现代物流园区可行性研究报告.docx
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现代物流园区可行性研究报告
第一章总论
项目名称：
河北省沧州市黄骅现代物流园
建设单位：
鄂尔多斯中屹通煤炭销售有限公司
法人代表：
毛海峰
可研报告编制单位：
博瑞（北京）投资咨询有限公司
法人代表：
王琦
一、项目背景
1、项目所在地黄骅市概况：
（1）方位
黄骅市位于华北平原东端，渤海湾西岸，河北省东南部，介于北纬38°09′——38°39′，东经117°05′—117°49′之间，东西横距46千米，南北纵距55千米，地域总面积1717.5平方千米（卫星遥感测量数据,不含中捷、南大港、长芦盐场面积）；统计数据1544.7平方千米（不含中捷、南大港、长芦盐场面积）。
海岸线长65.8千米。
黄骅市北临天津滨海新区静海县，西连沧县，西北靠青县，南部和西南部与海兴县、孟村回族自治县毗邻，东南海域与海兴县相连。
全境地势地平，自西南向东北倾斜，西部最高地势海拔15.7米，东部最高地势海拔3米。
黄骅市中心北距北京市240千米、天津市120千米，西距石家庄市252千米，是冀中南腹地6市（石家庄、衡水、保定、邢台、邯郸、沧州）便捷的出海口。
（2）交通
黄骅市地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，也是北京、天津通往东部沿海地区的交通要冲。
石家庄—黄骅港高速公路（简称石黄高速）、山西朔州—黄骅港铁路（简称朔黄铁路）、沧州—黄骅港地方铁路（简称沧港铁路）、黄骅港—银川公路（简称307国道）横跨东西；山海关—广州公路（简称205国道）、天津界—海兴县界公路（简称沿海公路）、天津—汕尾高速公路（简称津汕高速）、黄骅港—万家码头铁路（简称黄万铁路）以及正在建设中的沿海高速纵贯南北。
黄骅港是河北省中南部以及鲁北、豫北和晋陕蒙等中西部地区陆路运输距离最短的港口，海上距韩国汉城港480海里，距日本九洲港900海里。
黄骅境内已构筑起海上航线、铁路、公路（高速公路）三位一体的交通网络，成为区域交通枢纽。
（3）行政区划
黄骅是一座以英雄名字命名的城市，位于河北省东南部，地处环渤海经济圈中部位置和环京津枢纽地带，是河北省东出西联的出海口和桥头堡。
全市总面积1544.7平方公里，总人口45.8万人，辖10个乡镇、327个行政村、3个街道办事处和1个省级经济开发区。
2011年，全市完成地区生产总值200亿元，同比增长18%；全部财政收入18亿元，增长28.5%，其中一般预算收入7.19亿元，增长29.5%；全社会固定资产投资124亿元，增长31.5%；城镇居民人均可支配收入18429元，农民人均纯收入8850元，分别增长11.1%和18.7%。
先后被授予全国文化先进市、科技先进市、体育先进市，河北省创建文明城市工作先进市、社会治安综合治理先进市、“双拥”模范城、教育“两基”先进市、民政工作先进市、文物工作先进市、人居环境进步奖、全国科技进步先进市、全国平安渔业示范市等荣誉称号。
“十一五”时期，黄骅迎来了重大发展机遇期，走到了河北改革开放的最前沿。
2006年，河北省第七次党代会做出了“建设沿海经济社会发展强省”的重大决策。
2007年2月，沧州渤海新区经河北省人民政府批准成立。
2008年10月份，河北省委、省政府对沧州渤海新区和黄骅市进行了区域整合，确立了渤海新区“一市三园”的新体制。
整合后的渤海新区总面积2400平方公里，总人口55万人。
2008年12月，到2020年人口达到100万、面积110平方公里的黄骅新城总体规划通过了河北省政府审批。
2009年，被河北省委、省政府确定为拉动冀中南发展的增长极。
2010年，河北省政府又将“加快曹妃甸、黄骅两个新城建设，逐步形成由秦皇岛、曹妃甸、黄骅三个百万人口港城组成的沿海城市连绵带”写入了《政府工作报告》。
