土地资源演示文稿6-1.ppt

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第六章土地利用管理6.1土地利用和土地利用管理6.2农用地保护6.3引导建设用地有序扩展6.4保护、协调生态环境6.5实施土地利用管理的主要手段,6.1土地利用和土地利用管理一、土地利用及其影响因素

（一）土地利用的概念土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。

它包括的主要内容是：

确定土地的用途；在国民经济各部门间和各行业间的合理分配土地资源；采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。

（二）土地利用的影响因素1、自然因素:

主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件等，它们制约着人们对土地的利用，对农业尤其明显。

农业生态区划图,1、东北地区平原;2、内蒙古和长城沿线;3、黄河，淮河和海河流域;4、黄土高原;5、长江中下游地区;6、西南地区;7、中国南部;8、甘肃和新疆;9、青海西藏,中国上海,新加坡的城市面貌新加坡土地面积604.2平方公里，人口400万新加坡采取了高密度型的居住、交通、办公方式，各种建筑大都向纵深发展。

居民住宅大多是20多层，底层架空，这样不仅有利于通风、避雨和形成良好的视觉效果，而且可以让社区居民尤其是老人、儿童享受到一个不受日晒雨淋的活动空间。

日本农民在被九州高速公路征用的田地上耕作。

农业生产工具发展：

耒耜（leisi刀耕火种）-青铜犁-铁犁（精耕细作）。

人类利用能源经历：

草木时期、煤炭时期、石油时期，现代大力发展核能、太阳能、风能等。

3、人的文化素质，人们的知识水平、科学技术水平，对土地利用的整体性、长远性的认识，都会对土地利用带来深远的影响。

（三）土地利用的原则1、生态平衡原则2、最大经济效果原则3、节约原则,二、土地利用管理的概念和目标

（一）土地利用管理的概念土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、政治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。

土地利用管理是土地管理的核心。

（二）土地利用管理的目标和内容1、土地利用管理的目标政府制定土地利用管理目标是要考虑五个方面：

经济效率、分配公平、社会发展、保障供给、环境质量。

2、土地利用管理的任务和内容土地利用管理的任务是要对土地的利用水平和用途转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间分配（转换）控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资源安全。

土地利用管理的主要内容保护农用地特别是耕地；引导建设用地有序扩展；保护、协调土地生态环境,三、土地利用管理的依据

（一）土地利用管理的法律依据1、土地管理法（1998年）2、中华人民共和国环境保护法（1989年）3、中华人民共和国城市规划法（1989年）,

（二）土地利用管理的理论依据1、土地报酬原理土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及至负增长的普遍现象。

报酬的类型总报酬：

对土地报酬而论，即为土地的总产量（TotalProduct，），系指变动资源不同投入量时各次产量的总和。

平均报酬：

为平均产量（AverageProduct），指每一变动资源所产生的总产量，即总报酬除以变动资源投入量。

边际报酬（MarginalProduct）：

是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可视为生产函数的一级导数。

MP=TP/L,边际报酬曲线,平均报酬曲线,总报酬曲线,第一阶段,第二阶段,第三阶段,O,L,Q,R,I,N,T,报酬,劳动,递减的阶段分析,土地报酬递减律告诉我们，在进行生产时，并不是投入越高越好，而是有一个度，要确定土地集约利用的合理界线。

2地租地价理论

（1）地租理论地租是土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。

地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。

一切地租都是剩余价值的转化形式。

根据形成的原因和条件的不同，地租可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。

级差地租：

利用生产条件较好的土地所获得的超额利润转化而来的地租，叫做级差地租。

级差地租分成级差地租和级差地租级差地租I是在不同等级等量土地上投入相同劳动和资本，由于土地肥沃程度和位置不同而产生的超额利润。

级差地租II则是在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别而形成的超额利润。

劣等地的成本价格,中等地的成本价格,优等地的成本价格,平均利润,绝对地租,农产品价值（售价）,级差地租,超额利润,劣等地的成本价格,中等地的成本价格,优等地的成本价格,平均利润,绝对地租,农产品价值（售价）,级差地租,超额利润,绝对地租：

绝对地租是租用任何等级土地的资本家都必须缴纳的地租。

它产生的原因是土地所有者对土地所有权的垄断。

垄断地租：

指因垄断了某些自然条件特别有里的土地，在该土地上能生茶稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。

