世邦魏理仕通盈首都花园物业管理方案13DOCWord文档格式.docx
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四、保安：
保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原那么上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。
五、保洁：
原那么上以外聘外洁为主，为配合治安治理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式职员负责。
六、客户服务：
项目24小时设有总值负责全面的治理工作，正常办公时刻由总经理负责。
七、停车场治理：
建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式：
时租车位：
不固定停放时刻；
月租车位：
（固定车位）；
（车位不固定）；
（每天12小时）；
卸货车位：
第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币；
建议月租车位的租金为100美元/月；
时租车位3--5元人民币/小时。
八、财务治理：
财务收费及治理采纳分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。
九、预算：
本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。
以我司的治理体会参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园（巴黎城）项目的物业治理费标准如下：
现将各分项工作的治理方案详述如下：
物业治理事务：
物业治理处对首都花园的日常物业治理事务，按照«
物管工作手册»
规范运作。
如下表：
工作内容
处理用户申报、投诉；
巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案治理。
工作标准
跟踪监督
日常：
2遍/天；
巡视
走访
2--3次/月；
回
访
处理率：
100%；
回访记录100%；
检查内容
检查项目
1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查
处理方法
1、记录巡视发觉的问题，收集业主的反馈意见；
2、对巡视中发觉的问题，分类进行处理：
1）填写意见转呈表；
2）发觉的修理不合格，填写巡视记录，联系工程部修理；
3）即时解决轻微不合格项目；
4）发觉违章行为按〝违章处理规定〞执行；
5）发觉的严峻不合格，填写纠正措施报告；
考核标准
平常日检、周检、月检按国际化考核标准；
年终按国家建设部对〝全国都市物业治理优秀示范大厦〞的考核验收标准
机电设备运行与保养：
公用设施和机电设备运行、养护按照«
机电设备工作治理规定»
规范运行。
1
运行组
值班：
保证供水、供电等正常运作并做好记录；
巡视：
巡视设备房和设备运行情形，做好记录；
秩序：
搞好设备房物品治理，加强安全防范工作。
2
修理组
负责机电设备、设施的各项修理、保养工作，并做好记录；
定期清洁所管设备和设备房；
负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发觉问题及时处理。
3
检查项目
低压配电柜；
变压器；
水泵；
水池；
防盗监控系统；
火灾报警操纵系统；
消防栓；
疏散出口指示灯；
烟、温感系统；
干粉灭火器。
4
处理方法
按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严峻不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。
5
考核标准
日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家〝优秀示范物业治理园区〞标准考核
日常修理养护：
公用设施修理、保养运作均按照«
修理工作治理规定»
工作安排
巡视；
跟踪监督；
学习、培训、档案治理、走访、回访、24小时机电设备正常运行
要紧工作
房屋
主体
室内：
小修30分钟，一样故障2小时，较难故障不超过8小时，专门情形3天内；
48小时跟踪检查；
墙面：
发觉问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3--4年全面修补刷漆一次；
天台：
每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发觉破旧及时修补；
公共
设施
污水系统：
每月检查一次，发觉问题及时修复；
道路车场：
每天检查一遍，随坏随修；
供水、电、气：
每月细检一遍，发觉问题及时修复；
公共照明：
每月检查一遍，发觉问题及时修复；
检查内容处理方法
检查
项目
地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水管、设备房、清洁设备；
处理
方法
对轻微不合格项进行整改，严峻不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。
年终按国家建设部对〝全国都市物业治理优秀示范园区〞的考核验收标准
治安、消防、车辆治理：
按照«
保安工作手册»
、规范运作。
定岗
园区进出门岗、大堂岗、消防操纵中心24小时值班；
流淌
巡查
消防设施、内保巡视：
1遍/2小时；
安检及路面车辆运行：
24小时值班；
车辆保管：
突发事件：
3分钟内保安员到达现场；
学习
训练
学习法规：
1次/周；
训练：
前期2次/周、正常期间1次/周；
演示培训：
检查内容及处理方法
查可疑人员和外来人员；
查违章停车、违章装修；
查室外施工、搭建情形；
查高空抛物，乱扔垃圾现象；
查破坏绿化、占用绿地现象；
协查漏水、漏电现象；
协查房屋本体设施和公共设施情形。
对轻微不合格项进行整改，严峻不合格项上报保安部经理并提出纠正措施。
清洁保洁治理：
物业清洁工作手册»
地面清扫；