站在新的历史起点上，黄骅市按照河北省委、省政府和沧州渤海新区港、产、城“三位一体”的战略布局，确立了围绕“三大任务”（建设大港口、培育大产业、发展大城市）、打造“五个黄骅”（现代黄骅、海上黄骅、生态黄骅、和谐黄骅、平安黄骅）的工作思路和目标，全力建设“生态宜居、服务优良、充满活力、特色鲜明，富有滨海文化
内涵”的百万人口现代化滨海中心城市。
（4）地貌
黄骅市处于暖温带半湿润季风气候区，因为靠近渤海而略具海洋气候特征，季风显著，四季分明，夏季潮湿多雨，冬季干燥寒冷。
年降水量平均627毫米。
全市耕地面积72.6万亩，湿地15万亩，盐碱荒地51万亩，滩涂36万亩，浅海（0-15米等深线）238.4万亩.2008年，全市总土地面积1717.5平方千米（卫星遥感测量数据），（统计数据1544.7平方千米），其中耕地面积481平方千米，占土地总面积的31.14﹪，由于境内土质差，黄骅市未利用土地面积大，其中盐碱地和荒草地比例较大，分别占66.91﹪和31.12﹪。
1999年，黄骅市根据土地现状编制《黄骅市土地利用总体规划（1997—2010）》，对全市实施土地用途管制，提高土地利用率，有计划合理开发土地资源。
对82.3万亩基本农田实行全面监管，定期检查。
抓好土地开发整理复垦，将51万亩未利用土地列入开发整理总盘子，已开发各类盐碱荒地3.1万亩。
对非农用地严格审批，到2008年共依法承办各类非农用地项目1200余宗，面积1.5万亩，同时转变用地观念，盘活存量土地，对全市6000亩闲置土地及砖窑用地搞好二次利用，为项目建设提供充足的用地空间。
随着经济的快速发展，各区域建设用地需求量超过预期规模，城市建设、港口建设、招商引资、工业园区建设、新农村建设等方面的土地利用问题受到规划滞后的限制。
2008年，黄骅市开始土地利用总体规划（2006—2020年）修编工作。
黄骅市湿地主要有天然湿地、滩涂和内陆湿地。
滩涂集中分布在南排河镇、羊二庄回族镇一带，多为海滩，是海水养殖的天然资源，总面积145.3平方千米。
现存内陆湿地中面积较大的有骅北淀（又称南大港湿地，位于南大港产业园区）、骅南淀（位于滕庄子乡前滕村）、大浪白湿地（位于滕庄子乡大浪白村）、廖家洼（位于滕庄子乡李官庄村），有较好的原生态，风景宜人，成为人们旅游的好去处。
（6）矿产资源
黄骅市作为西煤东运的龙头，已成为沿海地区重要的煤炭集散地，年煤流转量近7千万吨。
可满足煤化工产业的原料需求。
黄骅地下蕴藏着丰富的石油、天然气等资源，是大港油田的主产区，年产量60万吨。
盐业资源：
盐田总面积220万公亩，年产原盐150万吨，是全国海盐生产基地之一，名牌产品“长芦盐”享誉国内外。
（7）水利资源
黄骅市地处滨海平原，境内淡水资源极缺。
（一）淡水资源
地上淡水资源以降雨为主，多年平均降雨量574.2毫米，平均年径流量8975.9万立方米。
入境客水极无保证。
地下淡水资源贫乏，浅层淡水储藏面积小，储量少，且分散，开发利用程度较低，多年平均开采量为31.3万立方米。
随着深层淡水储量少，开采难度大，成本高，年允许开采量3023.6万立方米。
进入20世纪80年代，国民经济发展加快，水的需求量越来越大，地表水的短缺使得工农业生产发展主要依靠开采深层地下水。
由于大量超采，造成地下水位大幅度下降，用水紧缺日趋严重。
（二）咸水资源
境内咸水资源相对丰富，静储量70亿立方米，其中浅层储量16亿立方米，矿化度3—4克/升。
咸水资源很少利用，随着社会的发展，科学的进步，盐业、海水养殖业得到拓展，咸水已成为境内的一项可开发资源。
（三）地热水资源
黄骅市地热水储量丰富。
1992年，市区打出第一口热水井，并利用该资源建成温泉宾馆一座。
到2008年，境内已开发地热水井12处，水量充沛、水温均在70℃以上，利用其进行鱼虾蟹等孵化养殖和楼房供暖。
（四）矿泉水矿
1992年，南排河镇发现矿泉水矿。
