项目建设移交融资模式BT商业计划书24p.docx
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项目建设移交融资模式BT商业计划书24p
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项目建设---移交融资模式（BT）
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目录
第一章引言3
第二章房地产市场发展概况4
第三章BT模式推出的背景5
第四章关于BT模式9
第五章BT模式的SWOT分析15
第六章BT模式的具体运做流程16
6.1过桥融资型的BT运做模式17
6.2投资开发型的BT运做模式17
6.3物业收租型的BT运做模式19
第七章BT模式的盈利能力预测19
第八章BT模式的退出机制23
第九章关于泛华建设集团25
第十章结论26
第一章引言
在中国的市场经济体系中，政府并非单纯的计划制订部门或者夜警政府，有时，政府就是经济体系的主导者。
在这种因素影响下，包括土地、资金、价格、税收等在内的房地产市场的产业资源几乎都为政府所垄断，这也注定了我国的房地产市场是一个资源尚无法完全依靠市场机制配置而且极易受国家政策影响的但潜力巨大的特殊市场。
作为房地产项目的主要市场主体------项目开发商、施工建设方、以银行为代表的金融机构，长久以来，各方一直处于一种风险居高不下的低效资源循环格局，使得当此次国家宏观调控来临时，各方都受到不小的冲击且原有格局被轻易地拆散。
泛华建设集团（以下简称泛华）在深刻研究国内外建设行业的最新动向以及国家宏观经济政策的基础上，结合自身发展轨迹，果敢并富有建设性地提出了新时期项目建设融资新格局，即建设（Build）---移交（Transfer）模式（BT模式）。
BT模式并非单纯的工程建设行业专用术语，它反映了建设行业产业资源和金融行业资源的信用交织和优势互补，表明了房地产行业与金融行业的融合是大势所趋，深刻地揭示了我国房地产行业在金融资源和产业资源的有机整合下所具有的远大前景。
同时泛华希望能通过自身的研究探索，抛砖引玉，激起社会各界的共鸣，共同促进建设行业的新发展。
第二章房地产市场发展概况
自1998年以来，我国的房地产市场已经经历了连续五年的高速增长，平均每年的增速在22%左右。
2003年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7%，也是1995年以来的最高增幅。
其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2%和37.6%。
蓬勃发展的房地产行业对经济增长每年的拉动率在15个百分点左右，如果加上带动建材行业的增长量，总体拉动率大概能达到30%。
中国目前已进入高速城市化的时代，目前的城市化率为37%。
在今后一个时期，我国的城市化水平每年预计将提高一个百分点左右。
预计到２０2０年我国城市化水平将达到57％左右，城镇人口将达到8.4亿。
城市化进程将为房地产行业提供巨大的投资机会和市场需求空间。
而且我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展战略，根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国人均住房面积为23平方米，按每人每年可以增加1平方米计算，我国要在12年以后才能达到预定小康目标，发展空间巨大。
在近几年的房地产热潮中，房地产市场已完成由以往的集团消费向个人消费的时代转变（个人消费占90％以上），而且个人消费能力的刚性不易受到宏观经济政策的影响。
同时，房地产市场的产品结构发生了巨大的变化，住宅、办公楼、商业物业多种业态争奇斗艳，全面发展，而又以住宅产品成为投资和消费的热点，房地产市场有现实的消费需求予以支撑。
正如权威人士直言：
