商品住宅建筑质量逐套验收方案.doc
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目录
1 逐套检验验收依据 2
2 逐套检验检验小组成员及分组情况 2
3 逐套检验范围和数量 3
4 逐套检查工具型号、数量 3
4.1 土建组逐套验收工具计划 3
4.2 水电组检查逐套验收工具计划 4
5 毛坯房初装修部位设计要求和施工验收条件 4
5.1 土建部分 4
5.2 安装部分 5
6 逐套检查项目、检查内容及检查方法 5
6.1
（一）建筑几何尺寸 5
6.1.1 〖检验项目〗 5
6.1.2 〖检查内容、方法〗：
6
6.2
（二）建筑使用安全、防护措施及防水工程质量（实测、观察） 7
6.2.1 〖检验项目〗 7
6.2.2 〖检查内容、方法〗：
8
6.3 （三）天花、地面、墙面工程质量 8
6.3.1 〖检验项目〗 8
6.3.2 〖检查内容、方法〗：
8
6.4 （四）门窗安装及细部工程质量 11
6.4.1 〖检验项目〗 11
6.4.2 〖检查内容、方法〗：
11
6.5 （五）通风及给排水系统安装质量 11
6.5.1 〖检验项目〗 11
6.5.2 〖检查内容、方法〗：
11
6.6 （六）室内电气工程安装质量 12
6.6.1 〖检验项目〗 12
6.6.2 〖检查内容、方法〗：
12
6.7 （七）*燃气工程安装质量 12
6.7.1 〖检验项目〗 12
6.7.2 〖检查内容、方法〗：
13
6.8 （八）其它规定、标准中要求逐套检查的内容 13
7 检查点分布图 13
8 工程逐套验收操作基本程序和要求 13
9 逐套验收质量与安全保证措施 14
9.1 住宅工程质量逐套验收质量保证措施 14
9.2 住宅工程质量逐套验收安全保证措施 15
10 逐套验收质量监督措施 15
11 逐套检验日程计划 15
12 标准值及允许偏差推算值 15
12.1 室内净高标准值及允许偏差推算值计算:
15
12.2 门洞口标准值及允许偏差推算值：
16
12.3 其他 16
16
坪山新区体育中心二期招拍挂居住项目
逐套检验方案
坪山新区体育中心二期招拍挂居住项目位于深圳市坪山新区新合路，其中1#、2#楼均为三十三层高层住宅，1#楼住宅有6种户型共计186套，2#楼住宅有6种户型共计190套。
现根据本工程的实际情况及《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试行）》（以下称“规定”）和《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》以及《建筑工程施工质量验收统一标准》等相关验收规范（以下称“规范”）和设计文件、施工合同文件等要求制定本检验方案，并对坪山新区体育中心二期招拍挂居住项目住宅工程的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行逐套检验。
1逐套检验验收依据
1、各专业设计图纸。
2、《深圳市建设工程质量管理条例》。
3、施工合同。
4、《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》（2010年8月版）
5、相关规范：
建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001；
混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002（2011版）；
砌体工程施工质量验收规范GB50203-2011；
屋面工程质量验收规范GB50207-2002；
建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001；
建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002；
建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002；
通风空调工程施工质量验收规范GB50243-2002；
建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007；
2逐套检验检验小组成员及分组情况
序号
机构名称
人员名单
职责
1
领导小组
组长：
（建设单位）
组员：
（建设单位）
（监理单位）
（施工单位）
全面领导本工程质量逐套验收
2
土建专业检查1组
组长：
（建设单位）
组员：
（监理单位）
（施工单位）
（铝合金门窗）
对一区土建工程质量逐套验收
3
土建专业检查2组
