商业地产与连锁品牌合作发展交流会Word文档下载推荐.docx
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王洪平先生
宁波市鄞州区政府办公室副主任
虞立军先生
宁波市鄞州区外经贸局局长
严岩平先生
宁波市鄞州区贸易局副局长
王祝英女士
沃尔玛（中国）投资有限公司地产开发高级总监
PetrNemec（聂明凯）先生
永旺中国总部执行董事
羽生有希（朱菁）女士
中粮置业投资有限公司招商部总经理
魏学问先生
鄞州万达总经理
王志彬先生
万达商业地产股份有限公司招商中心总经理
张华容女士
杉杉集团副总裁
傅政骥先生
麻辣诱惑酒店董事长
韩东先生
中国房产信息集团商业地产事业部总经理
王永先生
利时百货人力资源及行政总监
朱伟平先生
易城中国总裁
祝惇若先生
CCFA连锁品牌与购物中心合作委员会主任，阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生。
出席本次会议的还有来自连锁经营协会的会员代表和连锁品牌购物中心委员会的几位委员。
此次会议是由中国连锁经营协会主办，宁波市鄞州区政府协办，会议得到了宁波市鄞州区政府的大力支持和配合，得到了我们广大会员的积极响应，在此对大家的支持和参与表示热烈的感谢！
图为中国连销经营协会副秘书长武瑞玲女士
本次交流会我们有几个主要的话题需要讨论，首先我们想讨论商业地产与连锁品牌的合作与发展模式，我们还要探讨连锁企业在商业地产，特别是购物中心建设和发展中的角色和作用。
探讨购物中心连锁化发展的现实与趋势。
二三线城市的零售业发展前景与商业地产的历史性机遇等话题。
我们会有五个演讲嘉宾做专业的演讲，另外还有一场对话。
在我们整个会议议程的最前部分，会由政府代表和协会的秘书长做致辞。
希望今天这个会议能给大家带来一些启发和收获。
首先我们有请协会裴亮秘书长致辞。
裴亮：
尊敬的王区长，尊敬的各位来宾，大家下午好！
首先我代表主办方感谢鄞州区政府对于本次活动的大力支持，同时也欢迎连锁协会的购物中心委员会的各位主任委员，还有我们协会的品牌企业参加本次的讨论会。
利用这个机会我简单谈一下协会对于零售业的扩张，以及与商业地产的合作，协会的一些看法。
图为中国连锁经营协会秘书长裴亮先生
首先随着国家宏观调控政策的不断出台，整个房地产的开发进入了一个新的阶段。
大家也都能亲身感受到，现在的房地产的开发，一个新的增长点就是商业地产。
商业地产已成为广大的地产开发商，包括最知名的大的地产开发商，未来保持业务增长的一个重要的支撑。
那么商业地产的开发和住宅地产的开发，它有它自身的特色，其中一个很重要的特点就是商业地产的开发离不开商业的快速发展。
离不开广大的商业品牌的支持和进驻。
所以对于已经出现的商业地产的快速发展，我们也有必要从商业发展的状况这个角度，来审视我们未来商业地产发展可能出现的一些新的情况。
那么我们现在商业的发展状况是什么样的状况，我利用这个机会也简单和大家做一个沟通。
协会今年对连锁百强进行了统计调查，我们发现了一个非常突出的特点，这也是协会十几年以来，在连锁百强统计工作当中发现的一个第一次出现的新的特点。
就是我们连锁百强的企业的开店的速度第一次下降到了一位数，开店的增长速度是9.5%。
那么在这之前，十几年的时间，我们的连锁企业都处在一个快速扩张、快速开店的状态。
在过去的一年发生这样的变化，其中自然有它的深层次的原因，我们分析应该说有两个原因，对于连锁企业开店扩张速度带来了非常直接的影响。
一个就是我们企业的经营成本在过去的一年或者更长的时间里明显的上升。
