精品北园村金河家园城中村改造项目研究建议书Word文档下载推荐.docx
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（二）、项目场址地形图；
（三）、有关基础数据资料。
1.2.2研究工作范围
本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及效益分析等进行研究。
1.3研究工作概况
金河家园城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府[2011]6号会议纪要，改善北园村一组居民居住条件，提高城市品位的一项民生工程，由城关镇政府牵头实施。
1.4建设方案
1.4.1建设指导思想
结合城市总体规划,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、优美、经济的住宅小区。
1.4.2建设规模
小区规划总占地万平方米,总建筑面积万平方米,建有住宅活动中心、商业网点等设施。
1.4.3建设条件
供电:
供电电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。
供水：
按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。
1.5土地利用
本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本市总体规划范围内,属旧城改造用地。
1.6研究结论
内乡县城关镇金河家园城中村改造项目，将加快内乡县城市建设步伐，改善和提高内乡县人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，社会效益十分显著。
第二章项目背景与建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1产业政策
改革开放三十多年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。
房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。
中共中央、国务院对房地产业高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。
内乡县委、县政府十分注重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了有力支持。
2.1.2项目建设的必要性
金河家园原址在城关镇北园村一组，位于老桥头西花园路以南，现有村民34户，146人，房屋为上世纪60-70年代所建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六户村民住房已成危房，不敢居住。
近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。
北园村一组建房问题已成为县、镇两级政府最为头疼的问题之一，引起了县委、县政府高度关注。
2010年11月5日，政府会议纪要以镇政府牵头，作为“城中村”改造履行项目进行拆迁、回迁建设。
近一年来，投入大量人力、物力、财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目进行到规划设计阶段。
改革开放三十多年来，内乡县政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。
但是，我因为历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委、县政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合内乡县发展建设战略上的需要，符合城市村民的需要。
这次大规模改造完成之后，内乡的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。
从一个城市的宏观上讲，首先表现在：
土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；
其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。
同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。
2.2项目发展概况
房地产开发公司，积极响应县委、县政府关于城中村改造的决议，经过与多次接触，广泛调查和积极运做上报市规划局、市计委、市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建议书。
第三章市场预测与建设规模
3.1市场预测
3.1.1基本形势分析
近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。
在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。
3.1.2市场供求
内乡县现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。
在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。
其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。
其次，尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是很难接受的。
所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。
另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。
3.1.3区位优势分析
本项目金河家园在城关镇北园村，项目紧邻农村，周边环境较差。
改造完成后，依托紧邻湍河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合居住的花园，这必将会吸引前来居住。
3.1.4出售对象分析
内乡县目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。
3.2建设规模
项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业等。
总建筑面积55.5万平方米。
其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。
第四章建设场址与建设条件
4.1建设场址
4.1.1场址选择
本项目拟建场址北至花园路，南至北园村一组和二组村间路，东至滨河西路牙石，西至卫校土埃子。
4.1.2自然条件
内乡县地处伏牛山南麓，属亚热带湿润型季风型大陆气候，湍河穿境而过。
春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。
每年降水集中于7、8月份。
4.1.3地质状况
该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。
内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。
4.1.4抗震设防
依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的地动峰值加速度按0.05g设防。
4.2建设条件
4.2.1供电
小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。
4.2.2给排水
城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。
小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。
第五章工程技术方案
5.1工程设计原则
自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。
小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。
新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。
5.2总平面布置
5.2.1总平面布置原则
