钱江世纪城人才专项用房一期项目方案文档格式.docx
《钱江世纪城人才专项用房一期项目方案文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《钱江世纪城人才专项用房一期项目方案文档格式.docx（22页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2）便捷
设置物业缴费及一卡通系统，实现住户一卡进出功能。
（2）物业管理因素
小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响住户的选择的因素。
好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
基于此，我们建议选择具有丰富小区管理经验的物业管理单位。
并配置具有以下功能模块的物业管理软件，实现小区物业管理的规范化。
住户信息管理模块：
根据小区本身住户的性质，房产资源管理是物业运行管理系统的重要组成部分。
根据管理的特点，可以自定义小区房间编号，对房间编号及相对应入住人员进行录入管理，能方便快捷查找，并能分层次统计与相关报表。
能随时掌握大楼住户的状态信息。
住户投诉管理模块：
实现了住户投诉情况的记录和管理。
保安管理模块：
该部分主要实现对保安的科学管理、合理安排、保安器材的有效监管与安全。
消防部分主要实现对消防器材的统一管理，并对消防责任区定期进行检查，实践对消防制度的落实，保证区域消防的安全。
记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。
登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。
保安器械管理：
对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。
消防管理：
对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。
收费管理模块：
小区的运营存在着水、电、气等市政的消费，运行费用管理模块可设置大楼运行费用项目的名称、计算公式、单价、计费起止日期和计算周期等属性。
对大楼的水表、电表、气表等进行统一的记录、管理。
可根据多月或多年运行成本进行分析提供报表，对大楼本身能源消耗提供科学分析、管理的后台。
物业公司内部管理模块：
内部管理包含文档管理、工作计划、集体活动等功能模块，主要实现活动安排及工作日志管理。
2．设计方案
2.1设计综述
2.1.1设计概述
设计中从用户的实际功能需求出发，充分考虑系统的长期效应和系统功能扩展的需求，具有前瞻性和可扩充性、尽量节省工程投资并兼顾各子系统功能的完善性，使智能化系统更能配合本项目的建设，充分体现现代智能化科技给人类生活带来的现实关爱和以人为本、人与自然和谐统一的设计思想。
在考虑各子系统功能需求的同时充分考虑它们之间的相互的融合，把它们有机地结合，搭建起小区的统一平台。
大大提高系统的集成程度，从而降低整个智能化系统的建设成本、避免各系统独立而复杂的系统结构。
通过本方案的设计，将把本项目打造成国内最先进的数字化综合典藏社区。
2.1.2需求分析
针对小区智能化子系统多的特点，所选择的智能化产品会由不同子系统、品牌的产品组成，设计时需要仔细考虑各家品牌产品兼容的需要。
针对小区为人才公寓的特点，小区对智能化建设要求的档次也高，尤其对安防系统要求更高。
因此设计时对于安防系统要考虑联动措施。
鉴于小区的物业管理采用严格化管理，严格设置车辆、人员的出入管理。
出入管理既要体现安防需要又要体现便利的人性化管理要求。
为了将该小区建设成为国内一流的“居自然之上”的生态园区、智能化园区和信息数码港，适应21世纪信息社会的生活方式，提高住宅功能质量，本方案采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行科学设计，优化集成，精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以满足用户现代居住生活的需求。
