某绿色建筑产业园建设项目--可行性研究报告Word文件下载.doc
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2.4.4外省市政策调研结果 ４４
2.4.5市场初步调研结果 ４５
2.4.6技术调研结果 ４６
2.4.7原材料、劳动力、能源供应调研结果 ４９
2.5投资的必要性 ４９
第3章市场分析 ５１
3.1产品介绍 ５１
3.1.1房建类预制构件 ５１
3.1.2市政、交通类预制构件 ５４
3.1.3建筑及交通用钢结构构件、建筑幕墙产品、建筑门窗产品 ５６
3.1.4轻质隔墙板 ５８
3.2新型建筑工业化产品市场前景分析 ５８
3.2.1在民用建筑领域的前景 ５８
3.2.2在其他行业发展前景 ５９
3.3市场调查与分析 ６０
3.3.1国内市场前景 ６０
3.3.2南京及周边地区（半径200公里范围内）市场前景 ６０
3.4市场预测 ６１
3.4.1预制构件市场需求预测 ６１
3.4.2价格预测 ６２
3.5市场策略 ６２
3.5.1新型建筑预制构件市场策略 ６２
第4章建设条件与项目规划 ６４
4.1项目建设条件 ６４
4.1.1社会、经济发展条件 ６４
4.1.2技术条件 ６４
4.1.3主要资源供应状况 ６４
4.2项目规划 ６５
4.2.1规划依据 ６５
4.2.2整体规划 ６５
4.2.3分项规划 ７１
第5章工厂工艺技术和工程方案 ８２
5.1工艺方案 ８２
5.1.1新型工业化PC预制构件 ８２
5.1.2钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居产品 ８２
5.2工厂布局、规划 ８３
5.3主要原材料、燃料、动力消耗指标 ８３
5.3.1主要原材料消耗指标 ８３
5.3.2主要能源消耗指标 ８３
第6章环境保护 ８５
6.1设计依据 ８５
6.2设计原则 ８５
6.3建设地区的环境现状 ８５
6.3.1项目的地理位置 ８５
6.3.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 ８５
6.3.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 ８６
6.3.4人口和社会等情况 ８６
6.3.5交通运输情况 ８６
6.4项目主要污染源和污染物 ８６
6.5项目拟采用的环保措施 ８６
6.6环境保护投资估算 ８７
6.7环境影响评估结论 ８７
第7章劳动保护与安全卫生 ８８
7.1设计依据 ８８
7.2生产过程中职业危害因素的分析 ８８
7.2.1职业安全卫生主要措施 ８８
7.2.2消防措施 ８８
第8章企业组织和劳动定员 ９０
8.1管理组织机构 ９０
8.2工人配置 ９０
第9章项目实施进度安排 ９２
9.1项目实施计划 ９２
9.2项目组织各阶段 ９２
9.2.1项目建设机构确定 ９２
9.2.2可研批复 ９３
9.2.3土地获取 ９３
9.2.4资金筹措 ９３
9.2.5工厂建设及验收 ９３
9.2.6市场开发 ９３
9.3工厂建设各阶段 ９３
9.3.1建立工厂建设管理机构 ９４
9.3.2勘察设计和设备选型 ９４
9.3.3施工控制和工厂验收 ９４
9.3.4生产准备和试生产 ９４
第10章投资估算、资金来源、经济效益分析 ９６
10.1项目投资估算 ９６
10.1.1项目所需总投资额 ９６
10.2资金来源 ９７
10.3经济效益分析 ９７
10.3.1一期工程年设计生产能力和产值 ９７
10.3.2二期工程年设计生产能力和产值 ９７
10.3.3固定成本 ９８
10.3.4变动成本 ９８
10.3.5经济效益评价分析 ９９
10.3.6结论 ９９
第11章可行性研究结论与建议 １００
11.1项目业务来源分析 １００
11.1.1目前南京市场的PC工厂情况（9家，设计总产能不足600万m2/年） １００
11.1.2南京市推进建筑产业现代化的强制政策 １００
11.1.3江苏省交通厅推进建筑产业现代化的强制政策 １０１
11.1.4江苏省、南京市推进建筑产业现代化的奖励政策 １０１
