某别墅区开发规划建设项目可行性研究分析报告书Word文档下载推荐.docx
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第十章财务评价与效益分析
10.1经营成本
10.2收入预期
10.3项目财务分析
第十一章项目实施风险评价
第十二章结论
12.1经济效益可观
12.2生态效益突出
12.3社会效益显著
宏观市场篇
某省宏观经济状况
全省国民经济主要统计指标
XX年7-12月
指标名称
累计（亿元）
累计增长（%）
国内生产总值
4772.65
11.2
工业增加值
1686.29
14.8
全社会固定资产投资
1667.88
25.6
社会消费品零售总额
1556.12
12.3
进出口总额（亿美元）
295.32
20.5
出口（亿美元）
165.43
20.0
实际利用外资总额（亿美元）
48.33
35.8
财政总收入
661.30
财政支出
346.82
22.3
消费价格总指数（去年同期=100）
99.3
-
城镇居民人均可支配收入（元）
4308
12.1
农村居民人均现金收入（元）
2020
7.2
在岗职工平均工资（元）
6097
15.4
基本分析：
各项经济指标全线飚红，利用外资总额大幅增加。
某省房地产市场基本分析——投资强劲、销售走旺
投资情况：
今年1-6月全省累计完成房地产开发投资204亿元，同比增长32.2％，增幅比上年同期提高14.9个百分点；
其中商品住宅建设投资累计达到154.1亿元，占投资比重为75.5%，同比增长31.1%。
商品房销售情况：
到6月底全省累计销售商品房面积达651.7万平方米，实现商品房销售额126.5亿元，比去年同期分别增长22.3％和31.8％；
其中销售商品住宅586.6万平方米，销售额为106.3亿元，分别增长20.8％和28.4％。
个人仍是购房主体，销售给个人的商品房面积为619.6万平方米，占销售总面积的95.1%，同比增长22.7％；
销售额为118.2亿元，占销售总额的93.4%，增长32.2％。
土地市场：
1-6月全省累计完成土地开发投资21.4亿元，同比增长45.6％；
本年购置土地面积624万平方米，增长38.4％；
完成开发土地面积387万平方米，增长72％。
1-6月全省商品房施工面积为3733万平方米，同比增长19.1％，其中住宅施工面积为3029万平方米，增长20.4％。
新开工面积1626.43万平方米，增长33.1％，增幅比去年同期提高7个百分点，预示某省房地产业有较好的发展趋势。
**市
**市人文与地理环境
地理位置
长江
**
太湖人口：
600万上海
积：
8488平方公里
浙江
行政区划
昆山
常熟
苏
州吴江
太仓
张家港
交通联系：
周边：
南京
常州
无锡
沪宁高速
**（1小时内）
苏虹机场路
苏嘉杭高速
沪宁高速公路
312国道
京沪铁路
浙江
上海
市内：
市区先后建成了干将路、东环路、南环路等一批主次干道，齐门互通式立交桥和其他大桥10座，基本上形成井字型加环路的城市快速干道系统。
但由于为了保护**古城的风貌，**在内城道路建设上采取的是非常保守的做法。
南北、东西向的交通干道虽然也是新建了不久，但由于扩建的时候为了保护古城风貌，无法达到城市交通真正所需的要求，因此目前**南北、东西向的主干道都慢慢呈现不堪重负的现象。
因此，**政府在积极寻求解决方法。
其中之一就是将人口往外围迁移，同时修建环城快速公路，将人流、车辆分流，以缓解市区的压力。
目前**市区的发展空间几乎没有的情况下，势必对新区、园区是非常有好处的。
经济状况
（1）整体经济模块化发展------
一体两翼的大发展格局
新区是指**高新技术开发区，简称SND，于1989年
开始建设，是**最早的开发区，规划面积52平方公里，
目前SND的城市面积已达18平方公里，总建筑面积
600多万平方米
市区：
文化、
商业
中新**工业园区位于**城东金鸡湖地区，是中
国和新加坡政府的最大的合作项目。
1994年2月签署合作协议，同年5月12日**工业园区实施启动，规划发展面积70平方公里，将用10年左右的时间建设一个以高科技为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业配套的具有一定规模的现代工业园区，按照规划将建成一座60万人在这里居住工作的新型工业城市。
经济指标
全市经济高开高走，国民经济运行质量稳步提高。