我们针对小区的特点和需求提出如下解决方案：
集成化的管理：
实现小区安防、物业一体化管理，定制开发管理软件，实现设备底层的控制和管理。
为了提高安保质量、提高网络传输效率，防止网络阻塞，开发相应的控制软件，实现报警联动，及时处理各种报警情况。
2.1.3设计依据
建设方提供的建筑、设备平面图；
☆《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006；
☆《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003；
☆《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
☆《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011；
☆《入侵报警系统工程设计规范》GB50394-2007；
☆《视频安防监控系统设计规范》GB50395-2007；
☆《出入口控制系统工程设计规范》GB50396-2007；
☆《安全防范系统工程技术规范》GB50348-2004；
☆《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；
☆《安全防范系统设计系统与安装》06SX503；
☆《安全技术防范系统建设技术规范》DB33/768-2009。
2.1.4设计范围及内容
设计范围主要有：
小区地下室共2层，一期室外有2个主入口，1个次入口，人才公租房为独立主入口。
本项目的建设是一个智能化系统集成设计，而不是简单的子系统的堆砌，需考虑各子系统的有机结合，最大程度地实现系统的功能集成。
按照《智能建筑设计标准》GB50314-2006中对于小区智能化系统的建设需求，萧山钱江世纪城人才专用房项目规划了以下两大系统：
●视频监控系统
●访客对讲系统（含嵌入式门禁）
2.2系统设计
2.2.1视频监控系统
（一）项目需求
该项目视频监控是整个安全技术防范监控体系的核心，可有效对各区域实行实时监控。
因此本方案的设计理念在于：
对整个园区的重要区域、公共区域以及特定场合进行全方位的视频监控。
监控系统的主要目的在于防盗、防范意外和人身侵害，起到管理威慑作用，防患于未然；
此外，从现代化管理的角度出发，监控系统在实现安全防范的同时，应能在管理方面发挥作用，这也是在系统配置过程中应考虑的重点之一。
（二）系统总体规划
基于安防集成综合监控平台。
整个系统采用纯IP结构，分为前端摄像机、传输网络、监控中心（含存储系统）等几大部分，整个系统的核心是智能安防中心管理系统，智能安防中心管理系统由安防平台服务器、安防管理服务器、安防存储服务器、扩展存储单元、系列电视墙服务器、监控客户端工作站等设备组成，该系统从存储、转发、点播、上墙解码全系列支持高清，同时兼容标清。
结合视频智能分析，使之具备高清化、智能化的监控能力。
系统架构图如下：
（三）设计思路和要点
1、前端设计：
前端摄像机是整个安防系统的“眼睛”，其前端采集的视频图像信号的质量和稳定性关系到整个安全防范系统。
根据人才用房具体安全防范需求，按照摄像机特点优势，结合现场环境，因地制宜，组建一套先进、完善、满足业主需求、重要区域无盲点的视频监控安全防护网络。
摄像机录像存储设备选用网络存储设备，每路摄像机的图像存储采用720P格式，按30天×
24小时计算总存储容量，并有20%的冗余。
视频监控系统可与消防系统、入侵报警系统、出入口控制系统联动，可自动切换相应的摄像机对报警点现场进行监视、录像等。
本次设计预留了上级部门及公安部门的安防接口，并预留了光纤接口及管路路由。
室外所有的摄像机做防雷接地。
功能实现：
对室外区域、地下室车道及出入口、自行车库出入口、各单元门厅、电梯轿厢等设置摄像机。