在正确的政策指引下，中国的房地产市场在10~20年内，将有更大的发展空间。
这也为BT模式的推出创造了良好的深度市场空间。
第三章BT模式推出的背景
房地产行业经过多年的发展，在取得了卓越的成效的同时，也不可避免地孕育、聚集了大量不和谐的因素和矛盾，这主要体现在信用风险和收益机会的不对称以及政策制度的缺失所造成的对市场发展的滞后效应。
房地产行业的生产关系，尤其是产业部门和金融部门之间的固有的生产关系，已经严重制约了整个房地产行业乃至金融行业生产力的进一步发展，房地产行业迫切需要自我更新、自我完善，并建立一种新的生产关系格局，而这种新的生产关系格局又尤以信用再造为核心。
因此，BT模式作为一种解决方案的形成、推出，行业发展的内部矛盾变化无疑是根本内因，而此轮国家宏观调控则是加速BT模式形成的外因。
国家为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，于去年下半年开始，综合运用行政、法律、经济等手段，在短时间内高密度高强度地推出了多项调控措施，显现出了政府坚定国民经济宏观调控并加大力度的决心。
以集中体现在银根（银行信贷）和地根（土地供应管理）为代表的国家宏观调控政策在房地产业界掀起了轩然大波，以往以房地产开发商为中心的建设—融资格局受到了巨大的冲击，并由此形成了对原有的建设—融资旧格局的三大门槛：
1、银行信贷门槛提高---银行内控制度趋严，对房地产项目的审批愈加严格，信贷通路愈加狭窄，使60%的项目开发资金都来源于银行体系的房地产开发企业取得贷款更难，筹措资金成本更高，资金链断裂的风险加大。
对于许多习惯了原有项目信贷思维的房地产开发商而言，一方面是难以再用以往的方式获得银行信贷支持，资金链难以维系，项目建设受阻，项目销售/经营收入的市场风险增加，另一方面银行开始清查以往的贷款，开发商的债务风险增加。
对于同时启动了多个项目的开发商，其面临的风险更大；对于银行而言，以房地产开发商为主要代表代表的信贷主体遭受到了宏观调控的“一刀切”，银行体系庞大的资金量无法形成有效供给，已经形成的信贷资产也因后续资金的“断顿”而增加了或有损失的可能性，银行通过资产业务运做来实现负债的还本付息并从中攫取自身合理利润的经营流程受到波及，银行的债务风险也相应增加。
银行信贷门槛提高在宏观调控政策体系中的具体体现：
▲2003年出台121号文------《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
该文严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款。
这是宏观调控的明确政策信息的初现。
▲2004年3月25日，人民银行出台差别存款准备金率制度；4月25日第三次提高存款准备金率0．5％，共收缩可贷资金约1100亿元。
▲4月27日，国务院决定提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产资本金比例增至35％。
▲4月30日，中国银监会要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，（注：
银监会9月2日颁布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》）
▲5月14日，国家发改委、人民银行、银监会联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》。
2、土地供应管理门槛提高---国家对土地市场的整顿，使不少房地产开发商取得土地的成本更高，限制更多。
房地产开发商将不得不面对包括土地协议出让暗箱被打破，土地必须通过招拍挂的市场运做方式获得、土地出让金必须交足才能办理项目开工证、多部门联手彻查已审批土地等在内的残酷现实。
这一门槛的提高意味着开发商一直依赖的低成本获取土地，再行信用扩张，然后视市场情况，再决定是自主开发还是转手炒作的方式的终结。