组长：
（建设单位）
组员：
（监理单位）
（施工单位）
（铝合金门窗）
（东山防水）
对二区土建工程质量逐套验收
4
水电专业检查1组
组长：
（建设单位）
组员：
（建设单位）
（监理单位）
（施工单位）
对水电工程质量逐套验收
3逐套检验范围和数量
坪山新区体育中心二期招拍挂居住项目1#、2#楼属于“规定”中要求的商品住宅建筑部分，本次验收以全数检查套数100％进行检查，其中1#楼33层住宅有6种户型186套，2#楼33层住宅有6种户型190套，共计376套。
分为8个部分进行检查验收。
本工程住宅为毛坯房。
门牌编号说明：
栋号—单元—层号·房号。
每一栋的单元号和每层的房号都是面对入户从左到右编制，单元号是数字1、2、3…；房号是字母A、B、C…。
如：
8—1—3A：
即8栋1单元3层A户。
4逐套检查工具型号、数量
〖检查工具〗：
测距仪、靠尺、卷尺、小锤、塞尺等。
4.1土建组逐套验收工具计划
序号
工具名称
数量
1
5m钢卷尺
8把
2
5m拉线
6个
3
楔形塞尺
4个
4
2m靠尺
4把
5
塔尺
4把
6
1m水平尺
4把
7
小锤
4把
8
激光找平仪
4把
9
激光测距仪
4台
10
红油漆、墨斗
4个
4.2水电组检查逐套验收工具计划
序号
工具名称
数量
1
水平尺
6把
2
螺丝刀
4把
3
卷尺
6把
4
试电笔
4把
5
漏电测试仪
4把
6
插座接线及漏电测试检验器
4把
7
插头
4把
8
内六角扳手
4把
9
线坠
4个
10
游标卡尺
2把
5毛坯房初装修部位设计要求和施工验收条件
5.1土建部分
序号
部位
设计要求
施工（验收）条件
1
楼地面
卧室、客厅、餐厅、内走道
做水泥砂浆找平层
水泥砂浆找平层（20mm厚）
卫生间
卫生间必须设计防水
水泥砂浆防水保护层（20mm厚）
厨房
钢筋混凝土楼板原浆收平
表面平整
2
墙面
所有房间
做一般抹灰
水泥砂浆抹灰（20mm厚）
卫生间
抹灰后做防水
做完防水
3
顶棚
除了厨房、卫生间以外所有顶棚
水泥砂浆找平
水泥砂浆找平（15mm厚）
4
入户门
符合防火、防盗、隔热、隔声规定，设计一次到位
安装到位，符合设计要求
5
室内门
设计应明确内门品种、规格、数量，满足使用要求
内门洞每个侧面抹灰：
15mm厚水泥砂浆；
6
外门窗
外门窗（包括通往阳台的落地门窗）
完成外门窗全部设计工作
按设计一次安装到位；外门窗洞内侧每个侧面收口：
30mm厚水泥砂浆；
7
阳台
（1）、高层住宅护栏高1150㎜，考虑排水设施；
（2）外阳台栏杆设计反坎高度≥500mm，栏杆净高从阳台地面起算；
（3）外阳台栏杆设计反坎高度＜450mm、宽度≥220mm，栏杆净高从反坎面起算；
护栏安装完成；楼地面防水层保护层、找平层完成，地漏或侧排安装到位。
5.2安装部分
序号
部位
设计要求
施工（验收）条件
1
照明灯、灯具及控制开关
按规范要求设计
按简易灯具安装
2
插座、配电箱
按规范要求设计
按设计安装到位
3
给排水
按规范要求设计
按设计安装到位，预留接口
4
燃气
按规范要求设计
按设计安装管道，预留接口
6逐套检查项目、检查内容及检查方法
具体检查项目按照《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》（2010年8月版）要求，具体内容如下（带“*”标记的为毛坯房的必检项目）：
6.1
（一）建筑几何尺寸
6.1.1〖检验项目〗
1）、*室内净高（实测）；
2）、*室内净空尺寸（实测）；
3）、*门窗洞口尺寸（实测）。
6.1.2〖检查内容、方法〗：
1）、室内净高：
检查工具采用激光测距仪和钢卷尺，每个房间5处（客厅及与之相连的餐厅等按一间考虑，卫生间等地面有坡度的房间不测）。
每处测3次，取最小值。
每个房间5处测点位置：
房间地面的4个角部区域，距地脚边线30CM附近各选取1点（避开吊顶位），在地面几何中心位选取1点，测量出找平层地面与天花顶板间的5个垂直距离。
2）、房间平面尺寸（开间、进深）：
检查工具采用激光测距仪，每个房间长宽各2处，每处测3次，取最小值。
3）、门窗洞口检查用钢卷尺进行实际洞口尺寸测量，每套检查3～5个门窗，门窗高、宽各检查两次。
6.2
（二）建筑使用安全、防护措施及防水工程质量（实测、观察）
6.2.1〖检验项目〗
1）、*玻璃或金属栏杆的材质、构造、锈蚀、高度（查看证明文件、观察、实测）；
2）、*低窗、凸窗防护措施（实测）；
3）、*消防通道宽度、楼梯宽度及尺寸（实测）；
4）、*厨房渗漏（观察）；
5）、*卫生间渗漏（观察）；
6）、*屋面渗漏、积水（观察）；
7）、*外窗、外墙（穿墙管）渗漏（观察）。
6.2.2〖检查内容、方法〗：
