北京市物业管理示范大厦评分标准细则.docx

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北京市物业管理示范大厦评分标准细则

北京市物业管理示范大厦评分标准细则

标准内容

检查内容

评分细则

一、基础管理22分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、房屋规划许可证；

符合1分，每缺一项扣分：

其中第5项无临建房屋的不扣分，第6项中每缺1种扣分

2、规划审批表（单）；

3、规划图纸；

4、与规划部门往来文件；

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；

6、“六图二书”；（1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书）

注明：

以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、已办理接管验收手续

政府验收合格资料

符合1分，每缺一项扣分

1、开发、土建、设计三方的验收证明

2、竣工验收核定单

3、接管综合验收报告

4、专业专项认定书

5、接管综合验收批准书

物业公司需收集的资料

1、竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）

2、地质勘察报告

3、工程合同及开、竣工报告

4、工程预决算

5、图纸会审记录

6、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

7、隐蔽工程验收签证

8、沉降观察记录

9、竣工验收说明书

10、钢材、水泥等主要材料的质量保证书

11、新材料、构配件的鉴定合格证书

12、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

13、沙浆、混凝土试块试压报告

14、供水、供暖的试压报告

物业公司验收资料

1、物业验收计划

2、物业验收问题整改的往来函件

3、物业验收单

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、企业营业执照

符合1分，每缺一项扣分，没有分承包项目的第3、4、5项不扣分

2、物业管理资质证书

3、服务项目分承包方营业执照

4、服务项目分承包方资质证书

5、服务项目分承包合同、协议

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签定物业管理合同，双方责权利明确

1、与开发单位签定的委托管理合同

符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合分，没有委托合同扣1分

5、在房屋销售合同签定时，购房人与物业管理企业签定前期物业管理服务协议，双方责权利明确

1、房屋维修、使用、管理公约样本

符合1分，缺一项扣分，第2项中每缺一份公约扣分

2、分户档案中业主签定的公约要齐全

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、维修基金提存单据、记录

符合1分，已建立但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣分，未建立扣1分

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度（公共管理制度）完善

1、房屋使用手册

完善1分，基本完善分（第1—3项每缺一项扣分），第4—8项每缺一项扣分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、精神文明公约

5、卫生管理制度

6、治安保卫管理制度

7、车辆管理制度

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程旅行职责

1、成立管委会的申请

符合1分，基本符合分（第1、项每缺一项扣分为，第2、3、5、6、7项每缺一项扣分

2、筹委会名单

3、筹委会会议记录

4、管委会章程

5、管委会成立办法

6、成立管委会的公告

7、管委会会议记录

8、管委会成立的批复

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

1、物业管理委托合同

符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合分，没有委托合同扣1分

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划和具体实施方案，两份材料分别写

符合1分，缺一项扣分，有争创材料但未经管委会同意的扣分

2、争创材料经管委会签章

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度（企业行业管理制度）、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

1、房屋管理制度

符合2分，第一、制度、工作标准建立健全1分，主要检查：

第1—13项，每缺一项扣分（其中没有管理的不扣分）；第二、缺少第14项的扣分，第三、缺少第15项的扣分（其中岗位职责、工作标准、工作规范、考核办法、考核记录每缺一方面扣分）

