平乐张家镇商业步行街招商的方案Word格式文档下载.docx
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五、招商、销售推广时间进度安排
一、本项目地段概述
项目位于平乐县张家镇中心323国道旁，离同安高速出口和二塘高速出口只有N公里，境内有平（乐）桥（亭）公路经过，往西南可下梧州、广东，往北可上阳朔、桂林。
从榕津河至平乐码头，可溯桂江南下至港、澳沿海地区。
线路（项目位置图见后页）
项目所在的323国道张家镇中心路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，与二塘镇商业中心区相邻，凭借323公路及高速出口,商圈可辐射二塘、同安、源头等集镇，同时可辐射至恭城、平乐、贺州等邻近地区。
商业建筑面积（一期）：
7142平方米；
•层数：
2层纯商业；
一楼层高5.8米，2层为4.8米。
一层3346平方米
二层3796平方米，
地下一层设停车场，面积8888平方米，设备区面积888平方米，人防区面积888平方米。
（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）
全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。
停车位：
244个（不详）
广场面积：
2000平方米现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。
周边人口结构调查
张家镇位于平乐县东部，距县城7公里，下辖张家街、榕津街2个社区居委会；
湖洋、朝仙、钓鱼、燕水、泮田、老埠、水山、张家、古龙、榕津、老鸦、香花12个村委会。
总面积117.4平方公里，是平乐县面积最大的乡镇单位。
总人口42823人（2009年人口普查数字），是平乐县经济较好、可开发土地资源最丰富的一个乡镇。
张家交通条件十分优越，232公路、高速公路纵贯全镇。
全镇
有耕地面积29015亩，其中水田2l597亩，旱地7418亩，榕津河两岸为主要产粮区。
2010年，粮食种植面积43767亩，总产量2．10万吨，水果面积7866亩，总产量0．89万吨，生猪出栏3．35万头，家禽出栏23万只。
2010年扩种水果3000多亩，主要以橙类水果为主。
粮食作物主种水稻，经济作物以马蹄、茨菇、甘蔗为主，各种土特产十分丰富，特别是水山香花山区的特产梅、桃、李等畅销广东、港澳地区。
境内贮有大量高品位锰矿、铁矿等矿藏，资源非常丰富。
2002年，该镇企业营业总收入5．4亿元，工业总产值3．67亿元，上交税金310万元，实现纯利润1500万元，现有企业40多家，其中有二塘工业园区投入1000万元的纸厂，盛达酒厂投资300多万元等。
辖区内建有庙口、仙宫岭等3座中小型水库，常年有效畜水量1000多立方米。
生活和生产用水用电均可满足需求。
国道323线、平（乐）桥（亭）公路、桂梧高速公路横穿该镇，交通十分便利。
现有初级中学2所，小学14所，在职教师270人，在校学生4200多人。
二、张家镇中心人口与商业情况
张家镇中心人口状况
张家镇中心人口调查
——第一商圈（镇中心约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）
名称
总户数
人口数
张家街派出所管辖区域
张家村
常住人口
1000
4000
二塘工业区
张家工业区
张家街
榕津街
湖洋村
朝仙村
钓鱼村
燕水村
泮田村
老埠村
水山村
古龙村
榕津村
老鸦村
香花村
外来人口
3000
第二商圈：
同安镇，人口48000人
同安街居委会
旺塘村
仁塘村
屯塘村
李家村
华山村
大里村
同安村
桃村
平山村
沙江村
妙贝村
回龙村
阳安乡，人口26000人，
古端村
阳安村
双合村
石面山村
陶村
平口村
加东村
雷峰村
久宜村
善福村
青龙乡：
人口23000人
桥亭乡：
人口20000人
第一、第二商圈人口共125000人。
（以上数据分别由张家镇派出所、同安镇村委、阳安派出所和桥亭派出所等单位提供）
张家镇人口状况分析
张家人口占48000万，占一、二商圈总人口的三分之一强，历来就是张家镇的商业消费区域。
张家镇的商业主要集中于张家街的***路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。
零售商家的竞争相当激烈。
一方面，本项目在张家镇中心，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；
另一方面，二塘是平乐县的工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；
第三，该城区处在323公路、高速公路交汇处人流、又是阳安、青龙、桥亭三个乡的必经之路，车流汇聚之地，一直以来都是张家镇的商业中心。
商贸城的兴建使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
张家镇商业市场调查
一、张家镇中心商业情况
该区域目前真正形成商业氛围的地方为***路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。
张家镇中心主要商业
***超市、张家步行街名称
位置规模
经营布局
经营情况
佳佳福购物广场
1、****路（农贸市场）
800平方米
一楼：
主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心
2、
总结：
张家镇人口总数达***万人，人气旺盛，消费市场大；
镇中心商业租金坚挺。
***路商业街的街铺月租金大致在88元/平方米左右，在323公路桥西街一带的街铺月租金在68-70元/平方米左右；
有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。
佳佳福、***的经营面积分别为800平方米和600平方米，不能形成规模效应，品牌效应明显不足。
