从零开始学餐饮营销之店铺选址Word文件下载.docx
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在具体操作上,绿盒子蒸饺会通过物业获取小区的体量数据,同时运用扫楼的办法对入住率进行分析。
通常情况下,绿盒子蒸饺会在入住率95%以上的老小区,以及密集程度高、人均消费高的新小区附近开店。
2·
外卖送餐率。
当需要在写字楼附近开店时,绿盒子蒸饺主要依据外卖送餐率进行选址,从而保证外卖订单量。
借助网络订餐平台（美团外卖、饿了么、大众点评等）进行客流分析是一个不错的选择。
比如,挑选3家以上有代表性的平台,找出与自己品类大致相同的5家餐厅,分析这些餐厅的月销售量和客单价,进而估算出该区域内顾客的消费能力和外卖单量,以此作为选址依据。
绿盒子蒸饺的选址,完美地诠释了客流分析的要义。
所谓客流分析,就是指在选址落地前通过对顾客群体的了解和分析,对餐厅面积大小、人员比例、预计成本比例、客单价、库存量等方面进行更准确的预估和调整。
餐厅经营者在进行客流分析时,还应带有一些前瞻性,充分考虑目标地段可能发生的各种情况,并在确定餐厅位置之前向有关部门进行咨询。
1.硬件设施情况。
目标地段的硬件设施是否过时?
近期是否有调整计划?
切记,不要进驻一成不变、不积极尝试新动作的地段。
2.周边商业的发展情况。
目标地段周围的写字楼和大型酒店商业的发展速度如何?
是人气旺盛,还是已经处于经济下行状态?
商圈氛围和发展趋势很重要,千万不可妄想你的餐厅能够鹤立鸡群、逆潮流而动。
3.市政规划变动。
在进行客流分析时,餐厅经营者还应将市政规划变动考虑在内,这将涉及目标地段的拆迁和重建。
试想,如果你刚与目标地段签了10年期的合同,此地段就要面临拆迁,原本不错的地理位置便会失去优势再谨慎的客流测算也成了徒劳。
有人说评估店址要看地段、看潜力,这句话本身没有问题,但说得过于抽象。
从本质上说,选址就是选客流。
评估店址价值最终要看这个目标地段能够为餐厅贡献多少顾客,能否满足餐厅运营的要求,给餐厅带来令人满意的营业额和利润。
2、店面的朝向和风水
开饭店，店铺的风水从大门朝向、通道、厨房、出菜口、验收处、洗盘处到招牌的设计、洗手间的规划等，都有特别的风水学讲究。
若想搞好餐饮业，应了解社会的大环境、大趋势，掌握顾客群的心理，做到知已知彼。
只有拓宽思路，才能适应当今饮食业市场经济的消费需求，才能在激烈的竞争中站稳脚跟。
这方面可多多学习麦当劳和肯德基一类快餐店。
首先，炉灶是餐饮店的关键，而炉灶的放置又是风水中的关键，依照中国传统'
家相学'
的说法，炉灶放置的基本法则是：
坐凶向吉。
也就是说，炉灶应放在凶方，而炉灶的开关应朝向吉方，这几乎是炉灶放置的唯一法则。
1、大门位置：
大门方位决定了人气的旺衰，整体经营思想的正确与否，也就是说能否得到人气，经营者的总体经营思路是否正确，大门方位十分关键。
2、收银台：
收银台是顾客和经营者交流的平台，它代表了主客之间的相互关系，因此收银台与主要客人落座区域之间的关系火候要把握好。
3、厨房:
厨房风水是餐饮店面的核心，厨房风水的好坏决定了橱师水平的高低，饭菜质量的好坏，工作效率的高低。
因此厨房是餐饮店面风水调理的关键要素，门、吧台、厨房、办公室是连为一体的整体，形成最有效的连接才是正确的，另外鱼缸的使用也很关键。
4、饭店色调、风格、饭店名称：
饭店的色调风格、名称既是店面风水的元素又是饭店的文化内涵，是对饭店经营思路和风水格局的总结和表达。
5、因为人们有靠左走的习惯，所以大门若非在正中央便偏左，正符合风水的“左龙右虎”（面向门外而立）原则。
龙宜动、虎宜静，而门外若向着迎面而来的大马路、电杆、屋角、危楼以及有坑洞的马路等，则都应避免，因为那些“尖锐”的印象会让客人坐立不安，不愿光顾。