对入侵者的录像可以实时传输到监控中心进行弹图像显示，提醒值班人员（安保人员）能够及时处理解决问题，能够实现事后追查提供保障支持。
2、网络传输设计：
网络传输是指将前端设备的信号传输至中心控制设备的各类线路,传输部分是视频流传输的血脉，对整个系统的图像质量起到了承前启后的作用，其质量的好坏直接决定了整个系统寿命的长短，画质的优劣，升级的难易。
以太网线传输距离建议不要超过75米。
由于单个高清网络摄像机占据的带宽为3Mbps（或4Mbps），网络传输建议架设视频IP专网，即设备网。
前端网络摄像机通过交换机汇聚接入到控制中心，按照现场实际情况，如果传输距离大于75米的点位采用光纤收发器进行传输。
室外部分区域直接采用光纤收发器。
从系统架构图中，可以看到整个系统网络的大致结构，针对各部分网络，设计如下：
前端摄像机的接入，选用百兆网络，使用超五类UTP线缆；
接入层交换机（使用智能网交换机）到核心交换机（监控中心）之间的网络连接使用千兆网络；
2、监控中心设计
3#、4#、7#、8#、10#、11#、15#楼的安防视频监控总控中心设置在8#楼一层消控室，人才公租房安防视频监控中心设置在人才公租房一层消控室，总控中心通过集中管理平台实现对整个系统的管理维护，提供统一的认证、授权。
配置电视墙、存储设备、视频综合平台、网络键盘、集中管理平台软件，负责对所有的监控点进行集中统一的管理，实现解码上墙、集中存储等功能。
监控中心设电视墙一套，含32台46英寸的液晶显示屏，提供4个监控席位（配2台监控客户端工作站）。
监控中心配置的监控设备有：
✧电视墙服务器，该服务器作为上墙解码设备，电视墙服务器支持软件解码及大屏输出；
✧监控客户端工作站2台，该设备提供客户端操作，塔式设备，提供实时监看、电子地图、检索回放、系统管理、电视墙控制功能；
✧安防平台管理服务器，该服务器用于安防系统的管理，支持双机热备，系统数据库，对电子地图和报警事件进行管理；
✧流媒体服务器，该服务器负责流媒体转发，可通过多机集群扩展，具备负载均衡、自动容错功能；
✧安防存储设备，该存储管理服务器是机架式设备，每台提供24个硬盘盘位，支持RAID。
中心存储时间为30天；
系统采用视频流直写模式进行集中存储；
通过视频综合平台实现实时预览以及录像回放解码上墙。
可以利用智能联动，通过视频核实排除报警系统的误报情况，减轻保安人员的工作压力，提高工作效率。
通过监控中心的网络键盘，可对系统前端设备，编解码设备等进行控制，回放，切换上墙等功能，系统图如下所示：
（1）系统概算
详见系统投资概算
2.2.2访客对讲系统（含嵌入式门禁）
（一）项目需求
对讲系统做为小区人员管理的重要组成部分，对小区的安全起着至关重要的作用。
在本小区采用区域划分、小范围集中再组网，节省网络地址资源的同时达到了安全、可靠、稳定的目的。
针对本次项目的市场定位、居家品质和居住环境的分析，在对业主安防智能系统要求的归纳和理解基础上，本着“科技以人为本、尊重自然人文”的总体思路，我们在本小区楼宇对讲系统总体设计的过程中，在满足高性价比的同时，力求技术先进、功能全面、稳定可靠、实用简单。
使本住宅小区的安防智能系统建立在标准、开放、前瞻的现代化智能平台，满足当前和将来升级发展的需要。
本设计方案遵循的基本原则是：
经济实用原则：
系统选型注重实效方针，坚持实用、经济的原则。
系统满足用户安全需要及物业管理要求，兼顾未来物业对智能化管理的新要求。
先进与成熟原则：
系统设计既采用先进的概念、前沿的技术，同时注重实现方法、系统结构、设备工具的成熟性。
技术先进、功能完善和系统成熟相互融洽，使系统能较长时间处于行业主导地位。
稳定可靠原则：
设计从系统结构、技术措施、设备性能、系统管理、厂家技术支持及维护能力等方面出发，保证系统可靠、稳定运行。
可扩展原则：
设计满足能以简便的方法、较低投资来适应未来技术发展的升级要求，比如小区管理的增值服务，满足安防接警、信息服务、家庭助理、日常购物等要求；
易维护原则：