2、零维修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、供水管理制度

5、供电管理制度

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、保洁管理制度

9、消防设备管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度

12、收费管理制度

13、财务管理制度

14、各项工作的工作程序

15、各级、各类人员的岗位职责、工作标准、工作规范、考核办法、考核记录

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、管理人员物业上岗证

符合1分，第1、2项每发现无上岗证书扣分；第3、4项着装及标志符合分，其中有1人不符合扣分

2、电工、电梯工、空调工、锅炉工、会计等专业人员的专业上岗证书

3、员工统一着装

4、员工佩带工作牌

注明：

分包项目操作人员也要求有上岗证书

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

计算机内可查询资料包括：

符合1分，基本符合（第1—4项每缺一项扣分），第5、6项缺一项扣分

1、物业情况

2、房屋、设备等基数

3、分户档案

4、费用收支情况

5、房屋、设备普查资料

6、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1、物业管理费收费标准

符合1分，第1—3项执行有关规定分（其中每缺一项扣分）；第4—8项每缺一项扣分

2、代收费用收费标准

3、便民有偿服务项目及收费标准

4、各类收费的依据

5、物业管理服务费用公布记录、照片

6、相关财务报表

7、各类财务报表

8、费用收支的凭证

注明：

收费标准上墙，超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件

15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：

技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，查阅方便

1、大厦情况表

符合1分，包括房屋总平面图地下管网房屋数量种类用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每发现一项不齐全扣分

2、房屋设施档案

a.房屋图纸

b.房屋设施管网图

c.房屋安全普查记录

d.房屋完损等级评定记录

e.房屋设施维修养护计划

f.房屋设施大、中修记录

3、设备档案

a.设备清单

b.设备台帐

c.设备安装图纸

e.设备使用说明书、保修合同等设备资料

f.设备普查记录

g.设备工程清册

16、建立住用户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便

1、住用户档案

符合1分，每发现一处不符合或缺一项的扣分

a.住用户基本情况

b.房屋基本情况

c.业主入住和使用人入住资料

2、房屋及配套设施产权清册

3、共用部位分摊原则和分摊系数证明

4、房屋及配套设施产权证明

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、值班制度

符合2分，第1—3项每缺一项扣分，第4项，未设立投诉电话的扣分，第5、6项每发现一处处理不及时扣分，最多不得超过五处，第7、8项没有回访记录每次扣分，最多不得超过五次

2、值班表

3、值班记录

4、值班、报修、投诉电话在明显位置公布

5、来电和接待记录

6、来电、来访处理记录

7、回访制度

8、回访记录

注明：

回访记录要与派工单内容相符，比例符合要求并按月统计、装订

18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单

符合1分，基本符合分（第1—3项每缺一项扣分）；第4—6项每缺一项扣分

2、对征询意见单的满意率统计表（满意率要达到95%）

3、对征询意见单内容的书面汇总

4、整改措施

5、整改措施落实情况记录

6、对意见、建议的书面答复

注明：

按公司质量目标满意率需达到98%以上

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、公布对维修服务的承诺

符合2分，第1项已建立并落实1分，建立但未落实扣分，未建立扣1分，第2、3项及时率符合分，每降1个白分点扣分，返修率符合分，不符合0分；第4项回访记录完整分，记录不完整或无回访记录0分

2、派工单

3、对派工单的统计表

4、回访记录（见17条要求）

二、房屋管理及维修养护9分

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1、大厦名称及地名标识齐全

符合1分，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣分

2、楼层标识及门牌号齐全、完整

3、大厦平面图

4、大厦内单位名录水牌

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

对照规划图现场查看

符合1分，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣分

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

1、外墙清洗

符合2分，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣分；是涂料的每发现一处张纸乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣分

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损

符合1分，未按规定设置0分，按规定设置，但不整齐或有破损每处扣分，有安全隐患每处扣分

2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、空调安装位置图

符合2分，每发现一处不符合扣分

2、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管

3、空调安装位置与图纸一致

4、空调支架无生锈现象

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台需统一封闭或不封闭

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、除首层外，无安装防盗网现象

3、无伸出户外的安装物

7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构及安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修管理规定

