民和商业中心项目可行性报告Word下载.docx
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第一节概述
1、项目名称、进度、规模
建设项目名称:
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心。
项目承办单位概况
开发商:
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司。
公司地址:
XXX市XXXX区。
法人代表:
李旺。
工程质量行政负责人:
关永为。
公司简介:
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司(以下称公司)主要经营房地产开发业务。
集团具有完备的组织制度,按照精干、高效的原则,机构设置有:
总裁办、计划财务管理中心以及总师室、顾问室等部门。
其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部、文化工作室;
计划财务管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门。
公司有丰富的房地产开发、经营、管理经验。
此外,公司同时也一直寻找其他的房地产投资项目,开展了大量有关房地产项目的前期工作,包括市场调研、土地或项目取得。
公司拥有一批在房地产开发、管理、经营方面具有丰富经验的人才,有丰富的经营及工程管理经验。
此外,在物业管理及经营等方面也积累了丰富的经验。
公司主张通过专业的追求和客户至上的理念,创造品质卓越,无论在全市乃至全自治区,拥有良好的生态优势和理想的生活小区,永远追求为客户创造完美生活,秉承诚心经营的理念以及长久负责的精神回报客户和社会。
建设期限:
2010-2011年
主要建设内容:
民和商业中心为三层建筑。
投资总额:
项目总投资5461万元。
资金来源:
企业自筹。
项目拟建地点:
项目选址于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
建设规模:
总占地面积10798平方米,总建筑面积15900平方米。
2、项目编制单位:
单位名称:
XXX市基本建设咨询投资公司
证书等级:
丙级
证书编号:
工咨丙10520080004
发证单位:
国家发展和改革委员会
第二节编制的依据和原则
一、可行性研究报告编制依据
(一)《中华人民共和国建筑法》;
(二)《中华人民共和国节约能源法》;
(三)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(四)中华人民共和国主席令第23号《中华人民共和国城市规划法》;
(五)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(六)《住宅建筑设计规范GBJ96-86》;
(七)《民用建筑设计通则JGJ3738》;
(八)《建筑物抗震设计规范GB5019193》;
(九);
中华人民共和国国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》;
(十)《工程建设标准强制性条文》(房层建筑部分);
(十一)《城市建设配套费征收管理办法》;
(十二)《城市房地产开发经营管理条例》;
(十三)《环境保护条例》;
(十四)《XXX市城市房地产经营管理条例》;
(十五)《XXX市环境保护条例》;
(十六)《XXX市城市建设配套费征收管理办法》;
(十七)《XXX市房地产开发项目资本金制度管理办法》;
(十八)《XXX市城市房地产开发经营管理条例》;
(十九)XXX国民经济和社会发展“十一五”规划纲要;
(二十)XXX城镇总体规划;
(二十一)XXXX召镇城镇总体规划。
二、项目编制原则
(一)结合XXX城市总体规划目标。
(二)统筹规划,科学设计,合理布局的原则。
(三)坚持资源充分综合利用和节能降耗原则。
(四)贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则,力求取得社会效益、环境效益的统一。
(五)坚持统一规划,确定合理的发展目标和规模。
在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合,分期实施。
三、可行性研究报告的研究范围
本报告的编制,依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规、规程和规范。
对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究,并提出有关建议。
