东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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1.2.2编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

3、《####省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建〔2008〕112号）；

4、《####市人民政府国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的通知》（济政[2011]4号）；

5、《####市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》济政[2010]41号；

6、《####市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知》；

7、####市城市总体规划；

8、编制项目可行性研究报告的委托书；

9、项目承建单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料；

10、编制人员收集的有关资料、信息和数据。

1.3编制范围及内容

根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性。

并对项目工程技术方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机构与定员、投资估算与资金筹措、经济效益、社会效益、环境效益等方面进行了初步研究和分析，为项目建设提供准确的评价和可靠的依据。

1.4项目概况

1.4.1项目简介

城中村是我国城镇化进程中一种比较特殊的现象，是农村村落在

城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦被称为“都市里的村庄”。

在城市快速发展的进程中，既滞后于时代发展步伐，又游离于现代城市管辖之外，城中村的无序管理引发了众多社会问题，并且严重影响了城市环境和外部形象。

加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进城市化进程、建设现代化社区的必然举措；

是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；

是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容；

是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；

处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。

####市位于####省西北部，因济水发源地而得名。

####市北依太行，西距王屋，南临九朝古都洛阳，东接太极故里焦作，1997年上升为省直管市，是中原经济区充满活力的新兴中心城市。

东南片区位于####市东南部，东至东环东侧的小宗庄，西至愚公路，北至####大道，毗邻行政中心。

南至南环南侧的东阎斜、西阎斜（不含桃源溪岸居住小区），涉及邱礼庄居委会、中礼庄居委会、宗庄居委会及东夫，共计208.26公顷（3123.9亩）。

东南片区综合开发项目主要有：

安置区建设工程、苇泉河河道治理工程、市旅游客服中心建设工程、综合体育场建设。

本次建设项目为安置区建设工程，搞好安置区的建设就妥善解决了城中村农民的生活居住问题，解决了城中村改造的后顾之忧。

####市东南片区是####市城中村改造的重点区域，是省内外宾朋认识####、了解####的重要窗口，该片区的改造和安置区的建设对于提高####市城市品位、提升城市形象意义重大。

2010年12月30日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明显成效。

2011年1月17日，在市十二届人大六次会议上，何雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改造，确保东南片区建设取得明显成效。

所以，加快东南片区综合开发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市“两会”精神的重要举措，是推进城镇三年行动计划、建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。

“大规模拆迁改造城中村”是####市政府按照科学发展观的要求、结合####市实际做出的一项重要决策，是增强区域竞争力、实现城市发展的重要战略部署。

对于城中村的居民来讲，是改善生活条件、提高生活质量、共享发展成果的民生工程。

加快改造城中村，对于改善民生、优化环境、做大做强中心城市，具有非常重要的意义。

作为项目承建单位，####省####市建设投资公司是####市政府出资的国有独资企业，属####市投资公司下属事业单位，是综合开发经济建设项目，经营管理固定资产投资，具有法人地位的企业，具有较强的综合实力和竞争优势。

为了搞好城中村改造这一民生工程，####省####市建设投资公司认真执行和具体落实####市东南片区城中村改造指示精神，对东南片区城中村改造安置工程进行开发和建设。

本项目建成后，不但可以彻底改善城中村居民的居住条件和居住环境，切实将政府的关怀落实到城中村广大群众的身上，而且可以结合城市规划的需要，将安置区形成新的城市亮点。

同时，####省####市建设投资公司通过东南片区城中村改造项目的综合开发，最大限度的利用土地潜在价值，集约土地资源，并使土地资源得到更合理的使用。

通过项目的实施，改善和优化城市环境，做大做强中心城市，使####市成为中原经济区最具活力和实力的新兴中心城市。

1.4.2建设规模和建设方案

1、建设规模：

项目占地81亩（合54000平方米），建设安置房总建筑面积144803平方米，其中：

住宅面积103680平方米，安置房共864套。

商业用房面积22185平方米；

集体房屋面积3818平方米；

地下车库15120平方米。

2、建设方案

安置楼高28层，其中商业门面3层，住宅25层；

安置楼高24层，其中商业门面2层，住宅22层；

住宅主要户型为大户型、小户型，设计为三室两厅一卫、二室两厅一卫等，单套大户型+单套小户型=240平方米。

1.4.3项目管理与实施进度

为做好####市东南片区安置工程建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，承办单位####省####市建设投资公司负责项目有关手续的办理和片区的规划、设计、报批与实施等工作，项目总建设期二年。

