世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书.doc
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世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书
清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_
概念性规划设计任务书
目录
1.项目概况及周边条件 2
1.1项目区位 2
1.2建筑规模 2
1.3地块条件 3
1.4道路交通 4
1.5周边区域环境及设施 4
1.6周边基础设施 5
2规划设计的基本原则 7
2.1设计理念及意向 7
2.2规划设计要求 8
2.3项目总体布局 9
2.4启动区(前期策划成果之一,仅供提示) 10
3规划设计要求 12
3.1总体要求 12
3.2项目住宅产品布局 12
3.3项目住宅产品户型配比 13
3.4配套及功能设施建议 13
3.5建筑风格建议 17
3.6园林风格建议 18
3.7区域识别系统建议 20
4设计成果要求 22
4.1设计成果 22
4.2方案数量 23
5设计时间计划 24
1.项目概况及周边条件
1.1项目区位
项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内,距三亚市区航空距离45公里,距离三亚机场60分钟车程;距离陵水县18公里。
三亚市
三亚市区
45公里
清水湾
海棠湾
土福湾
亚龙湾
三亚湾
红塘湾
大东海
香水湾
陵水县
英州镇
三亚机场
项目区位图
本项目位于清水湾一线临海核心位置。
本项目
清水湾区域规划图
1.2建筑规模
本项目占地面积824亩,容积率1.0,建筑面积55万M2左右。
用地性质为旅游度假居住用地。
790米
760米
800米
620米
项目用地范围示意图
1.3地块条件
1.3.1地块周边条件
东至:
规划为区域内次要交通干道;道路以东为雅居乐用地,已取土地证,目前为沙地未开始建设;
南至:
防护林和沙滩,一线强势海景;
西至:
规划为区域内次要交通干道,目前仍为土路,路的西侧为高坡及防护林;
北至:
规划为区域内主要交通干道,目前仍为土路;规划路以北为湖和椰树林。
西北侧:
雅居乐在建规划路
北侧:
以规划待建路为项目北向边界,目前仍为土路
北侧:
相隔土路为湖和椰树林,并可眺山景,景观良好
西侧:
待建规划路,目前仍为土路
西侧:
高坡及防护林
南侧:
防护林和沙滩
南侧:
一线强势海景
东侧:
以电线杆为东侧界线,雅居乐用地,已取土地证,目前为沙地未开始建设
1.3.2地块内部条件
项目地势平坦,北向略高;内部有部分虾塘。
•内部仍有部分虾塘
•内部沙地,地势平整,北向略高,无特殊资源
1.4道路交通
本项目西、两侧临交通干道,未来交通通达性较好。
①②③号路规划为内部次干道。
目前待建,①号路联通海榆西路和本地块;②号路、③号路联通高速公路与清水湾区域;④号路为雅居乐在建的规划路,直接联通东线高速公路,为未来区域内外交通通行主线;
随着东环铁路的建设修通,将有力加强项目与凤凰机场、美兰机场等地区的联系,交通便捷性大大提高。
①
③
④
②
东环铁路高峰站
本项目
1.5周边区域环境及设施
本项目位于清水湾中央位置。
清水湾的发展规划为——以沙滩、海水为主要资源特色,以旅游度假、休闲运动、旅游社区为主要功能,是集旅游、房地产等支柱产业于一体的多功能综合型旅游度假目的地。
未来项目周边配套非常丰富,沿海形成高星级酒店群,周边多个国际标准高尔夫球场、温泉度假村等。
高尔夫球场
高尔夫球场
五星级酒店
七星级酒店
高峰温泉
五星级酒店
五星级酒店
五星级酒店
1.6周边基础设施
1.6.1供水
目前清水湾区内无净水厂和供水管网,但东西两侧城镇已有自给供水厂,随着本项目开发,规划利用周边水厂设备为本区供水,考虑到规模的扩大,其设施扩建可与当地政府共同投入。
清水湾度假区最大日生活用水量约27387M3/d,最大时用水量约1751.2M3/h。
项目输配水管网沿道路敷设,消防供水与生活供水管网合一。
1.6.2供电
区内电源采用英州镇鹅仔110千伏变电站电源供给。