6、创造独特的经营氛围：
可根据当地人的生活习惯，划定经营范围，以及经营菜肴的菜式、品种及菜式口味等。
以这些为出发点来初步确定餐厅设计的个性化、风格化、标准化，达到与众不同的独到特色。
与此同时，在突出其特点、物色的基础上，一定要适应当地人的口味和生活习惯。
餐饮店到处都是，要使食客上门，非得有一些特色不可，要配合食客的需要，再进行充分发挥。
需要注意的是，除了要注意地域性和开店条件，还要考虑该地区的收入水平、文化水平等。
特色并不限于经营品种，其它方面诸如良好的服务、华丽的店面、诚恳的员工等也是重要的组成部分。
7、高效的管理和合理的分工:
：
餐饮行业是一种复杂性的经营结构，制作一个菜式包括选料、粗加工、细加工、加热成熟、调味、出锅、盛装等繁杂工序。
餐饮是依靠传统的手艺为消费者服务，工种多、分工细、要求高、技术性强。
因此，每个环节都要配合默契，每个岗位都要合理安排，合理分工。
常言说：
“三分技术，七分管理”。
在管理中要强调结果，强调效率，强调质量。
确保合理的利润。
不能靠亏本的方式去吸引顾客，必须以优质的服务获得正常的利润。
长期提供优质的服务以及更佳的品种，才能不断发展。
以食客为出发点，了解顾客的需要，要做到这一点，最好的办法是倾听，要集思广益，顺应自然，再做该做的事，必然无往不利。
如何分辨风水好坏，可通过与以下三种店铺的特征对照来进行自我诊断。
一、阴气过盛的店铺
阴气过盛的店铺风水极差，且这类店铺影响的不仅仅是，店铺的生意，对于店铺的健康、运势也会造成影响。
那么何为阴气过盛的店铺呢？
按照风水学的理论来讲，店铺所处的位置气场旺不旺、人流多不多，决定店铺内的风水，若是店铺位于繁华的闹市，人流密集、生气旺盛，自然店铺内的阳气也会更加充足，毕竟人气即是阳气，人流多店铺内的风水自然会更好。
但若是店铺位于偏僻地段，终日人影都不见一个，荒无人烟自然会导致店铺内的阴气过盛；
又或者店铺周围的环境中有殡仪馆、火葬场、屠宰场、停尸间等阴气中的地方，店铺也会因此而变得阴气过盛，阴气过盛的店铺风水巨差，要注意哦！
二、吉祥寓意地段的店铺
店铺位于吉祥地段风水俱佳，吉祥地段本就带有吉祥之气，而店铺坐落在吉祥地段，自然可以吸纳更多的吉气，店铺风水也会更佳。
那么何为吉祥地段呢？
比如店铺位于一条名字带有吉祥意义的街道中（例如广州的长寿路），又或者店铺有一个数字吉祥的门牌号（例如88、66），此类店铺便是位于吉祥寓意地段的店铺，这样店铺的风水俱佳，对于经营者的运势，店铺日后的发展都有极佳的帮助！
三、令人烦躁的店铺
若是店铺内的风水气场让人觉得烦躁，影响的不仅仅是工作人员的心态、心情、与业绩，更会影响着客人的购物欲望，还会导致客人胡搅蛮缠、任性不讲理，可见令人烦躁的店铺风水本身就很差。
那么何为“令人烦躁”的店铺呢？
若是店铺内出现声煞、噪音过大，便会影响着人们的心情，所以当店铺开放的音乐越来越大声，又或者店铺隔壁长期有装修建筑工程，便会影响着店铺的风水，导致店铺风水不好！
可见店铺中的音乐不宜开得太大声哦……
3、金角银边草肚皮的利与弊
金角银边草肚皮是业内流传的一句选址俗语
。
金角的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺——KFC、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。
银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。
因为距离金角不算远，所以银边的作用就是借力，能分一杯羹，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。
