房地产项目管理房地产项目开发流程.docx
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房地产项目管理房地产项目开发流程
房地产项目开发流程
项目初步分析
分
析
阶
段
申请项目选址意见书
（规划局40个工作日）
办理《建设用地规划许可证》及红线图申请规划设计条件或设计要点
（规划局40个工作日）
编制工程建设计划
项目总体规划设想
编制开发报建计划
编制资金使用计划
《固定资产投资项目批准文件或年度计划》（市计委20个工作日）
申请项目立项（市建委20个工作日）办理《房地产开发建设项目手册》
用地放线成果资料（规划院放线大队）钉用地边线界桩
成立项目公司（工商局、市建委）申请《开发资质证书（暂定）》
立
项
阶
段
国土局规划局
用地<3500㎡用地3500≥㎡
用
地
规
划
阶
段
报
建
阶
段
准
备
开
工
阶
段
办理《商品房预售许可证》领取《商品房买卖合同》
《商品房预售款专用帐户监管协议书》
定价策略
推广策略
广告宣传
商品房预售
《商品房买卖合同》鉴证
办理银行按揭手续（他项权登记）
现场包装
申报永电永水
地名、街道名报批
门牌号码报批
煤气管道报装
电信管线报装
邮政信箱报装
有线电视报装
电梯使用报批
七层以下框架封顶
七层以上框架完成2/3
施
工
阶
段
规划局现场验线、拍照
人防工程验收合格证明或人防工程易地建设批复
门牌号码的批复
居住区绿化
验收（复审）表
建筑工程消防
验收意见书
环卫、化粪池
报建批复表
燃气（煤气）工程
验收批复
市政设施验收合格证书（道路、排水工程验收合格证）
电梯验收准用证
《建筑工程规划验收合格证》
申请管线工程规划验收
申请房屋测绘
办理直管公房移交
同意安装永久用水登记表
（供电）工程验收通知书
单项工程（电信管线）
竣工验收证书
建筑工程交通项目（停车库）验收意见书
通邮申报表
公共安全技术防范工程设施（对讲防盗门）使用证书
竣
工
阶
段
电梯验收准用证
市政设施验收合格证书（道路、排水工程验收合格证）
燃气（煤气）工程
验收批复
环卫、化粪池
报建批复表
建筑工程消防
验收意见书
居住区绿化
验收（复审）表
门牌号码的批复
移交各项配套工程项目
建设工程竣工验收备案
单位工程竣工安全评价表
建设工程竣工验收档案认可书
建设工程竣工验收报告
工程质量评估报
工程施工质量验收申请表
工程施工质量验收监督意见书
单位（子单位）
工程质量
勘察文件质量检查报告
设计文件质量检查报告
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》
《工程质量保证书》
建设工程竣工备案表
签订物业管理协议
建立专项维修基金账户
商品房交付使用
拆迁户回迁安置
办理项目确权手续
交
付
使
用
阶
段
办理业主过户登记
办理《房地产权证》
开发项目流程
广州市规划局广州市国土局市建委
建设竣工验收流程图
序号
流程名称
受理单位
备注
1
规划验收测量记录册
规划设计院
2
建设工程规划验收
市、区规划局
3
门牌呈批表
所在地派出所
4
化粪池验收批复表
所在区环卫局
5
建设工程环保验收
市检测站
6
邮政服务协议或通邮申请批复表
市邮政局或各分局
7
建设工程卫生防疫验收批复
广州市卫生防疫站
8
排水设施验收
区建设局
9
建设工程竣工验收质量认定书
市或区质监站
10
永久用电工程验收通知书
市电力工业局
11
同意安装永久用水登记表
市自来水公司
12
新装用电梯准用证
区、市质监站
13
煤气工程验收合格证
市煤气公司
14
电视管线工程验收合格证
市或省有线电视
15
电信管线工程验收合格证
市电信局
16
技防工程竣工验收批复
市技术防范办公室
17
防雷工程验收合格证
白云区防雷办
18
社会停车场验收合格证
区交通局
19
人防工程验收合格证
广州市人防办
20
建筑工程消防验收合格证
广州市消防局
21
物业管理用房租赁合同
开发及物业管理公司
22
公建配套项目竣工移交使用通知书
各接收单位
23
道路设施竣工验收合格证明
区建设局
小区整体综合验收
24
绿化工程竣工验收合格证明
市政园林局或区绿委
小区整体综合验收
25
路灯工程竣工验收表及验收合格证明
市电力局路灯管理所
小区整体综合验收
项目开发流程（国土局）
名称
办理地址
1
建设用地通知书及附图或征用土地通知书
市国土局用地处
2
征地管理费
区国土局
3
耕地开垦费
市国土局规划处
4
国有土地使用权出让合同、地价及税费（套图）
市国土局市场处
5
建设用地批准书及附图（套图）
市国土局用地处
6
国有土地使用证（套图）
市国土局规划用地处
7
办理商品房预售许可证及监证
市国土局市场处
8
申请测绘面积
市国土局测绘所
9
申请办理确权及办理房产证
市国土局登记所
10
调正地价
市国土局登记所
项目开发流程（规划局）
名称
办理地址
1
建设用地规划许可证及附图
市规划局
2
申报总体规划报建
市或区规划局
3
申报单体设计方案
市或区规划局
4
申报单体施工方案
市或区规划局
5
申报建设工程规划许可证及建筑审核意见书
市或区规划局
6
申请放线册
勘测设计院
7
申请工程施工许可证
市规划局或建设局
8
申请验线册
勘测设计院
9
申请竣工验收合格证（规划验收合格证）
市或区规划局
项目开发流程（其他）
名称
办理地址
1
菜田建设费
蔬菜办公室
2
耕地占用税
区财局
3
征用土地补偿款
村或其他
4
设计图纸（由甲方审查图纸）
某设计院
5
设计初审图纸（大于贰万㎡需要初审）
有资质单位审查
6
钻探及报告（要到市规划局报审）
钻探土质公司
7
投资复函
市计季或建委、市府
8
淤泥排放证
区淤泥办
9
商品砼水泥保证金
10
劳动社保基金
11
投标（围标）
监理公司
12
申请办理门牌号
当地派出所
13
市政道路申报及验收合格证
市政局
14
申报人防工程
市人防办
15
申报消防复函或意见
市或区消防局
16
申报地铁公司复函或意见
地铁公司
17
民航标高
民航局
18
市环境保护局
市或区环保局
19
白蚁工程合同（国土局申报）
有资质单位申报
20
白云山风景区管理局（限高度）
白云山风景区管理局
21
环卫局
市或区环卫局
22
电梯工程合同
电梯公司
23
24
永久用水及用电
市自来水公司及市供电局
25
煤气、电话线、邮箱、电视线、宽带网、羊城通、智能、园林、室内装修、桩工程、室内水及电、室内外消防工程、铝窗、入户门工程、橱柜、橱厕、标准房、包验收
有关单位签订合同
26
申报质量验收合格证
市或区质监站
27
有关公建配套（需要移交）
移交有关部门验收及接收管理
28
不可预见费不小于土建总额5%费用
该费用由建设单位支付
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