华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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公司自成立以来，先后承揽了即墨市市政府办公楼；
即墨市市委办公楼；
即墨市纪委办公楼；
华洋大酒店的装饰装修工程；
即墨市通济街道办事处办公大楼的部分装修及院内绿化、道路硬化工程；
即墨市青岛服装工业园办公楼的装修及院内绿化、道路硬化工程；
即墨市青岛服装工业园内主要街道的绿化工程等，以上工程严把质量关，安全、文明施工，工程都一次验收合格，受到建设单位的好评，也取得了良好的经济效益和社会效益。
公司在发展业务追求经济效益的同时也非常注重企业内部管理和人才培养，现有一级项目经理5人，二级项目经理6人，工程师8人，其他工程、经济类技术人员26人；
公司定期对有关技术人员进行培训，加速知识更新，提高公司管理人员专业技能，从而能够更好的服务于工程。
公司正以“树百年企业，建百年工程”为目标，迈着矫健的步伐走向灿烂的明天。
3、可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《中华人民共和国环境保护法》
（4）《中华人民共和国环境影响评价法》
（5）《中华人民共和国水污染防治法》
（6）《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（7）《青岛市城市总体规划》
（8）《青岛市滨海公路沿线城市组团总体规划》
（9）《青岛市旅游业“十一五”发展规划》
（10）《青岛市度假旅游专项规划》
（11）《青岛市委、市政府关于加快旅游业发展的意见》
（12）《即墨市城市总体规划》
（13）《即墨市土地利用总体规划》
（14）《即墨市旅游总体规划》
（15）《即墨市委市政府关于加快旅游业发展的意见》
（16）《即墨市创建“中国优秀旅游城市”活动实施方案》
（17）《即墨统计2008年鉴》
（18）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（19）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。
4、编制原则
（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；
（2）根据青岛市国民经济和社会发展计划及青岛市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；
（3）根据青岛、即墨发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用。
（4）依据青岛市总体规划，结合即墨的总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造良好的社会效益。
（5）项目的建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益。
（6）把项目建设与促进地方旅游商品的生产、流通和发展相结合，为技术展示和交流提供良好的平台，大力发展墨城旅游产品，为地域经济发展做出贡献，创造良好经济效益。
5、研究工作的范围
本可行性研究报告主要研究范围：
1、项目建设的必要性、可行性和意义；
2、项目建设规模及建设内容；
3、项目选址及建设条件；
4、工程方案；
5、公用工程和辅助设施；
6、消防、环保及安全防护；
7、组织管理；
8、项目实施计划和工程招投标管理；
9、投资估算与资金筹措；
10、工程建设的经济效益和社会效益。
二、项目概况
1、项目拟建地点
项目拟建于即墨鹤山路38号，占地面积4866平方米，约7.30亩。
该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。
2、建设规模与内容
本项目占地面积约7.30亩，建设规模39900平方米，总投资约18426万元。
主体营业楼设计层数为23层，总建筑面积39900㎡。
其中裙楼4层,建筑面积15100㎡，1层为大堂、总服务台、礼宾处、行李房、商务中心、票务中心、商场、专卖店、书店、大堂酒吧、鲜花店、华宝斋茶室等配套服务项目；
2层为西餐厅、西餐厨房、中餐零点厅、中餐点菜区；
3层为千人大宴会厅；
4层为30人-200人标准会议室、餐饮包间。
塔楼23层，建筑面积21400㎡，为客房区域，共有客房334间。