草肚皮则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；
或是一头一尾都有吸引人气的竞品，开在中间的话就难以存活。
所谓风水，就是一定要看人流动向
具体位置好不好，一定要看人流的动向。
什么是人流动向？
就是从哪来，往哪去。
别看这似乎不重要，但是确实是决定性的因素，有人把这个归纳到了风水学，其实就是个对于消费人群走动的行为习惯的研究。
有人看中了一个店面，感觉挺不错的，然后问了问房租，觉得还行，临走了向着对面瞟了一眼，觉得咦，对面房子还挺好的，挺大的，反正离得不远，结果一下子看上了，最后定了对面的。
然后半年就关门大吉了。
朋友劝他你就不应该选择这个，最初看好的那个不是挺好吗？
他说能好到哪里，就一条路的两边。
朋友说你听我给分析：
一，所有的住户是不是都是从东边走过来？
他说是啊，我说他们走过来是不是第一眼就立马看到你对面的店了？
他说是啊。
二，所有人都是从东边过来，往西边走，西边刚好是个商场广场，你想大家从家里出来，然后去商场繁华的地方，第一眼看到眼前有店，而且是一排排，是不是首先立马考虑进去，而不是转过身来搜寻看背后这个巷子有什么店对吧？
他说好像是的。
三，你看人流动的是东往西，而不是西往东，从西边走的都是逛广场商场回来准备回家的，一般人要么在逛之前选择吃，或者在逛商场过程中解决，逛之后就回家了，所以在视觉上就存在选择困难。
你看你这一排有几个店不错的?
按照风水学就叫阴面，那边是阳面。
你换到对面你试试。
他听了话后换到了对面，同样的店，同样的东西和味道，果然生意好了不少，这个跟人的消费行为习惯都有关系。
所以说店面选址，一定要分析人群的人流动向。
同样的地段，稍微差别那么一点儿就有很大的差别，分析消费人群构成，分析消费者行动流向，集合起来，选择最恰当的。
选址就是选择最适合的，而并不是最好的，最好的不一定就适合你做这个。
不做客流调查就盲目开店很危险
为什么一定要强调做客流调查？
因为先天的不足，后天再怎么补也是追不上的。
不做客流调查分析就开店，这种盲目开店的做法是餐饮人大忌，只能说明开店人不专业，不脚踏实地。
调研时间要分早餐、中餐、晚餐、雨天、晴天，周五周六日及周一。
此外，还有人群调研，店铺门前客流、有效客流（即目标消费人群有多少）、竞争品牌客群等数据调研。
在选址上，我们要明确，首先考虑的是人流量，举例：
如你的保本点在1万，你门前通过测人流量得到的数据，客流量每天在10000~13000之间，按照全天3%的捕捉率算出实际到店人数是全天330人左右，乘以客单价70元，平均23100元/天收入当然周末可能更高。
有这样的数据支撑，才能判断是否能在这开店，是否这样的一个人流量能确保盈利。
除观察客流外，还要观察周边一百米内的店铺状况，根据他们的经营范围、品类，以及他们的规模、档次，再加上观察估算他们的营业收入，估算自己的开店营业大致情况。
交通便利是加分项
交通的便利性，决定了一家餐饮店的生死存亡。
一般饭店在以流动人员为主要顾客源的地方，通常不用考虑停车位的因素，但是要考虑行人的便利性，和与周围店铺的衔接性。
1.选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。
这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入。
2.店铺的门脸，尽量要对准客流主来向，比对准客流主返向的要好。
3.在并排而立的店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，譬如在格局和面积都一样并排的十个店铺中，不要选址最两头的店铺，应该选择第三个、第七个，为较佳位置。
