土地估价报告备案系统操作技巧文档格式.docx
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4、可以有效的促进土地估价行业公平竞争氛围的建立。
土地估价机构的所有报告和估价结果均放在这个被监管的平台上，可以有效的促进土地估价行业公平竞争氛围的建立。
5、可以为土地估价行业提供越来越丰富的技术服务
通过该系统，估价师可以对所有备案的报告进行查询，快速查询某宗地某次的评估价格以及评估中运用到的参数。
三、土地估价报告备案系统（土地估价机构）简介
1、系统简介
土地估价报告备案系统（土地估价机构）是国土资源部建立的，由部信息中心独立开发的，在全国范围内使用的，完成各土地估价机构进行土地估价报告电子备案工作的管理系统。
该系统服务于土地估价报告的抽查、重大估价项目的检查、地价数据统计、行业自律、诚信建设等各项工作。
土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，在向委托方提交土地估价报告之前，土地估价中介机构应当通过“土地估价报告备案系统”进行报告备案，取得电子备案号。
涉及企业改制的土地估价项目，仍按照《关于印发<
企业改制土地资产处置审批意见（试行）>
和<
土地估价报告备案办法（试行）>
的通知》（国土资厅发[2001]42号）执行。
企业向市、县国土资源主管部门申请初审时，所提交的土地估价报告应当具备电子备案号。
2、系统运行环境
最低硬件配置：
处理器：
单核1.8G；
内存：
1GB；
硬盘：
10G以上可用空间；
推荐硬件配置：
双核2.0G；
2GB；
20G以上可用空间；
软件要求：
WindowsXP或Win7+Google浏览器Chrome。
3、CAKEY的管理
根据备案系统的设计思路，CAKEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。
软KEY暂时没有配发，具体工作进程等部通知。
系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。
用户类型
Key类型
1
国土管理机关用户
硬Key
2
土地估价机构备案负责人
3
土地估价机构土地估价师
软Key
4
估价协会工作人员
5
估价协会专家
注：
硬KEY千万不要使用初始化功能，会造成CAKey无法使用。
1、土地估价报告备案系统需要估价机构上报如下内容：
⑴资质文件：
机构的资质文件、估价师的资质文件；
⑵报告电子版；
⑶报告的基本信息；
⑷报告中宗地的基本信息；
⑸报告的全部附件，区分为整体报告附件和待估宗地附件；
⑹待估宗地的位置、范围；
⑺比较案例的位置、范围；
⑻系统中要求的其他资料。
2、土地评估机构完成报告备案的流程
图：
单独完成备案流程图
合作完成的备案流程与单独完成的类似，只有上报之后增加了一个合作机构确认的过程。
形成最终备案的报告
合作完成备案流程图
1、备案系统内上报的土地估价报告的格式为：
工作报告和技术报告合一的word格式电子文档，电子文档大小需要控制在10M以内。
2、登录备案系统，在第一次上报前，需要在“资格文件”页面上传机构的资格文件和估价师资格证书扫描件，这些扫描文件要求为“JPG”格式，文件要小于600KB。
因为是资格文件，图片处理过程中要保证图片内容尽可能清晰。
3、报告附件整理。
这部分对于估价机构来讲比较繁琐，但对于报告备案的顺利进行非常重要，报告附件的整理按照系统的设定需要区分准备。
整体报告的附件（使用证件原件的扫描件，必须与提供给客户的报告中的内容一致）
①报告签字盖章页；
②委托估价函；
③委托方营业执照。
评估宗地的附件
①估价对象位置图；
②估价对象照片；
③土地产权证明材料；
④房屋产权证明材料；
⑤他项权利证明材料；
⑥背景材料。
1、下载并安装Google浏览器Chrome。
⑴安装说明
本系统以B/S模式运行，运行本系统的客户端必须安装Google浏览器。
版本要求：
本系统的一些特性需要Google浏览器17版本以上支持。
建议安装最新版本的Google浏览器。
2、在Google浏览器中登录页面。
3、下载并运行“运行环境配置工具”。
以保证“土地估价报告备案系统”在电脑上的正常运行。
4、进入“培训系统”。
（特别说明：
在系统应用不熟练的情况下，不要进入正式系统，正式系统内的每一次操作均会被系统记录。
且无法被变更和删除。
练习上传的报告及内容会被永久记录。
）
5、进行用户注册。
进行用户注册时需要将硬KEY接入电脑的USB接口。
（未注册用户连接硬KEY后，登录页面，可能直接跳转到注册页面。
硬KEY接入电脑的USB接口后，会弹出安装窗口，部分电脑会自动进行驱动程序的安装。
初次使用硬KEY，系统会自动弹出修改密码的窗口，如下：
如果点击确定，将进入修改密码窗口，如下：
土地估价机构持有的硬KEY，是机构登录土地估价报告备案系统的唯一身份认证，其原始密码为“1234”。
如果修改了密码，务必牢记，否则一旦忘记密码或者丢失了该硬KEY，机构将无法进入系统。
在点击“注册”按钮后，系统会提示选择证书，界面如下：
点击“确定”按钮后，会要求输入硬KEY的密码，土地估价机构持有的硬KEY，原始密码均为“1234”。
（该步骤需要进行远程的身份认证，可能时间会比较长。
）界面如下：
输入密码后，点击“登录”按钮，系统登录注册界面，如下图所示：
这一步无需进行选择，该界面中的选择项由硬KEY中绑定的证书进行自动选择，土地估价机构备案负责人持有的硬KEY会自动选定“估价机构备案负责人”选项。
点击“下一步”按钮，进入机构完善页面.
