浐灞纺织城市场调研解析Word文件下载.docx
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浐灞区域发展的核心，世园会、地铁及灞河资源为区域增值的三大关键要素
5、地铁
公共交通基础设施完善，西安进入地铁时代。
地铁途经浐灞、纺织城区域四条线路，1、3、5、6号路线。
如图：
二、地块周边竞争市场分析
浐灞纺织城区域项目细分：
目前浐灞板块划分为，浐灞临河区域、纺织城区域、浐河以西区域。
浐灞临河区域项目：
中新浐灞半岛
香江湾
广夏水岸东方
振业泊墅
普华浅水湾
御锦城
纺织城区域项目：
高科绿水东城
东城新一家
国际幸福城
地铁首府
浐河以西区域项目：
沁水新城
恒大绿洲
西岸国际花园
海璟印象城
绿地国际生态城
龙湖弗莱明戈
翠屏湾
浐灞一号
浐灞临河区域：
Ø
浐灞一线自然景观资源，丰富的生态资源（浐河、灞河、广运潭、桃花潭等）；
欧亚经济论坛、世园会、浐灞金融商务区、浐灞国家湿地公园等重点项目的启动，提升区域价值
高层、小高层为主，以部分低密度产品（洋房、叠拼、联排）。
价格：
6000-12000元/㎡
客户特征：
西安市中高端阶层，陕北客户，及部分省外客户，此类客户的置业核心要素在于资源价值、居住环境，他们有着强烈的亲水倾向。
代表项目：
中新浐灞半岛、御锦城
纺织城区域：
路网发达，但公共交通及市政配套尚不成熟，周边建筑陈旧，形象较差
未来此区域定位于亲水居住区，商业、娱乐于一体。
目前产品形式较单一，高层为主流；
城改项目居多。
高层价位4000-5500元/㎡
地缘性客户居多
高科绿水东城、地铁首府
浐河以西区域：
距主城区较近，拥有良好的水景资源，配套成熟。
距城区近，交通发达，形成一定居住氛围，配套成熟。
未来板块定位于亲水居住区，商业、娱乐。
产品形式多样，高层、小高层为市场主流及小部分低密度产品（联排、花园洋房）。
价格平台：
高层价位5800-7200元/㎡
地缘性客户居多。
沁水新城、恒大绿洲、御锦城
浐灞板块（纺织城）城改项目基本情况
区域内城改项目主要集中在纺织城区域纺北路两侧共4个项目。
区域内城改项目相比较浐灞核心区域，无景观资源优势，售价普遍较低，目前均价约4200-5000元/平米；
交通路网发达，但公共交通系统仍未完善，公交线路较少出行不便；
区域内建筑较为陈旧，档次不高，形象较差，商业配套，娱乐配套不足。
序号
项目
地块位置
占地
总建筑面
配套设施
当前报价
销售情况
（亩）
（㎡）
1
浐灞纺南路与半引路十字
785
100万
社区幼儿园，小学，中学
4700元/㎡
2
尚东国际城
长乐路半坡十字北300米东
120
30万
/无
4200元/㎡
接受分期和一次性付款。
3
浐灞纺织城堡子村转盘东北角信合银行东50米
10
2万
4300元/㎡
售完
城改项目分析
户型
面积区间
销售价格
付款方式
优惠折扣
区域
一房
58㎡
4200
首付50%，
一次性98折
（1#-10#）
工期封顶
两房
73-89㎡
三房
100-135㎡
82㎡
4300
售罄
（一期）
140㎡
封顶付40%，交房付10%
二、三房
67~126㎡
5700
首付50%，可按揭
一次性
封顶付40%，交房付10%，可优惠2个点
95折
城改项目周边配套
金海湾项目（经济适用房）的底层系6万平方米的综合体，涵盖大型超市、百货、影院、美食街、KTV、健身房、茶艺、咖啡、银行等。
配套3万平方米的城市休闲广场，形成浐灞的交通、生活、文化娱乐的中心。
纺织城区域配套仍旧比较匮乏，多数停留在概念阶段，认知价值较低；
纺织城区域内将建新城东客运站，公交总站、地铁站以及西北商贸中心。
灞河滨河公园，浐河景观工程目前处于建设中，建成后将提高区域内产品的附加值；
连接浐灞与市中心的地铁将于2014年通车，将极大缩短对浐灞到市中心的心理距离。
