程492入住安保保洁绿化代办特约服务等过程控制程序Word文件下载.docx

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4.2物业管理部管理员根据《小区管理员岗位职责》、《进户操作程序》，负责管理业主或使用人的入住。

4.2.1业主或使用人持《进户通知》及有关材料、费用，报物业管理部经办。

4.2.2物业管理部与业主或使用人签定《公共契约》、《委托维修服务合同》、《业主或使用人公约》，填写《业主或使用人情况登记表》（户口摘要）。

4.2.3综合财务部向业主或使用人收取房租及有关费用。

小区记帐员向业主或使用人收取物业管理费、保洁费、安保费等。

4.2.4小区管理员负责请业主或使用人按《入户验收表》验收房屋，并签名确认，发给其房屋钥匙。

4.2.5小区管理员每周不少于一次，巡视监管区内所有室内装修户，填写《室内装修监管记录表》。

装修完毕后，小区管理员验收，如发现因装修造成相邻业主或使用人房屋或设备的损坏，则负责督促该户进行整改，整改完毕后，小区管理员再验收，回访受害户，请其在《访问记录单》上签名确认。

4.2.6公司有关部门统一建立《售后房屋管理手册》。

4.2.7涉及《售后房屋管理手册》内容变更，公司有关部门按《房屋资料变更规定》执行。

4.2.8公司资料室负责《售后房屋管理手册》的归档。

4.3物业管理费和租金催收程序

4.3.1各管理小区定期收取业主交纳的物业管理费，物业管理部每半年或一年向业委会公布财务报表。

4.3.2小区管理员及时了解区内物业管理费及有关费用的收缴情况。

第2页

4.3.3根据公司规定的指标要求，按月收取物业管理费及有关费用，填写《管理小区汇总月报表》交物业管理部。

4.3.4每年一次，在区内宣传栏公布《管理费欠缴清单》（包括：

欠缴户室号、户名），业主或使用人付款后，应及时注销。

4.3.5公布《管理费欠缴清单》后，小区管理员应填写《催款通知书》，向欠缴户发放，保存《催款通知书》存根联。

4.3.6小区管理员半年一次，一式二份填写《管理费欠缴情况分析表》，一份交物业管理部，一份附《催款通知书》存根联留存管理小区。

4.3.7每年12月20日前，向全部欠缴户发出挂号信催收，并汇总填写在《管理费欠缴清单》上。

4.4保洁管理。

4.4.1小区保洁工根据公司的《清洁工岗位职责》、《环境卫生管理制度》，《保洁服务方法和要求》，到小区管理员处领取楼道安全门钥匙，并填写〈小区钥匙领用表〉，实施日常工作，每天自查一次，填写《清洁工岗位操作检验表》，并妥善保管好楼道安全门钥匙。

4.4.2小区记账员每周一次，检查保洁工作，填写《清洁工岗位操作检验表》。

发现不合格，先口头通知整改，并在原记录上复检；

严重不合格，开具《整改通知单》。

4.5安保管理

4.5.1小区管理员对安保人员加强安全、保卫、防火等工作的宣传教育，增加治安防范意识。

4.5.2小区管理员每周一次，检查安保人员工作情况，填写《值勤情况记录表》。

4.5.3小区管理员每月25日前，考核安保人员工作情况，填写《安保人员考核表》。

第3页

4.5.4由小区管理员验证装修人员身份证后发放《临时出入证》，并记录在《小区装修人员发放临时出入证登记表》上。

4.5.5由小区管理员每月一次对小区内所有灭火机、消防栓的情况进行抽查，填写《消防器具、材抽查表》。

4.5.6安保人员根据公司《安保队员岗位职责》，提前10分钟上岗报到，做好交接班工作。

4.5.7安保服务人员必须严格控制小区内的人员出入，外来人员出入必须登记填写《出入单》、小区内装修工程人员等必须凭《临时出入证》出入，完工后及时办理《临时出入证》退还注销手续。