据初步统计，全年实现国内生产总值首次突破2000亿大关，达到2080亿元，按可比价计算比上年增长14.5%。
人均国内生产总值超过35700元，按现行汇率折算超过4300美元。
全市三次产业比例由上年的5.3：
56.7：
38.0调整为4.5：
58.1：
37.4。
全年实现财政收入达290.82亿元，增长38.1%（同口径增长28.8%），其中地方财政收入147.03亿元，增长58.2%。
财政收入占国内生产总值的比重连续7年持续上升，达到14.0%，比上年提高2.1个百分点。
综上所述，
**的地理位置优越、交通便捷，发展格局合理、经济繁荣，具备有了房地产的基础条件。
加上**本身的文化底蕴，自古以来是文人雅士喜欢责间定居的好地方，到目前，**的房地产市场仍有大量的成功人士选择在**作为第二居所或者是功成身退后的养老之地。
这也是多年来一直支撑**高档别墅房的主要原因。
**房地产市场分析
全市房地产市场火爆，商品房与二手房供不应求，价格大幅上扬，开发总量快速上升。
城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地，市土地储备中心已拍卖、招标和挂牌交易45宗，计251.42万平方米，获得出让金49.96亿元。
全年完成房地产开发投资107.34亿元，比上年增长56.4%，商品房施工面积1457.76万平方米，比上年增长71.6%，竣工面积557.3万平方米，增长19.3%，商品房销售面积535.52万平方米，销售额115.78亿元，分别比上年增长11.5%和30.8%。
其中商品住宅销售面积476.79万平方米，增长10.4%，全市商品住宅平均售价达到2053元/平方米，上升18.7%。
房屋二级市场置换价格上涨，交易活跃，市区旧住宅成交过户面积达225.14万平方米，成交额24.57亿元。
（1）供需关系
销售数字直线上升：
●XX年下半年，园区、市区、新区、吴中区这三大区域的予售房一销而空，销售率达95%以上。
●全市存量房也全部清仓。
●XX年度新开个案，要排队争购。
XX-XX年房屋二级市场大幅上升：
房屋转换交易日趋活跃，越来越多的市民卖掉小房换大房，卖掉旧房换新房，形成住房的梯度消费，促进了房地产一级、三级市场的联动发展。
具体原因如下：
●新楼盘的高价格，逼使人们考虑相对单、总价较低的二手房。
●购买二手房同样可以申请公积金和商业贷款。
●城市建设速度加快，新的货币拆迁政策出台，不少拆迁户进入二手市场购房，促进了二手房交易。
●XX年市区多次举办了房屋展销置换活动，使市民们拥有了更多选购机会，为二手房市场添了一把“火”。
在市区购买二手房也可根据«
**市区城市长住户口准入登记暂行规定»
的有关精神办理购房入户手续，刺激了二手房市场。
景气指数持续上升并将继续上扬
二季度**市房地产业景气指数依然上升，攀至161.54高点。
二季度，房地产业景气指数再创新高，企业家信心指数、企业景气指数分别达161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34个百分点。
商品房销售价格情况指数由一季度的133.08上升至156.01增幅明显。
由于短时间房价的急速上升，房地产企业对未来持续看好，下期的企业景气预期指数依然高达153.85，位于高位景气区间。
海外投资商聚增拉动**房价一路飚升
今年以来**房价持续上扬，市区商品房住宅平均成交价同比增长百分之三十以上。
**房价居高不下的原因除土地供应不足，需求旺盛拉动房价。
尤其是海外投资商的聚增，地段好、档次高的房产供不应求，世界五百强中已有84强落户**，海外侨资企业在**有2500多家，香港在**投资项目位居境外投资第一位，台资企业在**有3000多家，海归派创办的高科技企业在**有200多家，境外人士投资**后纷纷看好**“人居新天堂”。
**房价在短期内仍将上涨，房源更趋紧张。
土地拍卖带来土地成本不断上升
XX年最新土地拍卖情况
区域
地块座落编号
面积（万）
用途
容积率
土地价
楼板价
成本价
住宅售价
均价
吴中区
吴中区胥口镇环太湖旅游专线公路北侧、香山南路南侧苏地XX-G-1
8.5
居住
≤0.25
726
2906
3800
5000
南门路51号苏地XX-B-2
10
商住
≤1.2
3449
2874
3700
4500
市区
西北街140号苏地XX-B-1
10.66
≤0.7
2720
3885
4800
6000
8375
阊胥路119号苏地XX-B-3
6.4.