城改项目分析小结
已改造城中村项目多数档次较低，市场口碑较差，旧改项目缺乏市场竞争力。
城中村改造房小区规模都比较大，总建筑面积在10万平米以上
单套面积在70平米~120平米，户型从两室至三室不等。
价格在4300~5700元每平米不等
以城中村改造的名义立项，大多要求一次性付款，少数分期付款并在交钥匙前付清
浐灞、纺织城区域城改客户群体浅析
区域内的刚性自住及改善型需求，通过营销和推广手段能够扩展部分外延客户。
城改核心客户：
区域内刚性自住及首次改善型需求
客户来源：
周边的城中村改造客户及附近的居民，纺织城企业内的中低层收入员工；
敏感点：
地缘、价格、付款方式；
需求主力户型：
实用两房及紧凑3房户型。
⏹周边区域刚性需求
城东被价格挤出的刚性人群；
高性价比、区位、交通；
需求的主力户型：
紧凑的2房。
⏹区域及周边的投资客户
城东的私营业主及城东企事业单位的中层
区位、价格、交通便利。
小两房或少量实用2房。
⏹区域外客户
全市投资客户、由道路引致的部分临潼及外地客户
价格、区位、交通便利、高性价比；
紧凑2房、实用2房，部分紧凑3房户型。
区域商品房项目分析
⏹千亩大盘项目有中新浐灞半岛、御锦城、广夏水岸东方、绿地世纪城，分别在浐河与灞河沿线，拥有较好的自然资源
⏹沁水新城、恒大绿洲、绿地国际生态城、龙湖弗莱明戈的土地为早期所拿，目前浐河以西土地供应呈现逐步减少，未来的开发热点偏向于浐河以东、灞河以西区域。
⏹随着普华浅水湾和高科绿水东城的逐步开发和销售及世园会的召开，浐灞两河中间区域的开发进入大盘时代。
板块
项目名称
占地（亩）
总建面积
容积率
价格（元/平米）
（万平米）
浐灞临河区域
3854
310
2.02
7000~8000
约480
64
2.61
5500~12000
广厦水岸东方
1200
110
2.2
6700均价
2000
2.29
三期起价4880，均价7200
纺织城区域
254
70
4.1
价格未定，9月认筹量80套，未开盘
160
40
一期5700
浐河以西区域
400
2.21
三期均价7200
390
2.6
起价5881
约200
45
4.5
60
3.5
6800均价
浐河、灞河临河区及周边项目以舒适两房（90-110平米）和再次改善居住产品（144-180平米）为主；
浐河以西区域的产品以首次置业和首次改善为主（70-144㎡）。
浐灞三角洲临河区域：
主力户型90-140平米，价格约55~100万
纺织城区域：
主力户型90-140平米，总价约在40-60万
浐河以西区域：
主力户型面积70-130平米，约在总价在45~85万
浐灞、纺织城区域商品房客户群体浅析
东城新一家客户
⏹东城新一家的地缘型客户占到了压倒性多数。
⏹东城新一家首批认筹房源,绝大多数客户来源于所在地块的城中村改造人群。
⏹纺织城及其周边的部分客户
⏹客户的整体支付能力偏弱,对价格的敏感性较高。
国际幸福城客户
⏹国际幸福城1期客户基本全是周边的地缘型客户.
⏹客户对价格敏感,客户群体多为周边城中村改造的人群。
⏹纺织城的低收入群体也成为了整个项目的主力人群.
普华浅水湾客户
⏹普华浅水湾项目部分临河区域房源高定位，价格较高，客户来源除浐灞各单位外，外缘客户占一定比例。
⏹客户主要来源于纺织城、洪庆、二炮、唐都医院等，拥有一定外缘的客户，包括临潼的客户及城东康复路、轻工市场的客户。
⏹客户的再次改善型需求明显，客户对景观资源、社区容积率、社区内配套敏感度高。
丽水花都客户
⏹丽水花都客户来源主要以地缘性客户为主，少量外地客户如，铜川、临潼、蓝田等。
⏹客户群体主要以刚性需求改善性需求居多。
⏹户型以两室80-90平米、三室110-130平米.三室约占60%。
——营销部：
2011年9月27日
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