经鉴定，此矿泉水含有人体必需的多种矿物质及其他营养成份，日产量达126吨，可开采37年。
基流不断。
（8）主要物产
黄骅市地处华北平原，盛产小麦、玉米、大豆、高梁、苹果、鸭梨、冬枣、金丝小枣等。
黄骅市境内20条河流汇集九处入海，海域水质肥沃、饵料丰富，有鱼、虾、蟹、贝、藻五大类上百种海产品，产量占河北省近一半，尤以东方对虾、渤海梭子蟹、快鱼、平鱼、目鱼最为名贵。
（9）旅游资源
黄骅市境内现存文化遗址20多处，现存海上渔村、人民公园、博物馆等人文景观5处，野外的骅南淀、骅北淀、海滨浴场，是人们沐浴大自然、打猎、游玩、休闲、度假的理想场所。
（10）经济概况
2012年地区生产总值234.02亿元，比上年增长13.0%，其中：
第一产业增加值25.79亿元，增长6.6%；第二产业增加值101.05亿元，增长15.8%；第三产业增加值107.18亿元，增长12.1%；万元地区生产总值能源消耗0.73吨标准煤。
民营经济增加值182.47亿元，比上年增长13.95%。
粮食总产量300645吨，比上年下降14.4%；棉花产量4160吨。
财政收入22.0亿元，比上年增长22.1%；财政支出22.09亿元，增长24.0%。
城市空气质量二级。
社会消费品零售总额68.13亿元，比上年增长16.7%；全社会固定资产投资151.42亿元，增长22.0%。
在岗职工年平均工资36759元，比上年增长8.4%；农民人均纯收入9958元，增长12.5%；城镇居民人均可支配收入20717元，增长12.4%。
年末城乡居民储蓄存款余额135.47亿元，比上年增长24.8%。
黄骅正迎来前所未有的发展机遇。
2006年，河北省第七次党代会做出了“建设沿海经济社会发展强省”的重大决策。
2007年2月，沧州渤海新区经河北省人民政府批准成立。
2008年10月，河北省委、省政府对沧州渤海新区和黄骅市进行了区域整合，确立了渤海新区“一市三园”的新体制。
2008年12月，黄骅新城总体规划通过了河北省政府审批。
2009年，黄骅被河北省委、省政府确定为拉动冀中南发展的增长极。
2010年，河北省政府又将“加快曹妃甸、黄骅两个新城建设，逐步形成由秦皇岛、曹妃甸、黄骅三个百万人口港城组成的沿海城市连绵带”写入了《政府工作报告》。
2011年，省委第八次党代会确立了建设“经济强省、和谐河北”的战略目标，强调“着力抓好沿海经济隆起带建设，举全省之力打造渤海新区”。
黄骅市按照河北省委、省政府和沧州渤海新区港、产、城“三位一体”的战略布局，确立了围绕“五大战略”（项目园区建设战略、城市建设战略、城镇化建设战略、沿海建设战略、民生建设战略）的工作思路，全力建设“生态宜居、服务优良、充满活力、特色鲜明，富有滨海文化内涵”的百万人口现代化沿海中心城市。
2、报告编制依据
（1）《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》国发[2009]8号
（2）国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部和
民航总局等六部委局联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（2003年3月）。
（3）河北省“十二五”计划。
（4）《河北省快三产服务业发展的优惠政策》。
（5）《黄骅市市2011年国民经济和社会发展统计公报》。
（6）渤海新区。
（7）国家计委和办公厅计办投资[2002]15号文：
《关于出版〈投
资项目可行性研究指南（试用版）〉的通知》（2002年1月）。
（8）国家现行法规及相关行业规程、规范。
（9）建设单位提供的有关资料和基础数据。
3、目提出的理由与过程
（1）加快现代物流业的发展符合国内、区内国民经济发展的宏
观趋势要求。
物流涵义原本是指一种物的实体流通活动的行为。
