平泉县花卉批发市场建设可行性研究报告文档格式.docx
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第七章项目计划69
7.1项目建设目标与建设规模69
7.2项目建设进度安排69
7.3运作策略70
7.4风险规避71
第八章财务与成本分析82
8.1财务评价的依据82
8.2财务评价的基础数据与参数选取82
8.3产品营业收入和税金估算83
8.4成本费用估算83
8.5财务评价85
8.6盈亏平衡分析87
8.7财务评价结论88
第九章公司的核心竞争力89
9.1良好市场份额和强劲发展趋势89
9.2企业产品系列覆盖面宽规模优势明显89
9.3企业技术力量雄厚及高素质人力资源89
9.4企业自主创新品牌效应90
第一章总论
一、项目概要
平泉花卉批发市场建设项目，是县政府安排的2008年农业及市场建设重点项目，是落实县政府确定的快速做大做强平泉花卉产业，建设万亩特色花卉产业基地，全面推进平泉社会主义新农村建设“三个一工程”的重要保障措施。
项目地点落实在二道河子村，是对我村新农村建设事业的促进和支持，本项目的实施，必将对推动全县花卉产业发展和促进我村新农村建设发挥重要作用。
二、项目建设目标
本项目的建设目标是：
建设河北最大的鲜切花产地专业批发市场，带动平泉花卉产业快速发展，带动我县成为在国内有重要地位的、河北最大的鲜切花生产基地，以此带动全县经济发展。
三、项目建设内容及规模
项目计划占地50亩，建设鲜花交易大厅3000平方米，盆花展销厅1400平方米，设计交易能力为1万亩基地鲜花供销。
四、投资估算及资金筹措
本项目计划投资600万元，资金来源为投资商投资和商业贷款。
五、市场预测及效益分析
目前我国人均鲜切花消费水平仅为发达国家人均消费水平的十分之一，我国鲜切花在国际市场上只占有1.5%的份额，这表明我国鲜切花消费市场潜力巨大，国际市场空间很大，花卉产业前景广阔，建设平泉花卉批发市场，为平泉花卉产业提供销售保障，将具有显著的经济效益和社会效益，预计花卉基地面积发展到5000亩时，花卉市场年纯收入可达600万元。
六、项目综合评价结论
研究分析表明，本项目具有经济效益好，投资回报率高，社会效益巨大等特点，本项目建设是可行的。
第二章项目建设的背景意义
一、项目建设提出的背景
2008年3月4日刘文勤县长在两会上做的政府工作报告中把建设平泉花卉批发市场列入了2008年工作重点。
3月19日，就我县花卉产业发展和我村黄瑞国主任提出的关于快速做大做强平泉花卉产业，开发万亩特色花卉产业基地，全面推进我县社会主义新农村建设的建议，刘文勤县长带农业主管副县长高玉怀和主管新农村建设工作的县委组织部贺长青部长，以及农村部、林业局、水利局、财政局、县信用联社等相关部门主要负责人到二道河子村召开了平泉花卉产业发展现场办公会，会议决定：
把发展现代花卉产业做为平泉设施农业的主导产业列入发展计划，计划用三年时间扶持100个花卉生产专业村，建设一万亩花卉产业基地，为农民创造10亿元收入，以此推动平泉新农村建设快速发展。
会议制定了发展花卉产业的优惠政策，确定了二道河子村为平泉花卉产业中心村的地位，安排了2008年主要完成花卉批发市场和二道河子村花卉中心村基地建设工作任务。
平泉万亩现代花卉产业基地建设，离不开批发市场的拉动。
当万亩花卉生产基地开发建设成功后，可给花卉批发市场带来巨大的经济收益。
在目前县政府对平泉花卉产业发展和花卉批发市场建设高度重视的背景条件下，提出平泉花卉批发市场建设项目，将有助于项目建设的顺利进行。
二、项目建设的意义
平泉花卉批发市场建设项目的实施，将有以下重要意义：
1、可快速带动平泉万亩花卉产业基地建设项目早日获得成功。
万亩花卉产业基地建设成功将对平泉经济发展和新农村建设事业产生重要推动作用。
2、可快速带动我村花卉产业发展，增加村民经济收入，壮大村集体经济实力，推动我村快速实现建设平泉新农村建设第一村的规划目标。