4.6站岗与巡逻。

4.6.1安保人员根据公司《安保人员岗位职责》、《安保巡逻制度》，进行站岗与巡逻。

4.6.2安保人员巡逻发现问题，应及时填写《巡察异常情况通知单》，并报公司小区值班人员。

4.6.3安保人员必须每天填写《值勤情况记录表》。

4.6.4安保人员当班时，必须着装整洁、精神饱满、立姿规范、用语文明，对来客、车辆首先要问明情况，再放行。

4.7车辆管理。

4.7.1根据《车辆停放管理制度》，业主或使用人的车辆凭《停车证》，停放到指定车位或车库。

4.7.2指定来访车辆停放在临时车位或车库，按规定收取临时停车费，填写《车辆进出登记表》。

4.7.3指定外来送货送客车辆、出租车规定行驶路线，登记进出时间、车牌号，停放1小时内可免收停车费，超过时间则按规定收取临时停车费，填写《车辆进出登记表》。

第4页

4.7.4紧急事件发生，按《突发事件异常情况处理程序》执行。

4.7.5自行车、助动车、摩托车进出车棚必须凭号牌停放、拿取，车棚管理人员每日必须填写《车棚管理人员交接班记录表》。

4.7.6小区管理员每月两次，对车棚管理人员的保洁、停车发牌、停车秩序工作进行抽查，记录在《车棚管理人员交接班记录表》上。

4.8绿化监管。

4.8.1小区管理员根据《小区管理员岗位职责》、《绿化养护管理制度》、《绿化养护方法和要求》，对合格分承包方的绿化工作进行监管。

4.8.2小区管理员按《检验和试验控制程序》，每月一次检查绿化工作，填写《安保、保洁、绿化、代办特约服务情况抽查表》。

4.9代办特约服务管理。

4.9.1管理小区为业主或使用人提供有偿服务，按《特约服务收费备案表》、《特约、优惠服务收费项目》收取费用。

超出原有收费项目范围，可与业主或使用人签定《特约服务收费协议》，小区管理员安排下属员工上门服务，填写《代办项目登记簿》，并在服务完成后，回访业主或使用人，请其在意见栏上签名确认作为验收合格。

具体按《特约服务操作规定》、《接待收费、服务规范》执行。

4.9.2小区管理员每周汇总填写《接待、服务、收费情况记录表》。

4.10房屋自查、抢险管理。

4.10.1查抢险管理员根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》，每年两次（上、下半年各一次）普查、复查房屋情况，填写《分幢房屋查险抢险记录卡》、《查险记录本》。

4.10.2发现房屋危险点后，查抢险管理员及时填写《抢险申报表》，经物业管理部经理批准后，报上级公司确认，同时通知装饰工程部展开抢险工作。

紧急情况下，可先行展开抢险工作，后补办手续。

第5页

4.10.3查抢险管理员负责监管房屋抢险工作，填写《房屋抢险监管记录表》。

4.11水箱清洗管理。

4.11.1蓄水池或水箱清洗，按《两次供水蓄水池或水箱清洗卫生要求及规程》执行，填写《分幢房屋水箱蓄水池清洗卡》、《两次供水清洗、消毒操作程序记录》、《居住区水箱、蓄水池清洗报表》。