这种行为随着人类文明的演进和社会的发展在不断更新其形式和规模。
现今所指的物流即是在社会经济与科学技术发展到较高水平的产物。
它是通过管理程序有效结合运输、仓储、装卸、包装、流通加工、信息等相关机能活动，以创造附加值、满足顾客及社会需求并使各方获益为基本目的。
现代物流业与传统物流业的区别是在商品的流动过程中，随着科学技术的进步而使商品的“量”与“质”的需求进入了高度竞争的境界，流通结构在为缩短“产”与“销”的距离方面发生了根本性的变革。
因此，只有不断扩大现代物流事业才能提高企业的竞争力，进而对国家经济的发展助以动力。
我国现代物流业与发达国家相比差距甚大，但国家正通过各方面的努力在缩小这个差距。
例如：
国家领导人明确指出要把现代物流业作为国民经济重要产业与新的经济增长点，并列入了“十五”规划；全国已有20多个省市30多个中心城市作出或正在制定物流发展规划，有的已进入实施阶段；2001年原国家经贸委已把发展现代物流与连锁经营、电子商务一起作为推进流通现代化的三大重点任务，并准备出台有关物流发展的产业政策；目前，经国务院批准，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》。
（参考：
<<关于促进我国现代物流业发展的意见的通知.发改运行[2004]1617号>>）
《意见》不仅提出了促进现代物流业发展的具体措施，还提出了建立全国现代物流工作协调机，机加强物流业的综合组织协调，研究解决发展中的重大问题。
《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发[2009]8号》也指出当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。
制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
国家标准化委员会已决定成立全国物流标准化技术委员会；国家科技部已把“电子商务与现代物流示范工程”作为重大科技攻关项目；财政部、铁道部、交通部、国家民航总局、信息产业部等部从自身业务出发，都把发展现代物流摆上了议事日程等。
目前我国现代物流业的现状与总体发展趋势概括而言：
一是、政府推动力度加大，但没有形成合力。
二是、物流发展的地域性、行业性特点明显，是不均衡发展。
三是、城市成为重要结点，但结合物流水平不高。
四是、跨国物流企业在中国实行“抢滩战略”，物流业已成为外资
与。
民间资本投资热点。
五是、传统运输与仓储企业向第三方物流企业加快转型，工商企业物流管理有所加强，但物流需求增长慢于供给增长。
六是、用信息化、标准化带动物流现代化有所推进，但差距很大。
七是、物流人才工程已经启动，但人才短缺短期内难于解决。
河北省和黄骅市物流业虽然历史久远，但总体上讲，至今仍停留在传统结构模式中。
除少数大中型工商企业重视企业物流系统改造与加强外，省内具备现代意义的物流业只处于起步阶段，而从行业角度看多数是空白。
相当数量的物流企业的业务单一，仓储、货运、批发、配送均分体分营，既不具备现代信息管理能力，又规模小、水平低，没有竞争合力。
因此，如何改变观念，加快物流事业的发展，为经济社会提供完善的物流服务，已成为我区经济发展的又一个重要问题。
所以，本项目的提出，不但符合国内、区内国民经济宏观发展的趋势要求，而且有一定的紧迫性。
（2）项目建设符合地区社会经济发展规划的要求
根据黄骅市发展规划，按照河北省的发展要求，立足于“工业强市”的发展战略。
除本地矿产资源开发利用外，加快与内蒙古自治区、陕西省的合作进程，通过甘其毛都、策克等口岸渠道，充分开发利用好黄骅市周边地区丰富的煤、铜、铁、金、铅、盐等资源，发展煤焦化、金属冶炼及下游产业。
（3）项目建设有利于解决地区运输业存在的许多突出问题。
据了解，黄骅地区运输业存在的问题主要是：
①车辆集中停靠通行等原因带来的矛盾和困难大。