机构信息录入完整后，点击“下一步”进入“估价机构报告备案负责人用户注册”页面.
备案负责人为执业土地估价师的，从估价师列表中选择姓名，黄色部分的选项系统将自动填录。
信息录入完整后，点击“保存”按钮，完成注册。
6、使用注册的用户名和密码登录土地估价报告备案系统。
7、报告的电子备案
机构备案负责人登录系统后可以进行土地估价报告的电子备案。
登录后的界面如下：
在页面的右上角有四个操作选项，截图如下：
按照以下的步骤进行报告的电子备案。
⑴资格文件上传
资格文件上传分为两部分:
一是机构资格证书；
二是估价师资格证书。
点击“机构资质文件”进入上传机构资质文件届面。
机构资格证书需要上传土地估价机构营业执照、土地估价机构资质证书、年检合格证明等三项证件的原件扫描文件，文件格式为“JPG”，文件大小控制在400-600K。
点击“新增”按钮，上传对应文件。
点击“估价师资格文件”进入估价师资格文件界面。
界面的左上方会出现机构名称，点击机构名称左边的“小三角”符号，就会出现估价机构注册估价师的名单，逐一点击估价师姓名，上传对应的资格证书扫描文件即可。
文件格式为“JPG”，文件大小控制在400-600K。
⑵在报告管理菜单中添加拟备案报告
点击“拟备案报告”按钮，进入拟备案报告编辑页面。
在该界面中可以添加新的拟备案报告，也可以编辑已经添加的拟备案报告。
点击“添加”按钮，进入土地估价报告基本信息填写页面。
⑶填写土地估价报告基本信息
报告名称：
拟备案报告的名称，如：
**企业重组改制**宗地土地估价报告；
**宗地抵押贷款土地估价报告。
项目名称：
估价项目的名称，如**企业重组改制土地评估；
**宗地抵押贷款土地评估。
估价报告编号；
填写自己机构的报告编号。
估价目的：
根据拟备案报告的实际目的选择。
委托方、委托人电话、委托人邮编、委托人地址：
填写实际情况。
完成方式：
按照独立完成、合作完成两种情况进行选择。
项目负责人、宗地数、宗地总面积、总估价额：
估价收费额：
有明确收费的，填写明确收费额；
没有确定的，填写预计收费额。
估价日期、估价基准日、报告提交日期：
点选和按照yyyy-mm-dd格式填写均可。
选择参与的估价机构及估价师：
点击界面中下方选择参与的估价机构及估价师的“+号”按钮，系统弹出选择界面，选定内容后，点击“确定”按钮。
存在合作机构的，前面完成方式选择合作完成，在这个页面中可以多次点击“+号”按钮选择合作机构及估价师。
上述内容填写完成后点击屏幕左上方“保存”按钮，进入下一个备案界面。
⑷填写宗地基本信息
在土地估价报告基本信息填写完成后（可以在填写过程中点击），点击界面左上角“保存”按钮。
界面左下角会出现宗地信息“添加”按钮。
点击后会出现宗地信息填写页面。
宗地基本信息包括：
基本信息、相关数据、用途、容积率、开发程度五项内容。
①基本信息
宗地名称：
必填项，进入页面，可见栏位提示消息“请填写宗地信息”；
土地使用证编号：
必填项；
土地使用者：
电子监管号：
非必填项；
宗地编号：
必填项，进入页面，可见栏位提示消息“请填写宗地信息”。
②相关数据
相关数据：
必填项包括面积、单位面积地价、总地价、估价期日、土地使用权性质、土地使用权年限；
估价期日：
单击选择时间；
土地使用权性质：
下拉列表选择（选择为其他的时候可手工填写）；
宗地位置：
点击“选择”按钮进行宗地位置选择。
单位面积出让金：
为非必填项。
协议出让、补交出让金、企业改制显化划拨土地价格的，需要填写出让金。
③用途
证载用途：
要求与土地证完全一致。
实际用途：
必填项，点击“选择”按钮，在弹出的下拉列表中选择；
估价设定的用途：
必填项，点击“选择”按钮，在弹出的下拉列表中选择。
④容积率
规划容积率：
按照规划部门的规划意见填写；
现状容积率：
按照估价时点委托评估土地的现状利用状况填写；
设定容积率：
按照评估设定容积率填写。
均按照地上容积率填写。
⑤开发程度
宗地内开发程度：
必填项，点击“选择”按钮进入页面选择；
估价期日实际开发度：
估价设定的开发程度：
必填项，点击“选择”按钮进入页面选择。
录入完以上5项栏位信息后，点击“保存”按钮。
⑸宗地位置标注
宗地信息保存成功后，点击“地图标注”按钮，弹出地图页面，默认定位在当前宗地所选择的宗地位置，如宗地位置选择为北京市，那么将自动定位到北京市，
放大/缩小地图
点击“
”按钮，放大地图，点击“
”按钮，缩小地图。
也可以使用鼠标滚轮操作.