清水湾区内设置10kv开关站4座,分别位于项目西侧和东侧,10kv配电室19座,分布在各个组团。
供电网络由10KV送电网组成,结线方式采用放射式,低压配电网络采用干线式和放射式相结合的方式。
线路采用埋地敷设。
1.6.3燃气
规划本项目北侧九所岭处设储气站一座,占地面积约为1500平方米,然后通过燃气管道输送到各用气点。
燃气管道采用PE管沿主要道路埋地敷设,净覆土深度大于0.8米。
1.6.4电信
清水湾区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功能区。
线路采用管道埋地敷设,埋深不小于0.9米。
1.6.5排污
项目周边污水管网沿道路敷设,根据道路红线及道路宽度情况可布置在机动车道下或绿化带下;项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管,再通过雨水口收集雨水汇集到雨水管中,然后再通过雨水管就近原则排至区中天然水体,规划区内支路上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水。
1.6.6综合防灾
(1)防震规范:
度假区内新建的各类建筑均按国家现行《建筑抗震设计规范GBJ11-89》进行设计和施工,由区建设行政主管部门监督实施。
(2)防洪规范:
区内防洪标准参照《海南省防洪规划》,按百年一遇标准设计。
(3)防风规范:
本区位于台风登陆面,在防风规划上做相应的预防设施。
2.规划设计的基本原则
2.1设计理念及意向
2.1.1整体定位
三亚东岸•顶级滨海人文度假居住区
2.1.2项目形象定位
²三亚东岸,卓尔不凡的产品,与众不同的度假居住体验!
²在三亚东岸,打造一种被向往的人文度假生活!
²“我们不是为了世界上多一处豪宅,而是在寻找一些生活替代它。
”
²形象关键词:
格调、品味、人文
2.1.3项目客户定位
Ø度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求,依次由较低层次到较高层次。
追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受,不注重价格,但注重品质;讲求度假生活的气质享受,不看重新奇概念,但看重艺术性、审美性;讲求度假生活的圈层享受,不喜欢大众化,但偏爱与圈子里的人分享快乐……这是度假生活享受的最高境界。
追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时,主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。
Ø目前,三亚已开发的湾区,充斥着各类游客,漫溢着喧嚣与浮华,缺少纯粹的社区环境和人文氛围。
而清水湾,纯粹的高尚度假居住区,远离世俗与虚华,是度假客户追求格调品味度假生活的理想之地。
而本项目通过高品质打造,将成为格调品味型度假客户置业的首选。
2.1.4产品定位
产品定位原则
Ø本项目为820亩大盘,产品应多元化、复合化,扩大客户层面,降低开发风险
Ø不同产品承担不同的功能,实施合理的开发节奏
Ø本项目以高层物业为主流产品,迎合主流客户群需求
产品功能划分
Ø价值标杆
产品形式:
独栋和联排别墅
承担功能:
项目价值标杆,提升项目品质,形成自身价格比较机制
产品点:
强调对稀缺资源的占有,注重享受感和身份标签
Ø盈利空间
产品形式:
高层
承担功能:
预留发展弹性,争取更多盈利空间,后期机动调整
产品点:
适当的户型创新,强调实用
Ø度假配套
配套形式:
酒店、会所、商墅街
承担功能:
l一个超星级酒店,提升项目整体形象;
l一个精品小酒店,用于长期经营,沉淀资金;
l一个公寓区会所,满足公寓人群的生活需求;
l一个别墅区会所,满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求;
l一个卡梅尔风情商墅街,启动展示,塑造项目格调、文化。
2.2规划设计要求
整体规划必须充分考虑项目的统一性,尽量保持项目与周边环境资源的协调,以顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。
1、将核心资源转化为核心竞争力
本项目最核心资源为海景,充分利用地块资源,人工制造合适坡度,力求实现户户观海。
