阎良9份调研报告完整版okWord格式.docx

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陕西房地产

调控新七条

住建厅

为进一步规范我省商品房交易秩序，切实维护购房者合法权益，针对近期我省个别城市在商品房销售中出现的问题，结合我省当前实际情况，现就进一步加强商品房销售管理工作通知如下：

　　一、落实许可制度，加强预售管理。

各地房产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格执行商品房预售许可制度。

对未达到相关条件的开发项目，严禁办理《商品房预售许可证》。

审批通过的商品房预售项目（楼栋）应在24小时内对外公布。

　　二、严格网签审核，规范交易程序。

房地产开发企业要严格执行商品房预（销）售合同网上备案和商品房交易信息公示制度。

所售楼盘《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》五证原件必须在售楼现场显著位置展示，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

所售商品房应实行“一房一价”，其预（销）售信息应及时准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。

未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以内部认购、交纳诚意金（包括认订、登记、内部预订、选号）等各种形式变相预售商品房。

　　三、加强展会监管，严格展销审查。

各地房产管理部门应严格审查展销活动中参展企业的信用和房地产项目的情况，并配合工商行政管理部门对房地产展销活动主办方资格严格审查和监管，落实展销审查管理。

对有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。

　　四、加强广告管理，杜绝虚假宣传。

未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。

房地产广告中不得“售后包租、返本销售”，不得以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺，不得有办户口、就业、升学等事项的承诺。

　　五、加强合同管理，落实备案制度。

房地产开发企业应当按照国家规定的示范合同文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。

房地产开发企业在签定商品房销售合同时，附加条款不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。

商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。

各地房产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。

　　六、规范中介活动，实行备案管理。

从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，在取得工商行政管理部门颁发的营业执照后，必须在房产管理部门办理备案。

房地产经纪合同应采用房地产、工商管理部门制定的示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。

严格查处房地产经纪人违规代理销售不符合销售条件商品房及利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等违法行为。

　　七、严格销售政策，规范收费管理。

各地房产管理部门要严格加强对交易环节中收费问题的监管，各地房地产交易中心、房地产中介机构、房地产开发企业要严格执行国家有关房地产交易的政策，收费标准、依据要公开透明，不得在房地产产权交易过程中增加附加条件或搭车收取其它不合理的费用，新建商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，在商品房交易中不得向购房人另行收取。

各地房产管理部门要会同相关部门，对商品房销售活动的管理要落实工作责任，细化工作任务，畅通举报投诉渠道，把经常性的检查与重点抽查结合起来。

对购房者反映的问题要及时处理，对商品房销售活动中发生的典型违法违规案件要加大查处力度，对影响恶劣、后果严重的要依法从严查处，并及时公布处理结果。

总结:

全国层面：

由于房价上涨过快，住建部约谈了南京、郑州等7个二线城市的相关负责人。

下半年部分城市分根据当地楼市的实际情况对调控进行微调，得到中央一定程度的默许，表明中央开始尊重市场选择。

综合来看，楼市已经出现了事实上的分化：

一二线城市量价爆发式上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。

部分城市在稳定经济的大前提前，房地产调控执行力度和意愿减弱。

在长效机制不出台的情况下，各地调控将呈现两极分化，过热的区域可能会出台收紧措施，而冷清的区域可能会扶持性政策。

西安层面：

从去年上半年开始西安市政府对五证不全及无证、城改项目的的销售一直处于默许状态，着实让不少证不全或无证的项目尝到了甜头，顺利完成了销售任务。

2013年10月19日晚，“橄榄湾”事件被央视一套《焦点访谈》栏目曝光，西安市场近半数楼盘无证或证不全销售的乱象被揭开。

无证楼盘开售全国各地都有，不只是西安，无证销售现象只是多与寡的问题。

另外，央视最后落脚点是政府监管不力。

所以紧接着西安市10月23日下午5点，西安市房管局发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，严厉打击“无证售房”等违法违规行为，并开始为期三个月的专项整治活动。