1.4.4项目总投资与资金筹措

本项目总投资估算为51000万元（其中含建设期利息2607万元）。

资金来源：

项目建设资金由承建单位向银行贷款35000万元，占总投资额的68.6%，其余资金16000万元，占总投资额的31.4%，由####省####市建设投资公司自筹解决。

1.4.5主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

指标

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

规划用地面积

亩

81

合54000平方米

1.2

建筑面积

平方米

144803

1.2.1

高层住宅

103680

1.2.2

商业用房

22185

1.2.3

集体房屋

3818

1.2.4

地下车库

15120

2

工期

年

3

劳动定员

人

26

4

能源消耗

4.1

年用水量

万立方米

23.25

以360天计

4.2

年用电负荷量

千瓦

4615

5

总投资

万元

51000

贷款35000万元

5.1

第一部分工程费用

34984

5.2

工程建设其它费用

11432

含土地购置费8100万元

5.3

预备费

1977

5.4

建设期利息

2607

6

贷款偿还期

含建设期2年

1.5结论与建议

1.5.1结论

本项目的建设从以人为本、构建和谐社会的大局出发，为加快城市旧城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能；

本项目的建设将加快当地城镇一体化建设的进程，促进社会综合事业水平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效益显著；

同时有利于繁荣地方经济，项目建设方案是经过广泛深入的市场调查及慎密的方案比较确定的，项目建设规模比较合理，充分考虑了安置工程的需求及实际状况。

该项目的实施对于地方政府全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加快城市化建设，切实解决城中村居民的民生问题具有重大现实意义。

该项目充分考虑城市发展规划、土地利用规划。

工程设计方案满足规划、土地、环保、节能的要求，符合可持续发展的要求。

承建单位####省####市建设投资公司技术及经济实力雄厚，政府的优惠政策及银行的大力支持，建设资金有保障。

经测算，该项目各项技术经济指标合理，具有较高的社会效益、环境效益和经济效益，因此项目建设是必要的，可行的。

1.5.2建议

为保证项目建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议：

1、争取当地政府、主管单位、银行系统等多方面的支持，使项目建设有一个良好的融资渠道。

2、在项目建设过程中精心组织、协调配合、同步实施、全面推进。

坚持依法运作，制定详细的实施方案，严格按照国家建设标准实施。

3、项目建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，施工期间搞好环境治理工作。

第二章项目建设的必要性

2.1建设单位概况

2007年####市机构编制委员会以济编[2007]49号文成立####市投资公司及内设机构，####省####市建设投资公司由市政府直属事业单位改为市投资公司下设事业单位，公司经济性质为国有独资企业。

公司注册资金人民币261058万元，经营范围包括：

国有固定资产投资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。

公司的宗旨是按照国家有关方针、政策、法律、法规及国家和市发展战略、产业政策和行业规划的要求，并运用市场机制和竞争机制，筹措建设资金，安排建设项目，提高投资使用效益，为####市经济建设服务。

公司的资金来源是：

市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由市政府规定筹集的其它基金，公司对外投资收益等。

目前，公司长期借款主要是国家开发银行####省分行，2010年底长期借款66290万元。

对外长期投资9885.16万元，其中：

投资沁北电厂8385.16万元，持有其5%的股份；

####农村商业银行500万元，占3.7%股份；

####市财源小额贷款有限公司1000万元。

公司经营管理具有二重性。

一是政策性：

市建设投资公司作为市政府的政策性投资机构，自觉接受市宏观经济政策的指导和调控，贯彻市政府及其计划部门确定的投资方针，接受计划的指导、管理和监督。

在项目选择上，按照政府指定的重点领域选择项目和确定投向、投量。

二是经营性：

市建设投资公司作为一个企业法人，将注重资本的企业化经营，追求经营效率和经济效益，以保全市级资产安全和追求利润最大化为原则，独立评估、独立经营、独立地提出项目选择意见，并对其选择的项目承担资产保值和增值的责任。

2.2项目提出的背景

　随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。

城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各界的关注。

为进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济和社会协调健康发展，《####省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建〔2008〕112号）就加快推进城中村改造工作提出如下意见：

加快城中村改造是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。

根据省政府工作要求，2010年，####市人民政府发布了《关于进一步加快城中村改造的实施意见》（济政[2010]41号），对推进城中村改造、改善城区居民主生产生活条件、促进城市建设和经济社会协调快速发展，提出了实施意见。

