国际服装服饰时尚中心产业基地项目申请建设建议书Word下载.docx

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3.项目总体规划

●基地总面积：

489456平方米

●建筑总面积：

482232平方米（容积率0.99）

●总绿化面积：

182597平方米集中绿化面积：

51652平方米

●项目总投资：

10.6亿元人民币

●预期效益：

销售总收入约50亿元人民币

上缴税金约1.9亿元人民币

我们有理由相信，在浦东新区政府和川沙镇镇政府的支持下，通过与国际国内服装领域一流研发机构的紧密合作，运用服装产业链集成创新理念，通过大手笔投入和精心建设与管理，一个以服装加工为主体，集服装设计、产品研发、样品制作、订单接洽、精品加工、质量检测、物流管理、人才培训等特色为一体的时尚中心（产业基地）将在浦东新区川沙工业园区成功创建。

同时，该中心（产业基地）的建设也必将促进浦东新区和川沙工业园区区域经济的发展，带动上海乃至全国服装服饰业的发展，营造政府发展、行业繁荣、人员就业、投资赢利的“多赢”局面。

1项目必要性和可行性分析

1.1.项目背景

工业历来是上海经济发展的重要支柱，上海工业为维护上海改革、发展、稳定的大局做出了重要贡献。

上海要发展成为国际经济、金融、贸易和航运中心的国际化大都市，工业仍将是上海“四大中心”的重要支撑力量。

因此，上海市委、市政府已明确了上海今后发展的总体思路：

上海要避免“产业空洞化”，走不同于其他国际大都市的发展道路，努力成为国际大都市中制造业最具竞争力的城市。

对于中心城区，大力建设、发展“都市型工业”、实现区县工业“一业特强、多业发展”正是避免上海“产业空洞化”的重要举措，现已得到市政府和各区县政府高度重视、大力推广和支持。

浦东新区是上海最重要的城区之一，是上海新兴高科技产业和现代工业的基地，依靠上海长期积聚的经济和社会文化基础，享有独特的地理优势、交通优势、人才优势和产业优势，得益于率先改革开放的先发效应，以及政通人和的社会环境，被海内外人士誉为：

进入中国经济的大门，打开中国市场的金钥匙，连接中国与世界经济的桥梁。

为此，上海天定投资有限公司提出了建设“上海浦东国际服装服饰时尚中心（产业基地）”的项目规划。

“上海浦东国际服装服饰时尚中心（产业基地）”以服装制造业为主导，向整个产业链的上下游延伸，力争把基地建成集设计、研发、接单、加工、检测、配送、结算等功能为一体的、与国际服装行业接轨、引领中国及上海服装产业发展潮流的、企业集聚、品牌汇集、效益显著的新型都市工业。

1.2.项目建设必要性分析

1.2.1.探索都市型工业经济开发建设的新模式，为上海都市型工业发展提供新思路

上海都市型工业经过几年发展，已取得显著成效，但也存在规模小、功能单一、管理落后等问题，如何突破现有都市型工业的局限，建设新型的都市型工业将是上海发展都市型经济的重要课题之一。

浦东新区是上海发展都市型工业资源和条件最为优越的城区之一，浦东新区如何发展都市型工业并在此方面起到领头羊作用，已成为市政府和各区县关注的焦点。

“上海浦东国际服装服饰时尚中心（产业基地）”项目，将以服装业为主导，向整个产业链的上下游延伸，力争把基地建设成为集设计、研发、接单、加工、检测、配送、结算等功能为一体的新型都市型工业基地。