≤1.6
4446
2779
4000
5500
北浩弄16号苏地XX-B-4
1.2.
≤0.5
3241
6483
7200
9000
学士街115号苏地XX-B-5
0.7
<
0.25
5886
9810
10600
13000
梅花新村北侧、312国道东侧苏地XX-G-3
7.
≤1.2
928
774
1600
2100
2320
东汇路北侧、倪家桥滨东侧苏地XX-G-4
2.2
1447
1206
1800
2300
苏福公路北侧、酒厂路南侧苏地XX-G-7
14
≤1.3
1105
850
1700
2200
金阊区白洋湾街道红菱摈河北侧苏地XX-G-8
13
≤1.4
园区
湖畔花园
5.1
3.13
2902
927
2600
浙江名城
3
2.5
3666
1466
3100
4200
天翔花园
1.9
4
4657
1164
2800
新区
**新区自来水厂北侧地块苏地XX-B-8
25
≤1.5
2363
1575
2475
3000
从土地拍卖的情况来看：
1、南门路的地块预计在今年年底左右会推，该地块一推，南门区域的最高房价会飙升至4500元，估计会刺激南环路到太湖路之间原来的吴县市中心的房屋均价上升到3500-4000元。
预计在该地块没有推出以前，发展商根据期望的市场值，也会把房价拉升到3000-3500左右。
2、古城区：
古城区的房屋均价已经冲破了8000元的大关，但这些地块基本都是别墅用地，量体少、针对客源特殊，所以并不代表市区的真正房市行情；
唯一一块阊胥路地块，为小高层用地，是衡量市区行情的指标个案，该项目的预估市场价最少为5500/平米。
3、新区的土地拍卖最少，也是区域价格定位最有争议的一个区域。
去年新区自来水厂地块的拍卖，标志着新区中心的房价会飙升至4500-5000元左右。
正在人们议论是否新区的房价能创造神话的时候，该地块又流标了，所以所新区的房价最具有争议性和变化性。
但是，依据新区在**整体市场的地位，按照目前其他区域的情况来看，走到4000元以上是合理的。
园区：
园区是最早实行土地拍卖的区域，在早期，几次土地拍卖是一次比一次热，使土地价格迅速从60美金/平米上升到超出400美金/平米；
但是，后几次拍卖，可以明显感觉到400美金/平米是未来一段时间园区土地价格的标准，基本上上升的势头停住了。
主要是应为，400美金/平米基本已接近天价，所有人对上升空间持怀疑态度。
园区的土地供应量庞大，市场的未纳量是投资者最担心的。
但是，由于目前政府对于土地供应量的宏观调控，和房地产仍然持续上扬的势头带来的惯性，目前CBD的地价要达到500美金以上，还是稳步有升的。
总的来说，土地价格一路上扬，使得开发成本大幅增加，这成为未来房价坚停甚至上升的重要支持。
**房地产近期动态分析
房产热反映了一个城市的经济发展水平和居民生活质量。
●**经济高速增长推动城市化进程，加快城市人气集聚。
人气集聚度须与房产需求度保持一致。
●跳出“盆地效应”的**房价涨幅居全国十大城市之首，但目前价格定位仍低于周边城市。
一座城市美不美，一个地方的经济发达不发达，只要看看这座城市的房子和车子。
建筑和交通构筑起了城市的基本框架，映照出一个城市的经济发展水平和居民生活质量。
**变美了，变大了，**的房子变多了。
这几乎是所有来到**的外地人的一致感受。
这种感受对于久居**的百姓体会尤深。
**城市的巨大变化决定了地产楼市的价格走向。
一位首批购买园区都市花园住宅的市民告诉记者，当初他以每平方米1800元的售价购买了一套130多平方米的住宅，现在这套房子每平方米的市场价（二手房）已接近4500元，房价几乎涨了1.5倍。
就**房价的上涨，业内人士指出，这除了房产市场的自身规律的作用之外，十分重要的一点是**的城市格局和城市面貌发生了变化。