其中5—9F为经济楼层，共有客房102间（套），其中普通标准客房97间，普通套房5套；
10—18F为商务楼层，共有客房178间（套），其中商务标准间158间，商务套房20套；
19—21F为行政楼层，共有客房54间（套），其中行政标准间46间，行政套房6套，豪华套房6套；
22楼设景观自助餐厅、景观日餐厅景观韩料餐厅、景观咖啡厅；
23楼为电梯机房和设备房等。
负1F为建筑建筑面积为3400㎡，设动力中心、办公室、消防中心等。
3、主要建设条件
本期项目建设需用土地7.30亩，已取得土地使用权证（即国用（2010）第095号）、建设用地规划许可证（地字第370282************号）、建设工程规划方案审查意见书（即规规审字[2010]30号。
项目建设主要原辅材料，来源于当地。
当地原辅材料资源丰富，供应有保证。
从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上即墨市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。
项目建设地各项公用及配套设施齐全。
供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。
4、项目资金投入
本项目总投资18426万元。
资金来源：
企业自筹5926万元，占总投资32.2%；
申请银行贷款12500万元，占总投资67.8%。
5、项目建设期
预计项目建设期18个月。
6、主要经济技术指标
（见表1-1：
主要经济技术指标表）
图表1-1:
主要技术指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
平方米
39900
1.1
地上建筑面积
36500
1.2
地下总建筑面积
3400
地下1层
1.3
容积率
≤8.20%
1.4
建筑密度
≥60%
1.5
绿化率
≤15%
1.6
车位
205
地上105个，地下100个
1.7
建设总投资
万元
20928
1.8
其中：
建设投资
19788
1.9
建设期贷款利息
1140
图表2-2:
主要经济指标
税前
静态投资回收期Pt（含建设期）
7.11
财务净现值FNPV
15086
动态投资回收期Pt（含建设期）
9.19
财务内部收益率FIRR
18.96%
税后
8.07
财务净现值
8985
10.90
财务内部收益率
15.18%
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
1、我国政府明确提出要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，满足多样化的服务需求。
随着我国经济持续健康快速发展，我国综合国力明显增强，人民生活明显改善，工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快，城乡面貌和人民生活进一步改善，城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。
为满足人民不断增长的物质文化需求，创造和谐的社会局面，中国国民经济和社会发展"
十一五"
规划纲要明确指出：
要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。
大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
2、青岛市政府提出要大力加快现代化大城市建设，提升城市地位。
3、即墨市房地产发展迎来了前所未有的发展契机。
4、本项目提出的背景
二、项目建设的必要性
1、是提升墨城品位，改善墨城形象的需要
青岛华洋大酒店位于即墨经济开发区的黄金地段，在被称为“饭店综合改造项目的建成，对于提升即墨市核心商圈的整体品位有着积极意义。
通过对青岛华洋大酒店的综合改造，酒店将建成即墨市的标志型建筑，使该区域城市建设面貌大为改观，使其成为即墨市城市建设中的亮点，对于加快城市建设步伐，提升城市整体品位有一定的推动作用。
2、是企业进一步做大做强的需要
青岛华洋酒店投资管理有限公司作为专业从事酒店产业经营的集团公司，不论是自身发展的需要，还是积极参与建设即墨城市的要求，都必须构筑经营平台和打造酒店服务产业链，保证企业长期稳定发展，有着重要意义。
4、是满足城市功能区划的需要。
