购房刚需群体分析Word格式.docx
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具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。
同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。
去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。
此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。
2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。
有多少是刚性需求带动的?
链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。
结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。
但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。
而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。
尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。
林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。
因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。
“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。
”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。
10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。
在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。
②刚性需求难以支撑高房价
——不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现。
“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。
”在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。
房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。
如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。
客观存在的刚性需求会不会再次托住房价?
“刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。
”林倩表示，和经济学对刚性需求的定义不同，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。
楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”非常少。
链家地产花家地店业务员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量迅速下滑了近80%，“现在还在买房的这20%客户，大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。
他们的需求几乎不受价格影响，这部分应该是真正的刚性需求。
”郭威说。
专家认为，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。
对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。
只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。
由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求，实际上也限制了相当大一部分改善性需求。
此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期效果已经体现出来。
在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。
据北京市房地产交易管理网数据分析，新政出台一个月来，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，较上月同期（3月16日—4月13日）的29033套，下滑15.7%;
其中5月1日—5月13日二手房成交量6897套，降幅相对更大，同比达42.2%。
“交易量的大幅下滑，充分说明了楼市这种刚性需求的独特性。
观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价的回落。
”林倩表示，“仅靠刚性需求，不能支撑高房价。
③刚性需求可避免房价暴跌
——当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大。
在房地产市场上，人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。
房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨?
如果这样的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。
那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢?
“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。
”林倩认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。
根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，记者采访的多位业内人士均表示，由于去年11月左右，投资投机性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳定在去年第三季度的水平。
而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。
房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。