本报告的经济分析和测算,采用国际上通用的模式和规范,结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和XXX市的市场情况,进行财务和经济效益分析测算,旨在通过投资环境研究和财务经济分析,为发展商投资决策提供参考依据。
第三节项目概况
一、建设地点
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心项目在XXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
二、建设规模和内容
项目总占地面积10798平方米。
总建筑面积15900平方米,其中地上三层。
规划条件:
容积率1.47,建筑密度49.1%,绿地率35%,为3层建筑。
三、建设期限
本项目建设期18个月。
四、投资估算与资金筹措
本项目估算总资金5461.00万元。
总投资5461万元,资金来源为企业自筹。
第四节主要技术经济指标
本报告设计XXXX召镇民和商业中心总建筑面积为15900平方米。
1、项目总投资
本项目估算总投资(建设投资)5461.00万元。
2、主要技术经济指标
主要经济数据及评价指标
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
10798
2
净用地面积
3
建筑面积
15900
4
容积率
1.47
5
绿地率
%
35
6
建筑密度
49.1
7
建筑层数
层
3层
8
地上
9
地下
10
停车位
个
100
11
总投资
万元
5461.00
12
资金来源
自筹
第五节可行性研究结论
本项目符合国家的有关政策和投资方向,符合XXXXXXX召镇城市建设发展方向,对于推动XXXX召镇城市建设进程具有重要的促进作用。
本项目的实施,可以完善城市功能,提高城市建设水平,方便人民生活,改善消费与投资环境,提升城市的文化以及城市总体品位,促进就业等诸多方面有着积极的作用。
其总体发展方向符合XXX的城镇总体规划要求,开发用地及规划手续具备,建设资金自足,现场条件具备。
通过对业主需求、工程方案已经财务效益等方面的分析,符合当前市场需求,经济社会效益显著,项目可行。
综上所述,本项目目标明确,建设规模适宜,结构合理,组织管理措施得当,示范带动作用大,市场前景看好,项目本身具有较好的社会效益。
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景
跨入新世纪后,XXX沐浴着国家西部大开发、能源战略西移的东风,紧紧抓住国家新一轮经济快速增长期到来的机遇,依托资源、地域优势,站在适应经济大发展的战略高度,坚持全面、协调、可持续的科学发展观,建设“四大基地”—即到2010年建成亿吨级煤炭基地、千万千瓦级火力发电基地、千万吨级煤炭化工基地和千万吨级高载能产品基地,构筑“四大体系”—即大供电体系、大供水体系、大交通体系和大城镇体系,努力为国内外商家投资创业搭建最好的舞台,以促进全旗经济跨越式发展。
2009年,全旗地区生产总值完成530亿元,完成计划的114%,增长34.2%;
三次产业结构比例调整为1.3:
64.2:
34.5,其中一产7亿元,增长15.1%;
二产340亿元,增长34%;
三产183亿元,增长34.7%。
财政收入完成100.01亿元,增长35.3%。
全社会固定资产投资完成320亿元,增长49.2%。
城镇居民人均可支配收入达到23106元,增长13.1%。
农民人均纯收入达到7945元,增长11%。
煤炭产量达到13760万吨,同比增长37.4%,其中地方10077万吨,增长40.4%,准能3683万吨,增长29.8%;
发电量达到123.92亿度,同比下降0.3%,其中火电112.57亿度,同比下降0.2%,水电11.35亿度,同比增长21.3%;
电石产量为70.29万吨,同比下降7.5%;
水泥产量达到39.52万吨,同比增长14.8%;
炸药产量达到9.71万吨,同比增长37.3%;
工业产品销售率达96.1%
。
全年社会消费品零售总额达到50.6亿元,同比增长26.5%。
金融系统期末存款余额199.56亿元,贷款余额185.04亿元,分别增长52.3%和69.2%,其中城乡居民储蓄存款80.89亿元,同比增长28.3%。
2009第四届中国全面小康论坛”上,我旗列入“2009年中国全面小康十大示范县”;
在第九届全国县域经济基本竞争力与科学发展百强评价中,我旗位列第37位,较上届提升了10位。
在西部百强县中,成功超越新疆库尔勒市,列第2位,地区经济综合实力实现了新的跨越。
XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇,位于XXX西部,地处准旗、伊旗、XXXX三旗(区)交界,包府复线(包头至府谷)纵贯南北,包神铁路(包头至神木)侧西而过,正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过,地理位置十分优越,交通非常便利。
境内除了有丰富的煤炭、陶土、铁矿石、石矿等矿产资源外,还有得天独厚的旅游资源——XXXX召宝堂寺,据统计有上百家企业落户在XXXX召镇,而其境内现没有一处可供消费者集中消费的商业中心,好多商家都因为这个原因不在XXXX召镇投资,即使企业在其境内,采购衣服、食品都要到XXX市,给他们带来很多不便,因此XXX市XXXX房地产开发有限责任公司拟在黄天棉图村民和小区旁建设一处3层商业中心来满足日益增长的市场需求。
第二节项目建设的必要性
XXXX召镇民和商业中心项目位于XXXX召镇民和小区旁边,总规划用地面积10798m2,配套设施已达到三通一平。
该区域将是XXXX召镇政治、经济、文化中心,周边生活小区、学校、医院、银行等生活配套设施齐全,交通便利,是商业中心发展较为理想的地段。
该地区特殊的地理位置,为本项目的发展提供了良好的市场前景。
相信该项目建成之后,会使该地区更加繁华、靓丽,成为XXXX召镇的一颗耀眼明珠。
第三章项目建设条件及建设地点选择
第一节项目建设地点
本项目的建设地点位于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
第二节项目建设条件
1、气象条件
XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇,位于XXX西部,地处准旗、伊旗、XXXX三旗(区)交界,包府复线(包头至府谷)纵贯南北,包神铁路(包头至神木)侧西而过,正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过,地理坐标东经105°
27′30″—137°
16′31″,北纬42°
50′—46°
08′37″。
海拔高程在1072-1143m左右,地势总体呈西南高东北低,最大高差在71m左右。
现状用地以荒地地形为主,XXXX召镇范围内总体植被覆盖率较低。
本地区属典型的中温带大陆性季风气候,夏季炎热干燥,冬季寒冷漫长。
降水主要集中在6-9月份,且年际、年内变化较大,多年平均降雨量372.7mm(由于该区域没有气象站,所以只能采用距该区域最近的准旗沙圪堵气象站和XXX市气象站的加权平均值),最大年降雨量为670.2mm,最少年降雨量为155.3mm。
7、8、9三个月的降雨量占全年总量的68.7%,最大1次降雨量达141.5mm,最大1日降雨量96mm,最大1小时降雨量44mm。
多年平均蒸发量2093mm(E601),昼夜温差较大,年内气温变化较大,最高气温38.3℃,最低气温-30.9℃,历年平均气温7.3℃。
最大冻土深度1.5m,多年平均日照3108.6h,无霜期170天。
由于受季风影响,夏季为偏南风或偏东风,晚秋至初春为西北风。
风的季节变化以春季最大,平均风速为3.2ms,最大风速多年平均极值为32ms,年平均风速为1.9-3.4ms。
2、工程地质条件
根据XXXX类似工程的场地地质条件,该地区的地质情自上而下依次是:
XXXX召镇位于XXX市东边缘,构造单元属XXXX地块。
区域地层分为第四系地层与岩石地层,均为内陆相碎屑岩沉积。
由老至新依次为:
(1)中生代白垩系下统志丹群(K1zh5-7):
分布于沟谷上游高地及各侵蚀沟谷岸坡,岩性组合为砂砾岩、粗砂岩、细砂岩互层夹泥质粉砂岩、粉砂质泥岩层,钙质胶结,胶结程度较好,与下伏的太古代地层呈不整合接触,层厚大于350m,为碎屑岩孔隙水(承压水)含水层。
(2)第三系上新统(N2):
出露于各侵蚀沟谷岸坡,岩性组合为红色砂质泥岩,厚度一般40-50m,为碎屑岩孔隙水(承压水)含水层。
(3)第四系全新统(Q4):
分布于整个规划区地表,主要为黄土、类黄土和风积沙,厚度5-15m,为潜孔隙潜水含水层,水位5-10m。
工程性质较好,可以作为建筑地基持力层。
3、水文地质
该场地地下水属潜水,水位埋深较,本项目施工可不考虑地下水对建筑物基础的影响。
4、场地类别
依据《建筑地基基础设计规范》(GBJ7-89),《岩土工程勘察规范》(GB50021-94),勘察区建筑物工程重要性等级为二级,场地等级为三级,地基等级为三级,综合岩土工程勘察等级为乙级。
拟建场地地基土属中硬土,场地类别为II类场地。
5、场地现状
属政府划拨土地。
场地平整,基础设施完善,基本达到七通一平条件,无拆迁工作量。
随着XXX经济腾飞,近年来已列入国家经济发展百强旗县。
人们对现代化城市生活向往,城市面貌急需改善,XXXX召镇黄天棉图村为该乡镇的政治、文化、经济中心,周围有镇政府办公地,学校、医院、小区等相关配套设施,本项目场址符合XXXX召镇规划要求。