11.1.5项目市场前景分析 １０１
11.2可行性研究结论 １０２
11.3建议 １０３
附件1：
本项目规划方案图（部分） １０４
附件2：
本项目房建类PC工厂生产工艺布置图（参考） １０９
绿色建筑产业园（XXXXX）建设项目可行性研究报告
第1章项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
绿色建筑产业园（XXXXX）建设项目，涵盖总部经济园、PC预制构件（分为房建、市政、交通、其他等四类PC产品）、建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板和整体家居产品。
1.1.2项目承办单位
包括：
XXXXX有限公司（XXXXX控股集团成员企业，本项目的牵头单位）、XXXXX有限公司（XXXXX有限公司的控股子公司，本项目的参与单位）。
uXXXXX有限公司简介
法人代表：
陈正华。
地址：
江苏省南京市建邺区云龙山路99号XXXXX区大厦A座。
公司类型：
有限责任。
注册资本金：
100658万元。
XXXXX有限公司（简称“XXXXX”、“XXXX”）位于A座，系XXXXX控股集团成员企业。
拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质、房地产开发一级资质、建筑工程行业甲级设计资质及其他多项施工总承包、专业承包资质。
XXXXXXXX公司作为本建设项目的技术支持单位，为本项目建设和后期PC预制构件的设计、生产、安装提供完整的技术解决方案，是江苏XXXXX区集团的战略合作企业。
XXXXX
XXXXXXXX398号。
65338.4万元。
XXXXXXXXXXXX区谷阳东大道398号，系XX集团的控股企业。
拥有公路、港口与航道、市政公用3项施工总承包一级资质和6项交通类专业承包一级资质。
目前公司正在申报公路工程施工总承包特级资质。
XXXXX有限公司（简称为“XXXXX”或“XXXXX集团”）是一家全球经营的多元化企业集团，创立于1992年，总部设立于中国上海，在中国A股实现整体上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。
XXXXX集团历经25年蓬勃发展，资产规模突破7400亿元，连续六年入榜世界企业500强……在改革开放大潮中应运而生、搏击成长，以超常规式的发展走出了一条富有时代烙印和自身特色的发展路径。
XXXXX目前已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等综合产业并举发展”的多元经营格局，实施资本化、公众化、国际化发展战略，旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。
XXXXX正努力成为一家主业突出、多元发展、全球经营，产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、基建等若干行业具有领先优势的跨国公司，真正从“中国的XXXXX”成长为“世界的XXXXX”。
深耕中国布局世界
XXXXX先人一步的国际化步伐迸发出巨大能量，深耕中国几乎所有省市自治区，广泛布局美国、澳大利亚、加拿大、英国、德国、日本、韩国、马来西亚等海外国家，着力塑造品牌国际声望与全球竞争力，并通过参与全球市场竞争，淬炼激发出深化转型的蓬勃活力。
未来的XXXXX将以培育世界级企业为目标，力争在经济全球化背景下，真正成就中国企业的未来无限。
丰富多元的产业板块
XXXXX依托房地产主业优势，积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群，实现“3+X”综合产业布局，保障企业平衡经济波动、实现持续增长。
“一业特强、多元并举”的多元产业板块，更有利于XXXXX充分打通并嫁接各产业板块优势，打造稳健增长、基业长青的“XXXXX系”企业群。
产融结合的双擎动力