项目的实施将在投资建设经营新型都市型工业体制方面进行市场化运作的创新探索，并为上海新型都市型工业的发展提供新思路。

1.2.2.依托基地资源平台，做大做强上海及中国的服装业，进而提升其国际地位和竞争力

该中心（基地）建成后，将形成企业、品牌、信息、政策和人才的集聚效应，成为上海市乃至全国发展服装业的沃土，为研发、营销、展示、品牌创建提供一体化的全新平台。

依托基地一体化平台的资源，上海及中国的服装企业将加强与国际接轨，积极参与国际竞争，实现服装大国向服装强国的转变，全面提升国际地位和竞争力。

1.2.3.顺应上海及浦东新区的发展规划，推进浦东新区及川沙工业园区的开发建设

十五期间，上海市将继续按照党的十四大确定的“以上海浦东开发开放为龙头，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一”的目标和党的十六大提出的新要求，以产业升级、功能开发和体制创新为核心，以增强为长江三角洲、长江沿岸城市和全国服务功能为重点，全面提升综合竞争力，使浦东新区成为我国新世纪初深化改革和扩大开放的先行先试区。

十五期间是浦东开发开放由奠定基础到基本建成外向型、多功能、现代化新城区的关键阶段。

围绕增强综合竞争力和综合服务能力，以扩大开放和体制创新为动力，力争成为开放度最大和经济要素辐射功能最强，科技创新能力和信息化水平最高，投资环境和生态环境最好，民主法制健全，社会文明进步，最能体

现上海国际大都市综合竞争能力的现代化新城区。

浦东新区十五规划中的相关内容：

●今后三年内，继续保持年均16％以上的郊区经济增长速度，重点抓好经济园区建设，建成港口产业、临空产业配套区和都市工业园区；

●鼓励企业加快对传统工业的改造，积极提升有市场前景、有品牌优势的传统工业。

支持企业运用先进制造技术、信息技术和生物技术，加快造船、轻工、纺织、食品等传统工业升级改造；

●以市场为导向，鼓励创业，积极发展服装服饰、食品加工、室内装饰装潢、包装与印刷、化妆洗涤用品、钻石加工和工艺美术旅游品及文体用品等都市型工业；

●依托工业园区，促进产业集聚，发展区县特色经济与优势产业，加快构筑郊区实力型产业发展格局。

因此，本项目时尚中心（产业基地）的建设正是顺应了上海及浦东新区的发展规划，将极大地促进川沙工业园区的开发建设，并巩固川沙的核心城镇地位。

1.3.项目建设的可行性分析

上海天定投资有限公司是一家综合实力雄厚、锐意进取的民营企业。

公司注册资金5000万元人民币。

公司以房地产为主业，且在基础设施、投资金融、高新科技领域多元并进，在房地产开发、基础设施建设、贸易、酒店经营等领域，有着丰富的运作经验和成功案例，公司在开拓国内市场的同时，国外市场的运作亦取得不俗业绩，在海外有较大知名度和影响力。

根据天定公司的发展战略，希望在浦东川沙工业园区建设“上海（浦东）国际服装服饰时尚中心（产业基地）”，并与教育部“数字化纺织服装技术工程研究中心”合作，共同完成基地的建设任务。

教育部“数字化纺织服装技术工程研究中心”是应用高技术改造传统纺织服装产业而建立的科学研究及成果转化实体。

该中心在教育部领导下，依托东华大学，联合东华相关学院及研究机构的力量，产学研结合，发展与国内外纺织服装企业、信息技术等高新技术企业的广泛合作，实现研究开发、工程化、产业化、教育培训等方面的全面合作。

中心采用企业化方式运作，设有多元投资的直属有限责任公司——上海东学信息技术有限责任公司。

“数字化纺织服装工程技术研究中心”已承接或参与了数十项工业企业、教育机构、银行、商业机构信息化项目，并自主开发了一些相关产品，如：

●ETIPV1.0——针织企业生产过程信息管理系统

●服装加工企业集成管理ERP系统应用

●网络购物应用系统

●多店模式电子商厦

参与本次合作，“数字化纺织服装工程技术研究中心”将以成熟产品为基础，做进一步的创新。

2市场分析——项目地块开发前景分析

2.1.浦东新区发展现状

浦东新区是上海市位于黄浦江以东、长江口以西的一块三角形地区，地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处。