同时，做好水管防冻保暖工作，填写《房屋水管防冻保暖记录表》。

4.12违法建筑管理。

4.12.1物业管理部根据《违法建筑管理制度》，执行监管。

4.12.2小区管理员负责及时劝阻、制止发生违法建筑的业主或使用人。

4.12.3上门劝阻、制止违法建筑时，必须两人同行，做好书面记录，写明违法建筑情况、当事人态度及意见，上门人须签名确认。

4.12.4一次上门劝阻、制止无效者，小区管理员负责报物业管理部门，由其通知当事人谈话，做好《谈话记录表》。

谈话后仍无效者，物业管理部向当事人出具《限期整改通知书》，并移送房管办事处。

4.13意外事件处理办法，小区管理员按《突发事件异常情况处理程序》执行。

4.14电梯工的工作管理。

4.14.1电梯工按《电梯驾驶员工作守则》，负责做好《大楼电梯运行交接日记》。

4.14.2小区管理员每周一次检查电梯工的工作，填写《抽查电梯工工作情况表》。

发现不合格，按《不合格品控制程序》执行。

4.14.3电梯工根据《电梯维修保养要求》，对合格分承包方的工作进行监管，填写《大楼电梯运行交接日记》。

4.14.4分管副总经理每季一次，并结合不定期抽查，检查管理小区内电梯运行情况，填写《大楼电梯运行交接日记》。

第6页

4.15质量管理部每季一次，检查各管理小区质量体系的运行情况，填写《安保、保洁、绿化、代办特约服务等情况抽查表》，发现不合格，按《不合格品控制程序》执行。

4.16质量管理部每季一次，检查物业管理部质量体系的运行情况，发现不合格，按《不合格品控制程序》执行。

5相关文件

5.1《接待、服务、收费规范》BXW/C-4.9/2·

W1（A）

5.2《特约服务操作规定》BXW/C-4.9/2·

W2（A）

5.3《不合格品控制程序》BXW/C-4.13（A）

5.4《电梯维修保养要求》BXW/C-4.9/2·

W3（A）

5.5《进户操作程序》BXW/C-4.9/1·

W7（A）

5.6《公共契约》BXW/C-4.9/2·

W4（A）

5.7《委托维修服务合同》BXW/C-4.9/2·

W5（A）

5.8《业主或使用人公约》BXW/C-4.9/2·

W6（A）

5.9《售后房管理手册》BXW/C-4.9/2·

5.10《房屋资料变更规定》BXW/C-4.9/2·

W8（A）

5.11《环境卫生管理制度》BXW/C-4.9/2·

W9（A）

5.12《保洁服务方法和要求》BXW/C-4.9/2·

W10（A）

5.13《检验和试验控制程序》BXW/C-4.12（A）

5.14《安保巡逻制度》BXW/C-4.9/2·

W11（A）

5.15《绿化养护管理制度》BXW/C-4.9/2·

W12（A）

5.16《绿化养护方法和要求》BXW/C-4.9/2·

W13（A）

5.17《特约服务收费备案表》BXW/C-4.9/2·

W14（A）

5.18《特约、优惠服务收费项目》BXW/C-4.9/2·

W15（A）

第7页

5.19《房屋修缮工程质量检验评定标准》BXW/C-4.9/2·

W16（A）

5.20《两次供水蓄水池或水箱清洗卫生要求及规程》BXW/C-4.9/2·

W17（A）

5.21《违法建筑管理制度》BXW/C-4.9/2·

5.22《电梯驾驶员工作守则》BXW/C-4.9/2·

W18（A）

5.23《突发事件异常情况处理程序》BXW/C-4.9/2·

W19（A）

5.24《小区管理员岗位职责》BXW/C-4.1/1·

5.25《清洁工岗位职责》BXW/C-4.1/1·

W20（A）

5.26《安保人员岗位职责》BXW/C-4.1/1·

5.27《车辆停放管理制度》BXW/C-4.7·

6相关表单

6.1《管理小区检查考评表》BXW/C-4.9/2·

B1（A）

6.2《意见征询单》BXW/C-4.9/2·

B2（A）

6.3《意见征询汇总表》BXW/C-4.9/2·

B3（A）

6.4《管理小区汇总月报表》BXW/C-4.9/2·

B4（A）

6.5《安保、保洁、绿化、代办特约服务情况抽查表》BXW/C-4.9/2·

B5（A）

6.6《室内装修监管记录表》BXW/C-4.9/2·

B6（A）

6.7《整改通知单》BXW/C-4.6/1·

B7（A）

6.8《访问记录单》BXW/C-4.9/2·

6.9《入户验收表》BXW/C-4.9/2·

B8（A）

6.10《业主或非业主使用人情况登记表》（户口摘要）BXW/C-4.9/2·

B9（A）

6.11《进户通知书》BXW/C-4.9/1·

6.12《管理费欠缴清单》BXW/C-4.9/2·

B10（A）

6.13《催款通知书》BXW/C-4.9/1·

6.14《管理费欠缴情况分析表》BXW/C-4.9/2·

B11（A）

第8页

6.15《清洁工岗位操作检验表》BXW/C-4.9/2·

B12（A）

6.16《值勤情况记录表》BXW/C-4.9/2·

B13（A）

6.17《安保人员考核表》BXW/C-4.9/2·

B14（A）

6.18《出入单》BXW/C-4.9/2·

B15（A）

6.19《临时出入证》BXW/C-4.9/2·

B16（A）

6.20《巡察异常情况通知单》BXW/C-4.9/2·

B17（A）

6.21《停车证》BXW/C-4.9/2·

B18（A）

6.22《车辆进出登记表》BXW/C-4.9/2·

B19（A）

6.23《特约服务收费协议》BXW/C-4.9/2·

B21（A）

6.24《代办项目登记簿》BXW/C-4.9/2·

B22（A）

6.25《接待、服务、收费情况记录表》BXW/C-4.9/2·

B23（A）

6.26《分幢房屋查险抢险记录卡》BXW/C-4.9/2·

B24（A）

6.27《查险记录本》BXW/C-4.9/2·

B25（A）

6.28《抢险申报表》BXW/C-4.9/2·

B26（A）

6.29《房屋抢险监管记录表》BXW/C-4.9/2·

B27（A）

6.30《分幢房屋水箱蓄水池清洗卡》BXW/C-4.9/2·

B28（A）

6.31《房屋水管防冻保暖记录表》。

BXW/C-4.9/2·

B29（A）

6.32《谈话记录表》BXW/C-4.9/2·

B30（A）

6.33《大楼电梯运行交接日记》BXW/C-4.9/2·

B31（A）

6.34《抽查电梯工工作情况表》BXW/C-4.9/2·

B32（A）

6.35《两次供水清洗、消毒操作程序记录》BXW/C-4.9/2·

B33（A）

6.36《居住区水箱、蓄水池清洗报表》BXW/C-4.9/2·

B34（A）

6.37《小区钥匙领用表》BXW/C-4.9/2·

B20（A）

6.38《小区装修人员发放临时出入证登记表》BXW/C-4.9/2·

B35（A）

第9页

6.39《消防器具、材抽查表》BXW/C-4.9/2·

B36（A）

6.40《车棚管理人员交接班记录表》BXW/C-4.9/2·

B37（A）

6.41《限期整改通知书》BXW/C-4.9/2·

B38（A）

6.42《录像带保存记录表》BXW/C-4.9/2·

B39（A）

第10页