4.门口为主干道大马路，双向四车道以上的，中间有隔离带的，距离交叉路口超过五十米以上的，车流速度比较快速的，门口人行道过宽（三米以上），或者过窄的（一米以下），都会影响餐饮店的客源，交通匹配参数低（如果店铺背后有一定规模的居住群或者客流群，也可以弥补这个缺陷）
5.门口为两车道或者不设黄色线的双向一车道、中间没有隔离带、车流行驶较慢、距离交叉路口在二十米以内、门口人行道在两米左右的，为较佳的位置，交通匹配参数高。
6.公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠的食物品种。
4、入驻购物中心的选址考量
我们先看一组数据:
2016年，全国开业的大型购物中心465个，比2015年多113个，增长32.1%，2015年，成都48个主要城市综合体和购物中心里的1572个餐饮企业中，有585家餐厅在1年内发生过至少1次品牌调整。
换句话说，近四成餐厅活不过1年。
人气旺、就餐环境优越是越来越多的餐厅在选址时优先考虑购物中心的原因，然而购物中心的疯狂扩建还是引起了产能过剩、饱和度超标以及品牌同质化等问题，进而导致入场餐厅的朝生夕死。
有鉴于此，购物中心的开发商和经营者纷纷开始包装自己，调整招商模式和经营模式，走向具有差异化的"
体验"
之路，这也是购物中心娱乐业、餐饮业、休闲服务业成为香饽饽的原因，像万达之类的购物中心更是腾出了37%-40%的地方用于顾客用餐。
购物中心曾经是餐厅梦寐以求的选址地，如今早已告别了“物以稀为贵"
的时代，餐厅在购物中心的位置选择变得愈发有讲究:
先看购物中心，后有主力店，再看具体店址。
如果购物中心条件不行，就很难养育出好的主力店；
而主力店不行，则无法带来足够的潜在顾客，店址位置再好也无济于事。
具体而言，入驻购物中心需要从以下四大维度进行考虑。
人气热度
在条件许可的情况下，初创餐饮品牌应尽可能先攻占A级或B级购物中心，让更多的顾客知道自己的品牌。
这里提到的A级、B级，指的是购物中心的人气级别，由高到低分为A、B、C、D四个等级。
在餐厅经营者无法简单判断购物中心的人气级别时，不妨使用XX"
热力图"
操作方法十分简单:
拿起手机，打开XX地图的热力图，我们可以通过观察它的颜色变化找到城市中的人气商圈:
人群越集中，区域颜色越深；
人群越分散，区域颜色越浅。
从图中可以明显看出，CBD商圈、国贸商圈、团结湖商圈、呼家楼商圈、朝阳门商圈的人群密集度最高。
朝阳公园周边、西直门商圈、东大桥周边大望路周边的人群密集度稍有减弱。
如果将地图拉远一点，我们还可以发现，即便离市区较远，通州万达广场的商圈热度丝毫不输给CBD商圈。
需要注意的是，在判断购物中心的人气热度时，应该对其进行工作日、休息日，以及早、中、晚不同时段的热度分析，从而得出较为科学、可靠的结论。
经营业态
经营业态的主要参考指标是周围写字楼和社区的入住率、顾客消费能力和有效人流等。
此外，还要综合思考购物中心内是否有麦当劳、肯德基等大型餐饮品牌、餐饮品类组合是否多样化、品牌布局有何规划、购物住宅特色、中心主力店是何种类型等一系列问题。
如果购物中心里连麦当劳这样的大型餐饮品牌都没有，那么建议餐厅经营者还是换个地方吧。
开发商的综合实力
开发商的实力不够、专业性不强，对于餐饮品牌的后期经营会有直接影响。
成熟度高的专业开发商，不仅营销、物业、规划能力强，对于餐饮品牌、品类数量上的严格把控也能让餐厅在“差异化”上具备先发优势。
比如，某购物中心内只允许进驻两个品牌的日料店，并且面积一大一小，安置在不同楼层，保证同一片区内的竞争对手不会泛滥。
因此，无论是成熟餐厅，还是初创餐厅，应首先选择像中粮、凯德、华润这种在全国范围内都有较大知名度的大型开发商。
其次要考虑当地的实际情况，比如上海的百联、深圳的茂业杭州的银泰、山东的振华等开发商，它们在当地的话语权和认知度往往超过前者。