1）、检查内容：
玻璃品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向符合设计要求；单块玻璃大于1.5㎡时应用安全玻璃；安装后的玻璃应牢固，不得有裂纹、损伤和松动；金属栏杆的规格、数量及材料性能等级应符合设计要求；护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求；要求护栏安装必须牢固；护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
检查方法:
每套全数检查，抽取3~5处做记录，主要采用观察，检查产品合格证、性能检测报告和进场验收记录，实测的方法。
2）、低窗、凸窗防护措施每套检查3~5处，通过实测检查，要求低窗、凸窗防护栏杆≥900mm。
3）、消防通道及楼梯尺寸为该套房所在楼层的数据，指消防通道与楼梯宽度（三层区无此项检查），采用钢卷尺检查，全数检查，记录点数各不少于3处。
4）、卫生间、厨房、屋面渗漏要求全数检查，采用检查前期蓄水试验资料与现场观察的方法。
5）、外窗、外墙（穿墙管）渗漏检查要求全数检查，采用现场观察的方法。
6.3（三）天花、地面、墙面工程质量
6.3.1〖检验项目〗
1）、*天花装修材料材质是否符合设计及合同要求（观察、查看证明文件）；
2）、*毛坯天花观感（观察〉；
3）、*墙面（含外墙）装修材料材质是否符合设计及合同要求（观察、查看证明文件）；
4）、*毛坯墙面观感、空鼓、开裂；墙面垂直度、平整度〈实测〉；
5）、*毛坯地面面层质量、空鼓、开裂；地面平整〈实测〉。
6.3.2〖检查内容、方法〗：
1）、通过现场观察与检查天花腻子粉等天花装修材料进场验收证明等资料，判定是否符合要求。
2）、要求检查所有的天花，通过观察，检查毛坯天花表面是否洁净、均匀，收边接缝处是否整齐。
3）、通过现场观察与检查水泥砂浆等墙面装修材料进场验收证明等资料，判定是否符合要求。
4）、毛坯墙面观感、空鼓、开裂要求全数检查，采用目测，空鼓锤轻击的检查方法。
通过目测检查所有墙体抹灰表面是否洁净、接槎是否平整、抹灰层是否有裂缝；通过空鼓锤敲击检查所有墙体抹灰层空鼓。
毛坯墙面平整度要求每套检查3~5面墙体，检查工具为2米靠尺和楔形塞尺，检测方法：
当墙面长度小于3米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次；当墙面长度大于3米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，同时在墙长度中间位置增加1次水平测量。
毛坯墙面垂直度要求每套检查3~5面墙体，检查工具为2米靠尺，检查方法如下：
A、当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM位置，分别按以下原则实测2次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。
B、当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。
5）、通过现场观察与检查水泥砂浆、细石混凝土等地面装修材料进场验收证明等资料，判定是否符合要求。
6）、毛坯地面面层质量、空鼓、开裂要求检查至每处地面。
通过现场观察，检查毛坯地面面层是否出现裂纹、起砂、开裂等质量缺陷，通过空鼓锤敲击检查所有地面面层空鼓。
地面面层要求每套检查3~5处，检查工具为2米靠尺和楔形塞尺。
检查方法：
任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次（客\餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次）。
6.4（四）门窗安装及细部工程质量
6.4.1〖检验项目〗
1）、*入户门材质是否符合设计及合同要求（观察、查看证明文件）；*门框（扇）安装质量（观察）；*门五金配件、密封胶（条）安装质量（观察）；*门表面观感质量（观察）；*门扇与门框及地面间留缝（实测）；
2）、*窗材质是否符合设计及合同要求（观察、查看证明文件）；*窗安装质量（观察）；*窗五金配件安装质量（观察）；*窗玻璃、密封胶（条）安装质量（观察）。
6.4.2〖检查内容、方法〗：
门窗主要采取现场观察与检查过程资料相结合的方法进行验收，要求检查至每一个门窗。
检查内容如下：
