小区业主手册Word文档下载推荐.docx

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乙方所购房屋销售合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

物业类型：

□住宅（带电梯）□住宅（无电梯）□公寓□商业

坐落位置：

北京市朝阳区晨光家园C区楼单元号

建筑面积：

平方米（物业管理服务收费以国家主管部门实测面积为准）；

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务：

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时规约》的行为；

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他各项费用；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、向全体产权人和物业使用人提交《管理服务报告》及收支情况；

9、将装修房屋的注意事项及《装饰装修管理规定》告知乙方，并与乙方签订《装饰装修管理服务协议》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、在甲方经营能力许可的前提下，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12、法律、法规规定的其他权利、义务。

二、乙方的权利义务：

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时规约》；

4、依据本协议规定时限向甲方交纳物业服务费用及其他各项费用；

5、装饰装修房屋时，应遵守相关法律、法规、规章之有关规定及《装饰装修管理服务协议》之有关规定；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

违反本条规定及造成损失的须在规定的期限内恢复原状，并给予以赔偿；

7、转让房屋时，事先通知甲方，并确保受让方与甲方签订本协议，并结清物业费等相关费用；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时规约》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公正、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、按照《北京市实施<

养犬管理规定>

办法》等相关规定饲养宠物，不得饲养家禽；

11、法律、法规规定的其他权利、义务。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理：

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生：

1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外；

2、每日集中收集垃圾并对清洁区域进行一次清扫；

3、定期进行消杀。

四、安全管理：

1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；

2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（小区基本实行封闭式管理）；

3、有专业保安队伍在小区主要出入口24小时值守及巡逻制度；

负责维护小区交通秩序；

4、发生治安事件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理；

5、危及人身安全处有明显标示和具体防范措施。

五、交通秩序与车辆停放：

1、责任范围内为机动车辆停放在停车场（存车处）、停车位的看管；

2、对进入小区的机动车辆进行登记并发放凭证，出门凭证放行；

3、保证停车有序，并设专人看管；

4、长期存放的，应签订停车协议，明确双方的权利和义务等；

5、对于为租赁车位的业主车辆及访客车辆，甲方有权为维护广大业主权益拒绝其驶入小区，如强行进入造成损失由乙方承担。

六、房屋装饰装修管理：

1、查验产权人装修方案，与产权人、施工单位签订《装饰装修管理服务协议》；

2、告知产权人装修注意事项及管理规定，装修期间必须遵守《装饰装修管理规定》；

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理，对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。

第三条物业管理服务标准

见附件：

第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及业主房屋自用部位的维修费用）

1、乙方交纳物业费的时间：

物业费按年收取，缴费日为每年的缴费月（乙方首次交纳物业费的月份）的前十个工作日；

2、首年物业费的起费日期为：

建设单位下发的入住通知单中最迟入住时间为起费日；

3、住宅按建筑面积每月每平方米2.88元。

4、非住宅的物业管理服务费另行约定；

5、因乙方原因空置房屋按建筑面积为2.88元每月每平方米；

6、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；

7、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他应承担的各项费用，如乙方拒绝支付，甲方有权进行追偿（支付滞纳金并提起诉讼）；

8、物业管理服务费用标准调整可根据政府相关文件及法规和当地物价指数的变化或管理要求的变化，由物业公司和业主委员会代表全体业主协商，有2/3产权人同意后进行调整。

第五条其他有偿服务费用

1、车位及其使用管理服务费用：

机动车：

1、地下车位综合管理费：

_______元/月·

（位）辆；

（按相关规定收费）。

2、地上停车或临时停车收费标准执行政府相关规定，按收费许可证收取。

非机动车：

执行政府相关规定。

2、入户特约服务费用：

向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护、家政保洁等有偿服务，服务费用双方商定。

第6条公共维修专项资金的管理与使用

一、乙方应按相关法规规定交纳公共维修专项资金。

本物业公共维修专项资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新及改造。

二、公共维修专项资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、公共维修专项资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹，并于工程开工前15日内向甲方支付。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修专项资金不予退让，随房屋所有权同时过户。

第七条保险

乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

乙方应明白并承诺与甲方不存在人身财产保管或保险关系。

第8条广告牌设置及权益

1、为了园区内的美观有序和全体业主的共同利益，乙方不能在园区内的公共区域及楼房共用部位张贴、摆放宣传性设施、物品或其他设施、物品，也不得举办任何形式的活动。

2、经营性广告牌设置需由甲方同意并经有关部门审批后方可安装，业主委员会未成立前由物业公司负责经营，收益归全体产权人共同所有，用于弥补物业管理费或小区内的大修或更新改造。