提出目标任务是：

2013年底前，基本完成中心城市建成区内的城中村（居）改造任务；

积极推进城边村、镇中村、产业集聚区内村等村（居）改造工作。

2010年12月30日，####市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明显成效。

城中村改造不但是省政府布置的重要任务，也是一项系统的社会工程、民心工程，更是####市打造中原经济区新兴中心城市目标的重中之重。

城中村的改造，必须要按照有利于城市规划统一实施和提高城市管理水平、有利于经济发展和社会进步、有利于提升城市品位和整体环境的标准全面推进和实施。

通过城中村的改造，达到安置区公共设施基本完善，搬迁居民住房条件明显改善，市容市貌明显改观，城市基础设施水平明显提高的目标。

2.3项目建设的必要性

2.3.1项目建设是和谐社会发展的需要

城中村被看作是城市的伤疤，存在管理秩序混乱，治安卫生环境条件差等问题，不但严重影响城市形象，而且城中村居民对自己的生活状况十分不满。

城中村改造和综合开发对当地政府来讲，是一项十分艰巨和困难的任务。

目前，####市东南片区有近800多户居民生活在城中村，农用地和建设用地布局凌乱，分散无序。

这些城中村大多道路街巷狭窄，基础配套设施不全，居住环境较差，城中村的广大群众生活在城里，过的却是农村的生活。

城中村不仅影响城市形象，也直接影响居民生活质量的提高。

该区域缺乏统一规划，布局紊乱，现在建筑物己比较陈旧，这些大大影响了####市的城市形象，与####打造和谐、宜居城市的要求相悖，不利于创建全国文明城市和中原经济区充满活力的新兴中心城市。

拆旧村庄，建新社区，是民心所向、众望所归，而且能够从根本上改变村庄布局分散、规模偏小，村建规划滞后、无序建设突出，基础设施不足、公共服务落后等状况。

这绝不仅仅是平房变高楼、村民变市民，更包括基础设施的改变、生活保障的改变、生活方式的改变以及村民思想素质的改变，必将使更多的群众更好地享受到现代化城市文明的成果，改变原先农民住宅随处而建的现象、解决农民住宅设计落后、安全性差的弊端，按照现代化标准建设新住宅，形成城乡一体化和谐发展的新格局。

所以，城中村改造是一项民心工程、德政工程。

通过城中村改造和安置区的建设，可以根本改变目前农民分散居住，并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便的局面。

集中居住和统一安置，将降低农村公共设施建设成本，城中村农民集中居住新区，将享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地改善生活环境、提升居民的生活质量。

另一方面，改革开放以来，中国城市人口持续增长，人口的城市化水平正在加速，工业化和城市化的进程迅速加快。

城市中的制造业、建筑业和服务业的迅猛发展对劳动力的巨大需求带动着农村劳动力以越来越快的速度转移到城市产业中。

我国农村劳动力转移的基本倾向仍然朝着农村劳动力进入城市的方向发展，同时城市疆界的迅速扩大也将越来越多的农村人纳入到城市中。

在未来二、三十年里我国将经历一个继市场经济转型以后的又一个重大的经济转型，即工业化和城市化的转型。

居民向新的集中居住区，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路，将有助于促进就业和增加农民收入。

从根本上说，农民住新区、当工人、增收入、奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标。

2.3.2项目建设是建设现代化大都城市的需要

城中村改造是城市发展的必然过程。

纵观国内大连、青岛、深圳等一些优秀城市的建设发展历程，每一次城市建设的飞跃，无不伴随着一次又一次的拆迁历程，无不经历大规模的城中村拆迁改造过程。

让城中村告别城市，已经成为城市发展的大趋势。

为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，在主城区周围开展“城中村”改造建设。

实现“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生”得目的。

同时，改造城中村的过程实际上也是塑造城市形象的过程，更多的“城中村”要融入城市的大圈，安置区的建设将拉大城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进城乡一体化和城镇化建设具有重要的意义。

城市是产业高度聚集的产物，是经济社会发展的龙头，是高效率配置资源的载体，从根本上说，是人类追求生活质量的结果。

从城市发展的规律看，在一定范围内，城市规模越大，财富聚集生产能力和对周边辐射带动作用就越强，

项目建设后，将有效改善当地居住环境和周边环境，在提高当地居民生活品质的同时，改善了农村乱建乱盖“脏、乱、差”现象，通过安置区的建设，进行统一规划，合理布局，不仅完成当地居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分，同时提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观结构。