同时，市房管局对宏府麒麟山、兰蒂斯城、水滴Uhome、国宾中央区四家楼盘进行了查处，暂停了违规销售代理公司在西安行政辖区内的一切房地产经纪活动。

另外，西安市房管局在近几日的拉网式排查中还查处了7家存在违法销售行为的开发企业。

针对此次由央视《焦点访谈》曝光引发的西安楼市“五证督查风暴”。

虽然有作态嫌疑，但众多涉嫌项目基本都停止一切销售工作转为咨询或半休假状态。

预计本次严打春节前不会有放松的余地。

这无疑对项目未取得五证前的营销工作带来致命打击，并严重增加了客户的观望情绪。

这使得工程进度与证件取得变得尤为重要。

第二部分：

西安市9月住宅市场运行状况

■西安市住宅市场供应量分析

2012年9月至2013年9月住宅市场供应量对比图

9月份西安市住宅市场供应量为197.2万㎡，环比上升51.92%，同比上升3.65%。

■西安市商品住宅供求关系分析

2012年9月至2013年9月住宅市场供求走势图

本月供求比为1：

0.47。

连续五个月的供求基本平衡被打破，本月首现供大于求的态势，说明金九银十的传统旺季仍被开发商看好。

■西安市住宅市场成交量对比图

■西安市商品住宅成交均价走势图

■西安市商品住宅城区各区域成交比例

■西安市商品品住宅成交面积区间对比表

西安9月市场情况总结：

●从供应量上看：

本月份西安市住宅市场供应量为197.2万㎡，环比上升51.92%，同比上升3.65%。

●从成交量与价看：

本月份西安市住宅市场成交量为93.19万㎡，环比下降7.2%，同比上升8.53%。

虽然金九银十普遍被看好，但并没有被市场反映出来。

在经历上月的成交回落后，本月再次出现下跌，同时市场结构性调整并没有出现成交量的大幅回落。

首置首改产品需求活跃支撑了本月住宅市场的成交量。

●从成交面积区间结构来看：

从分面积段成交结构来看，各面积区间产品比例变化明显。

90-125㎡仍是成交主力，环比上涨3%；

改善类产品占比出现小幅下滑，125-145㎡、140-180㎡面积段成交均减少两个百分点，180㎡以上面积段则表现平稳。

结论：

本月西安住宅市场环比下降7.2%，主要影响因素有：

价格上涨抑制了部分刚需客户的购房积极性；

随着近几年房产推广渠道的增多，传统房展会对市场成交的刺激作用会逐年递减；

9-11月份是开发商推盘的高峰期，购房者选择的余地相对较宽，也是本月住宅市场成交量下滑的主要原因。

随着冬季传统淡季到来，加之媒体的负面报道增加了购房者的观望情绪预计11月甚至到春节前，住宅市场成交上扬的可能性不不大。

2013年9月全市月份住宅销售排行榜解析：

2013年9月销售排行总结：

9月份全市住宅成交量TOP10项目成交量之和占全市住宅成交量的23%，成交集中度环比下降两个百分点。

从成交排名上看，本月城南区占据4席，城北、城东、城西区各占2席，城南凭借曲江华著中城、中海城、中铁铂丰尚都的集中备案主推本区域成交量大幅上扬。

第三部分:

阎良市场11月份重点楼盘监测

监测区域:

人民西路\经开区附近,与本项与最直接竞争关系之楼盘

监测样本:

碧水蓝庭\华宇理想国\锦业6号府邸\航空国际·

未来城

碧水蓝庭之蓝庭序:

项目名称

碧水蓝庭

销售阶段

目前在售楼中间五栋其余均已交房。

户型区间

98—143㎡

主力户型

143㎡三居室

100㎡左右居室、112㎡三居室

销售均价

均价3800元/㎡。

车位：

平层10万左右

优惠政策

金秋豪礼：

1.一次性付款优惠5个点。

2。

按揭付款优惠3个点。

老带新，老客户送1000元购物卡，新客户参加转盘抽大奖活动。

楼王成交送金钥匙。

近期活动

10月29日交房。

客户情况

及时上访3组

物业情况

车位配比1:

0.8，物业费1.2元/月

景观规划

首创的退台式建筑风格、超越常规的建筑工艺、优雅的水景庭院景观，20亩的绿化景观广场，社区西侧正建设航空科技走廊。

社区配套

台湾双语幼儿园现已对外开放，业主享8折优惠，700元/月

科技应用

人车分流，红外监控系统，楼宇可视对讲系统，中空玻璃窗、AB字母门，集中供暖、天然气管线到户。

解析：

该项目除中间五栋外其余楼栋均已交付使用，中间五栋也是准现房销售。

工程进度在整个片区领先于竞争对手，前期交付部分展示效果良好，市场反应良好，去化速度较快。

（旺季月均25套，淡季月均10套，2012年去化约280套）

华宇·

理想国

由20栋15-16层小高层组成，房源2000户。

目前3#已交房，7#正在排号。

主推7#楼128-151㎡四居室

90-100㎡的两室，110-130㎡三室

均价4100元/㎡折后3800元/㎡左右

近期无活动

案场会所（新售楼部）已开放，实时到访2组

物业费1元/㎡/月

五大组团景观（绿篱分隔，分区管理），下沉广场，叠加瀑布

大型会所前期对业主免费开放，咖啡厅、瑜伽馆、游泳馆、早教中心，社区内有网球场、篮球馆

直饮水设计

主推二期7#楼新房源，该楼栋楼主要为大户型。

会所投入使用效果较好，游泳池、室内桌球吧等在阎良为首家采用。

锦业.6号府邸

项目共28栋住宅楼，分四期建成。

目前1期9#楼证件齐全，剩余部分房源，推出特价房3300/平米顶楼房源；

7#楼目前为排号阶段，均价优惠后3600元左右。

预计交房时间为2015年。

商铺目前为排号阶段，交5000元可优先选铺，商铺主要为一拖二，加局部一层，面积区间50-300㎡。

一层商铺均价预计在12000元/m2左右。

商铺12月1日解筹。

80㎡~160㎡，其中二室89㎡，三室113㎡、124㎡，跃层170㎡

7号1梯3户80~160/m2

87两室，112-119三室

折后3600元/㎡（特价房3300/㎡）

6000㎡会所部分对外开放

人民路及时到访案4组，会所及时到访4组

不确定

规划1万平米中心喷泉景观带，4个景观区组团。

1万平米景观带与1期一同交付。

幼儿园健身会所游泳馆图书馆（会所游泳馆同一期交付）架空层活动区，地下车库车位1：

1.4地上车位200个

24小时监控系统门禁系统3G无线网络

此项目前期由于工程滞后等原因，市场负面影响较多。

随着工程进度的加快，会所的开放，示范区即将完工，一线销售人员的培训等以后，目前人民路外场人气有所提升，会所为目前阎良市场最高端的的楼盘会所，对一般刚需客户杀伤力巨大。

航空国际·

未来城:

项目内含五星级酒店1栋，写字间1栋，酒店式公寓1栋，住宅6栋。

50年产权，预计2014年4月30日交房。

写字间、酒店式公寓楼下底商为大型商业；

1-6#住宅4-15F为住宅，楼下为独立产权商铺，1-4#楼下地上经营范围不限，5#、6#楼下底商不能经营餐饮。

50㎡公寓

87-105㎡两室两厅一卫

132㎡三室一厅两卫

住宅均价3600元/㎡商铺均价9000-9500元/㎡

及时上访1组

五星级酒店，大型超市及商业

土地性质50年商业用地，略势明显，为了规避其略施，该项目售价较低，去化速度尚可。

底商无新货推出。

该案销售人员专业性较之前有所提升。

从重点项目监测个案来看,随着天气转凉，逐渐转入销售淡季，本月各项目销量都不理想，售价明升暗降。

但大多都有推出少量特价房或抽奖活动以作宣传支撑。

随着西安市整顿房地产市场的无证或五证不全销售情况，短期在阎良影响不大，但随着央视及地方纸媒的报道，增加购房群体的观望情绪。

按目前市场情况，静态分析元和聚宝苑项目可实现价格：

住宅均价：

3600-3800元/㎡商铺均价：

9000-12000元/㎡

台湾庆余堂思睿观通

2013年11月