XXXXX坚持产业经营与资本经营并举发展，实体产业与金融、投资之间的协同效应日益放大，已实现国内A股整体上市（600606.SH），并控股多家香港H股上市公司，构筑起境内外资源整合的资本平台。
未来，XXXXX金融将涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域，打造“资金+资管”产业链，使产融结合发挥更强发展动力。
1.1.3项目拟建地区、地点
本项目拟选址在XXXXX区高资镇营春村，原中化镇江焦化有限公司厂区（中化镇江焦化有限公司拟整体关停）。
项目地块紧邻长江镇江段（世业镇），距沙堵港口码头约1Km。
地块总面积约620亩，土地已取得国有土地使用权证，但土地供应周期较短。
地块周边已建成热电厂、水泥厂、甲缩醛（多聚甲）化工厂、污水处理厂等。
地块北侧即为沿江高等级公路。
综上，本项目拟在焦化厂（拟整体关停）原址新建，周边工业林立，有轻微空气污染，但地块周边绿植良好，交通运输条件便利（主要为公路、水路运输），适宜本项目建设。
项目投产后用水、用电无忧（地块内已通水电，供应能力满足本项目需求）；
用热（主要为PC预制构件冬期施工及日常赶工所需的养护蒸汽）可由附近热电厂提供，供应能力满足本项目需求；
项目生产所需的砂、石料可由长江港口码头卸下后，通过全封闭皮带廊运至地块内，水泥可由附近的水泥厂提供；
其余生产性原材料均通过陆路运输至本地块。
近年来，丹徒经济开发区始终坚持科学合理引导，在循环经济方面开展了一系列的探索性工作，引导园区企业进行产业链延伸、产业配套、产业互补、“三废”综合利用等。
本项目在实施过程中可充分使用镇江电厂（热电厂）的粉煤灰、脱硫石膏及周边余热（蒸汽）等对“三废”进一步循环使用，既保持了环境生态化，又实现了利益最大化。
拟选地块的位置图、卫星图、周边配套图如下：
拟选地块位置图
拟选地块卫星图
拟选地块周边配套图
５
1.1.4研究工作依据
（1）项目建议书【项目规划方案（初稿）】已得到丹徒经济开发区和丹徒区发改委的认可；
（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件（另行提供）；
（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令、法规（见本报告第2章，不足部分另行提供）；
（4）根据项目需要进行调查和收集的基础资料。
1.1.5研究工作概况
本研究报告的目的，是通过对XXXXX有限公司（本项目的牵头单位）拟投资建设的“绿色建筑产业园（XXXXX）建设项目”进行内外部环境、产品技术路线、市场、项目实施条件等进行分析，并在此基础上做出投融资估算、经济效益、实施风险等方面的研究判断，从而为江苏XXXXX区集团、XXXXX控股集团提供更为准确和可靠的决策依据。
本项目建设的必要性主要体现在以下几个方面：
⑴建筑产业现代化是社会生产力发展的必然结果。
日本政府积极采取发展建筑工业化的政策，使建筑工业化和住宅产业化得到快速发展；
美国政府虽未采取明确措施，但在商品经济长期发展的条件下住宅产业依然达到了较高的水平。
从国外经验来看，建筑产业迟早要实现工业化，住宅产业迟早要实现现代化。
目前，我国正在按照党中央、国务院的要求，加快转变经济发展方式，走新型工业化发展道路。
因此加速推动建筑产业现代化是当前我国社会经济发展的客观要求，各级政府应积极加以引导和支持。
⑵住宅产业化是住宅产业转变经济发展方式的必由之路。
生产方式决定了生产效率和资源消耗水平。
现阶段我国住宅建设仍处在粗放型生产阶段，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高、环保效益差、质量性能差等问题。
这些问题归根到底是因为我国仍采用传统的住宅建造方式，尚未建立一个相对完善的住宅工业化生产体系。
住宅建筑工业化对于我国并不是一个新问题，早在20世纪50年代中期，我国就提出了实现住宅建筑工业化的任务，由于过去的基础和条件不成熟，使得住宅建筑工业化经历了漫长而曲折的发展历程。
目前，我国住宅建筑工业化的各个生产要素和产业链的各个环节都得到了不同程度的发展，一些先进的住宅建造技术和建筑体系已日益成熟和完善；