当然，项目本身的地理位置和周围同类型购物中心的密集程度也很重要。
地理位置
大多数人更愿意去离家近的购物中心，餐厅的潜在顾客主要分布于周围3公里的社区和商圈。
能否让这些人觉得简单、直接、快速、方便，决定着餐厅在购物中心的存活年限。
像购物中心距离地铁站能否控制在300米以内，距离公交车站能否控制在100米以内，半径1公里以内的旅馆、酒店等住宿设施是否有10家以上，道路是否拥挤，停车是否方便等问题，都应纳入餐厅经营者的考量范围。
在确定入驻某家购物中心后，餐厅经营者接下来考虑的重点自然是如何在购物中心选择具体的位置。
靠近餐饮品牌聚集地
商场对于各楼层、各区间有着不同的功能划分，餐厅应根据品类对号入座，千万不可以“独行侠"
的姿态出现在餐饮聚集地以外的地方。
顾客都希望有更多的用餐选择，一般会先找个餐饮品牌多的地方再从中挑选。
餐厅离餐饮聚集地越远就离顾客越远，自然也离赢利越远。
与主力店的距离
购物中心一般瓮把主力店设在两端，比如海底捞、眉州东坡、外婆家等人气旺的餐饮品牌，或者电影院和超市。
当两端主力店的业态和实力相当时，应尽量选择中间的位置。
当两端主力店的业态不同时，则应根据客群定位进行选择。
如果是主营休闲餐饮、简餐等适合年轻人的餐厅，就应该靠近电影院、电玩城等业态。
如果是主营中式正餐等适合全家人的餐厅，就应该靠近便利店、超市等业态。
店中店
购物中心的位置较好，往往意味着租金较高，对于一些初创餐饮品牌而言很难独立承受。
那么是否意味着初创餐饮品牌就与购物中心无缘了呢？
冰激凌品牌Stickhouse除了在北京的世茂·
三购物中心有一家100平方米的形象店之外，更多会选择以“店中店”的形式进驻其他购物中心，比如在购物中心的电影院甚至是锅店中摆放自己的冰激凌柜台。
Stickus推行的“产品+空间流量”模式，既能为品牌增加曝光度、实现销售，又能大大节省开店的房租成本和人力成本，同时也缩短了品牌走向市场的漫长培育期，无疑是一些初创餐饮品牌的又一选择。
餐厅入驻购物中心本就是场博弈：
跟开发商博弈，跟竞争对手博弈，跟顾客博弈……稍有不值就可能满盘皆输。
一家不错的购物中心，并不意味着一定能给餐厅带来好生意，拍脑袋决策的选址办法不是不行，但总不如“商业预判+实际考察”走得更长远。
5、社区，下一个选址风口
让我们将选址的目光转向一个熟悉又陌生的地方——社区。
说它熟悉，是因为中国餐饮行业正是从社区起步发展至今的。
说它陌生，则是因为传统社区式微、新型社区兴起，社区重新成为餐厅选址的香饽饽。
在购物中心成为选址热门之前，社区是传统餐厅最早的根据地。
大量家常菜餐厅依靠社区构建了庞大的餐饮网络。
在那个时代，这些餐饮店的主要优势在于其解决了人们最原始的“饥饿"
问题，以量大、实惠为主要经营策略，高性价比是这类社区餐饮品牌的主要特征。
从人群角度讲，这一时期的主力消费人群以60后和70后人群组成，消费观念相对传统，餐饮需求以聚餐为主。
时过境迁，聚餐需求已经明显减少：
一方面人们对待餐饮的态度正在告别唯性价比至上的时代；
另一方面，社区居住人群从大家族逐渐变为小家庭，传统社区餐饮业态显然不能满足当下社区的变化。
随着大众餐饮市场主流消费人群的更迭，未来消费群体将逐渐从60后、70后人群变为80后、90后乃至00后消费者，其背后产生的多样社区餐饮需求将是购物中心之后另一个巨大的餐饮消费市场。
以北京为例，新型社区往往由小家庭和流动人口组成，人们对餐饮的需求告别了家常菜的时代。
在主流消费人群普遍年轻化的趋势下，社区餐饮业态也需要“小而美”。
社区店的体积小、租金低，可以让渡一部分成本给更好的食材。
在一些中高端小区里，住客对食品安全有着较强的需求，同时也有较强的消费能力。
但由于小区新建，各项配套设施尚不完备，周边往往没有地铁通达，缺少核心商圈，如果不打算出远门就餐，选择其实十分受限。