随着即墨城区建设进程的逐步推进和开发区的日益蓬勃，即墨的发展正朝向多元化的方向前进。
因此本项目正好结合墨城整体品质的提高，满足城市功能区划发展要求。
5、是促进即墨市旅游经济发展的需要
改革开放以来，古城即墨发生了翻天覆地的变化。
城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。
本项目的建设将极大地方便了居民、游客在各方面的需求，改善城市的旅游环境状况，推进了旅游经济的发展。
第三章投资环境及市场分析
一、即墨市经济形势
即墨历史文化悠久，战国时属齐国，秦统一天下，即墨始置县，先后属齐郡、胶东郡。
西汉时，即墨既是即墨县治，又是胶东王国都城。
东汉及两晋时，属青州。
隋唐及明清时期均属莱州。
1943年分设即东、即墨两县，1944年4月，即东县并入即墨县，1945年7月，恢复即东县。
建国初期，属胶州专区。
1958年10月，改属青岛市。
1961年改属烟台专区。
1978年12月改属青岛市。
1989年9月，撤县设市。
即墨经济和社会发展十分迅速，2008年完成生产总值433.8亿元，按可比价格增长17.6%，总量和增幅居青岛五市之首。
其中第一、二、三产业增加值分别为37.4亿元、242.9亿元和153.5亿元，分别增长8.2%、22.3%和12.9%。
规模以上固定资产投资首次超过200亿元，完成201.3亿元，增长24.2%；
完成地方财政一般预算收入16亿元，增长33.6%。
各项存款余额197.1亿元，比年初增加24亿元，增长13.8%；
各项贷款余额125.8亿元，比年初增加27.4亿元，增长27.9%；
存贷款余额在五市中居首位。
职工平均工资18621元，增长19.9%；
城市居民人均可支配收入15813元，增长18.6%；
农村居民人均纯收入7382元，增长14%。
县域经济基本竞争力居全国百强县第20位。
多年来，即墨市按照“建设大市场、搞活大流通”的发展思路、围绕建设江北最大市场群的目标，实施“商贸兴市”战略，已成为江北重要的商品集散地。
即墨交通条件优越，是青岛通往山东各地的“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿西部，境内蓝村火车站是胶东半岛重要的铁路枢纽，济青、青银、乌威高速公路以及青烟、青威、青沙、青石等国家级和省级干线公路纵贯境内，县乡公路通村连镇，形成了四通八达的交通运输网络，即墨城区距青岛港40千米，距青岛国际机场15千米；
即墨文化底蕴深厚，基础教学和技术教育发达，体系完整，文化生活丰富多彩，市内设有电视台、博物馆、新华书店、影院、剧院、娱乐城等大批文化生活设施；
另外，在财政、金融保险、城建环保、教育体育等各个方面都取得了显著成绩。
社会经济领域的快速发展为即墨市旅游业发展和整个社会经济系统的良性循环奠定了坚实的基础。
二、即墨市的发展规划、投资环境
1、地理位置
即墨市位于山东半岛南部，地处东经120°
07′—121°
23′,北纬36°
18′—36°
37′，东临黄海，南屏崂山，西邻平度市和胶州市，北接莱西市和莱阳市，总面积1780平方千米，辖18个镇、4个街道办事处和1个经济开发区、1个旅游度假区。
即墨古称“形胜为东方冠”，于今山海风韵犹存，东部海碧山翠，海岸线蜿蜒曲折，港湾岛屿罗布，西部平畴无际，河流环绕交流。
青岛崛起于南，即墨偎之项背，遂有“青岛后院”之称；
烟台勃兴于北，即墨扼其要衢，则成“胶东咽喉”之势，是青岛重要卫星城市。
2、地形地貌
即墨市域在地质构造上位于鲁东隆起区的胶莱盆地东南部，以断裂构造变动为主要表现形式。
由于胶潍河盆地与崂山山脉的影响，经过长期的地壳运动和沉积作用，即墨市区域范围内的地势由东南向西北倾斜，形成了低山丘陵与平原洼地的地貌组合。
东部低山丘陵区面积626平方千米，占总面积的35.2%，地面高程在海拔20-100米之间，滨海地区在13米以下。
区内山陵、沟壑、荒岭、阶地、梯田层迭交错，山体上部多呈岩石裸露状貌，山前平地分布在河谷间和沿海一带，土层较厚。
中部为平原区，面积631平方千米，占总面积的35.4%，地面高程海拔一般50米以下，是东部低山丘陵区和西部低洼区的过渡地带。
西部低洼区面积523平方千米，占总面积的29.4%，地面高程海拔多在20米以下，地势平衍。
3、气候水文
即墨市域属暖温带季风气候，同时受海洋环境的直接调节，冬暖夏凉，湿润宜人，年平均气温12摄氏度，多年平均降水量750毫米,夏无酷暑,冬无严寒,是优良的夏季避暑地。
即墨市内有14条较大河流，多为宽浅季节性河流，有一定的旅游开发价值。