系统设计中充分考虑比较小的维护量、较方便的维护过程和较低的维护成本原则，达到优秀的硬件保障和优良的售后软件服务良性结合，保证用户安心使用系统。
（二）系统总体规划
本工程3#楼地上28层，每层4户；
系统设计采用数字型可视对讲联网带门禁刷卡及信息接收。
对讲系统由管理中心、小区出入口、单元公共设备、住户内部设备、传输线路、供电设备、布线线缆组成。
系统结构图如下：
1）管理中心设计
配置1台管理中心机，与单元门口主机、住户分机、小区围墙机的设备进行可视对讲，并提供相应远程开锁控制功能。
另配置1台计算机，安装小区对讲系统管理软件，可进行日常的住户数据库、家庭安防、读卡门禁、巡更、信息发布等功能管理；
计算机连接至管理中心机。
2）单元入口设计
在单元入口，主要配置单元主机。
每个住宅楼地上一层主入口、地下车库通往住宅楼内的通道设置单元门口机。
门口主机可呼叫室内分机或者管理中心机，提供锁控功能。
在单元门非活动门根据相应尺寸开口安装或者在入口墙体上根据相应尺寸开口安装，将门口主机安装于良好的目视水平高度，主机安装应避免太阳直射。
3）单元楼层设计
在弱电井道适合位置配置接入交换机及室内机电源模块。
系统耗电会因线路及工作设备数量变化而变化，所以我们在单元楼层弱电井道或者桥架等适合位置配置系统电源，对系统供电进行补充，满足系统工作需求。
4）住户内部设计
在每个住宅内部入口附近配置室内分机，系统共配置室内机1396台。
室内机具有安防功能。
系统点位表如下：
楼号
楼层
单元
单元门口机
室内机
2、3#
D1
2
4
1F
一梯四户
3-30F
224
4#
3
6
3-26F
288
27-28F
8
7#
一梯三户
2-32F
186
10#
8#
168
11#
15#
3-28F
156
29-32F
12
合计
60
1396
5）系统联网设计
单元主干线路设计：
各单元到消控室采用室外6芯光纤，各单元室内机至接入交换机采用超五类线缆。
6）系统供电设计
需要为每个管理中心机设备配置一个电源供电；
需要为每个单元配置相应足够满足系统工作要求及余量的电源，单元内部每4个室内机1台电源，使其取得最好的供电效果；
单元供电系统应采用UPS供电。
7）系统主要功能
●系统特色
⏹酒店式管理模式：
手续简便、轻松入住、续租和退房
⏹无线门锁技术：
轻松实现对房屋的管控和使用统计
⏹强大的费用催缴功能：
解决收费难问题
⏹智能化管理：
大大降低运营成本和要求
⏹社区智能一卡通：
一卡走遍社区、门禁、梯控、消费全面支持
⏹住户积分管理：
激励住户及时缴费
⏹社区商讯功能：
方便住户和社区周边商家并可盈利
●系统功能：
按住户、社区物管和公租房管理中心3个面向对象来进行划分
●面向对象
●功能项
●详细信息
●住户
●可视对讲
●访客在单元/小区门口与住户的可视对讲
●访客在单元/小区门口与物管的可视对讲
●住户与住户之间的语音对讲
●住户与物管之间的语音对讲
●门禁控制
●住户刷卡开锁进入单元门
●住户呼叫物管通授权开锁进入单元门
●访客呼叫住户授权开锁进入单元门
●住户输入密码开锁进入单元门
●住户刷卡开锁进入房间门
●电梯控制
●住户在家中进行呼梯
●住户在电梯中刷卡授权自己所在的楼层
●住户密码开启单元门时，自动授权所在楼层
●住户授权访客进入单元门时，自动授权所在楼层
●社区信息
●管理中心主动推送的文字信息，如社区通知、
天气预报、费用催缴等。
可以按需要选择单播、组播和广播方式发送
●紧急信息
●在紧急情况下，住户可能接收到管理中心发布的紧急报警信息
●社区商城
●搜集社区周边商家信息（图文方式）发布到管理平台，住户可通过室内机访问商城内容，选购需要的商品
●一键求助
●室内机一键呼叫物管中心，获取帮助
●费用查询
●住户可在室内机中随时查询房租信息
●情景模式选择
●包含白天、夜间、智能和免打扰模式，全面适配住户的生活习惯
●物管中心
●设备管理
●室内机：
1.实时显示室内机在线状态和IP地址
2.实时显示无线门锁联网状态和电池电量
3.实时显示室内机软硬件版本
4.特殊情况下可远程开启住户的无限门锁