城中村的改造，增强了中心城市影响力和带动力，是建设现代化大都市的需要。

2.3.3项目建设是土地集约和合理使用的需要

城中村的改造，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和开发。

根据修建性详细规划，东南片区综合开发拆迁安置涉及邱礼庄、宗庄居民三组，安置区土地总面积352亩。

按照人口安置规划的要求，800多户将全部搬迁到安置区，实行集约化的居住、生活和工作。

据初步测算，在扣除搬迁人口新区规划用地后，可节约建设用地243亩。

安置区的建设，能够有效引导分散的弱小村庄向安置区聚集，可以较好带来土地使用权流转、重组，实现土地产权制度创新。

原本属于多个村庄、分散的土地资源可以整合，实现农村经济的长足发展。

新型农村社区的建设使村民居住面积增多了，而房屋占地面积却减少了，使大量土地从宅基地中释放出来，安置区集中闲置出来的土地划分各种产业小区，有效推进了农业产业化、集约化。

2.3.4项目建设是解决农民社会身份，实现资源合理流动的需要

在城市化进程中，大量的农村集体土地被征用，失地农民越来越多。

在现有的制度框架中，失去土地保障的农民被迫沦为一个新的社会弱势群体，变成了务农无土地、就业无岗位、低保无份额的“三无农民”。

其利益保护构成了当前“三农”问题的又一个重要层面。

“农民工的待遇”和失地农民沦为“三无农民”的事实充分证实，城乡二元结构已经成为当前中国城市化进程中社会流动最大的制度性屏障，改革社会治理的城乡二元体制，重构农民的社会身份，诸如平等享受社会保障、获得土地征用过程中的合法权益保障、取消就业中的城乡户口限定等一系列针对农民的社会隔离政策等，把农民的公民权利落到实处，成为实现社会资源合理流动、加快农村社会现代化的关键议题。

安置区的建设成为解决农民社会身份，实现社会资源合理流动的有效途径之一。

综上所述，城中村改造安置区工程的建设是推进城乡一体化，构建和谐####的重大举措，对推动乡镇经济全面协调发展具有重要的战略意义。

项目的建设够有利于是统筹城乡发展、改善城中村居民生产生活条件、提高农村居民生活质量。

有利于土地集约化，有效推进了农业产业化、集约化发展，有利于生产服务集体化，进一步完善统分结合的双层经营体制，有利于推动公共事业发展。

安置区的建设将实现政府、农民、企业的多方受利，它的建设是农村经济发展的必然趋势并具有良好的发展前景，因此项目的建设是必要的。

第三章拆迁补偿安置方案

3.1拆迁安置目标

要加快城镇化进程，就要充分认识城中村改造建设的重大意义，做到经济社会并重、城乡发展并行，努力打####市城中村改造建设区域发展新高地。

1、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须建立新型城中村改造管理体制。

做好城中村改造社区规划工作。

按照城乡一体化、工业园区化、居住社区化、公共服务均等化要求，把城中村改造建设与城市总体规划结合起来，充分考虑村庄搬迁、改造等因素，统一编制社区规划，形成布局合理的新型社区。

2、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须加强城中村改造的组织和工作者队伍建设。

加强社区党组织建设，把党建作为社区建设的龙头，形成社区、企业“组织联建、经济联合、社会联谊、优势互补、资源共享、共同发展”的社区新格局。

3、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须大力推进社区服务。

推进社区社会保障服务，积极开展社区社会救助、养老托幼、慈善捐助等服务活动，完善社区卫生服务，增强社区公共卫生和基本医疗服务能力，完善城乡一体就业信息网络，大力实施社区警务战略，提高社区应对突发事件的能力。

开办生活超市、邮政通信等服务项目，最大限度满足社区居民需求。

4、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须切实加强对社区建设工作的组织领导。

建立社区建设多元化投入机制，按照统筹城乡发展、实现公共服务均等化的要求，大幅度提高改造社区建设投入占整个财政支出中的比重，设立社区建设专项资金，切实解决社区建设资金不足问题，并有效整合建设资金，避免多头建设、重复建设、分散建设和资源浪费。

3.2编制依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2、《####省城市房屋拆迁管理条例》；

3、《####市城市建设拆迁管理办法》；

4、《####市房屋拆迁货币补偿基准价等若干规定》；

5、《####市建设征收（用）土地附着物补偿标准》；

6、《关于印发####市加快城中村改造开发暂行办法的通知》；

7、《####市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》；

8、《####市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知》。

3.3拆迁安置范围与数量

3.3.1拆迁安置范围

本项目需拆迁安置涉及邱礼庄、小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村三个村庄。

3.3.2拆迁安置数量

本项目拆迁安置邱礼庄居民300户，1060人；

拆迁安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民132户，389人。

总体拆迁安置432户，1449人。

3.4拆迁安置方案

3.4.1安置标准及办法

1、依据《####市人民政府关于进一步加快城中村