（2）地价理论土地价格概念地价：

土地价格是资本化了的地租。

不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即土地价格=地租/资本化率（利息率）。

我国土地所有权归国家所有，不能进入市场，进入市场的只能是土地使用权及其相应的产权，如收益权、租赁权、抵押权等。

因此进入市场的土地的价格实质是具有一定年期限制的土地使用权价格，等于一定年数地租总额，也可以用V=a/r1-（1+r）-n进行计算。

土地价格形成的特点、土地价格是一种权益价格（土地买卖实质上是一种财产权利而不是财产实体的买卖）。

、土地价格不完全由生产成本所决定（土地是一类自然物，不是人类劳动的产物）。

、土地价格具有增值性（建筑物回随着时间的推移而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性导致土地供应的有限性，故有明显的增值性）。

、地价具有明显的区域性（由于土地空间位置的固定性，土地市场是一类典型的不完全市场）。

地价的控制因素、总体因素（宏观因素）：

对广泛地区地价的高低的影响因素。

如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。

、区域因素：

对某地区地价高低有影响的因素。

如区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。

、个别因素（微观因素）：

宗地的面积形状、区域中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规划限制等。

地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互有区别且互为补充的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同作用，共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。

土地定级,收益法成本法市场法级差-收益法剩余法利用市场交易资料,基准地价,样点地价,标定地价,交易地价,交易价,数据处理,系数修正,土地市场交易,拍卖、招标、协议,基准地价的评估基准地价：

是土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。

距中心城市距离城市区位区域交通条件城市非农业人口城市积聚规模国民生产总值影响基准地价的区域因子第三产业增加值建成区面积固定资产投资额城市投入水平城市基础设施建设城市用地潜力城市人口密度,基准地价微观因素、基准地价要有基准时期、基准地价的期限，各种用地出让土地使用的最高年限，居住用地70年，工业用地50年、土地基础设施建设，为三通一平，五通一平等、土地利用程度：

如商业用地容积率1-2.5，建筑密度40-50%；住宅用地容积率1-1.5，建筑密度30-40%、宗地深度,土地基准地价的测算、利用级差收益测算基准地价a、建立理论测算模型和土地收益资料的量化P=f（S，K，L）式中P-单位面积的利润；S-企业所在位置的土地等级；K-单位面积的资金占用量；L-单位面积土地的活劳动投入量（工资额）。

将上述模型转换成具体的数量模型Y=f（x1，x2，x3）,b、资料整理与分析将企业用地效益调查资料换算成单位占地面积占有量，并按工业、商业分别编号，同时建立用于计算机处理的数据库（要通过方差检验，剔除不合格样本）。

镇江市商服业用地级差收益测算数据表,c、测算模式的选择线性模型：

y=b0+b1x1+b2x2+b3x3非线性模型：

y=b0x1b1x2b2x3b3d、测算结果。

（a）利用最小二乘法，对不同模型中参数进行估算，得出各自的结果。

再对估计的参数进行复相关系数和F值的检验。

找出显著性较好的模型。

（b）求出土地因素带来的利润率的贡献求出级差收益地价镇江市商（服）业用地级差收益测算表,、均质地域法利用土地市场交易资料估算基准地价：

包括（a）测算区域的划分、（b）样点地价的计算、（c）样点地价修正、（d）样点地价的同一性检验、（e）利用样点地价估算基准地价a、测算区域的划分（如以土地级别区作为测算区）,b、样点地价的计算（a）用土地使用权出让（转让）资料估算地价Pis=PLg/SPis：

单位面积土地出让价PLg：

为出让宗地总价S：

为出让宗地面积,（b）用土地使用权出租资料估算地价Pis=（PLg/S）*（1/rd）Pis=（PLg/S）*（1/rd）1-（1+rd）-n。

Pis：

单位面积出租宗地的地价PLg：

为租方每年所得到的租金S：

为出租的宗地面积rd：

为土地还原利率,（c）用房屋出租资料估算地价第一步，确定房地出租的总收益。

对公房租金应比照市场上正常的租赁价格予以修正。

第二步，计算出经营总费用。

包括管理费、维护费、保险费、折旧费、税收和利息。

管理费=总租金*管理费率，税费=总租金*税费率，保险费=建筑物造价*保险费率，维修费=房子现值*维修费率第三步，Rin=RLg-（E1+E2+E3+E4+B+T）RLg为总收益，Rin为纯收益；E1、E2、E3、E4为管理费，维修费，保险费，折旧费，T为税金，B为建房资本的利息第四步，计算房屋收益：