从刚结束的园区第二届房产交易会传来的信息看，总成交房屋1240套每平方米的平均售价4466元，其中加城湖滨公寓精装修房平均售价每平方米达5500元，即使是毛坯房均价也达到了每平方米4050元。
这两年园区房产平均上涨了25％。
园区房价的持续上扬无疑得益于园区整体环境的提升和优化。
**城市化的日新月异给房产以增值潜能。
这是近年来**房地产市场持续升温的重要原因之一。
随着城市的扩容，原本一些处在城郊接合部的地块房产也开始热了起来。
在传统的**人眼里，越过运河长桥的房子已属“不理想”，据称，现在那里的新房已开始逼近每平方米3000元。
城市化凝结着政府的投资开发，这几年**仅基础设施投入就以百亿计。
按**城市化规划，未来绕城高速之内均属城区。
城市化为**房产开发带来了前所未有的发展空间。
决定城市形态的是经济，**城市化的扩容来源于**经济的快速增长。
**连续入选“世界九大新兴科技城市”、“中国最具活力的城市”等，以世界500强为代表的国际资本普遍看好**，不少民间资本也把**作为最佳投资目的地之一。
**的GDP增长一直走在全国前列。
高速增长的经济在推动城市化进程的同时，大量集聚人气。
人气集聚度又须与房产的需求度保持一致。
这是**房产市场异常活跃和价格持续上扬的本质因素。
从市场的角度看，寻找供需平衡的是价值规律。
按**未来城市规模200万人口计算，**的房产市场的空间依然很大，价格还将稳中有升。
**的房产楼市热，还与房地产业的自身规律和房地产业发展的大背景息息相关。
上个世纪90年代中后期，**的房产呈低迷状态，及至1999年开始逐渐走出低谷，XX年起获得大幅上升。
6月中旬我市举办的房交会成交房每平方米均价为3993元，较上届房交会每平方米上涨了1380元。
居民的购房欲望显示了城市化给他们带来的对生活质量的追求。
据统计，市区人均住房使用面积由五年前的13.9平方米扩大到17.5平方米，住房成套率达到83％，较五年前提高了18个百分点。
但与其他城市相比，**目前的房价涨幅虽然位于全国十大城市之首（XX年建设部统计数据），但价格定位并不突出。
据统计，上海房价每平方米价7000元，杭州5500元，南京5000元，无锡4000元。
**房价的“飞涨”，一定程度上与**原来房价偏低不无联系。
正确认识房价，有助于**房产市场的健康发展。
**房地产市场热力不减，从有关部门获悉，今年1到6月全市房地产开发投资完成79．86亿元，同比增长103．9％，继续保持强劲的增长势头；
其中，住宅投资达到71．02亿元，同比增长120．1％，继续占开发投资的主导地位。
今年以来，房地产市场可谓供销两旺。
统计数据显示，到6月底，全市商品房施工面积1468．01万平方米，其中新开工面积为527．04万平方米，竣工面积为145．31万平方米，分别比上年同期增长92．2％、37．8％和19．43％。
销售势头看好，1到6月，全市商品房销售面积143．78万平方米，增长6．9％，而预售面积则达354．97万平方米，增长129．0％，其中住宅预售单价已达到每平方米3200元。
空置商品房消化极快，XX年尚有191．61万平方米，今年6月底，仅余94．01万平方米，据有关人士介绍，其中**市区空置商品住宅已几乎没有。
对购房者而言，房源紧张问题有望得以缓解，在6到8月期间会有近百万平方米的商品房上市，至今年底，还有近30万平方米的定销商品房投向市场。
据分析，**经济的强劲增长是房地产市场继续红火的根本保障。
XX年上半年，**市国内生产总值GDP超过1200亿元，增长17％以上，财政收入达191．68亿元，同口径增长34．8％，居某省首位；
外商投资继续加大，实际利用外资35．01亿美元，同比增长70．8％；
城乡居民储蓄余额达到1335．76亿元，净增528亿元。
城市规划的发展也为房地产市场带来利好消息。