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、装饰装修申报、审批记录

3、装修公司登记记录

4、装修人员登记及相关资料

5、装修协议

6、装修日常巡视检查记录

7、装修验收记录

三、共用设备管理35分

（一）综合要求4分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行

1、设备运行管理制度

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、设备操作人员岗位责任制

3、设备巡视制度

4、设备维护保养管理制度

5、设备维修管理制度

6、设备档案管理制度

7、对外包项目的管理制度

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、各类设备操作规程

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、工程人员相关证书

3、操作人员熟悉操作规程

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、各类设备操作规程

符合1分，第1、3项发现一处不符合扣分，第2项有1人无证书扣分

2、工程人员相关证书

3、操作人员熟悉操作规程

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故

1、设备运行记录

符合1分，有记录但填写不规范扣分，没有记录扣1分

（二）供电系统3分

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、限电、停电管理制度

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、限电、停电审批资料

3、限电、停电的通知

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、临时用电管理措施

符合1分，临时用电措施或停电应急措施不符合扣分

2、停电应急处理措施

3、备用应急发电机可随时起用

1、备用应急发电机的维修保养记录

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、备用应急发电机的试运行记录

（三）弱电系统2分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电系统分项巡视记录

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、弱电系统维修记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、系统运行正常

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、监控录影带按规定保存

3、系统运行、测试记录

（四）消防系统5分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好，可随时起用

1、消防控制中心排班表

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、消防控制中心值班记录

3、消防设备台帐

4、消防设备分布图

5、消防设备运行记录

6、消防设备保养记录

7、消防测试记录

8、消防设备维修记录

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员培训计划

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、消防管理人员培训记录

3、消防设备故障处理记录

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、消防宣传资料

符合1分，责任人不明确每发现一处不符合扣分

2、消防宣传活动记录

3、各区域消防责任人名单

4、消防安全责任书

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

1、火灾预案

符合1分，无应急方案扣分，各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣分

2、消防疏散示意图在醒目位置明示

3、消防标识齐全、完好

4、消防标识清单

5、消防通道开通，通道内无杂物等

6、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯

5、无火灾安全隐患

1、消防设施设备完好

符合1分，每发现一处安全隐患扣分

2、物品堆放符合消防管理要求

（五）电梯系统6分

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、电梯准用证（安全许可证）

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、电梯年检合格证

3、电梯维修保养合同

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1、电梯运行管理规定

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）

3、电梯运行记录

4、电梯保养记录（每周一次）

5、电梯检修记录（每月一次）

6、电梯设备台帐

3、轿厢、井道、机房保持清洁

1、现场保持清洁

符合1分，轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣分

2、管理制度中有关于保洁的内容

3、保洁工作的内容有记录

4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

1、电梯维保方的营业执照

符合1分，第1、2项每发现一处不符合扣分，第3项有1人无上岗证书扣分

2、电梯维保方的资质证书

3、电梯维保人员上岗证

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

1、接到故障报修20分钟内到达现场

符合1分，按规定时间到达但不符合规定的扣分

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

1、电梯出险应急方案

符合1分，有方案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣分

（六）给排水系统9分

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、大厦用水管理制度

符合1分，基本符合分（第1、2项每缺一项扣分），第3—5项每发现一处不符合扣分

2、大厦供水管理制度

3、大厦用水计划

4、大厦节水计划

5、大厦节水措施

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、设备日常巡视记录

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、设备现场工作正常

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、蓄水池清洗记录

符合2分，每发现一项不符合扣分

2、蓄水池消毒记录

3、卫生许可证

4、水质化验单

5、操作人员健康证

6、水箱间卫生检查记录（每周一次）

7、现场水箱间清洁，水箱加锁

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、供水设备管理措施

符合1分，没有管理措施扣分，水箱周围每发现一处隐患扣分

2、供水设备现场保持清洁