门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘；门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求；门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤；门窗扇的密封条不得脱槽。
6.5（五）通风及给排水系统安装质量
6.5.1〖检验项目〗
1）、*管道穿楼板、墙的套管及其洞封堵；
2）、*试水龙头通水、接口严密性；
3）、*厨房、卫生间分别排水、阳台排水、横管坡度（实测）、PVC立管阻火圈、伸缩节；
4）、*淋浴、洗衣机地漏、卫生器具存水弯、水封深度（实测）；
5）、*厨房排风机预留位置；竖向风道防回流措施；
6）、*卫生间排风机预留位置；
7）、*空调管道出外墙预留套管洞。
6.5.2〖检查内容、方法〗：
1）、通过现场观察，检查管道穿楼板、墙洞的套管有无用防火材料封堵严密，要求全数检查。
2）、开试水龙头检查通水情况，观察水压是否正常。
开龙头放水观察给、排水管道接口有无渗漏；观察给水管在墙面、地面的走向标识是否清晰、明确。
3）、厨房、卫生间不应共用一根排水立管，应分别设置；禁止阳台排水进入市政雨水管道系统，应排入污水系统，禁止阳台排水地漏支管与建筑天面雨水排水管道连接；排水横管的坡度应满足规范要求，不得使用底平的偏心大小头；高层建筑中明设排水PVC管应设置阻火圈或防火套管；排水PVC管应按设计要求及位置装伸缩节，设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m。
4）、淋浴、洗衣机地漏、卫生器具需设存水弯，其水封深度不得小于50mm，地漏灌水后用尺测量水封高度。
5）、风机位置或设置排烟风道；厨房风道入口应设置止回阀，或风道本身具有防回流结构。
6）、卫生间应预留排风机位置；
7）、分体空调管道出外墙应预留套管洞。
6.6（六）室内电气工程安装质量
6.6.1〖检验项目〗
1）、*户箱进、出线截面；
2）、*多股线头烫锡、剪芯；
3）、*开关、插座接线（实测，3-5处）；
4）、*卫生间局部等电位；
5）、送电试验。
6.6.2〖检查内容、方法〗：
1）、配电箱检查导线，电源进线截面不得小于10mm2、出线截面不得小于2.5mm2；检查户配箱的N排和PE排，每个安装孔应适合相应导线的截面，且不应连接超过2根导线，导线压接牢固可靠。
2）、多股导线线头是否进行拧紧搪锡处理，多股导线不得断股、减小截面积。
3）、检查户内配电箱的漏电开关动作是否正常；手动按下试验按钮，漏电开关动作切断电源；重合闸后，使用漏电检测仪在户内任意插座上进行漏电动作电流及动作时间测试试验，应小于等于30mA/0.1s即合格；
拆开开关，用试电笔检查其是否控制相线；拆开插座，其地线不得串接，导线T接头应缠绕紧密可靠，圈数不得少于5圈；拆开灯具的面板，检查灯具接地线是否接入灯具或预留到位；
4）、打开卫生间等电位盒检查是否预留或连接到位；
5）、合上电闸，检查通电，检查灯具是否能被点亮，开关是否能正常通断，同一建筑物开关的开断方向是否一致。
6.7（七）*燃气工程安装质量
6.7.1〖检验项目〗
1）、燃气阀门、调压器、计量表；
2）、管道穿墙、楼板施工；
3）、热水器安装使用条件；
4）、燃气安全监控系统是否满足设计要求；
5）、燃气留头、燃气计量表与燃气器具的距离（实测）；
6）、燃气设施与电气设施的间距（实测）。
6.7.2〖检查内容、方法〗：
1）、燃气阀门、调压器、计量表：
检查燃气设备外表面有无明显损伤，是否方便操作及更换，室外安装的计量表是否安装在防护箱内（目测）。
2）、管道穿墙、楼板施工：
检查套管长度、热收缩套施工及套管封堵情况（目测）。
3）、热水器安装使用条件：
检查热水器水、电、气、排烟洞是否配套、安装位置是否合适（目测）。
4）、燃气安全监控系统：
检查燃气安全监控系统是否满足设计要求（目测）。
5）、燃气留头、燃气计量表与燃烧器具的距离（全数/套）：
观察和用尺测量燃气留头、燃气计量表与燃烧器具的距离。
6）、燃气设施与电气设施的间距（全数/套）；观察和用尺测量燃气设施与电气设施的距离。
7）、橱柜通风情况：
检查橱柜通风情况是否良好（目测）。
8）、是否存在房屋功能改变影响燃气安全使用：
检查厨房、卫生间、阳台等是否因改变功能而影响燃气的安全使用（目测）。
6.8（八）其它规定、标准中要求逐套检查的内容
1）、*现浇混凝土外观缺陷经处理的部位；
2）、*质量监督过程中发现观感质量和使用功能质量须责令整改的内容；
3）、*民用建筑室内环境检测（查验检测报告）；
4）、*厨房、卫生间地面蓄水试验记录（查看证明文件）；
5）、*外墙雨水渗漏性能检验记录（查看证明文件）。
7检查点分布图
详见后附
8工程逐套验收操作基本程序和要求
7.1工程完成，满足逐套验收标准，由施工单位提出申请。