但同时，土地供应管理门槛的提高也给政府提出了新的考验，政府要在宏观调控中，既要紧缩土地供应量，以平抑房地产市场泡沫给经济带来的不利影响，又要保持房地产市场的平稳和满足市场需求，防止因需求过旺导致的房价上扬，同时还得防止土地这项重要的国有资产价值的过度波动。
土地供应管理门槛提高在宏观调控政策体系中的具体体现：
▲2004年2月9号，北京市政府出台了《北京关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，即4号令。
其中规定4类土地的使用权不能通过协议方式转让。
▲3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而要以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
▲4月29日，国务院办公厅发出两项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。
另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次包括土地管理、信贷等在内的全面清理，并对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。
3、施工企业垫资门槛提高---施工企业是项目开发建设过程中的重要参与者，但长久以来，在以房地产开发商为核心的建设---融资旧格局中，施工企业的主观能动性被忽视，一直都处于被动发挥作用的地位；在激烈的市场竞争中，施工企业不得不经常性的被迫为项目建设垫资，尤其在开发商融资出现困难时，垫资更为普遍，这导致了施工企业的管理费用、财务费用的陡增，而一旦开发商无法偿还拖欠款，施工企业将陷入泥潭而难以持续经营，并将由此带来拖欠民工工资、材料设备供应方货款等连锁反应。
此轮国家宏观调控相应提高了施工企业为房地产项目垫资的门槛，或者说堵住了开发商通过施工企业变通融资的口子。
但同时也应看到，不少施工企业由于缺乏自身资源的整合和业务流程再造，在项目源头断流，资金链条断裂的情况下，难以适应市场的新变化，也陷入了窘境；而且在短时期内，施工企业之间围绕“活源”的竞争有进一步加剧之势。
施工企业垫资门槛提高在宏观调控政策体系中的具体体现：
▲2003年出台121号文------《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
该文禁止贷款给建筑企业用于垫资。
在上述三大门槛的挤压下，原有的以房地产开发商为中心的建设---融资旧格局已经不再能适应市场变化发展的需要，信用流程被阻断，资金、土地等资源很难再顺畅地流入旧格局中，也很难再形成增值的资本退出继而反复循环于旧格局中。
各关系方迫切需要一种新的建设---融资秩序来迅速改善经济信用环境，并重新定义明确各关系方的地位及作用，而同时，建立新的建设---融资秩序也符合社会产业化分工协作、资源市场化配置的要求。
第四章关于BT模式
在具体介绍BT模式之前，让我们先来回顾一下以往的建设---融资格局。
图1以往的项目建设---融资格局
在图1中，由于制度的缺陷，金融资本和产业资本及其关联市场在很大程度上被人为地隔离开来。
而房地产行业从建筑业的异军突起，客观上也造成了开发商和工程建筑企业在产业分工上的分割对立，使上述三方不能形成以项目为核心的信用有机循环闭合体。
而且资金缺乏有效的封闭管理，尤其当开发商有多个项目运做时，极有可能会出现资金被挪用，无法确保专款专用，而工程建筑企业只得被迫不断地申请流动资金贷款以垫资施工。
在这一流程中，长期以来，项目运做的前端商业包装和末端市场营销功能过度膨胀，在这种“市场原教旨主义”下，形成了以房地产开发商为中心的利润分配模式，开发商处于信用透支的地步，融资风险却被转嫁出去，但开发商的造血机能长期未能得以完善，形成了极易受国家宏观政策调控影响的融资格局；