三、县政府对项目建设的优惠政策
为推动全县花卉产业快速发展，县政府出台了对花卉批发市场建设项目的优惠政策，花卉批发市场建设项目将享受以下优惠政策：
1、将项目用地征地费的60%返还投资人，支持市场建设；
2、给予花卉批发市场享受省级农业产业化龙头企业待遇；
3、对花卉市场给予免征三年营业税和所得税照顾。
第三章花卉产业发展预测及批发市场经营前景分析
一、花卉产业发展预测
1、国内花卉产业发展预测
花卉产品消费已成为现代人们生活中不可缺少的一种时尚和生活习惯，随着我国经济实力的增强，人民生活水平、文化程度、文明程度的提高，人们对花卉产品的需求将会大幅度提高。
目前我国人民对鲜花的消费正在以每年17%以上速度增长，但总体消费水平只相当发达国家的十分之一。
由此可见我国鲜花消费市场潜力巨大，花卉产业发展前景良好。
2、国际花卉市场情况
在国际花卉市场方面，我国2007年花卉产品出口额首次突破2亿美元，较上一年增长20%。
但目前我国花卉产品出口在国际市场所占份额只有1.8%，如果我国花卉产业下大力度提高花卉产品质量，出口国际市场的潜力更大。
花卉产品目前已成为人们在吃、穿、住、行之后的一个重要消费成份，不论是在国内市场还是在国际市场，花卉产品均处于需求大幅增长阶段，人们把花卉产业比喻为朝阳产业恰如其份。
所以发展现代花卉产业前景良好。
二、花卉批发市场经营前景分析
花卉批发市场是花卉生产者同花卉经营者连接的桥梁，一个地区要发展花卉产业，离不开花卉市场的龙头带动，没有花卉批发市场的带动，难以快速形成产业规模。
这说明花卉市场建设在花卉产业发展中具有重要位置。
在目前国内花卉产业以每年20%的速度增长，国际市场份额不断增加的良好前景下，花市场的做用将更加突出。
特别是在一个新开发的花卉产业基地内，建设花卉批发市场，进行独家经营，具有良好的发展前景。
三、市场建设规模与经营方案
1、市场建设规模
我县花卉批发市场为产地批发市场，市场建设规模同花卉生产基地发展规模成正相关关系。
目前我县花卉产业实际面积为200余亩，300多个温室。
县政府规划目标是建设万亩花卉产业基地，批发市场规模应按1万亩花卉生产基地设计。
市场占地规模为50-60亩，交易大厅面积为4000平方米，综合服务用房面积为3000平方米。
在实际开发中花卉生产基地实际面积能达到6000-8000亩已属不易。
实际建设以占地30亩，交易大厅3000平方米，综合服务房2000平方米即可。
2、市场经营方案
平泉花卉批发市场建设有特殊的环境背景，市场建设同基地发展同步进行，这样在生产基地未达到一定规模之前，市场的经济效益将受到很大影响。
为了使市场建设前期降低经营成本、增加效益，应采取以下方式建设经营。
（1）分期建设降低前期经营成本
市场建设可分二期三年完成。
第一期建设盆花鲜花交易生产多功能交易厅1400平方米。
第二期完成交易大厅3000平方米，综合服务楼2000平方米，这样可使前三年经营成本降低30%。
（2）生产批发双功能设计运营，提高前期经营效益
将盆花展销厅设计为生产、批发多功能温室，前期可以生产为主，增加收入，基地面积增加时再转为展销功能。
场内其他空地可建设为花卉生产冷棚的增加前期经济收入。
（3）市场建设同花卉科技中心建设两个项目共同经营可节省固定资产投资20%，并可使冷藏车间等设施共用，可大大提高企业的经营效益。
四、市场经营收入预测
花卉批发市场经营收入与花卉生产基地面积成正比。
市场建设初期1-3年，为了招商吸引客户入驻市场经营，将给予客商各种优惠待遇减少收益，加之生产基地面积前期较小，市场建设初期一至三年将亏本或低利经营。
平泉花卉批发市场的主要功能定位于以鲜切花批发经营为主，以盆花展销经营为辅的产地批发市场。
按目前产地批发市场经营模式，每入场交易一公斤鲜花，市场收取管理费0.5元。
一般每亩温室一年生产两茬百合鲜切产量为4000公斤左右，生产剑兰产量为5000公斤左右，生产月季每年每亩产量为2500公斤左右，非州菊为1500公斤左右。