海岸线总长183.01千米，分布有丁字湾、栲栳湾、横门湾、鳌山湾、小岛湾等10处海湾（港湾）。
域内有田横岛、大管岛、小管岛、女岛、马儿岛、长门岩等24个岛屿，其中田横岛、大管岛、小管岛、赭岛、女岛为有人居住岛，其余岛屿皆无人居住。
另外还有7个岬角，9处滩涂，这些共同构成了即墨具有开发价值且品位很高的旅游资源。
4、自然资源
即墨市资源丰富，西部平原百里沃野，素有“粮仓”之称，是全国商品粮生产基地之一；
东部丘陵岗地起伏，宜粮宜果，是山东省花生生产基地；
沿海地区山景海色秀丽壮观，海岸线绵延曲折，港湾交错，盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海产品，素有“渔盐之利”，属全国对虾养殖基地；
境内矿藏种类繁多，矿泉水、麦饭石、重晶石、玄武岩、安山玢岩、花岗岩、膨润土和田横砚等尤为著名；
区域内旅游资源独具特色，有历史名岛田横岛、耐冬宝岛长门岩、大管岛、小管岛等岛屿，有素称“崂山之秀”的鹤山风景区、全国著名的温泉疗养区和被誉为“地质宝库”的马山国家级自然保护区等。
5、规划布局
为推动区域协调发展，优化经济发展布局，即墨市按照山东省“一体两翼”和青岛市“一主三辅多组团”的区域布局，深入实施“一区两极”经济发展战略。
“一区”，就是，就是充分发挥城市中心区及周边区域的区位优势和产业优势，大力发展先进制造业和以市场商贸业等为重点的现代服务业，建成汇集人流、物流、资金流、信息流的现代城区和现代工贸区。
“两极”，就是充分发挥东环海的优势，持续推进东部鳌山湾区域开发建设，建成在国内外有较大影响力和吸引力的青岛新兴旅游度假区、临港产业区；
充分发挥西环河的优势，抓好大沽河周边区域绿色农业开发建设，建成规模化、集约化的绿色农业产业区。
为适应不断变化的国际国内形势，围绕即墨市委提出的“面向青岛、依托青岛、融入青岛、服务青岛，抢抓五年战略机遇期、建设大青岛现代新区”的发展定位，以及“一二三四五六七”的发展思路和“一极突破、两区共进、五线展开、组团发展”的战略部署，相继从空间布局、发展重点、动力机制、保障体系等方面，采取了一系列措施，探索形成了切合即墨实际又以一贯之的发展路子。
为加快构筑新型产业体系，突出大项目引进建设，实施外向型经济和民营经济双源并进战略；
突出产业集群化发展，培育壮大先进制造业和现代服务业，突出自主创新，大力发展高新技术产业，提升大青岛现代新区的综合竞争力。
三、市场分析
1、即墨商业发展背景
上世纪八十年代，在墨水河畔，不甘寂寞的个体经营者在这里自发形成了一个地摊服装市场。
２０多年光景，这个当年名不见经传的小集市在经过三次迁移，四次改造之后，成为了国内排名第三的服装批发市场。
这个目前国内单体面积最大的服装批发市场于2008年１月整体迁移并开始营业。
二十多年市场经营发展基础，让即墨服装老市场以其规模化经营、特色鲜明、产销相依、聚散快捷、价格优势明显等产品服务特点闻名全国，而其上市商品也以质优价廉、款式新颖、品种繁多的优势畅销胶东半岛及华北和东北地区，其中针织产品更是辐射全国各地。
新建成的即墨服装市场，主体总投资６．２５亿元，建筑面积２７．１万平方米，分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五个经营区。
该服装市场在配套设施齐备，安装有客货梯１０部，自动扶梯２４部，还有中央空调、监控、消防、宽带、电子屏、自动喷淋、自动报警器等现代化信息管理系统，建设了具备品牌展示展销、看样订货、商务洽谈、新闻发布等功能的展示厅，各项指标达到国内领先水平。
统计数字显示，08年６月底，服装市场开门营业商铺达到了６０１４个，其中外地商户３０２６家，总经销、总代理、厂家直销商户１９４４家，品牌经营商户４１４０家，从业人员２１４００人。
08年１－６月份完成商品交易额５２亿元，同比增长３０％，目前，其国内市场已扩张至山西，河北，河南等区域，新市场的日均交易额达３０００万元，日上市人数１０万人次，日入市外地大型客货车１５０余辆。
新市场还有二期和三期规划：
二期建设的中国即墨辅料市场占地２２１亩，建筑面积１８．８万平方米；
三期建设的中国即墨精品市场及商务区占地７８３亩，建筑面积３９．１万平方米。
规划完成之后的总建筑面积将达到４５万平方米，届时新市场将拥有服装市场主体、精品市场以及与之配套的辅料市场、物流服务中心、客运服务中心、市场综合服务区、业户居住区等七大区域，入市经营业户可达７０００多家，并且将实现市场功能与物流、人流、生活区和教育等服务功能的综合配套。