我们连锁业的三大成本，房租、人工、水电，我们做的统计发现三个大的成本都有明显的上升，特别是房租。
就是我们商业用地的经营成本，占我们三大成本的比例以及它的增速，是处在一个最快的状态。
这必然导致我们连锁企业的经营状况，或者是投资回报的预期要发生变化。
我想这是一个重要的因素，导致我们很多的连锁企业在对于市场的渗透扩张当中，转变策略，精耕细作，寻求可持续发展，我想这是一个很重要的原因。
另外一个因素，我想就是我们的连锁企业十多年以来，这种盈利模式也好，经营模式也好，现在面临很大的挑战。
我们谈到连锁企业的经营模式，大家可能马上会联想到通道费的问题，的确是这样。
我们现在企业的综合毛利率当中，通道费用或者说后台利润，占据了我们企业经营利润的一个很重要的组成部分。
而这个通道费用目前已经成为从政府到媒体到供应商到消费者，大家普遍诟病的一种方式。
在这里我也不想对连锁企业的这种经营方式做出什么样的评价，但是从客观上来讲，通道费的这种经营模式和目前我们中国整个流通体系、分销体系的状况，应该说总体上还是匹配的。
就是所谓的存在的就是合理的，它的这种现象我想在一段时间内是存在的。
但是目前的核心问题，是由于我们企业数十年、十几年的快速扩张，我们留下了很多的问题。
粗放式的管理的问题没有解决好。
所以虽然通道费用也好，后台利润也好，它是一种市场接受的方式，但是在具体操作当中带来了很多的问题和风险。
不规范的现象应该说还是比较普遍的。
所以这样一种粗放式的管理和快速的扩张，在现阶段应该说到了一个需要重新反思、重新梳理、重新优化这样一个阶段。
所以我想，这些因素也是使我们现在连锁企业扩张步伐放缓的一个因素。
当然，从总体上来看，连锁企业也好，零售业也好，消费品市场也好，从总体上我们有信心，在未来肯定还是一个巨大的市场。
因为我们的服务业占GDP的比重的确和我们这个世界第二大经济体是太不匹配了。
我们未来的发展，不论是民生问题、就业问题、城镇化问题等等，都需要靠国家大力推动消费市场，推动服务业来解决。
所以我相信，从总体上来看，我们的商业的发展，还将保持一个相对稳健、快速的状况。
所以这也对于我们商业地产的开发提供了有力的支撑。
在连锁企业新一阶段的扩张中，我们注意到购物中心、社区商业，包括二级市场的二三线城市的购物中心和社区商业，已经成为我们连锁企业扩张的重点。
那么从国外的成熟经验来看，一个成熟的消费市场，购物中心、社区商业必然将扮演一个关键角色，或者说扮演一个主体的角色，任何一个企业、一个连锁品牌都不能回避这样的现实。
而且我们已经看到我们的很多会员企业已经在重新调整自己的经营模式。
比如说把这个街店的方式进行梳理、压缩，提升品牌，然后适宜在购物中心开店，这种做法很多企业都已经在调整。
面对这样一个总的形势和趋势，作为中国连锁经营协会，我们近期也在把我们的工作重点，围绕着服务会员、帮助会员健康可持续发展的这样一个使命，聚焦到了商业地产的合作方面，就是为我们的商业地产和连锁品牌的合作，搭建一个高效的平台。
搭建平台的工作，现在应该说还处于一个探索期，但是我们已经做了一些有一定的成效的工作。
我们今年推出了《购物中心100品牌》，把国内适宜购物中心发展的高品质的，又适宜大量连锁化的品牌做了一个汇集。
这一百多家品牌，我想未来也将是我们购物中心，特别是二三线购物中心招商引资合作的一个重要的合作伙伴。
王洪平：
尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！
非常开心给我这样一个机会，刚才秘书长已经介绍得非常详细，鄞州区也顺便介绍了。
所以我上来可以简单一点了。
应该说在第十三届中国浙洽会盛大召开之际，我们非常荣幸能够来参加此次商业地产与连锁品牌合作发展论坛，感谢各位嘉宾的到来。