垃圾清运；
喷药；
道路清洁
2次/天；
每周用水冲刷一次；
保洁
10小时/天；
消杀
1遍/季度；
垃圾清运
清运2遍/天；
园区清洁
马路、人行道、绿化地；
岗亭；
垃圾箱、站；
园区路灯；
宣传栏、标示。
对轻微不合格项进行整改，严峻不合格项上报清洁部经理并提出纠正措施。
年终按照国家建设部对〝全国都市物业治理优秀示范园区〞的考核验收标准
房屋修理治理方案：
房屋外立面完好、整洁、无脏损和阻碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料和谐一致，风格统一。
提供全面物业保养治理，进行预防性修理，有效爱护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低治理成本。
房屋修理假设涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、打算工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书通过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。
房屋紧急修理当时通知当时修理，其它修理2小时内修理，有详细修理记录。
标牌号码清晰并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。
房屋档案、资料治理完善，有清晰的名目可供查阅并有专人负责治理。
公有设备治理方案：
公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，治理完善，能够保证随时查阅。
各工种技术及操作人员通过专业培训后持证上岗，有严格的工作操作规程。
设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录和保养检修制度，有短期和长期的修理打算，无事故隐患。
电力供应无专门情形，24小时保证足够供应，电压波动在国家标准范畴内。
生活用水〔高压水泵及其它相关设施、设备〕有严密的治理措施及相应的水消毒措施，有卫生许可证，操作人员有健康许可证，水质符合国家标准。
所有公共设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。
公共设施治理方案：
公共配套服务设施完好，并按原打算用途充分使用、爱护、定期清洁。
园区内公共标牌、水牌统一配置完善，设计、制作符合园区的整体形象。
配套服务网点有明显指示，指示牌美观整齐、布置有序。
公共照明设备设施齐全，运行正常，损坏后更换及时。
道路畅通，无占用或做他它用，地面平坦，无损坏、崩缺。
污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。
危险部位有明显警告标志，有完善的防范措施。
公用设施爱护做到提早通知、现场警示，并提供足够防范措施。
绿化服务治理方案：
绿化有专人养护和治理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。
对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪。
尽可能保证盆栽外观整洁，无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。
环境卫生治理方案：
园区内公共地点有明显标志及配套设施。
环卫设施完善，设有垃圾箱等保洁设施。
保洁设施外观整洁，标志统一。
垃圾袋装处理，一天清理两次至三次，所有垃圾有指定丢弃位置。
道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其它废弃物。
雪后及时扫净道路和楼间积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。
无违法、违章临时建筑及搭建物。
无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。
所有公共地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。
处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；
对地面或其它位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等处理，保证表面平坦、平均，无明显残留。
保洁设备整洁无破旧，按用途及保洁部位不同有明确分类。
保安秩序治理方案：
治理范畴内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有设备、设施不间断监控爱护，对所有人员进出进行有效治理，对区域内安全重要部位及重点防护部分进行定时巡视及定岗爱护。
高度危险品禁止进入治理范畴内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在区域内存量不应超过一个工作日的消耗量，且进出有严格申请审批程序，进出时刻、路线均有详细治理规定及记录，并有相应应急措施。
治理人员值勤均着易识别之降服及工作证，熟悉辖区内情形，工作规范，作风严谨、礼貌、周到，有值班巡视记录，各项保安措施落实。
消防配套治理方案：
消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。
配备专职或兼职消防治理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。
消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。
所有消防设施、设备、辅件必须符合北京市之消防规范。
停车场及车辆停放治理方案：
园区地面及地下车库车辆治理制度完善，对停车地带及车库定时巡视，确保停放车辆的安全，保证行车道路的畅通，发觉问题及时处理。
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