如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。
据统计，2010年4月，北京期房和现房的库存量均出现了不同程度下降。
“地方政府在落实调控政策的同时，应坚持努力增加供应，引导开发商稳定市场预期，维持适当的投资和开工量。
”朱中一说。
点评：
刚需背后的深层原因是社会保障不足
“刚需”一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型低价位的楼盘。
但是刚需为什么会产生呢，是什么样的背景导致的呢？
今年春节以来，各地楼市普遍呈现出价跌量升的态势，有些城市的有些热点区域甚至出现“小阳春”现象。
在国家一再重申抑制投资性购房的政策背景下，“刚需”一族急不可待的入市冲动让很多人有些始料不及。
指责年轻人买房过于简单化
所谓“刚需”（刚性需求），并不是严格的经济学意义上的概念，而是指那些具有强烈的购房愿望，目前尚未拥有住房且急于结束观望状态的需求者。
“刚需”的后面往往是两个家庭的合力支持，因而绝不是一种年轻人的草率决定和一时冲动。
[【刚需解读】“刚需族”是楼市购买力最真实的群体]
对于“刚需”一族强烈的购房愿望，尤其是他们超出经济能力的“超前需求”，社会上有许多不理解甚至责备的评价，最典型的莫过于中年人拿自己过去的经历做比较而说明不应该在如此年轻时就非拥有自己的住房不可，由此进一步扩展到对“丈母娘购房需求”的指责，甚至联系到独生子女原因而对80后、90后作出“不能吃苦”等等的道德评价。
这样的指责过于简单化。
笔者认为，“刚需”现象是中国经济社会转型时期诸多因素综合作用造成的，其中社会保障不足是主要原因。
体制改变，刚需买房变得正常
第一，原有计划经济体制下保障模式已荡然无存。
改革开放前，中国对城市居民尤其是全民所有制单位人员采取“包办一切”的方式。
那时候年轻人普遍没有自己单独的住房，但是根据看得见的规则可以预见未来分房的时间。
在那样的年代，丈母娘选女婿不会看有没有房子，但一般会要求全民所有制的工作单位，因为一个过硬的单位意味着对未来的保障。
当时有一个很形象的词汇叫“铁饭碗”，很好地描述了保障的本质。
不应该忘记的是，原有的模式保障程度低、效率低下，严重束缚个人才能的发挥，我们没有任何理由怀念那样的年代。
这里仅仅想强调，那时候年轻人不能拥有自己的住房是那个年代的正常现象，放在那个年代来理解甚至不觉得无法忍受，不能拿来作为指责如今“刚需”一族的理由。
第二，“刚需”群体如今不得不支付租房成本，算经济账往往并不划算。
房租成为年轻人生活中的最大开销。
房租和月供往往相差不大，但拥有自己住房可以使人更有安全感和自豪感，甚至可以使人开始更为长远和稳定的生活与工作计划。
相反，租房要随时面对租金上涨或提前搬迁等问题，生活稳定性无从谈起，这也是丈母娘们最为女儿担心的地方。
因此，如果比较不同时期年轻人的居住状态，如今的年轻人显然更倾向于早点购买住房。
刚需买房是买未来的保障
第三，在社会保障并不充分的现实情况下，自有住房其实承担了相当大部分的对未来保障的任务。
众所周知，养老保险的退休工资以如今的生活水平衡量明显偏低，职工退休以后生活质量下降难以避免;
医疗保险并不能实现全覆盖，大病急病仍是家庭致贫的主要因素;
失业救济和最低生活保障方面的标准与物价严重脱节，还有子女教育方面的巨额费用等等。
从某种程度上说，是否拥有住房已成为一个家庭能否在一个城市长期立足的关键因素。
以现实情况看，拥有住房的年轻人在城市谋生往往不成问题，在中国劳动力供应逐步趋紧的情况下尤其如此。
因此，“刚需”一族实际上是用住房来给未来提供保障，或者至少是以住房为不充分的社会保障提供必要的和有效的补充。
延伸一点来看，社会保障不足不但已影响国家扩大内需的战略，而且也使房地产的宏观调控努力被部分抵消。
但从积极的方面看，国家的长治久安正是依赖于国民的安居乐业，因此政府应当适时地对“刚需”给予政策支持。
“刚需”现象是中国经济社会转型时期诸多因素综合作用造成的，不能单方面指责刚需本身原因，不能看的单一化。
刚需一族自己的特点
刚需族一般有着自己的特点。
1、对房子有强烈需要。
“刚需族”是对房子有强烈需要的人群。
特别是80后“刚需族”，他们认为想要实现自身的城市化，就一定要在城市拥有属于自己的房产。
55%的80后想通过拥有不动产而对这个城市产生精神的归属感，这已经超越了传统意义上“为结婚而买房”的传统需求。
2、对楼市有一定了解。
“刚需族”对该不该买屋，什么时候买屋，心里非常有主意，不会人云亦云，追涨杀跌;
他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动，对一切“先涨价后打折”的把戏洞若观火;
他们往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，他们从容而专业，成熟而不容易受外界影响;
特别是经历了楼价癫狂时代后，他们已变得很成熟，很理性。
3、会适时出手购屋。
“刚需族”不是偏执狂，只要开发商把房屋品质做好，价格符合承受能力，他们还是会很欣喜地去排队购屋。
换句话，他们不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。
原来刚需还是蛮有自己的特点的，尽管需求有些紧迫，但是仍不盲目，而选择适时出手。
刚需族”购房之“四座大山”
面对购房还遇上四座大山，这背后的压力可想而知啊，那么这四座大山又会对刚需产生怎样的影响，具体又是怎样的呢？
一座大山：
自己
“刚需”一族里，最痛苦的，大抵要属那些自房价上涨之日就持有“必然下跌论”的“看空群体”了。
在他们眼里，政策的不断调整，市场的持续饱和，中介的间断洗牌，都指向同一个目标——房价下跌。
可是，在小道消息漫天飞，房市风云处处滚的今天，为了老婆大人，为了未来的宝宝，为了自己日渐增长的年龄，为了老爸老妈期待的眼神，为了很多不能再等的原因——“等待一族”们成了“刚需”，加入了买房大军。
二座大山：
老婆大人
爱我，就为我买套三室两厅
从前有句广告语，叫作“爱我，就带我去吃哈根达斯”;
而对于“刚需”们来说，这句话完美地诠释了老婆大人或是准老婆大人期待的眼神——爱我，就为我买套三室两厅。
准备赶在06年底前结婚的“刚需”不用说，双春之年不仅催生了结婚大军，也同时催生了买房大军。
还有一批赶着要小宝宝的“刚需”，想把两房换成三房。
跟马上“奔三”的老婆说声，我们先不买房，再等等，成么?
再等等，不买房，你想要个高龄产妇么?
[【刚需购房】刚需男女购房大战火星撞金星]
三座大山：
强悍岳母
离娘家车程不得超过十五分钟
中国国情，双方父母分担首付的情况下，岳母大人就成了首席发言官。
在网上，流传着这样一个可怜的“刚需”，他的岳母为他的新房提出了以下几点要求：
首付超过50%，面积不小于100平方，装修风格要过丈母娘法眼?
这些还倒算了，最恐怖的一条是，离娘家不得超过15分钟路程——这位岳母家15分钟以内没有单价低于一万的房子。
我们可怜的“刚需”，面对不可逾越的门槛，踏破铁鞋无觅处，该怎么办?