7.2建设单位、监理单位同意进行逐套验收后，由建设单位、施工、监理单位共同组成逐套验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检查组。
7.3逐套验收工作小组通过讨论，编制逐套验收方案；由建设单位主持，召开逐套验收交底大会，并在施工现场和销售现场对逐套检验相关信息进行公示。
要求：
1）、制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员切实履行检查职责。
2）、验收检测组要求三方共同组成，或四方组成（有物业公司参加时）。
3）、物业部门也可参加检测组，避免重复进行检查验收。
4）、检查组数量可根据工程量自行确定。
5）、公示的内容应包括：
《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试行）》、《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》、《本项目住宅建筑质量逐套检验方案》及其他与逐套检验相关的内容。
6）、施工现场公示时限是：
逐套检验工作开始前十天至工程竣工验收合格。
7）、销售现场公示时限是：
逐套检验工作开始前十天至销售结束。
7.4在每种户型图上标注确定检查点号和位置，对具备验收条件的逐套验收项目应及时验收。
要求：
1）、检查点要在检查前统一标定，严禁现场取点或临时变点，以保证检测点的科学性、客观性。
2）、毛坯房应用油漆在检验部位标识（如房间净高用符号H加序号表示；房间净空尺寸用符号L加序号表示；门窗洞口尺寸用符号DK加序号表示；低窗护栏高度用符号HL加序号表示；阳台栏杆高度用符号LG加序号表示；墙面平整度用符号PZ加序号表示；墙面垂直度用符号CZ加序号表示等）。
7.5每户检测完后，各专业人员进行会签。
要求：
1）、检测组对评定表中的“检验内容”检查必须认真对照图纸、洽商和实际情况检查，在实测实量的基础上如实填写。
7.6定期召集总结会，沟通汇报检查情况。
要求：
1）、对不符合要求的项目要及时下达不合格项处置记录，施工单位经返修，合格后，重新组织逐套验收。
7.7逐套验收合格后，要填写逐套验收表。
要求：
1）、此表应做为住宅质量保证书附件，一并发给业主。
7.8质量监督站将对逐套验收过程和检测数据随机抽查。
要求：
1）发现弄虚作假行为，逐套验收工作必须全部重新进行。
2）逐套验收未进行、未全部完成的或未整改合格的，建设单位不得组织竣工验收。
9逐套验收质量与安全保证措施
9.1住宅工程质量逐套验收质量保证措施
（1）逐套验收领导小组和各专业人员检查的人员要严格组织纪律，按时逐套验收计划的安排。
所有检查人员不准在验收期间请假，严格履行自己职责。
（2）逐套验收检查组人员学习逐套验收有关文件和规定到位，《住宅工程质量逐套验收指导手册》，各专业质量验收人员人手一册，要求检查人员深刻理解逐套验收规定，以便指导验收工作。
（3）逐套验收工具到位：
为了确保逐套验收工作的顺利进行，要为各专业检查配备检测使用仪器及工具，要求检查人熟悉检查工具的使用方法。
（4）逐套验收方案落实到位：
逐套验收领导小组成员和各专业人员要认真学习和深刻领会逐套验收方案，做到熟悉工程涉及的检查项目，按抽查点平面图检查质量，对不合格点及不合格项目及时传达整改通知书。
9.2住宅工程质量逐套验收安全保证措施
为了保证逐套验收的顺利进行，应进行如下安全保证措施：
（1）进工地逐套验收领导小组及各专业检查人员一律戴安全帽，并正确系好安全帽带。
（2）防止钉子扎脚，严禁穿拖鞋及高跟鞋进入工地。
（3）检查门高时，如上架测量要注意高空作业安全事项，防止高空滑落。
（4）检查人员应防触电，检查开关插座等用电设置需要拆除时，要有专业电工操作人员进行，其他人员严禁违章操作，以免发生触电事故。
（5）检查窗高时，系好安全绳，作做好安全措施。
10逐套验收质量监督措施
本工程实行二级逐套验收质量监督措施：
（1）逐套验收领导小组负责对各专业组的检查结果进行监督，具体措施为，按照逐套验收质量记录表及抽查点平面图的具体位置对检测质量结果进行复查，负责不少于检查点的10%，如发现检查质量不实，或与实际情况不符，应将住宅检查结果作废，责令进行重新逐套验收并给予必要的经济处罚。
（2）接受质量监督站对已验收套房的质量情况进行随机抽查。
11逐套检验日程计划
详见后附
12标准值及允许偏差推算值
12.1室内净高标准值及允许偏差推算值计算:
室内净高推算值=层高设计值-楼板厚度-地面抹灰-天花抹灰
例如客厅120mm厚板：
层高标准值=2900-120-30-2=2748mm
客厅
升级会员 