浦东新区面积556平方公里，常住人口240万。

自1990年4月18日中国政府宣布开发开放上海浦东以来，浦东经济高速发展，城市面貌发生了惊人变化，浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上海新的经济增长点，成为中国九十年代改革开放的重点和标志。

浦东依靠上海长期积聚的经济和社会文化基础，享有上海独特的地理优势、交通优势、人才优势和产业优势，得益于率先改革开放的先发效应，以及政通人和的社会环境，被海内外人士誉为：

十多年来，浦东新区经济高速增长，综合经济实力增强，1990～2002年，浦东新区国内生产总值保持了19.6%的年均增长速度（见表2-1），占全市的比重由不足1/10跃升到1/5强，至2002年，浦东新区总体经济实力已相当于二十年前的整个上海市，地方财政收入由1993年的5.53亿元增加到2002年的95亿元，占全市的10%强，为上海20世纪90年代以来国民经济保持两位数的发展提供了坚实的支撑[1]。

表2-1浦东新区国内生产总值GDP指标

年份

1990

2001

2002

2003上半年

2003

国内生产总值

（GDP）（亿元）

60

1082

1251

674.8

1439（预测）

浦东新区的发展在区位、交通、基础设施、商贸环境等方面构成明显的优势，具体叙述如下。

2.1.1.独特的区位优势

浦东新区地处中国海岸的中点和长江入海口的交汇处，依托基础雄厚的上海老城区，背靠物茂民丰的长江三角洲。

此外，浦东新区面对着太平洋，它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区，这就使浦东新区成为世界了解中国的窗口，是各国投资者进入中国的大门。

2.1.2.交通便利，基础设施完善

浦东开发以来的十三年中，先后投入约1800亿元人民币进行基础建设，相继建成了大桥、隧道、公路、地铁、煤气厂、航空港等交通和能源项目，新增道路1000多公里，相继建成了杨浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥、卢浦大桥、延安东路隧道复线、地铁2号线、世纪大道、外环线浦东段等交通设施。

作为上海市新一轮的重大工程，复兴东路隧道、大连路隧道、外环隧道和多条越江轨道交通等都在加紧建设，磁悬浮机场快线也已投入运行，新区的投资环境良好，并将不断地趋于完善。

2.1.3.人气旺盛，商贸业发展迅速

从城市发展的规律来看，人口和居所的聚集是经济发展的条件之一，近年来，浦东新区商贸业发展迅速，已吸引了一大批国际和国内的跨国企业纷纷入驻浦东新区，形成了以陆家嘴金融贸易区为商务中心的“一江”、“三桥”的格局，即张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区、孙桥现代农业开发区。

2.2.浦东川沙工业园区发展现状与优势

川沙镇地处长江之畔、东海之滨的浦东腹地，区域面积59.48平方公里，现有城区常住人口15万[1]，预计到2005年，常住人口上升到20万人左右；

2020年，常住人口为40万人左右。

人口增长为包括本项目在内的劳动力资源提供充分保证。

2.2.1.川沙中心城区各类配套设施齐全

●骨干道路20余条，辐射江、浙、皖、赣、蜀、闽等地；

●越江公交线路16条，直达外省线路38条，日客流量10万人次；

●一、二、三产业并驾齐驱，各类内外资企业5200余家；

●8家商业银行，多家证券保险机构；

●大型超市6家，星级宾馆2家，各类商业企业1000余家；

●各类学校29所，完整的教育体系；

●容纳8000名观众的标准综合体育场馆；

●影剧院、图书馆、少年宫、文化馆等文化娱乐单位约500家；

●浦东新区人民医院等医疗机构5家；

●职业介绍及社会保障机构5家。

2.2.2.川沙工业园区的区位优势

●距浦东国际机场仅6km，看得见飞机听不到噪音；

●距南浦大桥、杨浦大桥和徐浦大桥各18km；

●距外高桥港口27km，距芦潮港深水码头30km，大型集装箱运输通畅便捷；

●

距张江高科技园区、金桥出口加工区均为15km，处于两个园区的有效辐射区域；

●园区位于浦东新区核心镇——川沙镇城区南侧，与川沙新城区一路之隔，川沙城区完备的社会配套设施，为园区提供衣、食、住、行以及金融、就学、医疗和娱乐休闲等各方面的服务保障；