四座大山：
经济问题
我怎么成了啃老族
为了结婚而买房，可谓是“刚需”里最“过硬”的一群，房价等得及，年龄等不及，男方等得及，女方等不及。
可为了结婚买房的80一代，也是“刚需”里最“啃老”的一群。
最新的调查数据显示，在上海，父母为子女婚房支付首付的比率超过了70%。
为了结婚而买的房子，也像结婚一样，不仅仅是两个人的事情，而是两个家庭的事情了。
父母除了出钱，对于房子的权利也增加了。
“刚需”们一个个十年寒窗苦读，却仍旧要背负“啃老”恶名。
还要用父母这点为数不多的积蓄来满足地段、面积、环境、交通的要求，情何以堪?
一座大山尚且不一定扛得住，何况是四座大山，而且每一座的力量都很难撼动啊。
刚需购房压力大啊。
【分析】：
刚需置业人群起步型、发展型、精英型，你属于哪一类？
起步型纠结的“石小猛”
看过北京爱情故事的人应该都知道石小孟，那么你了解他的生活状况吗？
像这一类的刚需人群你觉得他们纠结的又有哪些呢？
购房考虑总价首付，还是舒服？
置业者特征：
对买房“一知半解”、首要考虑总价和首付
就像《北京爱情故事》中的石小猛一样，纵然“裸婚”是一种流行，买房安家落户依然是令人期待的梦想。
因此，刚需客户买房不是为了投资保值，是要“安家”。
但囊中羞涩得发“绿”，成为刚需购房者选房时首要纠结点，工作生活便利、以后小孩入学问题、如何照顾老人都成了这部分人群购房考虑因素。
对他们而言，买房买到的不仅是不动产，更是未来很长一段时间的生活。
[【刚需解读】刚需背后的深层原因是社会保障不足]
纠结1：
首付
因缺少8万元房屋首付而着急万分，石小猛的经历也许是众多刚需者的真实写照——首次置业的刚需客户对买房“一知半解”。
楼盘所在区域、配套甚至户型等，并不是阻碍刚需购房首要因素，总价、首付才是刚需族买房的一道屏障。
公交线路广，同区域性价比高的楼盘更适合刚需置业，如尚岭新筑、御景豪苑、蓬江玉圭园、翠湖湾、江海碧桂园等，都是购房款不太充足的刚需客户考虑的对象。
这些地方房子的总价虽说相对较低，但重要的是，不少刚需客户购房后贷款经济压力大，因此需要购房者在前期对自己的经济实力给出更实际的判断，因而，可选择一套性价比最高的房子，以防后期还贷款压力过大。
在这种情况下，刚需客户在买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、以及股票等，根据“现金流”考虑所购买房子的总价。
纠结2：
地段
购房者一般都有地段的偏好，但是，如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源，同时又公布了一个极具诱惑力的价格，想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。
有的购房者虽然在东边上班，但房子买在西边，或者是出于对低价优惠的青睐，又或者是开发商品牌号召力令他们信服。
不过，目前不容忽视的现状是，每天江门市区无论从东到西，还是从南到北，高峰期都会出现堵塞，等公交车和挤公交车的经历也绝对可以称得上是磨难。
“年轻人最大的资本就是时间，此时正值奋斗阶段，若将大量时间耗费在上下班，对一生的发展会有影响。
”资深置业顾问建议，年轻购房者在选房时尽量方便上班。
如果不能兼顾，至少在其中一方的上班地点附近买房。
另外，选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走，这样即使居住地到上班地的距离远，实际花费的时间也会缩短。
纠结3：
配套
初次置业的年轻人因为自身财力实在有限，已顾不得考虑七八年之后的事情了，只能在一个狭小的购房圈中做出选择。
实际上，不少价格相近的刚需盘在配套方面仍有差异，如果年轻人购买的房子是作为婚房，并且打算尽快要孩子，就不能不考虑日后孩子上学的问题。
购房时，若能适当考虑到今后孩子入学等因素，这样的一套刚需房将会为未来幸福生活大加分。
“新房周边有没有学校?
或者社区在三五年之内会不会规划教育配套?
开发商运作大型社区的品质信誉值不值得相信他们对教育资源的保障?