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1、限水、停水管理制度

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、限水、停水的相关记录

3、限水、停水通知

4、停水的临时供水措施

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水系统清淘记录

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、汛期前房屋设施检查记录

3、房屋重点部位记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象

1、派工单20分钟到达现场

符合1分，有投诉或未在规定时间内达到现场的扣分

2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

8、制定事故应急处理方案

1、供水事故应急处理方案

符合1分，无处理方案扣分，方案内容不完善扣分

（七）空调系统3分

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、空调设备运行记录

符合1分，有空调设备运行和巡视记录分，无测试报告的扣分

2、空调设备巡视记录

3、水塔噪声测试报告

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

1、派工单的到达现场时间符合相关管理制度

符合1分，管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合分，未执行扣分

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1、中央空调发生故障应急处理方案

符合1分，无应急处理方案扣1分，有方案但不完善或执行不够的扣分

2、相关记录与方案相符

（八）供暖供气系统3分

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）

符合1分，基本符合分（第1—3项每缺一项扣分），第4、5项每发现一处不符合扣分

2、设备运行记录

3、值班记录（24小时有人值班）

4、供暖服务公约、值班电话、报修地点公布

5、投诉记录（少于3%）

注明：

以上为锅炉供暖要求

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1、巡视记录

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、保养记录

3、现场符合要求

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度

1、测温记录

符合1分，有上一年的测温记录但不完整的扣分，无记录扣1分

四、共用设施管理4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途

1、配套设施清册

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、现场配套设施用途与清册相符

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

1、现场无外露管线

符合1分，每发现一处不符合扣分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1、巡视记录

符合1分，每发现一处不亮扣分

2、现场灯具、开关完好、无不亮现象

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

1、大厦通道无堆积物

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、路面平整，无破损

五、保安及车辆管理9分

1、大厦基本实行封闭式管理

1、大厦平面示意图

符合1分，未封闭或无人值守扣分

2、现场已封闭

3、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、保安管理制度

符合2分，无专业保安队伍扣1分，基本符合分（第1—4项每缺一项扣分，没有委托的，第2、3项不扣分）；第5—9项每缺一项扣分

2、保安公司的执照和资质证书

3、与保安公司签定的分包合同

4、保安各岗位职责、规范

5、保安人员名单、排班及岗位分工

6、各岗位的值岗及交接班记录

7、巡逻路线图及巡逻记录

8、保安人员培训及考核记录

9、保安预案

3、结合大厦特点，制定安全防范措施

1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）

符合1分，对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣分

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1、各类交通标志齐全，设置合理

符合1分，有一项不符合的扣分

2、现场无堵塞

5、大厦外停车场有专人指导，管理有序，排列整齐

1、疏导人员名单

符合1分，基本符合分（第1、2项每缺一项扣分）；第3项每发现一处停放不符合扣分

2、疏导人员的工作职责

3、现场车辆停放入位

6、室内停车场管理严格，出入登记

1、停车场管理制度

符合1分，基本符合分（第1、2项每缺一项扣分）；第3、4项每发现一处不符合扣分

2、固定车辆登记表

3、固定车辆出入证发放记录

4、车辆出入记录

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

1、车辆登记

符合1分，基本符合分（第1、2、4项每缺一项扣分）；第3项每发现一处不符合扣分，最多不得超过五处

2、车辆分区摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

4、非机动车管理制度

8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识

符合1分，有标识但无防护措施的扣分，无标识清单的扣分

2、标识清单

3、现场有防护措施

六、环境卫生管理10分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、现场设施齐全、完好

符合1分，每发现一处不符合扣分

2、设施保持清洁

3、垃圾清运合同

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、保洁员名单

符合1分，未实行责任制的扣分，第1—3项无专职清洁人员和责任范围的扣分，第4、5项未实行标准化保洁的扣分

2、保洁员保洁区域、分工

3、保洁工作标准、时间安排

4、保洁巡查记录

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

1、垃圾按规定时间清运

符合2分，每发现一处垃圾扣分，未达到垃圾日产日清的扣分，未定期进行卫生消毒灭杀扣分

2、消杀计划

3、消杀记录

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

1、现场符合要求

符合2分，每发现一处不符合扣分

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

1、现场符合要求

符合2分，每发现一处不符合分

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1、现场符合要求

符合1分，发现一处不符合分

7、排放油烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染

1、设备噪声检测报告

符合1