对于金融机构，利率未得以市场化，无法准确衡量对风险的趋避程度并给予市场以窗口指导效应；而逆选择和道德风险的存在客观上使以银行为主要代表的金融机构聚集了相当量的风险资产；
对于工程建筑企业，其良好的现金流和咨询、建设实力未能有效地介入到项目建设融资过程中，未能积极促进信用的创造与信用的维护。
相反，工程建筑企业只能被动地以乙方的身份出现。
一旦国家宏观调控政策发生变化，项目原有的资金链将岌岌可危。
其结果将是：
金融机构忙于紧缩、惜贷，消化大量的不良资产；项目开发商的资金紧张，项目运做艰难，银行贷款逾期，拖欠工程建筑企业的工程款；而处于资金链下游不利地位的工程建筑企业将被迫陷入经营的恶性循环中。
最终，以开发商为中心的建设---融资格局势必瓦解。
对于政府而言，既是宏观调控的制订者和执行者，也是宏观调控的受害者。
制度的缺失使房地产行业的市场主体未能有效地按照市场规律和法治精神来运行，而作为市场机制核心的价格体系的滞后发展，土地高度垄断下的流通双轨制，以及相关部门的条块分割，使得当政府进行纠偏时，发现支出成本是如此的沉重---要以损失土地、税收、金融、财政等部门的利益和地方政府的局部利益为代价，以国家的埋单结束，而损失又将转嫁到就业、物价、绿色GDP等目标上。
不难发现，原有的建设---融资格局存在一重大的缺陷，即信用体系的不完善以及由此带来的风险收益的不对称状态。
银行、房地产开发企业、施工企业等市场主体在一种高风险的信用环境中运行，这必然导致资源配置机制的扭曲，从而使得价格失真，不能准确反映出资金成本、建设成本、投资利润的水平，形成了市场繁荣景象掩盖下的信息黑洞，这一黑洞所暴露出的市场经济中原生状态的逐利赤裸本性必将逐步破坏原有的行业秩序，使原有的建设---融资格局的崩溃成为必然。
目前，政府正在进行宏观调控，这对于房地产市场来说，就是要重塑市场秩序，治理信用环境，在追求利润最大化的同时，注重市场主体之间、市场主体与市场资源之间的高质量的合理协调发展，保持房地产行业乃至金融行业的健康、可持续性发展。
为此，房地产市场主体之间也迫切地需要建立一种以微观信用再造为核心的建设---融资新格局，来配合政府正在进行的宏观信用再造。
毕竟，建立高强度的社会信用体系和良好的经济环境是政府、银行、企业的共同目标。
因此，泛华在借鉴国际建设行业先进经验的基础上，经过对产业规律和市场发展趋势的深刻研究与把握，提出了以信用再造为基础，产业资本和金融资本全新对接为主要特征的新的建设---融资格局，即BT模式，希望实现市场主体之间的优势相补、风险共担、资源要素的合理流动。
建设一移交模式（BT模式），是当今国际建设业界通行的一种建设方式，系指根据合同安排，发起人负责项目的建设（包括筹措资金），并在竣工后向业主方移交项目，业主方向发起人支付项目总投资并加上合理回报的过程。
BT模式的运做流程如下图：
图2BT运做模式
在图2中，通过信用再造，信息流、资金流在封闭的体系中循环而不再被割裂，项目（预期收益）、建设品牌、资金三种资源通过信用的重新整合实现了共赢。
图2体现了项目信息与资金供求的互动关系，而泛华建设集团通过自身广泛的信息来源和集成批处理优势及以咨询评估为核心的投行业务优势，同时以自身财务优势辅以适时的信用增级，以提高项目的经济强度，实现了资金与项目的优化配置，降低了资金和项目之间因磨合、匹配而造成的机会成本。
图2还反映出了投资人、开发商及泛华建设集团之间的风险分担及利润分配模式。
对于投资人而言，实力雄厚的建设企业的介入增强了投资人对资金安全的信心，资金被封闭使用并被密切监管从货币资金逐渐转变为在建工程、完工成品，一直到通过销售或经营共管帐户回笼的增值的货币资金全过程，降低了资金的风险；开发商通过让度部分股权或股权收益及承担部分融资风险，赢得了外部资金的支持，保证了项目资金链的顺畅，拓展延伸了项目的信用空间，加速了项目的运做；泛华建设集团通过金融运做优势，规避了政策对项目建设融资的限制，积极参与项目咨询评估、投融资及施工等多个建设环节，合理承担融资风险，拓宽了自身的建设业务领域。