●区内主干道川沙路直接连通A20迎宾大道，并可通过A1外环线、远东大道、龙东大道等骨干道路对外辐射；

●公共客运交通方便，多条公交线路通过园区。

2.3.项目地块开发前景分析

2.3.1.项目地块现状

2.3.1.1.川沙工业园区周边工业项目

●在半径15km范围内，塑料、机械、印刷包装等通用产业发达，地区产业依托和产业配套能力极强；

●园区毗邻的通用工业厂房区一期、二期正在建设中，建成后将有多家生产制造型企业进驻，形成产业集群。

2.3.1.2.川沙工业园区公用设施齐全

●道路：

由城市道路、园区主要道路和次要道路组成网络

●上水：

由城市给水管网供水

●雨水：

园区雨水管网收集区内雨水，就近排入河道

●污水：

园区污水管网收集区内污水，集中排入城市污水总管

●通讯：

由当地电讯局提供讯号线、宽带网络

●电力：

区内设35KV变电站，向用户供电

●燃气：

由城市天然足经济园区未来气供气管网供气

●环卫：

生活废气物由物业管理公司统一处置

2.3.2.项目地块开发前景

●对外交通条件优越，满足物流、贸易、商务等对货流、客流的要求；

●地块位置标志性强，交通便捷，符合辐射全国和全球客户的时尚中心（产业基地）的要求；

●地块位于浦东新区工业、科教、商贸强辐射地带，能自动接受各类资源的辐射，适合发展集设计、研发、接单、加工、检测、配送、结算等功能为一体的新型时尚中心（产业基地）；

●地块位于浦东新区发展的主轴线，中心（基地）建成后将成为该区城市新亮点或标志性项目，有利于打造川沙工业园区品牌和形象，促进园区招商，并进而带动周边地块及园区的全面开发。

3市场分析——服装服饰业市场前景分析

3.1.国内服装市场前景

3.1.1.市场概况

纺织服装工业在世界上是一个具有悠久历史的传统工业，世界纺织品服装的销售额仅次于旅游产业和信息产业，名列第三。

世界纺织品贸易的年均增长速度，基本维持在6%~7%。

目前世界服装贸易额约为9000亿美元。

专家们预测，2004年，世界服装贸易额将上升到11970亿美元，其中正式服装（包括高档休闲服）、便服将分别达2680亿美元、8250亿美元，运动服达1040亿美元。

2010年，世界服装销售额将增加到14520亿美元，以上三类分别为3150亿美元，9690亿美元和1680亿美元。

2002年全国服装进出口总额达到800亿美元，大约占全球市场份额的13%，位居第一。

在国际服装贸易市场上，我国是一个大国，但不是强国，主要表现在正装和高档休闲服的产品设计、加工、品牌和贸易上。

从世界服装贸易额预测图中，我们确信：

未来几年内，正装、高档休闲服和便服均有巨大发展空间。

本基地在项目开发和企业引进方面将充分依照国际服装发展的总趋势，精选国际国内一流服装集团入驻上海浦东国际服装服饰时尚中心（产业基地）。

3.1.2.发展前景

产业集聚通常是在某一特定产业领域以一个主导产业为主，大量联系密切的企业以及相关及支持产业在空间上集聚的现象。

以某些细分产业为核心的企业和相关及支持产业的空间集聚，形成产业规模和产业氛围，并由此形成竞争优势，且是一种可持续的竞争力，这是其他国家（地区）所难以模仿的。

中国是一个纺织服装生产和出口大国，在长期的纺织服装产业发展过程中，已形成了区域产业特色，即产业集聚的基础或核心。

产业集聚的优势主要表现为产业集聚区内经济效益明显高于一般园区经济。

例如，浙江省全纺织行业多年前一直是全国亏损最为严重的，通过实施产业集聚策略，2001年该省纺织服装行业销售收入增长为全国平均水平的2倍，占全国总销售额的16.30％，利润总额同比增加166亿元，为全国之最。