环古城风貌保护工程这一**历史上规模最大的城市改造项目的实施，1000公顷绿地增建的启动，以及绕城快速道路系统的建设等，都将极大改善市容市貌和人居环境，提升城市形象及品位。
同时，**正在成为各方人才的集聚地，去年年底人口普查时，**外来人口已经达到180万人，比2000年151万人增加了五分之一，如此快速的人口增长，客观上造成了更大的需求。
**房地产市场未来发展展望
可以清晰理性的得出以下的几点结论：
（1）整体发展趋势稳定，平均价格增长幅度较之前（XX年）有一定减缓，但势头仍然呈上升线态；
（2）土地释放量体在城市化建设进程中迅速加大，供求关系开始变化，价格指数开始接受考验；
（3）商铺仍然缺乏，市场需求依旧抢手，价格持续走高；
（4）随着城市化进程的不断加大，城市规模的发展方向保持“东西拓展，南北加强”的势头，所以今年将在吴江和相城两区域的地产会有较大的动作，从7月最新的土地拍卖情况来看：
尽管园区地产仍将在**地产舞台上扮演最重要的角色，但上述两个地区的房产将以价格上的优势和产品的特色，吸引市场的注意力，进而推动全**的地产板块上升势头；
（5）产品多元化、差异化要求开始凸现，小面积有一定成效，但不宜重复采用，同质性产品竞争愈发激烈。
（6）尽管**地产自XX年来，房地产市场持续攀升，土地出让和新建商品房面积之数量大幅度增长，但进入XX年后，根据惯性作用，整个市场还有一定上扬空间
**市别墅市场现状分析
综述
别墅价格稳中有升，经济型别墅市场需求强烈
别墅作为住宅的最高级别，其对居住需求的满足应该是最高级的。
可以说，别墅是人们追求更好生活的重要载体。
**的别墅开发始于上个世纪90年代，一开始并没有引起**人的多少关注，然而就从XX年起**别墅市场一下子火了起来。
其中，几大别墅板块价格对比表：
别墅价格的上涨，固然受到了**整体房价上涨因素的影响，但也反映出市场对于别墅的需求在增加。
XX年
独栋
联体
中心
3500
10000
7000
周边
湖西
湖东
没有
8000
木渎
2000
太湖
中心区
长桥以北
根据**各类型别墅销售情况的调查显示，市区及周边地区的别墅全面热销，价格均有大幅度上涨，部分别墅每平方米上涨达数千元。
价格上涨的主要是这一两年来的房地产大势高涨，和土地拍卖后地价成本的上涨对于别墅项目的影响巨大，加上目前私营业主、外商到**投资发展的比例增加，他们成了别墅的主要购买群。
在**的别墅购买者中，部分来自于国内其它地区及境外，随着**经济的持续发展，越来越多的本地人加入了别墅一族。
实用性高价别墅和实惠性低价别墅市场前景看好。
目前，以价格区分，市场上别墅分为两种：
高端价位与低端价位
高端价位的分为两种：
1、市中心黄金地段、开发区顶级位置，如：
市中心留园、拙政园等名胜古迹旁的别墅和园区的金鸡湖畔的别墅，这些别墅由于地段的优势，虽然价稿，但是有着实用性，所以为一些高端客户所喜欢，销售状况一直不错。
2、郊外、风景区的度假别墅，如：
太湖边、阳澄湖边或者**地区各大高尔夫球场别墅，这类别墅凭借的自然风景的优势，以休闲度假的功能为主，这些别墅的单总价都很高，加上缺乏实用性，因此人们肯定会犹豫去花个几百万买一样只是能用来享受的奢侈品，这样的客源很少，因此这类产品的销售其实不好。
低端价位：
如天平山、木渎镇和吴中区长桥以南、园区娄葑镇，这些地方属于郊区，但是离市中心不远，单价在300-4000元/平米，总价很好的控制在100左右，这样的别墅经济实惠，并具有很大的升值潜力，因此同样也得到了消费者的喜爱。
独栋式别墅日趋受关注
由于**的别墅价格在沪宁线上相对较低，而**的人的生活水平又相对较高。
因此，许多有条件的人选择了购买一步到位的独栋式花园别墅。
目前在**，除了欧式、美式建筑风格的独栋别墅外，我们还可以看到另一种具有**园林特色的中式别墅。
这类别墅的建筑面积一般在2
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