5.对室内机发起呼叫操作
6.远程重启出现故障的室内机
●单元门口机：
1.实时显示单元门口机在线状态和IP地址
2.实时监视单元门口机周边状况
3.远程下发房间配置信息至室内机
4.远程重启出现故障的单元门口机
●围墙机：
1.实时显示围墙机在线状态和IP地址
2.实时监视围墙机周边状况
3.远程修改围墙机开门密码
4.远程下发房间配置信息至围墙机
5.远程重启出现故障的围墙机
●梯控：
1.实时显示梯控在线状态和IP地址
2.远程开启/关闭梯控功能
●住户和房屋管理
●入住管理
●续租管理
●退租管理
●房屋出租状态查询
●房屋租期状态查询
●住户信息查询
●住户智能卡信息查询
●住户信息统计
●智能卡管理
●智能卡授权
●智能卡查询
●智能卡销卡
●智能卡挂失
●智能卡信息统计
●智能卡密钥管理
●社区信息管理
●信息编辑
●信息发布
●群组管理
●紧急信息发布
●在紧急情况下，管理中心可向所有住户发布广播报警信息
●记录查询
●呼叫记录查询
●开门记录查询
●刷卡记录查询
●报警/求助记录查询
●信息记录查询
●房屋出租记录查询
●社区商城更新记录查询
●操作员管理
●添加、编辑、删除操作员，设置操作员权限
●公租房管理中心
●数据统计和报表
●统计各个公租房小区某月的出租数量或比例，以柱状图显示
●统计某个公租房小区每个月的出租数量或比例，以柱状图显示
●统计所有公租房小区每个月的出租数量或比例，以柱状图显示
●统计各个公租房小区某月欠费用户的数量或比例，以柱状图显示
●统计某个公租房小区每个月欠费用户的数量或比例，以柱状图显示
●统计所有公租房小区每个月欠费用户的数量或比例，以柱状图显示
●按小区统计欠费用户数据，以列表显示
●通知发布
●发布通知信息至各公租房小区，接收对象为各小区物管中心
●催费功能
●房租快到期时在住户进入单元门时进行语音提示
●房租快到期时在住户进入家门是进行语音提示
●房租快到期时管理中心自动发送催费信息
●房租到期后根据策略，住户可能无法进入单元门
●房租到期后根据策略，住户可能无法使用电梯
●房租到期后根据策略，住户可能无法进入住宅
●房租快到期或已到期后，可向住户发送短信提醒
●催费策略定制
●新建催费策略
●编辑催费策略
●删除催费策略
●定义各种催费策略的适用范围
●发布催费策略至各个公租房小区
●住户管理
●查看住户当前状态
●查看住户历史缴费记录
●住户积分管理，按期缴费的加分，拖欠房租的扣分，根据不同积分的住户制定不同的催费策略
●查看住户开门记录
管理平台
公租房社区建成并投入使用后，将面临“收费难”和“退出难”两大难题。
如果没有一套信息化系统做支持，那么对社区的管理会存在很大的先天缺陷。
如租房住户管理查询检索，房间管理查询和检索，社区信息查询和检索，住户入住退租及崔缴费处理等等。
针对以上问题，杭州市公租房管理中心创新地推出了公租房智能化管理系统解决方案：
●针对公租房社区地理位置分散的特点，其提供的分布式管理系统方案很好的满足了这一需求。
该方案以公租房管理中心为核心管理平台，各分社区物业管理为分布式平台，通过网络、计算机、数据库相关技术，以星型拓扑结构实现各分社区的集中管理。
●针对收费难和退出难两大难题，公租房系统力求采用三级门禁管理技术来解决上述难题。
三级门禁指：
一级单元门禁管理、二级电梯门禁管理和三级住户门锁管理。
其以类似宾馆用卡模式对承租户实现缴费、催费、入住和退租等管理方面的工作。
针对社区信息化智能化管理需求，公租房通过计算机及数据库相关技术，提供了友好且功能丰富的物业管理平台来满足这一需求。
●系统框架
如图所示：
公租房智能管理平台由数字化社区、公租房管理中心OA系统以及远程运维系统三大部分组成。
其中数字化社区通过管理中心将整个社区的所有房屋和设备管理起来，负责住户入住、续租、退租、智能卡管理等业务，同时处理业主各类呼叫、求助、报警等事件和请求，同时也可以对单元门周边情况进行实时监控、发布社区信息或紧急广播信息等。
公租房管理中心系统实现的功能包括
升级会员 