中国服装产业集聚区主要集中在浙江、广东、江苏、福建等地区。

此外，中国大都市时装产业已有一定程度发展，表现出一定的都市产业集聚倾向，具体参见图3-2中国服装百强企业地理分布图。

服装产业的都市化集聚动因有三大方面：

1都市本身的时尚市场吸引力；

2相关产业支持，如会展、媒体、信息、设计、教育、物流、金融及其他时尚产业；

3各类要素资源，如资金、技术设备、人才。

国际五大时尚中心巴黎、米兰、纽约、伦敦、东京均是传统纺织服装工业中心转变为都市时尚中心的范例。

本项目的创建将有助于上海朝着世界第六大都市方向转型。

3.1.3.面临问题

进入21世纪，特别是中国加入WTO之后，国内服装产业面临着空前压力，主要表现如下：

●缺乏具有国际竞争力的服装品牌；

●国际市场竞争加剧，许多发展中国家借助其劳动力成本低等综合优势，以放量降价的方法参与国际竞争，使中国服装企业低档服装产品出口遇到强大的阻力；

●在上述背景下，国内服装企业转向并依赖国内市场，但产品附加值低；

●在国际服装市场竞争中，研发滞缓、设计薄弱、咨询落后以及信息不对称等因素，使国内许多服装工业缺乏可持续发展的创新能力，与国际服装中心存在相当大的差距；

●由于整个行业发展前景不明，国内一流集团在服装产业链建设上资金投入不足，也一定程度上影响了产业升级。

3.2.上海及浦东新区服装业前景

3.2.1.上海服装业前景

上海服装产业的都市化集聚是上海服装业的核心发展战略。

上海作为中国经济、贸易、金融和航运中心，具有较为成熟的服装市场和巨大的消费潜量，完善的基础设施，发达的通讯交通设施和大规模的教育、文化、出版、信息产业，所有这些为未来上海服装业的宏伟发展打下了扎实基础。

上海市政府在2001年分别认定长宁区和卢湾区的“一业特强”以便服、套装为主和以内衣为主。

同时，加大了以数字化为核心的服装设计和加工公共信息服务平台的建设投入，并以多种形式大规模吸纳国际国内众多品牌入住上海，形成新一轮中国服装产业发展制高点。

由于上海市中心城区服装都市型产业受到来自建设规模和投资成本的限制，上海服装业整体发展战略迫切需要具有规模化的服装服饰新型时尚中心（产业基地）的配套和支撑。

本项目的立项正是基于这一背景而诞生。

3.2.2.浦东新区服装业发展的前景

与老城区相比，浦东新区都市型服装业发展有着得天独厚的优势。

主要表现为：

一流生态环境、政策优势和世界500强企业投资入住，成为营造引纳海外服装集团良好氛围；

外高桥保税区、上海浦东国际机场、上海新国际博览中心、上海国际会议中心、发达交通信息网络、上海浦东人才交流市场和高尚住宅社区则为则海内外服装企业经营运作和物流配送带来便捷。