按平均年产量每亩3000公斤计算，产品入市交易可收取管理费1500元，扣除其他因素按每年每亩温室鲜花入市交易收费1200元计算为宜。
按此标准计算，当花卉生产基地生产温室面积达到1000亩时，鲜花全部入场交易市场每年可获经营收入120万元，基地达到2000亩时每年经营收入可达240万元，以此类推，当花卉生产基地发展到5000亩时，市场经营收入可达到每年600万元，当基地面积达到10000亩时，市场每年可获经营收入1200万元。
第四章项目选址
一、项目选址原则
产地花卉批发市场选址应遵循的原则是：
第一交通方便，即方便花农入市销售，也方便经销商运输鲜花；
第二要地势平坦，排水良好，避免自然灾害影响；
第三要在城镇郊区，以增加市场人气。
二、选址方案
本项目选址初步定为两个方案，第一方案为四海公司东侧；
第二方案为八台沟门桥西路南，两个方案的各自优势是：
1、第一方案四海公司东侧地块为砖厂采土复垦地，总面积为50亩，主场地面积为近30亩，其余面积为梯田状地块。
本方案的优点是地处101国道北侧路傍，交通方便，地势向阳避风采光好，缺点是面积偏小、地势不平，发展空间小。
2、第二方案八台沟门桥两路南。
地块面积约80亩，为河滩薄地。
本方案的优点是地处101国道路傍交通方便，地势平坦，面积较大，有发展空间，缺点是地处道南、地势较低，地块内有光缆，施工不方便。
两个方案各有利弊，但以第一方案为优。
第五章项目建设内容
一、项目建设规划设计方案
根据我县计划发展1万亩花卉生产基地的规模，确定花卉批发市场建设面积为30亩，长175米，宽120米，选择第一方案地块实施。
市场规划设计为：
鲜花交易大厅面积3000平方米，可安排1200个摊位，可扩展面积1000平方米，可增加摊位400个。
盆花、鲜花、生产展销多功能生产温室1400平方米，可安排盆花摊位20个，鲜切花摊位300个。
综合服务楼2000平方米，可安排经营服务商60个，冷藏库400平方米，停车场4000平方米。
详见市场规划设计平面图和立体效果图。
二、主要工程项目
花卉市场建设主要工程项目介绍：
1、鲜花交易大厅工程，面积3000平方米，钢架、彩钢复合保温墙壁屋顶，塑钢中空玻璃窗结构，分二期施工，每期1500平方米。
2、多功能展销厅工程，2个展厅1400平方米，每个700平方米，镀锌钢架阳光板结构。
3、综合服务楼工程9×
60米二层两栋，总面积2160平方米，砖混起脊红瓦结构，分二期施工。
4、冷藏库工程，面积400平方米，砖混保温层结构分二期施工。
5、锅炉房工程，面积100平方米，砖混平顶结构。
6、现代农业发展公司办公楼工程，9米×
22米二层，198平方米，砖混平顶结构。
7、花卉科技发展中心综合服务楼工程，9×
8、停车场、道路工程4000平方米，混凝土地面。
9、围墙绿化工程，围墙工程为砖基铁艺护栏结构，长180米。
第六章工程建设期限的进度安排
一、项目实施准备
1、项目建议书及可行性研究报告的编制。
2、合作伙伴的确定和公司的组建。
3、租地征地工作。
4、工程详细规划设计。
5、工程招标。
二、项目实施进度安排
本项目建设可分三期进行施工建设
1、第一期工程安排
第一期工程主要有
（1）多功能展销厅1400平方米建设；
（2）公司办公楼198平方米建设工程；
（3）花卉科技中心综合楼198平方米工程建设；
（4）取暖锅炉房100平方米建设；
（5）停车场、道路建设；
（6）围墙建设。
第一期程实施进度安排：
预计2008年6月中旬开工，2008年10月20日完工，详细施工进度见工程施工进度表。
2、第二期工程及进度安排
第二期工程主要有
（1）3000平方米花卉交易大厅工程；
（2）400平方米冷库工程。
第二期工程冷库2009年四月开工，6月完工，交易大厅工程8月2日开工，9月底完工。
3、第三期工程及进度安排
第三期工程主要为二栋综合服务楼建设工程，计划2010年4月开工，9月完工。