在BT模式中，房地产开发商不再成为利润分配的中心，而代之以相关各方信用共同再造，追求风险共摊和公平、效率的具有可持续性的新利润分配体系，并反映出了三组双边关系，即：
一组反映了投资人和泛华之间的以投行业务为对话方式的金融资本试水过程；一组反映了泛华与房地产开发商之间的金融资本讯号和产业资本对接过程；一组反映了投资人和房地产开发商之间因内源（股权）或外源（债务）融资而产生的利润重新分配过程。
BT模式通过投融资安排和回购及债务偿还设计，实现了业主方、投资人与建设企业等各方在风险---收益结构新均衡状态下的微利共赢局面。
此种模式对于以往以房地产开发商为利润分配中心，风险---收益结构严重失衡的建设—融资旧格局来说是一巨大的变革，将推动建设行业的重新洗牌，将有助于创建新的利润分配体系和以信用流程再造为基础的建设融资新秩序。
与目前一些房地产市场中的战略联盟有所不同，BT模式倡导的是资金（投资人）、项目预期收益（开发商）、建设品牌（建设企业）三方的优势互补及资源重新整合，这种三足鼎立的结构决定了三方在利润分配上是“术业有专攻，按劳取酬，各得其所”，三方在利润分配上的利益冲突服从于合作的整体利益诉求，而且由于各方在BT模式中所具有的不同资源优势且均衡地承担风险，从而信息流在BT模式中的披露、流通更加透明和快捷，使得BT模式具有较强的稳定性。
而反观BT模式之外的其它战略联盟形式，一种为房地产开发商的自我联合，这种联合所具有的关系方资源优势及利润分配趋向的高度同质化，决定了联合旗帜下的主体之间的竞争冲突很可能大于整体利益目标，使关系方的机会成本、决策成本相应增加，且信息流不会像在BT模式中那样顺畅，信用空间未得到新的拓展而仅是关系方自身信用的简单重叠，仍然是过去以房地产开发商为利润分配中心的建设---融资格局类型；另一种为开发商和投资人的直接战略联合，这种联合由于双方在合作理念上的差异过大（主要表现在股权比例、开发商的定位是债务人、合伙人，还是金融资本的代理人、经营模式及利润分配等方面），使得双方的合作谈判交涉的历程过长。
因此，开发商自我联合、开发商与投资人战略联合的结构的稳定性相对BT模式较弱，BT模式中泛华作为建设企业所体现的集投行、建设两大功能于一体的特征，使得BT模式在房地产市场竞争与资源整合过程中，更显独特魅力。
第五章BT模式的SWOT分析
图3SWOT分解
外部机会（O）
内部优势（S）
潜力巨大待开发的房地产市场；
政府对房地产市场的积极评价和政策引导；
中国的房地产市场和金融市场一体化发展的必然趋势；
资金、项目、建设品牌要素的强势组合有利于形成以信用为基础，以市场为导向的资源高效配置，以及利润和风险的合理分配，有利于创建新的建设融资格局；
外部威胁（T）
内部劣势（W）
来自国内外多渠道的资本对房地产市场的竞争；
国家在某些法律制度方面的缺失（如产业基金）
金融资本与产业资本的衔接在技术管理上亟待进一步磨合
图4SWOT矩阵模型分析
内部优势（S）
内部劣势（W）
外部机会（O）
SO战略
WO战略
顺势利导，尽快搭建BT模式，抢占市场先机；
加强各要素之间的沟通协调，必要时可以先从具体的项目个案着手合作；
外部威胁（T）
ST战略
WT战略
在项目选择和运做上，做到运行符合自身资源特性，在抢占市场的同时避免无重点铺开，并做到组合性投资；
通过合法合理的途径规避目前的法律障碍，但要对法律健全后，BT模式的转轨做好充分的预先设计；
以成立现阶段的BT模式的运做路线为WT战略的工作重点；
第六章BT模式的具体运做流程
根据SWOT分析的战略定位，将BT模式进行市场细分，可得到以下三种目标市场运做模式，其中过桥融资型属于房地产债务融资类，投资开发型、物业收租型属于房地产权益投资类：
6.1过桥融资型的BT运做模式
图5