第9条其他约定事项

乙方应遵守建设部《城市异产毗连房屋管理规定》等规定，当乙方的毗连房屋进行防水验收及维修养护时乙方应予以必要的配合，如不配合造成损失由乙方自行承担。

第10条违约责任

1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。

4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×

逾期天数×

3‰）；

逾期三个月拒绝交纳，甲方可拒绝向乙方提供非公共性的服务（特需服务及有偿服务等）。

5、乙方的毗连房屋进行防水验收时，如因乙方拒绝配合造成的损失由乙方承担。

第十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电，火灾、水管破裂，救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第12条免责条款

因为以下事由导致的伤害，不论其直接或间接，均构成对物业管理企业的免责事由，物业管理企业不承担赔偿责任。

1、在本协议执行期间，如遇不可抗力，导致物业管理服务中断的；

2、因维修养护物业公共部位、公共设施设备，暂时停水、停电、停气、停止公用设施设备使用造成的损失的；

3、非物业管理企业责任出现的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的；

4、因业主或第三者之故意或过失所致，业主或使用人违反《临时管理规约》和其他物业管理规定所产生的相关损害；

5、在本物业区域内发生包括盗窃、抢劫、破坏、爆炸、火灾等在内的各种治安或刑事案件造成损失的，由相关违法者或犯罪者承担责任；

6、自业主延迟支付物业管理费至实际支付日之间产生的任何损害；

7、因业主违反《临时管理规约》，使物业公司未完成规定管理目标和服务标准，物业公司不承担违约责任；

8、业主、物业使用人未经物业公司同意，擅自委托物业公司工作人员提供服务所致之伤害；

9、除上述条款外，其他不可归责于物业公司之事由。

第十三条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第14条本协议在履行中如发生争执，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；

协商或调解无效的，可向物业所在地仲裁委员会申请仲裁或向物业所在地人民法院起诉。

第十五条本协议正本连同附件一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第16条本协议自签字之日起生效。

第十七条合同附件

1、《物业管理服务标准》

2、《装饰装修管理规定》

甲方：

北京市丰苑物业管理有限责任公司二分公司乙方：

负责人（签字）：

代表人（签字）：

协议签订时间：

_______年____月____日

协议签订地点：

_____________________

物业管理服务标准

1、综合要求

1、依据有关规定，签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

2、承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。

3、从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。

4、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，主要内容备份，供业主查询。

5、服务人员分岗位统一着装、佩戴标牌，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。

6、在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

7、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，设立专门接待业主的固定场所，24小时受理业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突发事件。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其他报修40分钟内到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构。

建立报修、投诉台账，报修服务24小时内回访，投诉3个工作日内回复。

8、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

9、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。

10、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门，告知产权人或业主委员会，也可依据管理规约等约定提起诉讼。

11、建立各种公共突发性事件（如：

消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

12、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

13、每年集中进行1次公开的物业服务满意度调查，问卷率85％以上。

14、每年向业主公布或报告一次年度公共服务收支情况。

15、每单元设置规范统一的通告栏。

小区显著位置设置公共信息栏。

配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

16、建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行1次检查讲评。

17、对业主基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。

18、投保物业公众责任险。

19、重要节日对小区进行节日美化装饰。

2、房屋维修养护

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。

如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。

属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。

3、每日对楼内公共区域巡查1次，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、公共部位玻璃、门窗等出现问题需要维修的，3个工作日内完成。

照明设施的一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）12小时内修复，其他故障3个工作日内完成。

保持楼道照明灯具能够正常使用。

内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每季度集中安排1次修补、除污。

步行梯、散水、地面、屋面等需要维修的，每季度集中1次进行修补维修。

门禁和楼宇对讲系统出现一般性故障及时修复，不能及时修复的应有相应解决措施。

5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知产权人或业主委员会。

8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

3、共用设施设备运行及维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

2、建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。

属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

6、设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物。

设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。

操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示；

各类管线有分类标识和流向标识。

各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。

监控记录可保存三周，并能正常回放。

7、每日对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、管井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视1次。

发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。

8、公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次。

雨水、污水井每半年检查、清掏1次。

雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。

化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。

9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

10、建立设备设施巡视制度，有专人巡视。

配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。

空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守。

11、设立日常消耗物料、备件仓库，仓库有管理制度，专人管理，物品分类码放。

12、使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关机构）。

4、电梯服务

1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

2、有1名驻场电梯维修工。

3、有专人对电梯保养进行监督，每周检查1次并作记录。

4、每日巡查一次，并有记录。

5、无人值守的高层电梯五方对讲，发现故障24小时内修复。

6、电梯出现故障，报修后维修人员应在20分钟内到达现场。

主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

7、有应急处置预案，电梯出现事故，应迅速启动应急预案。

发生电梯停电关人、夹人等危险情况，迅速组织救助，同时实施电话安慰、指导自我保护等措施，并报告有关部门。

8、委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

5、消防服务

1、有消防管理制度，建立消防责任制。

成立义务消防队，每年组织1次消防演习。

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录，消防通道畅通。

3、每年进行2次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

4、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

5、设有消防箱，备存紧急消防物资。

设有消防监控中心的，24小时有专人值守。

6、公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定，专人负责，每月集中检查1次，发现问题及时维修。