首先请允许我代表鄞州区政府向各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！
图为宁波市鄞州区人民政府副区长王洪平先生
鄞州应该是一个具有悠久历史和灿烂文化的江南名城，也是一个充满时代气息和蓬勃生机的都市新区。
这里应该说是传统与现代交相辉映，发展与生态有机交融，城镇与农村相得益彰。
特别是撤县设区九年以来，全区上下的共同努力，这里33平方公里的新城区建成了。
多项的经济指标运行比较良好，财政收入连续三年实现了全省第一，科技综合实力也是全省第一，城乡统筹发展水平也是全省第一，新城区荣获了联合国人居奖优秀范例奖，可以说过去十年前我们这里还是一方水天阡陌，人烟稀少的农地，到目前为止短短九年多的时间里已经成为高楼林立的热地。
鄞州的繁荣和发展得益于城市化的推进和经济转型释放出的巨大能量，也来自今天在座的各位朋友对鄞州建设发展的关心和参与。
今后五年我们鄞州区的城市发展的总体上有三大目标，首先是要打造城市经济的新高地，将依托城市功能区块的开发和重大产业基地的建设，基本形成以新型、高端、品牌为特色的现代城市产业体系。
这是我们鄞州区今后要把产业体系的提升和调整。
其次是要打造品质特色的新都市，优化空间布局，拓展发展框架，我们现在所在的城区的话，大概是第一轮2002年代撤县设区以后规划的33平方公里，现在扩展到80平方公里。
另外在这80平方公里的周边，一些乡镇在东南西，还将发展卫星城、中心镇的发展。
第三个目标是打造幸福生活新家园，健全完善道路交通、公共服务、生活设施等重大体系。
不断优化绿色生态、宜居宜业的良好环境。
所以鄞州区城市经济下一步要进一步发展这个愿望，这就迫切需要引进商业地产和连锁经营企业的加盟，共同来建设。
因为我们讲，城市城市，是城与市的完美结合，我们今天在座的很多的商业界的朋友，就是造市的。
所以我们要得到城与市的完美结合。
反过来我们同样来说，繁荣发展的鄞州也同样会给商业地产和连锁经营的企业带来巨大的商机。
下一步我们会进一步提高服务，给各位的到来提供高效的服务。
各位来宾，各位朋友，鄞州是具有投资价值的城市，衷心希望本次交流会能够成为我们双方合作的新起点、事业发展的新里程，让我们携起手，共同谱写未来的蓝图，共创美好的明天。
祝各位身体健康、万事如意，谢谢大家。
再次感谢王区长。
我们这次交流会之所以能够成功举办，得益于鄞州区外经贸局的大力支持，本次交流会也可以说是鄞州区外经贸局严局长和我们共同策划的，并且组织实施的。
那么今天我们非常荣幸也请到了鄞州区外经贸局严岩平局长，给我们做鄞州区招商环境和相关项目的介绍，有请严局长。
严岩平：
尊敬的各位来宾，女士们、先生们，下午好！
非常荣幸跟各位嘉宾和新老朋友相聚在美丽的鄞州，参加商业地产与连锁品牌合作发展交流会。
上午各位嘉宾参观了鄞州区主要商业区块，我简要介绍一下鄞州区商业的投资环境以及近期在着重打造的几个区块。
图为宁波市鄞州区外经贸局局长严岩平先生
先介绍一下商贸业的投资环境。
鄞州区商贸业发展历史比较悠久，自古就有无宁不成市之说。
投资环境具有无可比拟的优势。
首先区位优越，宁波栎社国际机场坐落于鄞州区内，四条高速公路穿过，分别连接上海、杭州等长三角主要城市。
宁波城市快速轨道已经开始实施，多条轻轨和地铁线路均纵横交错于鄞州区内。
第二，城市品质优越。
鄞州中心城区面积80平方公里，常住人口40万，综合商业广场、五星级酒店、大型综合医院、高品质楼盘一应俱全，获联合国人居奖中国优秀范例奖。
高效园区会聚了英国诺丁汉大学等八所高校师生，提供了人才储备。
