房屋评估报告书样本Word文档格式.docx

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xx估字（xx）123456号

致委托方函

受贵方委托，我所组织估价人员，于20**年10月30日至20**年11月5日，根据委托目

的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家

相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原

则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在

估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写：

肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价

为每平方米2062元。

20**年11月05日

房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：

湖北工业大学商贸学院

法定代表人：

xxx

地址：

湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话：

xxxxxxx

（二）估价方名称：

武汉xxx房地产估价公司

联系电话：

xxxxxxx

资格等级：

xx级

估价机构证书编号：

xx房地自估（xx）第xxxx号

（三）估价对象

本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于xx月。

土地评估单位为1800/平方米。

（四）评估目的

评估该房地产20**年10月的市场价值（五）评估基准日

二零**年十月三十日（六）评估原则1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》（八）评估方法

由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

成本途径法的基本思路：

成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

估算的计算公式：

房地产价值=土地价值+建筑物价值;

建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术报告

（1）估测土地价值

土地总价值=1800*1000=180万元

（2）估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）

A、B、C3个参照物的成本情况

经分析比较，得知：

参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对

象高3%;

参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;

参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：

1800×

100/103=1747.57（元/平方米）参照物B调整后的单位造价为：

1750×

100/98=（元/平方米）

评估对象的单位工程造价为：

（1800+1750+1700）÷

3=1785.71（元/平方米）

评估对象建筑安装成本为：

1785.71×

32000=57142857（元）=5714.2857（万元）②估测勘察设计及前期工程费。

勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=5714.2857×

（2%+1.5%）=200（万元）

③计算基础设施及配套工程费。

根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。

④计算管理费用。

建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=5714.2857×

2%=114.29（万元）

⑤计算投资利息。

建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.

则各年应计算利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率第一年末：

300/2*6%=9万元

第二年末：

（300.9+400/2）*6%=30.54万元

第三年末：

（300.9+400+30.54+500/2）*6%=59.37万元建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元

⑥计算开发利润。

经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）×

15%=1041.87（万元）⑦计算销售税费。

经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=[（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87）/（1-9%）]×

9%=778.68（万元）

⑧计算建筑物的重置成本。

建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）⑨估测建筑物成新率。

评定人：

周升评定日期：

xx年11月4说明：

G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×

成新率=8652.04×

94.63%=8187.42（万元）（3）计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=180+8187.42

=8367.42（万元）

房地产单价=8367.42×

10000÷

32000=2614.82（元/平方米）（三）评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

房屋评估报告书样本【2】

评估声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。

根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。

我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。

二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。

三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;

我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，

但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;

我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

我们不承担相关当事方决策的责任。

六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。

一、基本概况

估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。

二、评估目的

为房地产转让提供参考依据。

三、评估基准日

评估基准日为xx年11月3日。

四、估价依据

1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、

《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。

2、评估相关的资料

《房屋所有权证》【房地证xx字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。

五、估价原则

此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。

估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。

2、最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。

房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。

估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。

3、替代性原则

根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。

本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。

通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。

由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。

本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。

5、谨慎原则

房地产抵押估价应遵守谨慎原则。

谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、

未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。

六、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法作为本次估价的基本方法。

七、估价过程

市场比较法：

=3.7%+3.3%=7%无风险利率即长期国债利率。

风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综合确定的。

1交易情况修正系数：

abcd属于正常交易，不用调整。

2交易日期修正系数：

3区域因素修正系数：

区域因素修正：

由于参照对象A,B与评估对象处于同一地区，区位因素不须作大的调整，稍有影响的是房屋所在楼层和面对的方向。