三、采暖
1、室外气象资料
见气象条件。
2、采暖温度
根据本项目要求,所有建筑物采暖温度为22℃。
3、热源
本项目采暖可直接接入XXXX召镇集中供热管网。
四、供电
项目区电网供电可以满足项目用电负荷要求。
拟建项目为服务型建筑。
选择场地周边主要为住宅小区和商场,交通、通讯等外部条件良好。
项目建设符合市区总体规划要求。
大楼建成后可达到舒适、便捷的入住效果。
在工程建设中应充分利用场地特点,通过独特的设计,达到降低工程造价,并与周边环境协调,同时满足建筑的功能需要。
第三节公用工程现状
一、供水工程
本项目主要为生活用水,XXXX召镇城镇供水管网齐备,本项目用水由XXXX召镇自来水公司统一供给,供水量可满足需要。
给水管线接口管径为DN225。
二、污水
新建项目的污水主干管接入城镇排水管网。
污水接口管径为DN300。
三、雨水
新建项目的雨水主干管接入城镇雨水管网。
雨水接口管径为DN400。
当地供电部门电力供应可满足本项目需要,由供电局提供10KV电源供电,由l0KV电缆引入地下高压配电室。
五、供暖
该区域己纳入XXXX召镇城镇集中供热范围,市政热力管网接口管径为DNl50。
第四章项目建设总体方案
第一节指导思想及原则
1、项目的建设应符合城市规划的要求,综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑特征等与环境的关系,并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。
2、项目的建设水平应与当地的经济发展水平相适应,做到实事求是、因地制宜、功能完善。
3、充分展示地域文化的内涵,采用现代设计手法大胆的与地方居民相结合,展现建筑恒久之美。
4、充分发挥地段优势,尽最大可能有效利用土地。
第二节建设总体方案
(一)设计依据及设计要求
1、设计依据
《民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)
《民用建筑设计通则》(JGJ37—87)
《民用建筑设计规范》(JGJ67—89)
《公共建筑节能设计标准》(GB50189—2005)
2、设计要求
(1)该建筑防火分类为Ⅱ类,建筑物耐火等级为二级。
(2)抗震6度设防。
(二)总体方案
XXXX召镇民和商业中心总建筑面积15900平方米,共计3层,建筑高度13.2米。
用务实的、灵活的规整平面来围合最大的空间,采用大开间和大柱距以适应不同的使用要求,并辅以完备的功能、先进的设施,成为现代化商业大楼。
主要建筑指标:
1、占地面积10798平方米,建筑面积15900平方米。
2、建筑总层数3层。
3、建筑总高度13.2米。
4、容积率1.47。
5、建筑密度49.1%
6、绿化率35%。
(三)建筑设计要求
1、该建筑耐火等级为二级。
2、本工程抗震设防烈度为7度,结构形成为框架结构。
3、室外照明。
在建筑物周围绿化内提供弱光灯,而车道、出入口处提供强光灯,根据城市管理要求,适当设置建筑外观泛光照明。
4、工程做法:
①墙体
外墙:
300厚陶粒混凝土砌块;
内墙:
200厚陶粒混凝土砌块。
②屋面做法
A、SBS120卷材防水1.5mm厚(二道设防);
b、1:
3水泥砂浆找平;
c、火山灰找坡;
d、1,00厚聚苯板保温200kgm3;
e、SBC120隔气层。
(四)结构设计要求
1、全部采用钢筋混凝土框架结构,基础利用天然地基,采用钢筋混凝土独立基础。
2、楼面、屋面均采用肋梁现浇板,板厚一般取120mm厚。
3、围护墙体。
一层及以上采用陶料砌块,墙体用M5混合砂浆砌筑。
框架梁跨度超6米时,墙体跨中设构造柱,墙高超4米时,中间加设窗垛,两侧加窗框柱。
(五)项目环境标准
1、民和商业中心按绿化主管部门规定要求进行绿化,地面平整、硬化,没有裸露地面。
2、设有专用机动车停车场,停车场面积满足商业中心日常使用需要。
3、商业中心清洁卫生,未有影响环境卫生的污染源。
4、商业中心的主体建筑为正式建筑,严格按照JGJ48建筑设计规范的要求设计建设。
5、建筑物内设有良好的采光、照明设施,空间宽敞、明亮、整洁,地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。
6、建筑物设有通道,通道最小净宽度严格按照JGJ48—88中3.2.8的规定设计。
通道不得堆放任何物品,保证通行顺畅和疏散迅速。
7、大楼按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。
8、按照GBT17217城市公共厕所卫生标准的要求,大楼设有卫生间,卫生间的数量、面积、条件与商业中心面积、条件相匹配。
9、大楼按功能分类设置功能区域,配置适宜的基础设施。