而由于近年来经济发展的加快，货车总保有量仍为高速增长期，这类矛盾将会加剧。
②货运信息经营业户多，由于经营地段分散且多为个体形式存在。
缺乏自律，经营者不规范运作，行业管理困难
③由于缺乏网络化的信息平台，本地车辆运货到外地，回程货信息不灵，外地车到本地后同样遇到信息不灵的问题。
回程配载效率不高，相向空驶或长期待货，影响车辆经营者经营效益，造成社会资源浪费。
④近几年，当地工业企业迅速增加，由于缺少第三方物流企业为其承担仓储等物流业务，而自办仓储等物流业务，增加投资负担。
另外企业自办物流由于不具有专业经营优势，成本远高于物流外包成本，影响经济效益提高。
由于上述问题的存在和扩大，将直接影响黄骅地区经济的发展与繁荣，影响人民生活的质量。
所以，建设一处规模化、集约化、专业化、现代化的商贸物流中心企业是很必要的。
（4）项目建设有利于企业的利益，对企业的发展有积极意义。
总之，沧州市黄骅现代物流园建设项目意义重大。
项目本身不仅符合国家支持发展的行业范畴，可以促进地区经济和社会发展，承建企业在向社会提供服务的同时，也可以获得合法利润或投资回报，项目建设整体上不违背经济发展的各方利益。
因此，本项目的建设不仅是必要的、合理的，而且有一定的急迫性。
二、项目概况
1、拟建地点：
河北省黄骅市
2、建设规模与目标：
场地面积：
总占地面积2000亩
投资规模：
15亿元
目标定位：
采用先进的物流管理技术和装备，采用数字化平台管理，形成配套的运输网络，完善的仓储设施，先进的信息网络平台，完美的生活服务，建成黄骅地区物资流畅、快捷准时、经济合理、用户满意的专业化、社会化现代物流中心。
3、主要建设条件
（1）物源条件
由于黄骅交通便利，气候宜人，经济的发展和人口的增长必将呈快速发展趋势。
黄骅地区以铁路、公路、船运为主，客、货运量和汽车数量增长迅速。
现在日出入境运煤车辆就达30000辆左右，加上其他车辆累计日出入车辆为38000辆左右。
预计在“十一五”后期和“十二五”至较长的时期，其公路货运量和货物周转量将随黄骅的发展、外来商品总量的增加，以及主要农副产品存储量的增加而有大幅度的提高。
（2）场址条件
本项目推荐建设地点在黄骅市东部，紧邻黄骅港口，在黄石高速线上，交通条件优势突出，有利于内外物资的交易与配送。
场址在城市总体规划中已规划为建设用地。
项目选址图
（3）基础设施条件
河北省沧州市黄骅现代物流园规划选址地是意向规划的建设用地，城市的各类干管网设施沿路敷设后将为本项目建设创造便利的衔接条件。
如果城规实施滞后，物流园区将自建个别的独立供应系统。
（4）建设材料及施工条件
项目建设所需的建材物资，如钢材、水泥、管材、砂石砖瓦等，均可在黄骅市解决。
拟建场地内的机井和过境高压线路可提供项目建设期的施工用水和电力。
（图5）投资比例示意图
4、主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
备注
一
建设规模
1
总占地面积
㎡
征地面积
2
总建筑面积
㎡
3
道路占地面积
㎡
4
绿化面积
㎡
二
经济数据
1
总投资
万元
2
固定资产投资
万元
3
流动资金
万元
4
资金筹措
万元
全部自筹
5
年平均营业收入
万元
6
年平均销售税金及附加
万元
7
年平均总成本费用
万元
8
年平均利润总额
万元
9
年平均所得税
万元
10
年平均税后利润
万元
三
财务评价指标
1
投资利润率
%
2
投资利税率
%
3
全部投资内部收益率（税前）
%
5
全部投资投资回收期（税前）
年
6
全部投资内部收益率（税后）
%
7
全部投资投资回收期（税后）
年
8
总投资收益率
%
9
盈亏平衡点
%
5、相关执照许可
第二章市场预测
一、市场容量现状分析
1、国内物流发展现状及问题