1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。
2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。
3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。
4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。
5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。
5.2.2总平面布置综述
本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。
景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。
各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。
并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。
小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。
5.2.3竖向设计
小区内地形较为平缓。
竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。
考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。
5.4给排水工程
5.4.1设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）
《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）
《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）
建筑专业及有关专业提供的条件
5.4.2给水工程
1、水源及水质
本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。
可以满足本小区生活及消防用水的需要。
2、给水方案及用水量
本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。
经统计这样可节约近1/3的生活用水。
故小区设计用水量为：
1、生活用水：
按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。
2、商业用水：
最高日用水量10.5m3/d。
（1）公用建筑用水：
公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5m3/h。
（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2m3/h考虑。
（3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。
每日1次计。
（水源主要来源于中水）。
（4）浇洒绿化用水量标准按4L/M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。
（5）未预见水量：
取生活用水量的15%，为14m3/h。
以上总用水量为：
最高日用水量为：
2517m3/d
最高日平均时用水量为：
104.9m3/h
最高日最大时用水量为：
262.25m3/h
消防用水量：
根据有关规范要求，该小区统一时间内火灾次数为一次。
消防水压由小区二次加压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按15L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量10L/S，消火栓灭火时间按二小时计；
故消防总用水量为180m3。
消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。
5.4.3给水系统
本项目设置二次加压泵房。
生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。
各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。
加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。
室外消火栓应适当布设在环状管网上。
为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。
1、蓄电池
蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为251m3。
蓄水池内的消防储畜为25L/SX2h=180m3。
则蓄水池的总容积不应小于431m3。
蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450m3一座。
2、加压泵房
生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水中国论文联盟整理泵为150DL–150–20三台，其中两用一备，单台性能参数Q=131.12m3/h，H=80mHO，电机功率P=45KW。
消火栓系统加压泵选用两台100DL，其中一用一备，单台性能参数为Q=100m3/h，H=80mHO，电机功率P=37KW。
5.4.4中水系统
1、中水水源
中水水源主要来源于厨房及洗涤用水。
2、用途
根据水量平衡估算，中水用于冲厕用水以及室外道路浇洒及绿化用水。
3、处理工艺
采用生物处理与物化处理相结合工艺流程，如下图所示：
原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放
过滤→消毒→中水储水池→用水点
5.4.5给水管网
给水管网采用环状布置，以提高供水的安全性，且当管径大于等于DN100时，给水管材采用承插式给水铸铁管，小于DN100时采用镀锌钢管。
5.4.6排水系统
由于本工程设有中水系统，经过水量平衡估算，本工程采用污废分流，废水作为中水水源回收利用，污废分流系统设有专用通气立管。
污水直接排至室外化粪池，经处理后排入市政污水管网。
屋面雨水与地面雨水经雨水口统一收集后一部分排入中水储水池，多余部分汇入市政雨水管网。
5.5供热工程
5.5.1设计依据
本设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。
5.5.2气象参数
5.5.3采暖设计方案
1、采暖热源：
本项目采暖一次热源来自于城市供热管网提供的蒸气，蒸汽压力为4Kg/cm，通过设于热交换站的高效智能汽-水换热器生气出90—70℃热水作为采暖热煤。
2、采暖热负荷：
小区住宅按节能住宅设计，采暖按45W/m2计算，住宅采暖热负荷约22.5MW；
公建采暖面积5.5万m2，采暖负荷约3.3MW，总采暖热负荷25.8MW。
冬季采暖期为四个月，供水温度为90℃，回水温度为70℃，管网漏损系数取1.03。
则总循环水量为884T/h。
采暖拨采用双管分户计量系统。
室外采暖管道呈支状直埋敷设，室外采暖管道均采用无缝钢管，系统定压及水处理设备均集中设置在换热站内。
采暖系统形式以新双管分户计量单管跨越式为主，供水干管及回水干管均为埋地敷设。
散热器选用单面定向对流铸铁散热器。
采暖管道采用低压流体用普通焊接钢管，管径＜=32mm螺纹连接，管径＞32mm焊接或法兰连接。
供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并做保温处理。
保温材料采用40mm厚岩棉管壳。
供暖管路系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和自动泄水装置。
管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。
为方便系统维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。
5.6电气工程
5.6.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
6、《10KV及以下变电所设计规范》
7、《供配电系统设计规范》
8、其他相关专业提供的条件等
5.6.2电气设计规划