2、满足整体定位要求
Ø最大化提升住宅的海景可视度
Ø考虑地块现有的地形地貌,进行科学的地块价值评价,布置相应的物业类型
Ø充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值,最大限度提升住宅价值
Ø不同密度物业组团布置绿化隔离带,保证住户圈层的纯洁性
Ø保证地块内部的私密性和地块之间的开放性,并能便利享受周边的资源
Ø设置不同层次的开放空间,形成良好空间层次过渡
3、满足分期开发要求
Ø首期以酒店及价值标杆产品启动,树立项目高档形象。
Ø设施分布提升区域均好性,形成分散的地价峰值点,保证每期均有良好的价值点
4、规划空间强调整体结构的层次性
Ø开放空间:
公众可以到达,随意走动,商业区、会所
Ø半开放空间:
由私密空间开放空间过渡,组团之间的过渡地带
Ø私密空间:
组团内部空间
5、酒店排布于沿海通达性较好处
海景酒店可以提高酒店经营收益,实现持续的经济效益;
6、住宅设计的朝向要求
住宅产品保证户型通透,增加采光面;尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。
7、公寓产品公用部分
公用部分尽量做到自然采光、通风;楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下,应尽量设计得经济合理,以提高实用率
8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规
2.3项目总体布局
本项目自南向北依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓;酒店布置于地块西南角位置。
(下图为物业排布示意,可根据规划实际情况进行调整)
五星级酒店
精品酒店
商墅街
独栋
联排
中高层
各物业用地情况:
物业类型
占面(亩)
占面(平方米)
占面比
独栋别墅
51
33,686
6.14%
联排别墅
425
283,274
51.62%
中高层
222
147,825
26.94%
商业街—商墅(联排)
3.75
2,500
0.46%
酒店
120
80,000
14.58%
风情会所
2.25
1,500
0.27%
总计
824
548,784
100.00%
2.4启动区(前期策划成果之一,仅供提示)
2.4.1启动策略
启动物业:
本项目以酒店、独栋、联排及商墅街启动;
启动规模:
(单位:
平方米)
序号
项目名称
占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
1
独栋别墅
5,176
1,553
2
联排别墅
38,777
23,266
4
酒店
77,000
38,500
5
商墅
3,333
2,000
6
合计
124,287
65,319
展示区
末期酒店用地,启动区作园林处理
2.4.2展示区设置在启动区内
展示区内容:
Ø综合、体验式酒店会所(于酒店内部设置)
Ø风情商墅街
Ø小型水车广场、渡口等滨水设施打造公共活动空间
Ø售楼处(利用商墅,后期改作商业)
Ø社区入口(项目开盘起势的重要节点,社区形象展示点与煽情点,吸引人气)
水车广场和木筏渡口(初步建议)是将水资源价值最大化的经济设施,为度假人群营造娱乐场所,点缀以风情商墅,成为情趣十足的公共空间
3规划设计要求
3.1总体要求
Ø用地性质:
本项目用地为旅游度假居住用地;
Ø限高:
本项目限高,建议高层18层左右;
Ø绿化率:
本项目绿化率不低于30%;
Ø占地面积:
本项目用地面积824亩;
Ø建筑面积:
本项目总建筑面积为54878平方米。
项目
总建面(㎡)
建面占比
住宅
独栋别墅
9,706
1.77%
联排别墅
145,414
26.50%
中高层公寓
326,164
59.43%
住宅合计
484,284
87.7%
配套
酒店(含1500㎡会所)
60,000
10.93%
商墅(联排)
2,000
0.36%
底商
1,000
0.18%
风情会所(别墅区)
1,500
0.27%
高层会所(公寓区)
3,000
0.55%
总计
548,784
1
3.2项目住宅产品布局
商墅街
独栋
联排
中高层
项目住宅产品布局示意图
3.3项目住宅产品户型配比