过桥融资型的BT运做模式，是当前国内房地产市场项目盘活实践中的一大热点，盈利水平较高；泛华从其掌握的项目池中进行遴选论证，将适合做过桥融资的项目资源与投资人的金融资本协调配比，并为金融资本锁定的项目注入建设品牌资源，促使项目完工并投入运营，然后由项目业主按照一定的溢价比例回购投资人当初在项目中的股本，同时投资人和项目业主共管项目的销售经营账户，以此来作为对投资人资金回收的安全保证。
6.2投资开发型的BT运做模式
图6
在图6中，投资人以开发商的身份直接介入（或者买断原开发商的股权），其运做项目指向必须是以住宅为代表的短平快类项目，这有助于金融资本在房地产市场上的风险规避和利润快速攫取。
6.3物业收租型的BT运做模式
图7
通过购买有稳定租金的成熟物业，投资人长期持有物业收租盈利，这也是国际上成熟的房地产基金（主要是信托投资基金）的常见运做方式。
鉴于国内符合国际产业基金投资需求的成熟物业的稀缺，从实际的角度出发，在此图中，模式现阶段倾向于投资收购未完工或手续齐全，因缺资金待建的前景良好的物业项目，包括写字楼和商业地产项目。
当然，不排除在项目建成投入运营后，投资人完全收购项目全部股权的可能性。
第七章BT模式的盈利能力预测
以下测算为理论推导，实际盈利水平应结合具体项目个案进行研究。
▲就过桥融资型的BT模式而言，融资借贷的收益率水平预测公式如下：
K=K0+IP+DP+LP+MP，其中K0为纯利率，IP为通货膨胀率，DP为违约风险报酬率，LP为流动性风险报酬率，MP为期限风险报酬率
K0=「（1+市场利率）/（1+通货膨胀率）」-1=（1+6%）/（1+3.5%）-1=2.42%
IP=3.5%，DP=1.3%（参照项目业主发行债券与国库券利率水平差异取近似值，注：
企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40%。
），LP=1%（由于有泛华筛选论证项目并提供必要的信用增级，LP取1%），MP=0.18%（参照银行一年至三年期贷款利率与六个月至一年期贷款利率差额）。
考虑到在实际市场运做中，由于资金渠道的稀缺性，总体资金成本可能还要更高。
因此，进行修正得：
过桥融资型BT模式收益率水平应为10%左右。
▲就投资开发型的BT模式而言，选择项目的资产收益率（ROA）作为中间性指标，作为分析投资收益的基础，并由此借用目前房地产市场行业数据推导出相应的权益收益率（ROI）。
因为：
其一，ROA作为中间性指标，不涉及项目的资本结构，在反映项目本身优劣的同时又避免了直接推导ROI的困难；其二，ROA较容易测算出，只要知道项目的总投资额和年均利润，就能相应地得到其资产收益率（ROA）。
假设项目总投资为A（近似地等同资产），项目资本金为35%，其余65%的资金的综合成本为8%，则：
（A*35%*ROI*0.67+A*65%*8%*0.67）/A=ROA
ROI=4.26ROA-0.15
从2003年已公布年报的7家具有代表性的房地产行业上市公司（金地集团、天创置业、名流置业、金融街、天鸿宝业、招商局、万科）看，我国房地产企业毛利润率在22％~46％之间。
由于投资开发型的BT模式的项目选取指向为短平快的以住宅为代表的项目，投资回报期（含建设期）预计为2.5年，毛利率取35%，则：
资产周转率为1/2.5=0.4，ROA=35%*67%*0.4=0.09
ROI=4.26*0.09-0.15=23.34%
投资开发型BT模式的投资回报率在23.34%，与当前国际上投资人的投资回报预期基本吻合。
▲就物业收租型的BT模式而言，以北京为例，据世邦魏理仕统计，在全球五十大城市写字楼使用成本排名中，北京排名第40位，年使用成本35.62美元/平方英尺，假定其中纯租金占60%，出租率为90%，每平方米建设综合成本在9500元/平方米，则每平方米每年的租金收入经换算为1714.32元/年*平方米，由此可推算出北京写字楼年投资回报率为18.05%；
据统计，北京商铺的投资回收期为8~10年（含建设期），投资回报率在15~20%的区间。
像北
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