随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，现代物流业在国际上成为与高科技产业、金融业并驾齐驱的朝阳产业，被认为是促进国民经济发展的“加速器”，其发展程度已成为衡量一个国家或地区综合实力的重要标志之一。
物流通常是指为了满足客户的需求，以最低的成本，通过运输、仓储、配送、信息处理等方式，实现产品由产地到消费地所进行的计划、组织和控制的全部进程。
中国目前与物流相关的年总支出有19000亿元人民币，物流成本占GDP的比重为20％左右，第三方物流市场的潜力很大。
但真正意义上的第三方物流处于发展初期，2001年的市场规模在400亿元人民币以上。
70％的物流服务提供商在过去的三年中，年均业务增幅都高于30％。
全国第三方物流市场2000年至2005年的年增长率将达到25％。
推动中国第三方物流发展的主要因素，首先在于跨国企业正在将更多的业务转向中国，并通过外包来降低供应链成本；其次是中国公司面临着降低成本和提升效益的压力而增加了对物流外包的需求；最后是政府的激励措施也是刺激中国的第三方物流市场迅速发展的重要因素。
现代物流一般是由运输、仓储、包装、搬运、装卸、流通加工、物流信息诸环节构成的最优系统。
我国物流业整体水平还不高，很多是由传统的仓储运输企业转变而来，在设施建设、技术力量及服务类型范围上还没有质的提高，真正实力超群、竞争力强的物流企业为数不多。
“多、小、少、弱、散、慢”是目前我国绝大多数物流企业存在的主要问题。
这些问题造成我国物流企业服务成本居高不下，难以通过自身成本的降低来优化客户的物流成本，运作管理低水平重复，难以形成特色，打出品牌。
总的来看，我国大部分物流企业处于起步或转型阶段，还不具备应对跨国竞争的能力。
2、项目周边区域物流市场现状
（1）黄骅现状概况
目前黄骅市没有一个有规模、上档次、比较规范的物流大型企业或者现代化的物流园区，现有的物流企业现状是“一张桌子，一部电脑，一部车子，一把椅子，一个人员“就算是一个物流企业。
黄骅境的企业煤炭消耗情况：
请自行补充，缺乏数据。
黄骅现有常住人口464957人商贸服务业相对比较发达，但广大人民群众日常生活用煤、生产力用品等都需要从外地调运，也需要大量的车辆。
第三产业在国民经济中的比重不断提高和结构优化升级是促进社会生产力发展的必然过程，也是衡量经济社会现代化程度的重要标志，改革开放特别是“十一五”以来，黄骅地区第三产业持续快速增长，在国民经济和社会生产中显示出越来越重要的作用。
而物流业正是服务业中的重要行业。
据黄骅统计局的数字表明，黄骅每年工、农（牧）业主周转产品的产量接近150万吨，流通企业（包括商场、超市）的货运量超过200万吨，主要农副产品的存储量超过了50万吨；由于黄骅逐步确立了经济新的发展思路，并采取了一系列强有力优化经济环境的措施，大批有实力的企业入驻黄骅，地方工业企业建设步伐加快，要求黄骅物流业加大力度进行建设。
黄骅地区物流业存在的主要问题主要有以下几点：
（A）运输市场主体呈多元化态势，多种经济成份比较复杂，难以
实现规模化、集约化、专业化经营，缺乏市场竞争力；
（B）缺乏规模较大、管理规范的仓储企业和相应的设施、设备、影响当地农村产品的流通和外运；
（C）行业管理力度不够，导致交通行业企业之间无序竞争；
（D）生产企业与第三方物流企业之间缺乏有效的沟通渠道；
（E）货运代理及货运服务业存在设备简陋，人员素质参差不齐，基本处于散、小、弱、乱状态，无法适应现代物流发展的需要；
（F）现有运输企业、车辆等设施增长迅速，市内通行和停靠矛盾日渐突出。
（G）信息技术和网络技术在物流业中的应用相对滞后。
（2）物流市场主体及环境分析
城市是商流、物流、信息流、资金流和人口流动的中心，并以此影响和带动农村经济发展。
根据大商贸、大市场、大流通的要求，围绕黄骅新战略的实施，搞好绿色农畜产品、矿产资源品和
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