经典判例：昆明明丰房地产开发有限公司诉云南太一生物医药有限公司土地使用权转让合同纠纷案Word文件下载.doc

经典判例：昆明明丰房地产开发有限公司诉云南太一生物医药有限公司土地使用权转让合同纠纷案Word文件下载.doc

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　　民事判决书

　　（2005）昆民一初字第123号

　　原告：

昆明明丰房地产开发有限公司。

住×

×

。

　　法定代表人：

刘必明，该公司董事长。

　　诉讼代理人：

刘克平、云南华纬律师事务所律师（特别授权）。

贺亮华，云南华纬律师事务所律师（一般授权）。

　　被告：

云南太一生物医药有限公司。

罗志德，该公司总经理。

李亚秋，北京市尚公律师事务所昆明分所律师（特别授权）。

王亚君，该公司工作人员（特别授权）。

　　原告昆明明丰房地产开发有限公司诉被告云南太一生物医药有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2005年6月6日受理后，依法组成合议庭。

双方当事人于2005年7月1日在本院组织下进行了证据交换。

2005年7月13日本院公开开庭审理了本案。

原告诉讼代理人刘克平、被告诉讼代理人李亚秋、王亚君到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

　　原告诉称，其与被告于2004年11月13日签订《土地转让补偿合同》，约定被告向原告转让杨家地一村股份合作社被告租用权属的74亩土地及土地面积内的所有不动产和供水、供电、温泉井、排水口的设施、植被，双方约定每亩土地转让价为100万元，总价740万元。

合同订立后，原告共支付土地转让款226万元，但发现被告在合同订立过程中隐瞒了其无权转让、其与土地所有权人杨家地一村的土地租赁关系已终止，且该地上建筑物已被昆明市中级人民法院查封的事实，故请求：

（一）确认原、被告双方于2004年11月13日签订的土地转让补偿合同无效；

（二）被告向原告返还土地转让款226万元，并自2004年12月10日起至还清款之日向原告支付同期银行流动资金贷款利息；

（三）被告承担本案诉讼费。

　　被告辩称，双方当事人签订的《土地转让补偿合同》是土地管理部门强制“清非”及原告与土地所有人杨家地一村股份合作社就被告具有使用权并已投资开发的建设用地签订的征地协议，故被告对杨家地一社股份合作社的土地具有合法使用权，其不存在违法转让土地的事实，亦不存在违反转让法院查封的附着物的事实；

双方当事人签订的《土地转让补偿合同》实质是原告为审批征用被告拥有合法使用权的土地而就其投资开发进行的征地补偿，而非土地转让。

原告所支付的费用系征地补偿费，而非土地转让费，故该合同不存在违反法律、行政法规强制性规定导致合同无效的情形，该合同有效，应受法律保护，故请求驳回原告的诉讼请求。

　　根据庭审和双方当事人确认的无争议事实，本院确认本案法律事实如下：

　　1993年4月5日，昆明市官渡区福海乡人民政府杨家办事处（以下简称杨家办事处）、昆明市官渡区福海乡杨家地村民委员会（以下简称杨家地村委会）作为甲方与乙方云南路达高技术股份有限公司（集团）（以下简称路达公司）签订《合作协议书》，约定杨家办事处及杨家地村委会将其所属70亩耕地以投资方式投入给路达公司使用，路达公司向甲方支付土地投资利益及补偿，土地使用期限为1992年12月1日至2062年11月30日，双方并对土地使用的其他权利义务进行了约定。

协议签订后，路达公司即接收了该70亩土地，并代当时尚未成立的被告与施工方签订《建设工程施工合同》，在该地上建盖起相关建筑物进行使用。

1993年3月，路达公司名称变更为云南路达高技术股份有限集团公司（以下简称路达集团公司）。

1997年6月17日，云南路达太一生物医药有限公司（以下简称路达太一公司）成立，并接管了该地及地上建筑物。

1997年8月11日，路达太一公司就该块土地取得官集建（97）字第1135197号《集体土地建设用地使用证》，该证载明土地使用者为路达太一公司，用地面积为49355．8平方米，用途为工业用地，并注明该地属杨家一社村民委员会所有。