因此，社区中餐饮业态的竞争相对较小，但客户黏性反而更大。
另外，由于现在的年轻人忙于事业，大多不经常下厨，社区的餐饮需求呈现出爆发性的增长态势，已经成为除了购物中心之外的第二个主要餐饮消费阵地。
群生世家是主营驴肉菜品的餐厅，在北京东坝地区的店面均在1000平方米以上。
在限制三公消费和房租成本逐渐上升的情况下，店面的营收增速逐渐放缓甚至停滞。
有鉴于此，群生世家创立了子品牌群生记，从大型餐饮走向社区小型连锁餐饮。
创始人赵倩的改革逻辑非常清晰：
社区店有效减轻了房租成本、装修成本乃至人力成本，也倒逼品牌将菜品高度标准化，使整个模式可快速连锁、复制。
对于社区人群的运营及理解，决定了群生记能走多远。
显然，社区的用餐感觉和白领在CBD吃一顿饭的感觉截然不同，前者更加放松温馨，后者更加追求效率和功能。
这就意味着入驻社区的大众餐厅必须天生自带“社交"
属性，绝不能简单地定位于果腹的场所，更应该是顾客获得生活成就感的阵地。
对于社区内的餐厅而言，在选址前主要应考虑两大问题：
第一，餐厅是供应社区内部，还是面向外部？
第二，社区本身的人群结构和消费能力怎么样？
以此为依据，才能制定对应的经营策略和措施。
以下是三种不同品类餐厅对于社区选址的不同要求。
商务餐厅：
高档社区
一般来说，商务餐厅不太适合进驻购物中心，它需要购物中心为其提供单独的通道、电梯。
如果需要穿过商场才能到达餐厅，会直接影响商务宴请需要的高档形象。
因此，有些商务餐饮品牌如王品、鼎泰丰等，会将选址重点放于高档社区。
对于商务餐厅而言，一般消费为商务宴请或者宴客，客单价在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。
因此，商务餐厅对社区的选址标准是最高的，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边拥有较多的写字楼和酒店。
大众餐厅：
大型社区
大众餐厅的选址较为多元化，要求相对不那么苛刻，可以开在一些比较集中的住宅区，但距离市区较远的社区不在考虑范围。
这样的社区意味着大多数住户的工作地点较远，午间很少回家。
如果餐厅选址于远离市区的社区，午餐基本上食客寥寥，营业额只能指望晚餐。
异国风情餐厅：
外国人集中的社区
异国风情餐厅多开在外国人比较集中的区域，比如艺术社区和外交公寓。
Flatwhite是北京的一家社区咖啡馆，咖啡消费人群聚集在哪里，店铺就会开到哪里。
北京目前的咖啡消费者集中在外国人群体、高校学生、白领、有海外生活经历的中等或以上收入人群中间，因此，Flatwhite有两家门店位于艺术区，三家门店进入了外交公寓，一家门店位于大学，还有一家位于音乐厅附近。
Flatwhite这些门店的区位看上去颇为分散，有商业区、住宅区、文化艺术区。
外交公寓的住户毫无疑问是咖啡的主要消费人群。
精品咖啡进驻高校，特地选择了北京第二外国语学院的食堂楼，同时提供比其他分店更为优惠的价格，有大量的海外留学生同样可以带动消费。
接触西方音乐的人群往往也是咖啡消费的重要人群。
Flatwhite的选址思路有别于一般以商区、居民区为中心的选址原则，而是向日常生活中更多纵深的休闲场合扩张，为社区餐厅提供了较为新颖的发展思路。
在购物中心餐饮业态普遍被看好的情况下，社区餐饮反而出现了更大的机会：
一方面，社区餐饮需求并未因为购物中心餐饮的兴起而减退；
另一方面，传统社区餐饮店面逐渐无法满足多样的社区餐饮就餐需求。
随着主力消费人群的更迭，社区已经成为餐厅选址的又一个热门选择。
6、签好店面房租的租赁合同
签订店面租赁合同注意事项有哪些？
这
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