各项工程施工进度安排详见附表1
第七章投资估算及资金筹措
一、项目投资总额
本项目投资总额为650万元，其中固定资产投资为600万元，流动资金50万元，详见附表1
1、固定资产投资估算
本项目固定资产投资主要项目为：
（1）鲜花交易大厅3000平方米，投资180万元。
（2）多功能花卉展销厅1400平方米，投资56万元。
（3）综合服务楼2000平方米，投资200万元。
（4）农业公司、花卉中心办公服务楼400平方米，投资40万元。
（5）冷藏库400平方米，投资56万元。
（6）水、电、路、暖等基础建设项目投资60万元。
（7）其他项目投资8万元。
2、流动资金估算
本项目经营期间所需流动资金估算为50万元，流动资金需求项目为：
（1）人工费14万元；
（2）水电暖费用19万元；
（3）盆花生产费用8万元；
（4）办公管理费用3万元；
（5）其他费用6万元。
二、资金筹措
本项目所需固定资产投资和流动资金总计650万元，固定资产投资由投资单位筹措，流动资金贷贷款解决。
第八章效益分析与风险评价
一、经营成本估算
本项目正常经营期间发生的经营成本主要有以下几项组成：
1、人工工资：
每年14.4万元；
2、水电暖费用：
每年16万元；
3、经营管理费：
每年3万元；
4、盆花生产费用：
每年6万元；
5、固定资产折旧：
每年60万元。
以上经营成本总计为99.4万元，这个估算数据为花卉基地面积发展到5000亩时的每年经营成本，不含当年营业税，此前各年度经营成本估算详见附表2
二、经营收入估算
本项目以花卉生产基地发展到5000亩时为正常经营期，预测基地发展速度到2013年即市场建设第五年可达到正常经营期，正常经营期每年的经营收入主要有以下项目：
1、鲜花交易收入，入场鲜花交易按每公斤0.5元收取交易费，按每亩温室所产鲜花入场交易收取1200元计算，当花卉基地发展到5000亩时，每年的鲜花交易收入为：
1200元×
5000亩=600万元
2、多功能花卉展销厅以出租的方式出租一个，每年收取租金6万元。
3、盆花生产以中高档盆花为主，估算每年生产出售2000盆，每盆售价为100元，总计收入为20万元。
4、综合服务楼每年收取房租估算为24万元。
5、冷藏库估算每年收入为20万元。
6、取暖费估算每年收费6万元。
预计市场正常经营期间每年经营收入为676万元，各年度经营收入预测详见附表3
三、经济效益分析
以市场正常经营期测算市场经济效益，建设第五年2013年基地面积5000亩时为：
1、年经营收入为：
676万元；
2、年经营成本为：
99.4万元。
3、每年经营营业税为：
676万元×
6%=40.5万元。
4、年利润为：
676万元-99.4万元-40.5万元=536.1万元。
本项目建设第一至四年经营效益测算如下（计算方法为：
销售收入-经营成本-营业税=利润）
1、第一年2009年收益估算，按花卉生产基地500亩计算；
66万元-59万元-3.96万元=3.04万元
2、第二年2010年收益估算，按花卉生产基地1000亩计算；
126万元-79.8万元-7.56万元=38.64万元
3、第三年2011年收益估算，按花卉生产基地2000亩计算：
278万元-90.5万元-16.68万元=170.82万元
4、第四年2012年收益估算，按花卉生产基地3000亩计算：
436万元-95.5万元-26.16万元=314.34万元
市场经营前四年收益总计为：
3.04+38.64+170.82+314.34=526.66万元
市场经营前五年收益总计为：
526.66+536.1=1062.76万元
由以上分析结果可知，本项目前期经营收益较低，前四年收益总和为526.66万元，低于第五年正常经营期13.44万元，说明市场建设经营效益同生产基地建设速度和规模有直接关系。
生产基地建设速度快，面积大，市场经营收入就好、经营效益就高。
本项目的投资回收期预计为4.5年，当花卉生产基地建设速度和面积大于预测目标时，如第三年基地面积就达到5000亩时，三年即可收回投资。