1、负荷概况：
本小区建筑物均为高层建筑。
该小区用电负荷除19层以上建筑为一级负荷外，其他均为二级负荷。
本小区住宅面积500000m2，按每平米50瓦计，需要系数kx=0.25，公建建筑面积为20000m2，按15W/m2估算Jx=0.8，商用建筑面积为35000m2，按60W/m2估算，Kx=0.85则总用电计算负荷8275KVA。
小区内设四处变电所，可分设在地下设备层，采用环网方式供电。
每处变配电所可依所承担负荷容量选用2、3台SC3-1000KVA节能变压器。
负荷大多为单相负荷，按电业局要求采用电力电容器作为无功补偿装置，功率因数达0.9以上。
2、由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。
建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。
配电系统为放射式与树干式混合供电。
楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。
住宅楼内居民用电计量到户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及地下室公用灯单独设表计量。
住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。
每户设终端配电箱（配电系统）设五、六个回路，一个照明回路，三路插座回路（两路普通插座回路，一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路），五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。
插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。
3、住宅用电水平
每年最热月最高温度平均值＞30度，夏季主要降温设备是空调器，主要用电负荷可分成四类：
全年经常性负荷，降温负荷，电热取暖负荷和电炊负荷，每户住宅建筑面积超过100m2的，确定一般住宅为6kW/户，高级住宅为8~9kW/户。
4、道路照明
小区内道路照明和庭院灯照明灯具集中控制，采用光敏元件控制开关。
广场和景观照明可就近控制。
所有照明电缆均穿管埋地敷设。
5、防雷接地系统
在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极。
引下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接。
组成防雷接地系统。
变压器中性点直接接池。
设备接池，通讯等电子设备接地与防雷接地系统共同接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。
当建筑物高于30m时，尚应采取以下防侧击的措施：
1、从30m起每隔不大于6m沿建筑物四周设水平避雷带并与引下线相连；
2、30m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；
3、在电源引入的总配电箱处宜装设过电压保护器。
5.6.3弱电远景规划
为了使小区跟上时代的步伐，通过综合配置住宅区内各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为小区内各种设备管理自动化平台的新型住宅小区。
1、小区内设置通信和管理系统
通信和管理系统包括电话（带传真）、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，为了满足通信发展的需要，每户电话线路不少于两对。
一对接电话，一对接传真或电脑，每对线路可带主付机插座各一只，主要厅室均有通信插座，计算机通信可利用市话网络chinanet或internet联通，如今后有条件的话，可建立小区局域网与公共网联通。
住宅内主要厅室均放置了有线电视终端，充分利用城市有线电视（CATV）网节目资源丰富，覆盖面广，投资省的优点。
住宅内采用了三表计量出户，今后有条件将可改成三表出户自动计量、计量系统，我们将在小区局域网的设计上，充分利用总线资源，将数据通信，对讲、呼叫、报敬信号的传输纳人该总线，简化小区布线，节省投资，提高效益。
2、安全防范系统
小区对安全防范要求很高，在安全防范系统设计上充分利用新技术、新产品，建成开放式、全方位、多功能的小区安全防范系统。
采用对讲或可视对讲系统、报警按钮、电视监控（CCTV）系统相结合的防盗报警系统，在住户室内与单元门口建立对讲系统或可视对讲系统，将来小区可利用小区通信总线在住户与警卫室或物业管理中心之间建立对讲，住户室内隐蔽处设置防盗按钮，在单元门口警卫室，或物业管理中心设置可显洋住户位置的声光报警装置；
在小区出人口主要通道，单元门口等重要场所设置电视监控系统，以上三个系统结合，加上小区保安人员，物业管理人员及居民，将使小区具有一个较为完善的防益体系。
安全报警系统将来形成网纯利润，在住室内安装感烟（或感烟）火灾控制器、煤气控制器、火灾报警按钮和医疗呼救按钮等，在警卫室或物管理中心安装控制器，即可显示灾情类型和住户位置的报警装置，在单元门口设置声光报警装置，有利于保安人员组织救灾和居民互救，更好地消除灾情。
3、音响广播系统
音响广播系统与火灾事故广播合用。
在公建内的办公区域，走道及霸天会场等公共场所设背景音乐扬声器，通过广播中心及消防控制室进行控制。
平时可播放背景音乐，遇有火灾发生时，在消防控制室将扬声器和广播音响扩音机强制转入事故广播状态，进行紧急广播。
第六章消防
6.1设计依据
《建筑设计防火规范》GBJ16-87
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
6.2消防给水
设计范围：
小区室内外消防系统设计。
设计原则：
以防为主，防消结合。
消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地上式消火栓。
6.2.1消防用水量标准
室风消火栓为10L/S，火灾延续时间2h。
室外消火栓为15L/S，火灾延续时间2h。
6.2.2消火栓给水系统
室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。
设储水池一座及加压水泵房，储水池内贮消防用水及生活调节用水。
室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径布置间距不大于120m。
在不宜用水场所如变配电室、控制室等处置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。
第七章环保、节能与绿化
7.1环保
7.1.1设计依据
（1）《中华人民共和国大气污染防治法》
（2）《中华人民共和国水污染防治法》
（3）《中华人民共和国噪音污染防治法》
（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
7.1.2施工期间环境影响因素
项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。
施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。
7.1.3运营期间环境影响因素
本本项目实施以后，对周围环境不会产生新的污染。
项目产生的废水、垃圾均可以得到有效的控制和治理。
所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。
生活污水经化粪处理后排入城市污水管网。
生活垃圾及其它废弃物由运输车运至垃圾处理厂处理。
7.2节能
7.2.1设计依据
1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）
2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）
7.2.2节能措施
本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；
门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；
主要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。
7.3绿化
小区绿化布置采用中心与局部相
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