第五章公用工程
第一节电力工程
一、设计范围
1、电气负荷估算;
2、供配电系统;
3、照明设计;
4、防雷与接地。
二、设计依据
1、《供配电系统设计规范》GB50052-95;
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004;
3、《低压配电设计规范》GB50054-95;
4、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版);
5、《电力工程电缆设计规范》GB50217-94;
6、《民用建筑电气设计规范》GBT16-92;
7、《10kv及以下变电所设计规范》GB50053-94;
8、其它相关设计规范及规程;
9、本次可研设计中其它专业提供的设计资料;
10、甲方对本工程可行性研究的设计委托。
三、电力负荷
根据商场用电性质主要为照明、电热水器、计算机等负荷及相关专业资料供电容量,采用单位面积负荷密度法进行负荷测算。
Pn=Au×
Du×
KT
式中Pn—建筑电力负荷(KW),Au—建筑面积总合(M2),
Du—单位建筑面积负荷密度(WM2)(取Du=70Wm2M2),
KT综合同期系数(取KT=0.8)。
Pn=0.07Kwm2×
18000m2×
0.8=1008Kw
四、供配电系统方案
l、负荷等级:
本工程为二级负荷用户,其用电设备按其性质分为:
(1)二级负荷:
含下列系统及设备用电:
消防设备;
应急及疏散照明、弱电机房、电梯等的供电电源:
上述系统的主要机房内的照明:
(2)三级负荷:
除二级以外的其它电力、照明、空调通风设备等用电。
2、根据本商场的负荷情况,用电性质,以及电力负荷估算值,考虑综合同期系数并适当留有余量以适应负荷增加需要,拟采用电缆引入,电压等级为220V380V。
3、供配电系统方案:
(1)电源采用电缆引入,分三路进线,照明一路,动力一路,二级负荷备用电源一路,引自不同的变压器出线回路。
(2)采用低压进线集中计量,在每路电源进线处设置专用计量柜。
(3)功率因数补偿方式:
在室外的变配电所低压侧设功率因数集中自动补偿装置,本楼内不设补偿装置。
并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿,要求补偿后的功率因数不小于0.90。
(4)低压出线电缆选用YJV—lKV交联聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套电力电缆。
4、采用放射式与树干式相结合的方式,对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电;
对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式;
5、二级负荷采用双电源供电并在末端互投;
一般负荷采用单电源供电。
6、设备的选型及安装:
(1)每层按功能区域设正常照明配电箱、应急照明配电箱各一台,用电负荷大的动力设备可设专用动力配电箱。
(2)水泵、风机的控制选用变频控制。
(3)楼内末端布线采用沿地面及墙体穿管暗敷设,并做安全接地。
动力线采用铜芯电缆,照明线采用铜芯导线。
五、照明系统
1、光源:
有装修要求的场所视装修要求商定,一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。
光源显色指数Ra≥80,色温应在3300K-5300K之间。
2、照度要求:
商业中心300L×
(平均功率密度小于11Wm2)
办公区300L×
弱电机房、变配电室300L×
走道、卫生间等75L×
(平均功率密度小于6Wm2)
3、照明、插座分别由不同的支路供电,照明为单相二线,出线采用BV—2X2.5mmPC20;
插座为单相三线,出线采用BV-3X4.0mmPC25,所有插座回路、电开水器回路、室外照明灯具低于2.4m的回路均设剩余电源断路器保护。
4、应急照明
(1)配电室、消防值班室、走廊等的照明100%为应急照明;
(2)在大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散照明;
(3)应急照明平时采用就地控制,火灾时由消防控制室自动控制点亮全部应急照明灯;
5、功能性灯具如:
荧光灯、出口灯、出口标志灯、疏散指示灯需有国家主管部门的检测报告,达到设计要求的方可投入使用。
6、变配电室灯具管吊式安装,其它有吊顶的场所,选用嵌入式格栅光灯(反射器为雾面合金铝贴膜),无吊顶场所选用控照式(或盒式)荧光灯,管吊式安装。
7、照明控制
(1)楼内各处的照明采用就地设置照明开关控制;
(2)室外照明在值班室管理。
六、建筑物防雷
l、本工程为三类防雷建筑物。
本