住宅构配件、部品的种类和质量已基本达到世界先进水平；
住宅施工建造的专业化和社会化的程度也越来越高。
因此，我国发展住宅建筑工业化的基础和条件已经具备。
由于时机已经成熟，国家应积极引导和支持。
⑶住宅产业化是促进住宅产业整体技术进步的必然要求。
住宅建筑工业化是一个系统性、综合性、方向性的问题，政府倡导这一发展方向，不仅有助于提高住宅的质量和品质，促进产业的技术进步，而且有助于统一科研、设计、开发、生产、施工等各个方面的认识，明确目标，协调行动。
过去的实践证明，当我们大力推行住宅建筑工业化，住宅产业整体技术进步、企业升级就发展的很快；
当我们不怎么重视住宅建筑工业化的时候，虽然各个生产要素和技术产品都有发展和提高，但住宅技术发展主要是以单项技术为主，技术缺乏有效的集成和整合，难以形成完整的建筑体系和产业链，住宅产业的整体技术进步就受到一定的制约和影响。
⑷大规模保障性住房建设，是大力推行建筑产业现代化的极好时机。
当前，我国正在大规模的推进保障性住房建设。
保障性住房建设主要是政府投资建设，具有户型面积小、XXXXX简单的特点，非常易于标准化和工业化生产，不仅能够保证住房质量，提高效率，减低成本，节能降耗，而且会加快促进我国住宅产业化、建筑产业现代化目标的实现。
⑸江苏省交通厅下发文件，要求自2017年起，江苏省的重点交通项目，预制装配率不得少于30%。
⑹南京市人民政府办公厅于2017年8月1日印发了《南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知》宁政办发[2017]143号，明确南京市将按照“突出重点、分类推进”的原则，将全市装配式建筑发展划定为重点推进区域、积极推进区域和鼓励推进区域，其中中心城区（包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划面积846平方公里）、溧水区永阳新城、高淳区淳溪新城、中新南京生态科技岛（江心洲）为重点推进区域，区域内所有新建住宅和单体面积超过5000平方米的公共建筑必须采用装配式建筑。
文件鼓励装配式建筑使用“新三板（预制内外墙板、预制楼板、预制楼梯）”等成熟技术。
⑺镇江市住建部门表示，到2020年，镇江市装配式建筑占比将达50%。
因此，满足政府要求也是本项目建设的依据之一。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测和项目规模
（1）市场需求量简要分析
本项目涵盖“总部经济园”、“绿色建筑系列产品”两大类。
“总部经济园”建设内容包括：
1栋18层的总部办公大楼、1栋18层的科研办公楼、1栋2层的新技术、新产品展示用房，以及相关生活配套设施和小型商业用房；
“绿色建筑系列产品”包括：
PC预制构件、建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品等。
根据项目运营和市场需求状况，“绿色建筑系列产品”拟分两期建成。
本项目产品主要定位于建筑产业现代化PC预制构件，如房建类的柱、梁、墙、板、阳台、飘窗、楼梯、建筑外墙装饰件、室内装饰件等；
市政基础设施和交通工程建设所需的排水管、沉井、矩形或圆形管节、箱梁、T型截面梁、盾构片、轨枕等。
随着未来建筑产业转型升级，更多的建筑材料将采用工厂生产、现场装配的方式完成。
为配合机械化施工需要，减少人工作业量，本项目未来将陆续增加建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品（如整体厨房、整体卫生间）等，最终形成绿色建筑产业园（现代建筑产业集群）。
目前江苏省、南京市、镇江市均在积极推进建筑产业现代化工作，本项目建成后将成为我省重要建筑产业现代化生产基地和支撑条件。
（2）计划销售量、销售方向
本项目的计划销售量、销售方向见下表1-1：
序号
产品类型
单位
计划产能
及产量
主要销售方向
1
一期工程
房建类PC预制构件
万m³
产能
40
PC预制构件：
南京市及周边地区（半径200km范围以内）的工业与民用房屋建设，以住宅为主，兼顾市政和交通工程建设所需的构配件