第三，产业基础扎实。
全区拥有销售规模2000万以上工业企业1526家，上市公司10家，居宁波市首位。
174家国家高新技术企业拥有72个中国知名商标，17个中国名牌产品。
2010年实现消费消费品零售总额222亿元，服务业对财政收入的贡献率达到了41%。
外贸进出口总额突破了百亿美元。
第四，消费能力强劲。
城乡居民收入稳步增长，人均可支配收入达到了31500元。
鄞州区商贸业增长势头强劲，2010年批发零售业商品销售额892亿元，增长28%。
其中汽车类消费增长58%。
第五，社会环境优良，营造透明法制的政务环境，提供了创业富民的良好氛围。
目前一大批国际大型连锁企业径向入驻，如沃尔玛、家乐福、麦德龙等，日本的伊藤忠商社、香港的联盛集团等海内外知名企业纷纷来鄞州进行商业地产开发。
第二方面我推介一下商贸业重点区块。
首先推介宁波南部商务区，今天上午大家已经去现场考察了，是闪耀在宁波新城区的一颗璀璨明珠。
整个商务区自2006年破土动工，历时三年，一座气势磅礴的宁波城市新地标树立在世人面前。
目前企业总部和商业店铺正在入驻之中。
未来将投资118亿元，重点开发二三期、软件动漫创意园等项目，将打造成宁波市乃至浙江省品位最高、配套最全、人气最旺的商业新高地。
第二个是推介一下综合都市商贸区。
综合都市商贸区位于南部新城东部，有best商业广场及周边地块组成。
将投资110亿元，重点建设SMART商业广场等，预计两到三年后将成为国际品牌最为集聚的商贸中心。
将是宁波最高端、最时尚、最具人气的商圈之一。
第三个，推介一下汇丰万达商业区，位于南部新城中部，目前是宁波市最成熟最具人气的商圈之一。
十二五将投资65亿元进行开发，到2015年基本建成以商业休闲娱乐为主，兼容办公、居住、运动、休闲、餐饮等功能的多元化核心商圈，成为宁波市商业副中心
第四个区块是长丰滨江休闲区，位于鄞州北面，和江东、海曙两个区交界，是宁波市中心城区三江六岸的重要组成部分。
今后还将重点引进开发城市商业综合体，飞跃时光文化产业综合体，社区综合服务中心等项目，建成以休闲商业为主的滨江综合片区，成为宁波市娱乐休闲的首选之地。
第五，推介一下潘火家居商贸区，规划用地面积约500公顷，目前建成了红星美凯龙等项目，今后还将重点开发建设宜家家居等项目。
是以建材家居为特色，兼容商业商务和生活居住的城市重要发展片区。
第六，首南商贸休闲区，位于南部新城南部，重点建设以城市嘉年华为核心的集购物、娱乐、餐饮、休闲、城市度假五大功能为一体，总投资56亿的环球城项目。
此外还将建设CEO城市街区等项目，将成为宁波最具特色、最梦幻的时尚娱乐王国。
第七，奉化江生态文化区，位于南部新城中部，重点开发建设综合广场、湿地公园、高档文化休闲区等项目，将建设成为以居住功能为主，兼有文化娱乐功能的滨江高端居住区。
目前该地块正在规划之中。
第八，夏日生态商住区。
位于南部新城东南部，已建成一批都市休闲农业项目，今后还将重点建设鄞州中学南侧居住综合体、景观特色街等项目，将成为以宜居宜业、生态休闲与特色的现代化生活品质之城。
第九，石碶开发区，2015年基本建设成多功能休闲区。
各位来宾，各位朋友，鄞州人正以求实敢为争先的鄞州精神，建设现代化的宁波南部新城，鄞州人民邀请你加入到这个充满激情和热情的建设队伍中来，欢迎您以及你们的朋友前来参观考察、投资发展，相信你们一定能在鄞州取得丰硕的回报，祝今天的交流会取得圆满成功，祝各位身体健康、事业兴旺，谢谢大家。
谢谢严局。
通过严局长的系统介绍，大家可能对鄞州以及鄞州未来规划的一些商业地块，都有了比较清楚的了解。