调查数据显示，２００8年是即墨市场品牌商品数量增长最快的一年，也是外地产品尤其是知名品牌进入市场最多的一年。
截止目前，即墨市已名列中国商标发展百强县第３５位，而目前单体面积最大的新即墨服装市场，为即墨产业集群及城市的发展带来利好。
在即墨服装批发市场的带动影响下，目前即墨市的二、三产业已经得到了快速发展，形成了以市场带产业、以产业促市场的良性发展格局。
依托服装市场的发展优势和知名度，即墨市提出并实施了“一轴两圈”的发展格局，即以即墨市区的鹤山路为发展中轴，建项目、搞配套；
“两圈”，就是在鹤山路西端，以中国即墨服装市场为中心，围绕该市场进行配套完善，在该区域形成一个布局合理、设施完善、功能齐全的集产销研及物流于一体的商业批发圈；
对老服装市场区域进行综合改造，建设一座集多功能于一体的大型综合性商业中心和地标性建筑群，并以此为中心，连同利群、佳乐家、国美、圣帝亚等大型商场超市为群体，在鹤山路中段打造集购物、休闲、娱乐于一体的城市时尚消费圈，把鹤山路建成特色突出的青岛服装贸易大道。
在产业集群规模扩大，经济商圈渐趋成熟的态势中，即墨服装市场的区域品牌已经名声在外，成为了众商家的必争之地，这样的一种流通概念放在任何一个区域市场内都是不可小觑的，即墨必将成为一个全新的国际商贸重地。
即墨市场商贸业具有传统优势、基础优势和区位优势，经过历届市委、市政府及几代即墨人的共同努力，目前，全市累计建成各类市场１４３处，建成面积１００多万平方米，其中专业市场２６处、投资过千万元的市场１４处、建筑面积过１万平方米的市场１８处、年交易额过１亿元的市场１６处，２００8年全市市场完成商品交易额524亿元。
综观即墨的市场商贸业，在全国处于领先地位，在省及青岛市处于龙头地位，是胶东半岛发展最健康、管理最规范的市场群体。
服装市场、小商品城和布匹市场是全国百强市场，其中服装市场名列全国同类市场第三位。
通过“一轴两圈”发展模式的实施和未来几年的发展培育，即墨将成为青岛继中山路、台东、李村、东部商圈的第五大商圈，成为长江以北最大的综合批发市场基地。
2、华洋大酒店二期改扩建项目市场分析
目前即墨市市区仅有2家四星级酒店、2家三星级酒店、2家二星级酒店，尚没有五星级酒店，四星级酒店客房总数仅为近430间（其中华洋大酒店220间，锦茂宾馆210间，），已不能满足即墨市发展的需求，特别是作为青岛后花园发展的需求。
统计资料显示，即墨市酒店入住率为60.1%以上，四星级酒店入住率为70%以上。
作为即墨核心区内的唯一的五星级酒店项目（竣工开业后上报审批），其市场前景在该区域内是独一无二的。
核心区内商家如云，金融、机关和企事业单位云集，这在一定程度上保证了酒店的宴、会销售。
本项目中的五星级酒店占据黄金地段，为周边众多单位和游客提供高档餐饮、住宿、娱乐和休闲场所势在必行，市场前景十分看好。
3、需求方面分析
改革开放以来，即墨市居民消费能力增长很快，消费能级迅速提升，升级幅度越来越大。
总体上看，即墨市居民消费方式正处于小康型向现代化型的过渡阶段，消费方式、消费环境、消费能力和消费观念都发生了很大变化，各种新的消费热点正在形成之中。
（1）餐饮业
①餐饮业发展增速迅猛，形成一批规模特色企业
各种特色餐馆酒楼遍布大街小巷，并一直较快的速度迅猛发展，2008年是12.7亿元,比上年增长36.7%。
在大发展、大建设、大环境的新即墨产业发展战略规划中，餐饮业已占据即墨市社会消费品零售总额10.2%的比重，直到越来越重要的作用。
②餐饮主题趋于多元化，集群开始得以显现，与其它行业混业经营成为一种趋势。
随着餐饮和其它行业的不断发展，餐饮与其它行业混业经营，餐饮主题开始趋于多元化。
去年，餐饮洗浴业的混业经营迅速发展。
此外，茶饮、咖啡休闲与餐饮的混业经营也成为一种趋势。
由于餐饮业的迅速发展，餐饮集群效应开始得以显现。
即墨市鹤山路的中高档餐饮群等初具雏形。
③品牌意识不强，基础条件缺乏。
本地餐饮市场饱和，无序竞争出现。
目前，即墨餐饮市场上有相当一部分餐饮企业的品牌意识还比较淡薄，然而，未来的餐饮业竞争将会更多的表现在品牌的竞争上。
目前即墨餐饮企业发展的软件投入和基础条件成为制约企业水平提升的关键和重点，许多企业缺乏系统的管理手册。
近几年即墨市餐饮业一个显著特点是，品牌餐饮企业的连锁扩张步伐不断加快。
大量餐饮企业的盲目无序竞争，导致了餐饮业的行业结构失衡，即墨市的快
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