Ø
工具
点击工具将展开工具栏，默认展开编辑栏。
底图
点击“底图”按钮，点击出现在底图按钮下的图标，左边地图切换成底图，再点击切换回天地图，如下图：
测量：
测量地块的面积、距离、位置等
点击测量地块面积按钮“
”，在地图上单击选择三个或三个以上的点，最后双击完成测量面积选择操作，测量结果栏位显示结果，点击测量面积按钮，可重新画图进行测量
点击测量距离按钮“
”，测量从起始点出发到终点的距离，在地图上单击选择至少两个或者多个点，双击完成，重新点击测量距离按钮，可重新画图进行测量，如下图：
点击测量位置按钮“
”，在地图上单击选择一个点即可完成测量，点击测量位置按钮，可重新选择位置进行测量，另外左下方也有一个经纬度的提示，如下图：
搜索
点击搜索标签“
”，进入搜索页面，在页面的输入框中录入关键字，点击“
”按钮，可以查询出符合条件的地名
编辑
点击截图按钮“
”，弹出“保存图片附件成功”，保存当前显示的图形
保存后的图片将自动关联到附件中宗地下边的《宗地对象位置图》上（需刷新报件可见）。
点击开始按钮“
”，开始画图，鼠标左键在图上单击松开左键拖动鼠标出现一条红线，把鼠标拖到对应点上单击…以此类推选择至少三个以上的点，且图形不可相交，双击完成地块选择，点击停止按钮“
”，停止画图，如下图：
删除地块
按住ctrl键，鼠标单击上一步骤所画地块，即可删除地块。
符号
符号功能是提供切换地图标注的模式，默认为填充模式，去掉默认的√，那么将显示为线框模式
⑹选择评估方法、填写评估方法基本信息
⑺报告上传
返回土地估价报告基本信息表，可以在界面右上角看到附件上传的界面。
点击“土地估价报告（正文）”，将已经完成的word格式的报告文件上传即可。
文件大小控制在10M以内。
⑻附件上传
返回土地估价报告基本信息表，可以在界面右上角看到附件上传的界面。
附件是否上传没有限制
右上角红色图钉按钮，可以锁定附件上传窗口，不收缩。
系统支持doc、docx、pdf、jpg格式的附件上传。
根据前期试验，上传jpg格式的附件成功率较高。
文件大小控制在400K以内，图片内容要清晰。
系统支持断点续传功能，一个类型（除土地估价报告正文外）可以上传多份附件材料，并且都可以显示出来；
“估价机构资质”和“估价师资质”是自动关联，选择“合作单位”和“合作估价师”保存后，系统自动将合作单位和估价师的资质文件关联过来。
可以通过点击上传的附件，对其进行图片预览的功能。
⑼完成备案
当报告填写完成后，可对报告进行上报操作。
在完成报告各项内容上传后，勾选“是否完成报告”，以确定拟备案报告是否填写完成。
点击“报告管理”->
“拟备案报告”，勾选选择一份报告，点击“上报”按钮，系统将自动进行报告上报检查，上报检查成功后，弹出上报成功消息提示
如果检查不通过将提示不通过的具体原因。
合作完成的报告，点上报后，会自动发送到本机构的“已确认报告”列表和合作机构的“待确认报告”列表中，待合作单位点击确认后，才能最终完成报告的备案。
8、报告备案后的相关操作
⑴报告封面
有权限用户登录系统进入拟备案报告、已确认报告、待确认报告、已备案报告列表页面，双击报告进入报告详细信息页面，点击
按钮，系统可以把当前报告生成一个报告封面文档。
报告封面文档要求必须在正式报告中使用。
系统中生成的土地估价结果一览表及存档表等不要求强制使用。
备案号3500412AB0012的内容分别解释如下:
350004
表示你的机构编号
12
表示2012年的报告
A
（第一个字母）指的是估价目的编号
B
（第二个字母）指的是变更次数，
0012
指的是流水号，说明机构今年做了多少报告。
⑵备案报告的变更
已备案的报告是不可编辑的，但是确实需要修改的报告，可以进行变更操作。
备案报告变更的，报告备案号会发生变化，历史档案仍存在在系统当中。
“已备案报告”进入已备案报告列表页面，如下图：
只有估价报告备案人有变更权限，勾选想要变更的报告，点击“变更”，变更成功将提示变更成功提示框
该报告将进入拟备案报告中，状态显示为“变更”，但可以和其他拟件一样，进行编辑和上报操作：
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