那么在此也非常的希望我们在座的连锁企业，包括我们的地产企业，能够跟鄞州在未来形成一些合作，为我们企业的发展，为鄞州的发展共同努力。
在去年11月份，中国连锁业大会期间，我们提出了中国零售要进入多元的零售时代，那么所谓多元，就是说有几个新的元素越来越凸显。
这几个元素分别是地产、资本和网络零售，沃尔玛大家都知道是世界五百强之首，也知道它是零售业的老大，但是沃尔玛和地产之间有什么样的一些渊源，沃尔玛为什么在去年10月份隆重宣布要进入地产领域，那么我们今天非常有幸邀请到沃尔玛（中国）投资有限公司地产开发高级总监PetrNemec（聂明凯）先生，来跟我们分享一下沃尔玛（中国）未来在整个中国零售以及零售地产方面的一些思考，现在有请PetrNemec（聂明凯）先生。
PetrNemec（聂明凯）：
大家下午好，我是来自沃尔玛的聂明凯，非常荣幸也非常感谢中国连锁经营协会以及宁波鄞州人民政府能够邀请我来到这里。
我今天想要跟大家分享的是沃尔玛（中国）地产开发部战略。
图为沃尔玛（中国）投资有限公司地产开发高级总监Mr.PetrNemec聂明凯先生
我在2009年加入了沃尔玛，在加入沃尔玛之前，在麦德龙中国以及印度公司任职，总的国际地产的开发工作年限有22年。
沃尔玛公司是由美国零售业传奇人物山姆·
沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立，目前沃尔玛在全球15个国家开设了超过9000家商场，下设60个品牌，员工总数210多万人，每周光临沃尔玛的顾客超过2亿人次。
2011年的财政年度销售总额达到了4190亿美元，那在2010年沃尔玛公司再次荣登财富世界五百强榜首，并在财富杂志2010年最受赞赏企业调查的零售行业中排名第一位。
这是沃尔玛在全球，在巴西、墨西哥、加拿大、危地马拉、日本、英国。
在15年前，沃尔玛进入中国，并在深圳开设了一家商店。
在2002年2月在深圳建立沃尔玛全球采购办公室。
目前沃尔玛在中国共设立了3家干货配送中心，六家鲜食配送中心，在中国的店面总数达到了338家，其中有6家为山姆会员。
沃尔玛在中国经营的业态有山姆会员店、大卖场、惠选折扣店、社区店以及惠选超市。
沃尔玛在中国所获的奖项有沃尔玛连续七年被评为供应商最满意的连锁企业，2009年3月沃尔玛入选翰威特2009中国最佳雇主，2009年沃尔玛荣获《商业周刊》中国绿色经济大奖企业奖。
我们也深知我们肩上的社会责任，我们支持消费、可持续发展、人才发展以及回馈社区。
大家可以看到这是我们门店的陈列，相信这些对大家来说一点都不陌生，因为大家肯定都有去过我们沃尔玛的门店。
下面我要给大家介绍一下我们的业务发展部。
我们业务发展部在全国约有400名员工，我们拥有地产调研团队、区域地产开发部、工程设计部、店务规划部、租赁部、资产管理部以及地产开发部。
那我们业务发展团队主要会和外部的专业咨询团队，比如设计院、项目管理公司、成本咨询公司等进行合作。
沃尔玛在租赁门店的同时，也会购买店。
我们会购买现有租赁门店，购买土地使用权，或者是购买物业。
沃尔玛在华投资战略决定了我们长期的合作伙伴关系，沃尔马也是一家值得信任的合作伙伴，我们也将严格的履行合同。
我们的合作可以提升同项目物业的价值，同时我们的门店可以使该项目聚集更多的人气。
沃尔玛与购物中心的合作经验，沃尔在中国124个城市三百多购物中心开设门店，沃尔玛带来了品牌效应、人流以及给物业增值。
沃尔玛与很多购物中心的合作以及业绩都非常不错，比如万达。
比如在一些购物中心我们也遇到了一些挑战，比如商场运营、设备管理及维护，以及市场推广带来的挑战。
沃尔玛所关注的，租金收入并没有真实的反映物业价值，物业的增值是因为商业地产投资以及地产商的获利预期。
