九江物业管理条例实施细则全文最新版doc文档格式.docx

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（六）业主委托的其他公共性服务内容。

第八条物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第九条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

第三章收费管理

第十条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,前期物业服务合同作为物业买卖合同附件,经物业买受人签字确认。

在拟定前期物业服务方案，签订前期物业服务合同前，应将前期物业公共性服务费标准报价格主管部门备案或核定。

前期物业服务合同应当明确物业公共性服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。

物业公共性服务费具体收费标准应根据确定的物业服务等级,在公布的基准价及其浮动幅度范围内确定。

（物业公共性服务费指导价标准及物业服务等级指导标准详见附件一、二）

第十一条业主委员会成立后,物业公共性服务费具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业，根据物业等级服务标准和公布的基准价及其浮动幅度，在物业服务合同中约定，并在实施收费前报价格主管部门备案或核定。

第十二条实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记、公示制度。

物业服务企业（包括前期物业）在收费前，开发建设单位和物业服务企业应当向物业所在地价格主管部门办理备案手续和申领《服务价格公示牌》。

第十三条实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业买受人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第十四条物业服务收费实行明码标价制度。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，按照价格主管部门明码标价规定，公布物业服务等级标准、服务项目、收费标准、价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第十五条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目、服务工作开展和物业服务费用收支情况，听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地街道办事处的意见并接受质询与监督。

第十六条物业公共性服务费，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共性服务费。

第十七条已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。

未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

新建住宅小区配套建设及设施设备,未经验收合格交付使用的,一律不得收取物业综合服务费。

其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。

第十八条物业服务费应每月足额缴纳，业主与物业服务企业约定预收的，预收期限原则上不得超过3个月，业主自愿交纳、另有合同约定的除外。

第四章停车收费

第十九条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费。

（见附件三）

经业主大会同意,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,可按照规定标准收取车辆停放服务费,其使用按照本办法第二十四条规定执行。

业主对车辆有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十条住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要。

第二十一条实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监视（或巡视）和日常维护等服务工作。

第五章其它收费

第二十二条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业公共性服务费，不得另行分摊收取。

二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式，向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

分摊计算公式为：

用户实用量×

（单价+总损耗费÷

全部用户实用量）。

电梯起始层的住户，其物业服务费标准下浮30%。

第二十三条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；

物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业不得向进驻小区进行公用配套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手续费等额外费用。

第二十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。

垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于4.00元收取。

不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。

不得强行收取装饰装修保证金。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，造成严重后果并触犯相关法律法规的，由当事人承担相关法律责任。

第六章监督管理

第二十六条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。

第二十七条政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。

物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十八条物业服务收费实行分级管理，市和县（市、区）政府、庐山管理局价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。

物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

第二十九条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

第三十条本办法实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行。

第三十一条各县（市）、庐山管理局价格主管部门和房地产主管部门按属地管理原则，可结合本地物业类型、服务内容、服务等级、环境设施和服务成本等，参照本办法具体测算制定公布相应的基准收费标准和浮动幅度。

本市市区范围内的浔阳区、庐山区、开发区、八里湖新区执行本办法中的指导价收费标准。

第三十二条本办法自2013年1月1日起施行。

附件一：

九江市住宅小区物业公共性服务费指导价收费标准

附件二：

九江市普通住宅物业服务等级指导标准（试行）（房产部门制定）

附件三：

九江市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准

附件一

服务等级基准收费标准（元/月、平方米）备注

无电梯有电梯

一级0.651.60各等级收费标准上浮最高不超过基准标准的20%，下浮不限

二级0.551.30

三级0.451.10

四级0.370.90

注：

以上不含二次供水

九江市住宅物业服务等级指导标准（试行）

一级

项目内容与标准

（一）

基

本

要

求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）

房

屋

管

理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于动用专项维修资金范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；

操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于动用专项维修资金范围的，

及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；

消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保

洁

服

务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；

电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；

一层共用大厅每日拖洗1次；

楼梯扶手每日擦洗1次；

共用部位玻璃每周清洁1次；

路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；

化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，

发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

属于动用专项维修资金范围的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

秩序1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

保洁

服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；

电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；

楼梯扶手每周擦洗2次；

共用部位玻璃每月清洁1次；

路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；

化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

管理有专业人员实施绿化养护管理。

对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三级

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于范围用专项维修资金的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

秩序1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

务1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；

电梯厅、楼道每日清扫1次；

共用部位玻璃每季度清洁1次；

路灯、楼道灯每半年清洁1次。

雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；

化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

四级

1、服务项目按照三级指导标准确定。

2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。

车位性质车型收费标准

（元/月.辆）备注室外

车位小型车100

中型车150

摩托车20含电动车、机动三轮车、

非机动三轮车

室内

车位小型车200

中型车300

摩托车30含机动三轮车、

电动车20代充电服务收费由