这些都是要买婚房的购房者在选房时考虑的问题。
”业内人士认为，看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何多，教育资源如何丰富，购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立，因为私立学校一般都很昂贵，年轻家庭很难负担。
看来起步型的刚需纠结的还真多，希望更多的人通过自己努力摆脱刚需的帽子啊。
或者做个精英型刚需。
发展型看重性价比的“80后”
80后多么熟悉的字眼，可是一想到买房，怕是很多人的“伤”，那么80后又属于何种刚需类型呢，他们的特征是什么呢？
注重身份感，品牌认同度高，性价比是终极底线
发展型“刚需”是刚需群体中最年轻的群体，他们激情四射，充满自信，却又不得不面对事业刚刚起步所带来的不确定性。
虽然隶属于不同领域，但发展型“刚需”在个性特征上却惊人地雷同。
他们之于楼市，是充满活力却又不可或缺的一群年轻人。
在色彩上，这群人属于橙色。
置业者：
特殊而又敏感
说橙色是一种年轻的颜色，是基于其在整个色系中表现出来的活力而言，正如发展型刚需是基于其置业特性一般。
只不过，对于后者，社会大众习惯性地产生了统一的认知，并赋予了他们一个群体名称：
80后。
尽管他们非常感性，但他们很清楚自己做些什么。
在实践中，喜欢学习是橙色人本色。
更为重要的是，当下，这个群体正前所未有地承担着自己在楼市的角色——救命稻草。
对此，众多开发商纷纷转变营销策略，除主推适合刚需购买的中小户型外，在价格、优惠方面也做出了很多的让步，招招指向80后。
作为将要步入而立之年的80后们，购置一套属于自己的不动产，已经成为整个群体的整体意识，但这股以刚需为名义的置业潮还处于初级阶段，因此，相比事业已经小有所成或者更高层次的群体来说，这个群体在置业方面显得特殊而又敏感。
价格：
不是唯一决定因素
80后自小就接受了品牌意识从萌芽到成熟的醍醐灌顶，因此，他们对品牌的认同度和消费习惯一脉相承，无论是从消费上的吃喝玩乐，还是物质上的衣食住行，都非常看重身份感、品质感，注重品牌效应。
因此在同等条件下，他们会优先选择有品牌依托，身份感、品质感更好的项目。
在价格方面，对于这个群体来说，价格虽然是他们看重的因素，但绝不是打动他们的唯一要素，性价比才是他们的终极底线。
在配套方面，相比小区园林、景观的硬件，他们对成熟的生活配套、公共网络、便利交通，尤其是轨道交通等配套软件要在意得多。
因为，这个群体目前正承受着与其父辈完全不同的生存压力，在快节奏的学习工作中，很难腾出时间处理工作之外的事务，方便快捷的交通可以让他们在工作和生活时间上游刃有余。
具体而言，这个群体在买房时，除了对价格、交通、地段、配套外，他们尤其在乎对户型的选择，对户型功能的需求会大过舒适性。
他们所购买的主力户型主要为小户型，价位也不会太高。
80后，又是时代赋予的一个标签啊，对于置业，80后又被赋予刚需的标签，结婚买房。
对于他们，价格不是唯一考虑的因素，但又是不得不考虑的。
精英型金字塔尖的“豪宅客”
你听过还有精英型刚需吗，还是金字塔尖的豪宅客？
他们置业时考虑的又是什么呢？
他们的特征呢？
你认为它该放在刚需的范畴吗？
有能力支付房款，对房子的品质、环境、配套、交通等要素慎重又挑剔
越来越多的人最终体会到，买一套小户型用于投资，等有钱了再换大户型，这一做法其实并不明智，因此，现在有能力支付房款的精英型刚需者，他们可以“一步到位”，如此，刚需盘开始流行。
精英型刚需者不缺钱，他们手中捧着金灿灿的金子。
[【刚需置业人群】发展型看重性价比的“80后”]
谨慎挑剔
来自外地的陈先生是某外资企业的高管，属于标准的精英人士。
“我来江门不久，目前这套房主要是买来居住的，所以我会从品质、交通、价格、地段、环境等因素综合起来考虑，选择一处比较宜居的，交通便捷的房子。
”陈先生说道。
对于陈先生这样的人群来说，属于社会精英人士，因此对居住要求较高，对房子的品质、环境、配套、交通等要素都是慎重而又挑剔。
“细节决定成败，这让精英刚需阶层对细节有着更为苛刻的要求。
不管是环境地段与建筑风格，还是设计与服务，这些细节都是豪宅品质的重要组成部分。
”有业内人士指出，这类群体的要求实际上也是比较苛刻的，品质、交通、配套等都是他们关注的对象。
“豪宅”赢得精英型“刚需”追捧
事实上，近年来面向刚需群体设计的住宅产品层出不穷，其强烈的购买意愿，更是促动江门楼市不断挺进的重要动力来源。
诸多主打“刚需牌”的地产项目，几乎无一例外是将小户型、低总价等作为主要卖点。
在人们的思维里，刚需群体由于经济能力有限，置业目的较为单纯，对建筑的精良程度也相对要求较低。
“买得起就行”似乎成了唯一的衡量标准。
豪宅与刚需之间，更几乎成了风马牛不相及的两个极端。
业内人士还表示，“在楼市低迷的状态下，多数开发商会选择以营销手段来应对，很少有开发商会选择在住宅品质上突破。
这样既耗费时间，也需要实力，同时也考验一个开发商对市场的精确研判。
记者走访市场了解到，目前出现的
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