7、消防泵每月攀车、每季度点动试泵1次并有记录，每季度保养1次，每年检修1次。

对探测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验1次，每3年清洗1次。

消防栓箱封闭管理，每周循环检查一次，其各种配件完好，可正常使用，无渗漏，无积尘。

每半年开箱检查1次消防栓，阀杆处加注润滑油，消防水池、水箱定期检查，水位达到规定标准。

8、每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

6、二次供水管理

1、二次供水设施设备正常运行，有跑水、停水处置预案。

2、取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

水泵房钥匙有专人保管。

3、建立水泵房专人定期巡视制度，每日巡视2次，有巡视记录，及时清除故障和安全隐患。

4、采用一用一备（或一用二备）水泵的供水系统，要定期切换运行水泵。

5、因设施设备维修改造需要停水的，应事前告知相关业主或物业使用人。

必要时，组织、联系提供水源。

6、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

7、协助维护秩序

1、看护小区共用部位和共用设施设备。

2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

3、封闭的小区，出入口有专人24小时值守，外来人员进入小区应联系业主。

4、小区巡查白天3次、夜间4次，楼内巡查每天2次，夜间巡查需2人同行。

有巡查路线图、内容和要求，做好记录。

5、岗上值守和巡查人员配备通讯工具，收到报警后在10分钟内赶到现场。

6、门岗值守及巡查人员，形象端正，着装整齐干净，举止规范，语言文明礼貌。

门岗服务设施完好、标识清楚。

有服务操作细则。

7、监视控制中心设专人24小时值守，处理各类报警和异常信息。

管理制度张贴在显著位置。

8、遇突发事件及时报告有关部门，并设专人保护现场，配合处理。

8、清洁服务

1、垃圾袋装分类管理，按单元设置封闭垃圾桶收集垃圾。

垃圾桶标识清晰、外观整洁。

桶内套用垃圾袋，垃圾不外露。

2、使用专用保洁车清运垃圾。

每日集中清运垃圾2次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。

3、小区公共清洁区域（地面）每日清扫1次、巡查3次，发现堆积物和遗洒物及时清理。

小区无明显垃圾，无卫生死角。

4、楼内地面每日清扫1次、巡视3次，每周清拖1次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。

楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦拭1次。

窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施每周擦拭1次，无积尘。

灯具每季除尘1次。

5、单元门（一层侯梯厅）每日清洁2次，门厅玻璃每日擦拭2次。

侯梯厅墙面每周清洁1次。

6、电梯轿厢每日擦拭2次，巡查3次，有污迹及时清理。

7、楼顶天台、屋面每月清扫2次，有天台、内天井的每日巡查1次，有杂物及时清扫。

8、小区公共照明设施每季清洁1次，灯具底座有宠物尿渍等污渍应及时清洁。

宣传栏每周清洁1次。

雨篷、门头灯每季度清洁1次。

9、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

投放药物事先有公告，投药点有明显标识。

10、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

雨雪天晴1日内，主路、干路无积水、积雪、积冰。

11、发生突发公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

9、绿化养护

1、绿化充分，无裸露土地。

2、树木生长健壮，无死树和枯枝死杈，树木缺株在2%以下，树木无钉栓、捆绑现象。

3、绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下。

草坪覆盖率达到95%以上，修剪及时整齐美观，叶色正常，无杂草。

宿根花卉管理及时，花期长，花色正，无明显缺株。

4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象。

设施完好，无人为损坏。

绿化生产垃圾及时清运。

10、停车服务

1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度和方案。

2、引导进出小区车辆有序通行。

3、小区主要道路及停车场有交通标志。

4、设立非机动车存车处，非机动车停放有序，凭证存放。

5、小区内机动车辆凭证出入，对临时进入小区的机动车辆进行登记。

6、机动车停放有序，24小时有专人巡查。

7、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。

8、地下停车场（库）照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

9、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

10、停车场地面每日清扫1次。

地下停车场地面（含车位地面）两周清拖1次。

11、停车场服务人员，着装整齐干净，语言文明。

地下停车场（库）服务人员统一穿着反光服。

注：

5-11条是机动车收费停放服务应达到的要求。

11、装饰装修服务

1、按照有关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修服务制度。

2、受理业主或物业使用人的装修申报登记，与业主或物业使用人、施工单位签订装修服务协议，告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、对进出小区的装修车辆进行