沃尔玛作为租户和业主的侧重点不同，对于沃尔玛来讲，顾客才是我们价值的体现，而地产商更加关注的是物业价值。
就像我刚刚提到的，沃尔玛将继续保持在商场的租赁，但同时也参与购买。
那在选择开发商合作伙伴方面，沃尔玛将更加谨慎。
沃尔玛对于合作伙伴的要求，首先要有丰富的商业地产经验。
第二是资金雄厚，可以保质保量按时完工。
为了双方能够长时间的合作，双方必须就策略预先达成共识。
第四是要有良好的业态组合，现在万达也是非常好的例子。
专业项目管理团队以及招商代理公司聘用顶级的地产咨询顾问进行物业管理。
对于山姆会员店我们的选址标准是，我们城市定位是定位在全国的一二线城市，那对于购物广场，我们是开拓全国的一至四线城市。
商圈范围，对于山姆会员店我们希望在20分钟车程内拥有70到100万人口，面向中高收入人群，而沃尔玛购物广场在2公里的范围内我们希望有10万以上的人口，面向中等收入者。
就像我刚刚提到的我们会会购买土地，对于土地的面积要求，山姆会员店希望可以达到40亩，沃尔玛购物广场20亩。
店面的营业山姆会员店2万4千平方米，拥有1000个专属车位，而沃尔玛购物广场是1万2千平方米，拥有300个公共车位。
对于我们的门店布局类型我们会有一层的或者是两层，选择是在于一层或者是B1或者是地下一层，一层和二层，二层和三层。
如果大家对于我们各个区域的项目有推荐，可以联系我们的CA的同事，以及我们以上各个区域的联系人。
现在到了我演讲结束的时间，非常感谢大家。
谢谢聂明凯先生。
永旺应该说很多零售商非常渴望了解的一个同伴，另外外行也特别希望了解永旺。
大家可能知道永旺是一个零售商，但是他同时也有很多的开发和运营了很多的购物中心，目前应该是在亚洲拥有商业物业最大的一家企业，在财富五百强也排127位。
那么永旺这几年在中国的发展也取得了很大的成绩，下面有请永旺中国总部执行董事朱菁女士和我们分享一下，作为零售商开发运营购物中心，他们最关注的核心因素是什么，有请朱总。
朱菁：
大家下午好，我刚才看了一下今天整个议题，非常巧，今天要演讲的四位我的同行里面有两家是零售商，纯粹的零售商，一家是刚才的沃尔玛，一家是我们。
还有两家是商业地产开发商。
为什么这么去界定呢，等下一下在我的ppt里面大家可能会看到，我先简单的把永旺的情况跟大家分享一下。
武秘书长也说到，可能对于永旺了解的并不多，接下来我会做一下简单的介绍。
图为永旺中国总部执行董事羽生有希（朱菁）女士
大家可以看到永旺是在日本最大的一家综合性的零售企业集团，大家可以看到ppt上面，永旺是一个非常综合性的零售企业，也是亚洲最大的零售企业之一。
目前我们在全球一共有11000多个商业网点，有接近25万的员工。
大家可以看到，这个圈，其实大家比较了解、熟悉的这个JUSCO是隶属于永旺集团的。
就像很多酒店，大家知道喜达屋集团下面有很多的酒店，名字都不是一样的，针对的消费者和客户层次也都是不一样的。
我们是在1996年第一次进入中国大陆，是在广州开了第一家我们的商场，当时的名字是叫JUSCO。
JUSCO其实是一个业态，大家比较了解，它是一个百货加超市的这么一个业态。
我们这个集团其实比较特殊的就是说，它不是一个单一体业态，不是单个也不的零售集团。
除了JUSCO以外还有品牌专卖店、折扣店、家具广场、便利店、医药超市和折扣平价的超级市场。
也就是一个零售集团里面拥有了多种的业态可以进行开发，可以进行组合。
那么目前我们在中国主推的两个业态，一个就是JUSCO，这是从1996年开始就已经在中国，目前我们
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