本项目共建住宅5149套,其中独栋别墅占0.68%、联排别墅占18.82%、公寓占80.49%。
项目
总建面(㎡)
总套数
户型面积(㎡)
同类物业建筑比例
建面(㎡)
约合套数
占总套数比
独栋别墅
9706
36
200-250
40%
3,882
17
0.33%
250-300
40%
3,882
14
0.27%
300-600
20%
1,941
4
0.08%
联排别墅
145414
969
100-200
100%
145,414
969
18.82%
中高层公寓
329164
4144
50-70
40%
130,466
2,174
42.23%
70-100
40%
130,466
1,535
29.81%
100以上
20%
65,233
435
8.45%
合计
5149
484,283
5,149
100.00%
3.4配套及功能设施建议
3.4.1商业设施设计基本原则
Ø符合项目高档总体定位
Ø通过充满艺术气息的商业,积聚人气和提高影响力
Ø以商业创造价值和制造亮点
3.4.2商业设施设计建议
商业主题:
休闲的、开放的、时尚的
Ø启动区商业是商业街形式,后期商业可设计成高层临街底商
Ø部分商业可进行功能转换,如商墅可扩展出居住功能;
Ø启动区商墅先行打造,提升展示区形象
Ø高层底商经营业态——以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主,如洗衣店、西点店、便利店、酒吧、特色餐饮、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等
3.4.3商墅街风格建议——卡梅尔风情
参考卡梅尔小镇的OceanAvenue原形,体现格调品味生活。
在项目中的作用
Ø是项目开发过程中重要的展示性配套,展示度假生活氛围与场景;
Ø实现项目营销展示的重要功能,增加项目吸引力;
Ø为社区建立生活氛围;
Ø商业体前期用以展示和自营,后期可以销售,实现价值收益;
规模
类似联排别墅的商业体,每个商业体约250平方米,可连接为商业街。
约8个,总共约2000平方米。
规划主干道
主入口
商墅
3.4.4酒店建议
卡梅尔风情度假酒店——营造风情展示的同时提供度假生活的休闲配套。
酒店设置在启动展示区的最佳位置,拥有最好的资源,和一线海资源及滨海娱乐配套形成良好的景观面,给客户带来震撼的视觉冲击。
规划主干道
超星级酒店
3.4.5会所建议
设置三个会所:
在酒店底层设置酒店会所、在主景观尽端设置风情会所以及在高层底层设置公寓会所。
规划主干道
主入口
酒店会所,1500㎡
风情会所1500㎡
主景观
公寓会所3000㎡
别墅区会所风格建议采用卡梅尔风情。
主景观尽端及会所的结合展示
3.4.6建立与海的联系
通过社区道路体系合理规划,强调加强与海的互动和联系,凸显滨海风情特色
-社区主景观轴与海的直达,建立强烈的关联性
-设置众多步行式小径通往海边,通过道路表达人对海的主动参与
-打造具备活力与休闲意向的海岸线
主入口
滨海活动区
-动区
滨海沙滩区
-静区
*视图仅作为道路体系的演示,无实际参考意义
次要道路通海
主要道路通海
主要道路通海
Ø打造一条滨海漫步长廊
在项目中的作用
l是项目前期阶段重要的度假配套,使项目直接与海建立联系,创造滨海意境,提升整个项目的资源价值;
l满足是社区内常住者的休闲需求
位置
建议建于酒店东侧沿酒店与别墅区的水景轴线向南面延伸,具体位置根据实际情况确定。
功能构想
便于漫步行走的曲折幽静的小路,路段之中设置座椅等休憩设施;
规模
道路一直延伸到海边,约2~3公里长。
3.5建筑风格建议
3.5.1建筑风格设计基本原则
Ø建筑的色彩统一,形式相异;
Ø建筑元素符号与滨海风情相关;
Ø建筑风格体现休闲氛围;
3.5.2建筑风格设计建议
Ø整体设计可以考虑南太平洋NOOSA风格
Ø形态简洁、具有冲击力的建筑外形
Ø暖色调、几何感、挺拔的立面
Ø建筑细节体现南太平洋热带风格元素
Ø以国际上著名的滨海主题为主基调
Ø建筑主题一定要通过建筑形象明确传达,给消费者以直观的感受
Ø建筑设计开阔、开放,整体感强、通透性好,体现出滨海特色
Ø建筑外部色彩为对比强烈、清爽的明亮色系
Ø建筑风格通过外观色彩和线条传达
Ø建筑细节上体现楼盘高品质
