购：
前期开发费用0元/瓦+路条费_元/瓦；（商务谈判）
（包含可研、环评、水保、无文物证明、无压覆矿证明、地灾报告、接入系统设计等开发费用）路
条费用税率6%
44
路条费用
0.250
0.014
45
项目奖金
0.060
0.786
根据项目类型分配
46
合计
0.000
0.000
6.986
47
总计
0.000
0.501
0.366
0.867
（二）收益测算参数表
序号
项目
数量
单位
1
装机容量
30
兆瓦
2
年等效发电小时数
1549.36
小时
3
首年理论总发电量
4648.08
兆瓦时
4
标杆电价（含税）
0.88
元/千瓦时
5
电站运营期
20
年
6
单位建造价格
6.986
元/瓦
7
总投资
20958
万元
8
固定资产进项税金
2615
万元
9
固定资产残值率
5%
10
折旧期
15
年
11
项目贷款利息
7%
12
资本金比例
30%
13
资本金
6287
万元
14
贷款额
14670
万元
15
贷款期限
12
年
16
增值税率
17%
以电费收入为计算依据
17
城市建设税率
7%
以增值税为计算依据
18
教育费附加比率
5%
以增值税为计算依据
19
企业所得税税率
25%
三免三减半优惠政策
20
法定盈余公积
10%
以企业所得税为计算依据
（三）投资收益测算
序号
项目名称（单位）
数值
1
装机容量（MW）
30.00
2
年上网电量（MWh）
42769.19
3
总投资（万元）
20958.00
4
建设期利息（万元）
0.00
5
流动资金（万元）
0.00
6
销售收入总额（不含增值税）（万元）
64336.56
7
总成本费用（万元）
29719.58
8
销售税金附加总额（万元）
832.18
9
发电利润总额（万元）
38729.59
10
经营期平均电价（不含增值税）（元
/kWh）
0.7521
11
经营期平均电价（含增值税）（元/kWh）
0.8800
24
12
投资回收期（所得税前）（年）
6.74
13
投资回收期（所得税后）（年）
6.97
14
全部投资内部收益率（所得税前）
（%）
15.76%
15
全部投资内部收益率（所得税后）
（%）
14.11%
16
全部投资财务净现值（所得税前）（万
元）
14010.87
17
全部投资财务净现值（所得税后）（万
元）
12680.37
18
自有资金内部收益率（所得税后）
（%）
26.53%
19
自有资金财务净现值（万元）
9449.40
20
总投资收益率（ROI）（%）
11.03%
21
投资利税率（%）
12.05%
22
项目资本金净利润率（RO
升级会员 