计算公式Ihn=Phc*rhPhc=Phk-（Phk-Phd）*N1/NIhn：

房屋收益；Phc：

为房屋现值；Phk：

房屋重置价；Phd：

房屋残值。

第五步，计算土地价格：

Pis=（Rin-Ihn）/S*（1/rd）,（d）用房屋买卖资料估算地价第一步，计算房屋现值：

Phc=Phk*Dn=Phk-（Phk-Phd）*N1/N第二步，计算地价Pis=（Phg-Phc-T-E）/SPis为单位面积土地价格；Phg为房地交易价；Phc为房屋现值；Phk为房屋的重置价；T为交易过程中卖方应支付的税额；E：

为交易过程中卖方应支付的有关费用；S：

为房屋用地面积,（e）用商品房出售资料估算地价，用整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准。

Pis=Phg-（Pbm*Shb）-ITB*G/SbiPis为某一商品楼用地的单位面积土地价格；Phg为某一商品楼房总售价；Pbm为当地同类建筑单位面积平均造价；Shb为楼房总建筑面积；I为开发公司利润；T为商品房开发中向国家交纳的投资及营益税等；B：

为开发资金应支付的利息；Sbi为建筑物占地面积；G：

为规划的建筑覆盖率。

（f）用新增城市建设用地资料估算地价第一步，计算成本地价。

公式为：

Pic=（Ea+Ed+T）*（1+r1+r2）Pic城市建设用地的单位面积成本地价；Ea为单位面积农地取得费用；Ed为单位面积开发费用；T为单位面积土地交纳的税费；r1、r2分别为资金利息率和资金利润率。

第二步，计算土地价格。

Pis=Pic*（1+r3）Pis单位面积土地价格；r3为土地增值收益率。

C、样点地价修正（a）出让年限修正：

Pm=PmL*（1-（1/（1+rd）m）/（1-（1/（1+rd）mL）Pm为最高出让年期的土地使用权价格；mL为实际出让年期或剩余出让年期；PmL为有限年期出让地价；m为土地使用权出让最高年限；rd为土地还原利率。

（b）交易时间修正：

Pis=Kij*PjiPis为修正到评估时间的宗地地价；Kij某类土地第j年数据修正到评估年的修正系数；Pji为第j年、第i宗地的实际成交地价。

（c）容积率修正：

Pis=Kr*PLiPis为修正到规定容积率的宗地地价；Kr容积率修正系数；PLi为某一容积率下宗地的交易价格。

d、样点地价的同一性检验在同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验，不符合精度的数据作为异常数据予以剔除。

e、利用样点地价估算基准地价利用样点地价估算级别或均质地域基准地价的公式为：

Pis=PLi/MPLa=PLi*Si/Si,某人将用地面积40m2砖混结构，已使用10年的房屋出租给个体户梁某作为食品店，年租金4000元。

房屋原造价500元/m2，房屋寿命50年，残值率5%，管理费率4%，维修费率2%，保险费率2，税费率20%，房屋还原率5%，土地还原率10%。

请估算这块土地每平方米的地价（不考虑贷款）。

房屋造价=40500=20000（元）房屋年折旧=（20000-200005%）/50=380（元/年）管理费=40004%=160（元）维修费=（20000-38010）2%=324（元）保险费=200002=40（元）税费=400020%=800（元）纯租金=4000-380-160-324-40-800=2296（元）房屋租金=（20000-38010）5%=810（元）土地价格=（2296-810）/10%/40=371.5（元/米2）,3、区位理论（竞租原理）

（1）概念由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理或称为边际转换原理。

土地用途的转变是与机会成本联系在一起。

对一般生产要素而言，当提供的最低价格等于它的机会成本时，它处于用途转换的临界点。

而当供给的价格高于机会成本时，它就会因用途的转换而获得一笔差额地租。

机会成本是指某一单位生产因素用于某生产事业上的成本是该因素投放于其他各种生产用途上可能获得的最大报酬。

o,市中心,P,R,S,T,距离,E,F,G,H,地租额,地租与土地竞租的关系,商业用地-住宅用地-工业用地-农用地大型商场停车场住宅用地轻工业用地奶业用地土豆生产用地小麦生产用地放牧地,

（2）区位理论的作用a、确定土地资源在各用途、各部门之间的分配b、优化土地利用结构c、指定合理用地的政策和规划d、确定土地的质量等级e、确定不同位置地段的差额税率,四、生态经济学原理土地是一个完整的大生态系统，它包括陆地和水体，由生产者、消费者、分解者及其环境组成。

作为生态系统它有三大功能：

物质循环、能量流动和信息传递。

土地经济生态系统运行的四大要素是：

物流、能流、信息流和价值流。