Ø低密度产品采用与海洋相联的立面特色,具备滨海别墅的元素
Ø高层建筑外观轻巧通透、富于变化,体现宽敞、透明的海洋系高层建筑符号
3.6园林风格建议
3.6.1园林风格设计基本原则
Ø园林风格可与建筑风格形成差异化和谐
Ø以滨海国际风格为园林主题
Ø建立围绕商业街区、公共绿地打造景观核心区
Ø与滨海景观形成互动,体现水休闲特色
3.6.2园林风格设计建议
Ø要求:
体现滨海休闲文化、格调及品味
Ø整体设计可采用主题鲜明、风格清晰、风情引入打造强势园林-大溪地主题情景风格
Ø多组团园林:
各组团之间采用不同的小主题,主题要与产品在项目中的级次相匹配
Ø加强品质感,注重细节处理,以细节体现品质
集中展现
水景结合
风格说明:
Ø水系的运用:
本身具备观赏性的同时,强调人的参与性及自然结合
Ø植被的搭配:
野花丛、椰林、古树
Ø色彩的穿插:
丰富的色彩来源与多样化布置
Ø人文自然元素:
主题下特有的图腾,纹饰;原生态材质使用;特色风情的园林小品
3.6.3道路设计建议
设计原则:
Ø人车分流
Ø人行道路避免过多使用直路
人行道路铺设
-道路功能便利通达性好,避免过于复杂,注重与景观的结合
-步行道宜曲不宜直不宜大,突出蜿蜒形态;加强铺装的精致度,虽有野趣
-要体现人工雕琢的价值感,配合高尚社区形象
3.6.4驻留空间建议
驻留空间设置原则:
Ø把控驻留空间尺度,小体量多数量的驻留点散布于社区
Ø考虑到度假客户特点,注意与景观的结合和步行便利性
3.6.5停车位建议
停车位设置原则:
Ø别墅区:
保证一户一车库,半地下或地上独立车库,设置在楼体内,另外再设置部分地上临时停车位;
Ø高层区:
地下停车为主,地上停车为辅,此外设置部分组团外临时停车位,解决大约0.1:
1的停车需求;
p别墅类产品的车位设置建议图示:
层高低于2.2米的半地下车库
地下室改建的多功能空间
组团外地上停车
p高层产品的车位设置建议图示:
半地下停车场
地下停车场
3.6.6社区精神
关键词:
曲径/组团/格调
建筑布局脱离兵营式的建筑排布,形成组团式、错落有致的发展格局,增强心理认同感与归属感,体现滨海格调生活的社区精神。
社区内部曲折蜿蜒的步行道路体现度假风情。
3.7区域识别系统建议
利用相邻及穿过项目的道路,统一规划和界定区域;
让这几段路成为城市风景线;
使消费者感受进入完全不同的区域,建立强势区域形象;
体现大盘独有的规模优势。
可以通过以下元素:
Ø设置标志性建筑物及核心广场
Ø雕塑、小品、路灯、路牌
Ø植被
Ø铺地、抬高区域地坪
和整体形象风格相符的标志性建筑
选取原生感觉,又突出项目的滨海度假的标志项建筑
4设计成果要求
设计单位先提供三个初步规划设计方案供我方讨论,确定后再做深入设计。
规划设计方案包括以下文件:
4.1设计成果
4.1.1彩色规划平面图,比例1:
500
4.1.2规划方案设计文本,规格为A3幅面,内容至少包括:
ü设计说明,表达规划设计构想,设计意向;
ü区位分析图;
ü现状分析图;
ü规划总平面图;
ü日照分析图;
ü交通分析图;
ü规划结构分析图;
ü建筑布局分析图;
ü配套设施布置分析图;
ü景观分析图;
ü视线分析图;
ü总体剖面图;
ü道路及竖向设计图;
ü小区各道路断面图;
ü小区管理模式分析图(封闭管理分区分析);
ü产品选型设计,要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图;
ü配套公建设计,包括社区商业会所的平面、立面、剖面、效果图;
ü其它节点(如居住区入口、泛会所等)的详细设计;
ü表现部分:
总体鸟瞰图、组团效果图、沿街立面、开放式商业街、主景观体系、庭院景观、单体与景观协调示意图等;
ü分期开发示意图
ü项目综合技术经济指标表
ü分期技术经济指标表
ü户型面积分布表
4.1.3文本图纸另行制作1#图纸2套
4.1.4所有内容的电子文件(光碟)两份
4.1.5社区模型1份
4.2方案数量
要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择,经讨论确定后出正式文本。
5设计时间计划
(具体设计时间依据项目的进展双方协商而定)
设计过程中世联将配合甲方与规划院进行沟通与交流,具体时间、方式待定。
本设计任务书未提及或不详部分可与开发商直接联系。
世联地产清水湾项目组
2008年4月21日