产量
32
2
市政类PC预制构件【如沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】
5
4
3
交通类PC预制构件（如箱梁、T型截面梁、预制柱等）
10
8
其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等）
0.8
总部经济园
亿元
70
全国及海外
56
6
二期工程
建筑及交通用钢结构
万t
南京市及周边地区（半径500km范围以内）的工业与民用建筑
7
建筑幕墙产品
万m2
30
24
建筑门窗产品
9
轻质隔墙板
万m3
整体家居系列产品
（3）产品定价及销售收入预测
根据初步市场调研结果，本项目拟开发的产品未来有望实现良好的销售增长。
预计正常运营情况下可以达到上表1-1的销售量，同时达到下表1-2的销售价格：
一、二期合计（万元）
单价
合价
一期产品
3000
96000
3200
12800
3300
26400
3400
2720
560000
小计
697920
二期产品
10000
40000
500
12000
400
9600
700
16800
30000
108400
合计
806320
注：
1、目前南京、镇江及周边市场PC预制构件的销售价格呈现明显上升趋势，本表所列各类产品的销售价格未来会适当上涨；
2、本项目产品实行以销定产。
在市场需求旺盛的情况下，本项目各产品如能实现满产，则销售总价可达1007900万元。
具体分析如下：
120000
16000
33000
700000
872400
7500
37500
15000
21000
50000
135500
1007900
总部经济园营收分析（≥70亿元/年）：
一期工程的“总部经济园”部分拟建设两个企业总部（一个幕墙企业总部、一个施工总承包壹级企业总部）；
科研办公楼主要用于建筑工程、市政工程设计，以及建筑相关新技术、新产品研发（如研究、试验等）；
配建的相关生活配套设施包括食堂、宿舍、内部招待所等；
小型商业用房包括超市、饭店、银行、文印店、诊所等。
预计总部经济园能实现不低于70亿元/年的营业收入，分析如下：
a、施工总承包壹级资质企业营收：
≥40亿元/年（江苏XXXXX区集团适当给予项目支持）；
b、幕墙＆装饰公司营收：
≥30亿元/年（现阶段其营收规模已达近26亿元/年）；
c、科研（如建筑工程、市政工程设计，新技术、新产品研发）和商业营收：
≥1.0亿元/年。
（4）项目拟建规模
由表1-1可以看出，本项目拟建规模可按照产品的生产特点，结合市场需求和场地状况确定。
项目按照“总体规划、分步实施、预留发展空间”的设想，前期（一期）主要规划“总部经济园”和房建类、市政类、交通类及其他PC预制构件的生产、销售；
后期（二期）视市场需求情况，规划建设建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品的生产、销售。
一期工程规划产能：
房建类PC预制构件的产能拟不低于40万m3/年，对应的房屋建筑面积可达533万m2/年（按0.3m3/建筑平米、综合25%装配率考虑）；
市政类PC预制构件的产能拟不低于5万m³
/年；
交通类PC预制构件的产能拟不低于10万m³
其他混凝土预制构件的产能拟不低于1万m³
/年。
一期工程“总部经济园”建设规模：
科研办公楼2.7万m2、总部办公大楼2.7万m2、多媒体展示中心0.24万m2、产品检测中心0.24万m2、员工宿舍3.6万m2、内部招待所1.08万m2、食堂0.3万m2、配套服务用房0.65万m2。
一期工程“总部经济园”营收规模：
≥70亿元/年。
二期工程规划产能：
建筑及交通用钢结构拟不低于5万t/年（以交通工程用重型钢结构为主，兼顾建筑工程用轻型钢结构）、建筑幕墙产品拟不低于30万m2/年、建筑门窗产品拟不低于30万m2/年、轻质隔墙板产品拟不低于30万m3/年、现代家居产品的销售额拟不低于5亿元/年。
二期工程可依据产品的市场需求情况结合项目整体进度予以实施。
一、二期工程总营
升级会员 