尚未充分开发的浦东新区则为服装业发展提供了可具规模性发展的地产资源和生存空间。

4浦东川沙工业园区的相关政策及项目要求

4.1.浦东川沙工业园区优惠政策

●土地优惠：

土地价格视项目的实际情况，采取一事一议的方式，一般约为30～35万元/亩；

●无偿服务：

入园企业在工商、税务、安全和环保办证等方面给予一条龙无偿服务；

●税收优惠：

执行上海市人民政府、浦东新区人民政府制定的一系列优惠政策；

●特别奖励：

设有企业发展专项奖励、社会贡献特别奖励。

4.2.川沙经济园区项目入园要求

川沙经济园区是高起点规划、高标准建设的生态园林新型经济开发区。

入园项目应达到以下要求：

●入园项目应为无干扰、无污染的一类工业项目；

●入园企业必须注册在川沙经济园区，并以此企业名义进行生产经营；

●项目成长性好，能积要求为：

—批租土地的企业在三年内年生产值达到300万元人民币/亩左右

—租借标准厂房的企业在三年内年产值达到1万元人民币/M2（建筑面积）左右

●批租土地的项目在立项批准后一年内应开工建设。

本项目充分注意到浦东川沙工业园区的优惠政策，希望通过合理规划和模式创新，来全面完成浦东川沙工业园区整体发展的战略目标和经济指标，具体内容参见表4-1。

表4-1上海（浦东）国际服装服饰新型时尚中心（产业基地）预期经济指标比较表

经济指标

川沙工业园区

入园要求

本项目预期实现

经济目标

比入园要求

预期增值

批租土地企业

三年内年产值

300万元/亩、年

366万元/亩、年

22%

租借标准厂房

1万元人民币/M2

（建筑面积）、年

1.9325万元人民币/M2

93.2%

5时尚中心（产业基地）功能规划

5.1.时尚中心（产业基地）功能规划目标

根据项目地块开发要求和服装行业发展前景分析，结合浦东川沙工业园区发展建设思路，经分析、论证，本时尚中心（产业基地）建设发展的目标确定如下：

●以服装制造业为主导，向整个产业链的上下游延伸，力争把中心（基地）建设成为集服装设计、研发、接单、加工、检测、配送、结算于一体的、与国际服装业接轨、引领中国及上海服装产业发展潮流的、企业集聚、品牌汇集、效益显著的特色时尚中心（产业基地）；

●中心（基地）建设期3年，建成后以自营为主的经营方式服务于国内外服装行业定位于高端加工制造质量的企业，力争建成大型企业3~5家，中小型企业15~20家，实现产值50亿元，提供就业岗位约15000个；

●项目规划建设兼顾浦东川沙工业园区的总体规划和服装时尚中心（产业基地）的功能需求，在建筑形态、建筑外观等方面力争达到“现在超前、以后领先、将来不过时”的目标，成为上海浦东新区亮丽的城市工业景观之一。

5.2.时尚中心（产业基地）功能规划

根据时尚中心（产业基地）建设与发展目标，本中心（基地）设置了精加工、设计研发、产品检测、商贸、培训、仓储、交通等八大功能。

5.2.1.服装服饰精加工功能

拟建设国际性、生态型、数字化的服装服饰精加工流水线，以创新的运作方式，为世界知名品牌服装进行高质量、高品位的精加工，为国内服装中小企业集聚、发展提供空间。

中心（产业基地）的生产加工能力设置见表5-1。

表5-1中心（产业基地）的生产加工能力

加工设备

数量（条）

建筑面积（M2）

产能（万件、套/年）

西服流水线

5

15000

25

西裤流水线

3750

37.5

针织装流水线

2946

75

衬衫流水线

25000

750

女装流水线

73

146000

1168

休闲装流水线

120000

900

其他

＿

29900

合计

342596

3015.5

中心（产业基地）的生产技术和工艺方案见图5-1。

5.2.2.服装服饰设计研发中心功能

为国内外服装设计大师在沪设计国际最新时尚产品提供最佳场所和环境，并成为中国服装服饰设计的研发中心，为国内中小服装企业面辅料设计和服装、服饰品的设计提供参考。

5.2.3.纺织服装产品检测中心功能

与国际认可的权威纺织服装检测机构合作，建立中国纺织服装产品检测中心，接受国内外服装服饰企业的委托，进行产品检测，出具具有法