本项目按正常经营花卉生产面积达到5000亩时计算，每年的经营利润为536.1万元。
投资利润率为82%，经济效益极为显著。
四、项目风险分析
本项目是一个较为特殊的投资项目，影响项目经济效益的主要因素为市场经营成本和市场经营收入的高低即花卉基地建设面积和速度，下面对这两个因素进行分析测算，来评价本项目的投资风险况状。
1、市场经营成本对经营收益的影响分析
本项分析分别设置经营成本增加10%、20%、30%、50%，4个档次，分析项目经营成本变动时经济效益的影响敏感程度，分析结果以下表所示。
经营成本变化对项目经营效益的影响分析表
单位：
元
项目
正常经营指标
经营成本增加幅度
+10%
+20%
+30%
+50%
销售收入
676
经营成本
99.4
109.3
119.3
129.2
149.1
利税
576.6
566.7
556.7
546.8
526.9
营业税
40.5
利润
536.1
526.1
516.2
506.2
486.4
由上表分析结果可以看出，本项目经营成本增加对项目经济效益的影响程度较低，当经营成本上升50%，对项目利润的影响只有9.3%的下降。
2、经营收入变化对项目效益的影响分析
本项分析分别设置经营收入下降10%、20%、30%、50%，4个档次，分析项目经营收入变化对经济效益的影响敏感程度，分析结果见下表所示。
经营收入变化对项目经济效益的影响分析表
万元
经营收入减少幅度
-10%
-20%
-30%
-50%
608.4
540.8
473.2
338
509
441.4
373.8
238.6
36.5
32.4
28.4
20.3
472.5
409
345.4
218.3
由上表分析结果可以看出，本项目经营收入减少对项目经济效益的影响程度较强，当经营收入降低50%时，项目利润减少317.8万元，利润下降幅度为59%。
以上两项分析表明，影响本项目效益的重要因素是经营收入的减少，而经营收入的高低主要取决于花卉生产基地发展面积的大小。
当花卉生产面积低于正常面积50%时，项目经营利润仍可达218.3万元，投资利润率仍可达33.6%，说明本项目抗风险能力较强，投资基本无风险。
五、社会效益分析
县政府确定的开发建设万亩特色花卉产业基地的发展目标，离不开花卉批发市场的带动，没有批发市场建设，要进行大规模基地建设是不可能的。
因此本项目的实施，将产生以下几方面的社会效益。
1、带动万亩花卉产业基地建设成功，每年可为平泉农民增加纯收入5-10亿元。
2、按县政府的安排，万亩花卉生产基地建设将安排在100个行政村进行，可使这100个村的农民年纯收入增加6000元以上，完成新农村建设目标。
由此推动了全县新农村建设的发展。
3、万亩花卉基地建设温室建设投资额将达6亿元，可为相关行业创造利润1亿元。
4、将为花卉经营，农资经营，种球种苗经营提供工作岗位100个以上，每年可为这些企业人员增收1亿元以上。
5、基地建设成功每年可为农民增收5-10亿元，这些收入可带动社会购买力大幅度提高，带动相关行业的发展增收。
每年由此增加的社会利润将达到1亿元以上。
由此可见，本项目建设的社会效益极为显著。
第九章结论
综上分析表明，本项目正常经营期年利润（税前）可达536.1万元，投资利润到达82%，投资回收期为4.5年，并可产生巨大的社会效益，本项目具有经济效益好，投资利润率高，社会效益显著等特点。
本项目实施是可行的。
附表2
项目投资估算表
序号
项目
单位
数量
单价
金额
说明
一
固定资产投资
600
1
鲜花交易厅
180
2
盆花展销厅
56
3
综合服务楼
200
4
公司办公楼
20
5
花卉中心综合楼
6
冷库
28
7
锅炉房
8
制冷机
9
锅炉
10
停车场道路水泥面
16
11
围墙场门
12
电力配套
13
水利配套
14
交易台架
15
其他费用
二
流动资金
50
三
合计
650
升级会员 