本区域受区域经济（工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。
二、平乐县其他镇的商业情况调查
二塘镇人口及商业情况
•基本情况
位于平乐县中部，是平乐县所有卫星工业城镇中距县中心最近的一个镇，地理位置十分优越。
全镇总面积**平方公里（据平乐国土分局最新统计数据）。
2012年全镇总人口**万人（包括常住人口和暂住人口）。
•商业情况
伴随着二塘整地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好二塘，抢占二塘商业制高点，零售商业**路东西路两边商业全面开花。
——广源路零售品牌商
联福超市：
广源路农贸市场
华联超市：
广源路
——**路以零售品牌商
好邻居：
***路镇汽车站
丰源超市：
***路
二塘镇零售超级市场情况：
超市名称
位置
经营范围
经营状况
联福超市农贸市场二楼：
生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房
、饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。
良好
生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等
、服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等
好邻居超市：
车站一楼：
生鲜食品、饮料、烟酒等
、服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、通讯、电器等
良
同安镇人口及商业情况
该镇地处平乐县东部，北邻恭城，全镇总面积***平方公里，总人口**万多人（其中常住**万人，暂住**万多人）
•同安镇商业情况
同安镇处于张家镇和恭城县两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。
随着市区可开发土地资源的日益减少，同安镇的开发潜力也日渐凸现，二塘镇和恭城县两地强劲的经济辐射和拉动必定给同安的发展以强有力的促进作用。
***和***等大地产商瞄准同安的地产开发前景，足以说明同安的未来商机无限。
同安镇目前的商业设施
商业名称
商业规模
大品牌零售商家
***广场
3000平方米
无
**超市
1500平方米
***超市
600平方米
结论：
同安的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。
青龙镇人口及商业情况
•基本情况：
位于张家西南方，总人口23000万人，总面积***平方公里。
•商业情况：
由于青龙镇的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧县级级企业水电站，消费基础雄厚，因而商业比较发达，商业设施较为齐全。
青龙镇商业设施一览表
商场名称
规模
经营品种
大型品牌商家
**电器商场
1000平方米
***1000平方米
***商业广场
1200平方米
桥亭乡人口及商业情况
位于张家镇的东南方，总面积***平方公里，人口总数约***万余人。
•商业状况
由于桥亭乡人口较少且相对分散，经济结构以木材产品生产和旅游开发为主，因此商家很少进驻。
商场经营定位、经营分区及装修标准
***主力店+首层商业步行街+二层张家女人世界
定位原则：
本项目的经营定位通过对***商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；
力求经营互补，避免福二塘与同安的经营重叠与强烈冲突；
保证***商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。
二、首层商业步行街
品牌形象店一条街：
饮食类：
**油茶、***桂林米粉、面点王。
电信：
包括联通营业厅、中国电信营业厅。
数码类：
联想1+1，***通讯的诺基亚专卖。
服装鞋包类：
经典故事、百丽等。
其他：
千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。
生活便利店一条街：
糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注
电子用品一条街：
手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器
文具图书一条街：
包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等
美食一条街：
包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。
服装鞋包一条街：
各类服装、鞋包等。
日用百货一条街：
包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。
娱乐：
投币跳舞机等
三、张家女人世界
时尚服装：
主营各类中低档服装，分布于壁铺。
皮鞋箱包：
主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。
针织用品：
主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。
化妆用品：
主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。
仿真饰品：
仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。
风情饰品：
主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。
美容美甲类：
主营美容、美发、美甲等。
童装玩具：
主营童服、童装、童车、玩具等。
贴纸照：
贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。
四、装修标准
地面：
全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。
天花：
整个商场天花统一喷白，统一吊顶。
其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。
二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。
墙面：
ICI刷白。
柱子：
公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。
一楼步行街外街铺位装修：
墙面水泥抹平，ICI刷白；
正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；
一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口；
街铺之间的隔断用实墙。
外街铺带装饰遮阳雨蓬
另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。
外街铺预留上下水管及排烟管等。
每家安装独立电表。
一楼步行街内铺位装修：
内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口；
铺位之间的隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。
离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等。
每家商铺预留喷淋及烟感。
每家商铺共用整个商场的空调。
二楼铺位装修
商业步行街女人世界
对应的装修标准
时尚服装区
封闭式
为靠墙壁铺。
相临铺位隔断选用白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位的顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；
每间铺位预留电话线、电插座及电表。
开放式
位于商场的中间部分。
相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。
铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。
铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。
铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。
货架：
一般为“T”字形，货架宽度80CM，靠边的货架宽度40CM，为“T”字形的一半“7”字形。
货架是不锈刚制作，高度都为120CM，主要用于悬挂衣物作展示用。
（如图）
中间的货架除悬挂式外，还有折叠平放式。
折叠平放式的货架一般高0.9米，设3层夹隔，从地面开始每0.3米一个夹隔。
宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。
皮鞋箱包区
鞋、包类开放式
主要由鞋架组成。
在铺位的两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，共计留出2条通道，通道约1.3米。
鞋架的陈列与通道垂直。
摆设类似开放式服装。
鞋架：
鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间一般设3层夹隔，便于展示商品。
夹隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM设一层，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。
鞋架最下端的展示板下面一般为留空，做存放货物用。
该类开放式柜台的防盗：
平时下班后主要依靠商场的保安看守。
下班后商户自己一般都拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员每天统一入场和退场。
材料：
玻璃、隔板。
针织用品区
采用条柜与背柜组合式
柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；
背柜上方可增加射灯
条柜样式：
上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；
背柜样式：
下面一层（材料:
夹板，高度70CM），上面一层四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；
玻璃，夹板，钢管、防火板等；
化妆用品、仿真饰品区
回字形柜台制作
两边的柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，材料：
玻璃、防火板等。
上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
玻璃、夹板、钢丝等。
风情饰品区
条柜与背柜组合式制作
柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。
上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）
美容美甲类区
独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。
童装、玩具区
童装、玩具区域用条柜与背柜组合式
另：
公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。
二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。
对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。
备注：
具体铺位与柜台装修标准，建议发展商安排策划公司与装修公司对接一次，并考察外地商场铺位、柜台装修样本。
第五部分招商策略
一、招商平面分割图（待销售分割图确认后制定）
二、张家商业租金调查及商场租金确定
张家镇临街铺面租金调查：
物业名称
楼层
租金（元/平方米•月）
临街铺面：
一楼
***元
二楼
**元
商业步行街
租金策略
时间
租金标准
第一年
前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。
第二年
租金为标准租金的80%
两年内的平均租金为55折
第三年
收取全额标准租金
三年内的平均租金为7折
一、二层在2、3年内实际共计收取租金：
7970.09*120*0.55*24+4041.44*60*0.7*36
=1262.462+611.066
=1873.53万元
三、招商目标客户
商业步行街
对应目标客户
品牌形象店一条街
商业步行街的品牌名店
步行街的二线品牌
世纪华联、99连锁、人人购物等
美食一条街
1、恭城、平乐和桂林地区的美食店2、桂林地区第一、二市场的美食店3、本地的食街
日用百货一条街
1、各品牌专卖店2、桂林第一、二市场
电子用品一条街
1、龙岗电子世界2、爱联市场
3、广西第一、二市场
服装鞋包一条街
1、华特商业街
2、爱联、荷坳等村墟集中地等
3、碧湖、紫薇花园街铺群
生活便利店一条街
1、**的二类品牌商2、碧湖花园街铺3、龙平路、水果街、富佳街
文具图书一条街
1、人人购物4楼文体城2、**3、龙园路“康力文体”商场
步行街女人世界
时尚服装
**第一、二市场女装，
皮鞋箱包
**第一、二市场，
针织用品
**第一、二市场
化妆用品
桂林第一、二市场
桂林第一、二市场，
童装玩具
商家入驻条件：
一个月租一个月押金。
押金：
按照一个月的标准租金收取。
租金：
按照第一年的优惠租金收取，即标准租金的6折。
以商场一楼80平方米铺位为例，押金为月标准租金为9600元，租金为第一年的优惠租金为5760，进场成本共为15360元的押金。
四、招商相关法律文本
招商主要的法律文本为租赁合同，合同如下：
张家镇商业步行街租赁合同
甲方：
桂林市**有限公司
乙方：
甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经友好协商，签订本租赁合同，以资共同遵照执行。
一、
铺位设立与经营范围
第一条、乙方租赁经营场所（铺位）位于桂林市平乐县张家镇商贸城**号**商业步行街一层
***
号铺位，建筑面积为
平方米。
第二条、乙方经营的商品须服从甲方商品功能分区规划，不允许经营非本区域规划商品。
乙方经营范围包括各类日用百货、女性消费品、文化娱乐商品等（特殊区域除外），否则甲方有权单方面解除合同，乙方所缴保证金概不退还。
第三条、租赁期限自
2015年1
月1日至2016/2018年12月31
日。
（备注：
初定期限为自2015年元月一日起；
一楼租期为二年，二楼租期为三年）。
第四条、乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与商场整体设计、色彩相协调。
其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。
装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。
第五条、合同签订之后，乙方于
年
月
日前提出装修方案并报甲方批准，方可入场装修。
第六条、租赁期内，乙方如有特殊原因将铺位转租，必须经甲方书面同意，并将原合同交回，由甲方与第三方重新办理相关手续。
第七条、商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增加占用面积，每多占一平方米，应向甲方交纳人民币二千元每平方米的违约金。
二、
商品管理
第八条、乙方须自行对其自有财产进行投保，并自行承担相应费用。
第九条、乙方的经营商品须符合《中华人民共和国产品质量法》以及其他法律法规。
如有违反甲方有权要求工商部门对其经营商品不合格产品没收、并予处罚，乙方所缴纳的保证金概不退还。
三、
营业管理
第十条、有关乙方需遵守甲方营业时间的规定。
若甲方整体布局调整改造要求乙方停业，乙方必须服从甲方安排，停业期间乙方免交有关费用（甲方另行安排场地给乙方营业者除外）。
第十一条、甲方统一组织的促销活动，乙方有义务积极配合与参与，否则视为违约行为。
第十二条、甲方可根据经营情况对商场商品布局进行调整，乙方应当配合甲方，调整前双方另行签订合同。
第十三条、房屋租赁期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除，房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。
四、费用缴纳
第十四条、乙方须于25日至30日交纳次月的各项费用，应缴费用：
1．自商场开业之日起按甲方管理规定交纳相应的管理费用、广告费（管理费
**元/月.月平方米，广告费（由发展商及经营管理公司确认）
元/月.平方米，收费标准按国家每年的物价指数调整），即合计收取次月管理费人民币**
元。
（大写人民币
****
元）
2、商场标准租金为每月每平方米人民币
元整。
A、第一年前半年免收租金，商场自入伙之日起即
2015年
5月
1
日至2016年
4月30
B、第一年后半年租金六折，自
2015年
5月
1日至
2016年
4月30
日收取租金每月每平方米人民币
72/54元整，合计每月租金**
C、第二年商场租金八折，自
月1
日至2016
4月
30日收取租金每月每平方米人民币
96/72元整，合计每月租金
D、第三年商场
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