1997年9月18日，昆明市官渡区福海乡杨家地一村民委员会（以下简称杨家地一村委会）与路达集团公司、路达太一公司签订《补充合作协议》，约定原《合作协议书》中的甲方杨家办事处变更为杨家地一村委会，乙方路达集团公司变更为路达太一公司，各方并对该土地使用的其他相关问题进行了约定。

1998年7月27日，路达太一公司名称变更为云南太一生物医药有限公司，即被告。

　　2004年8月，被告所使用的上述土地被作为昆明市治理整顿土地市场秩序中的历史遗留问题未完善用地手续项目进行了公示。

2004年11月13日，原、被告双方签订《土地转让补偿合同》，约定原告购买被告转让的位于杨家地村被告租用权属的一宗土地，面积74亩，土地的征用手续及土地用途变更为住宅用地的土地使用权证由被告包干办理到原告名下；

农民补偿费、地面构造物补偿费、国家收取的土地出让金等费用合计为100万元/亩，总价款为7400万元；

并约定被告转让及原告购买的权益除土地使用权外，还包括土地面积内的地面所有不动产和供水、供电、温泉井、排污口的设施及植被（被告可迁出部分树木）的实物与权证权益；

双方同时还约定了违约责任等条款。

2004年11月25日，昆明市西山区杨家社区杨家地一村股份合作社（以下简称杨家地一村合作社）、原告、昆明市西山区杨家社区居民委员会、昆明市西山区人民政府福海街道办事处出具《情况说明》，载明“杨家一村居民小组理事会和党支部同意由原告在此宗地上进行住宅开发”。

2004年11月19日、12月9日，原告共向被告支付了226万元土地转让款。

2004年12月10日、2005年4月22日，被告分两次向杨家地村民委员会支付了2004年度租金262710元。

现该争议土地及地上建筑物仍由被告管业。

　　另本院所受理的（2004）昆民一初第9号云南省第五建筑工程公司诉云南太一生物医药有限公司、路达集团公司建筑工程施工合同纠纷一案中，原告云南省第五建筑工程公司曾向本院提出财产保全申请。

2003年12月12日，本院作出（2004）昆民一初第9号民事裁定书，裁定对云南太一生物医药有限公司、路达集团公司价值400万元的财产进行查封、扣押、冻结。

同年12月16日，本院查封了被告在本案争议土地上所建盖的建筑物，包括厂房一幢（6250．09平方米）、动物房一幢（624．05平方米）、车库（302．24平方米）及放置于该厂房内的设备一批。

该案判决云南太一生物医药有限公司对云南省第五建筑工程公司负有给付相应工程款的义务，现该（2004）昆民一初第9号民事判决书的判决正在执行之中。

　　本案争议焦点为：

原、被告双方签订的《土地转让补偿合同》的效力。

　　本院认为，首先，关于原、被告双方所签《土地转让补偿合同》的性质。

该合同约定原告向被告购买的标的物包括两部分：

一是74亩土地，二是该地地上建筑物及相关配套设施。

被告在使用该地的过程中，虽于1997年8月11日取得《集体土地建设用地使用证》，但仅能证明其对该地的使用行为取得相关国家主管部门的认可，其使用行为合法，即原告仅因此而取得该地的使用权，该地的所有权仍属杨家地一村合作社，其土地性质仍为农村集体所有，如发生国家征用事实，则征地补偿对象只能是农村集体经济组织，即杨家地一村合作社，征地补偿协议的主体一方亦只能为杨家地一村合作社，本案被告不可能成为本案争议土地的征地补偿对象，故原、被告双方签订的《土地转让补偿合同》性质为土地转让，而非征地补偿，被告的抗辩主张不成立，本院不予采信。

　　其次，关于原、被告双方签订的《土地转让补偿合同》的效力。

第一，关于被告转让该争议土地的地上建筑物及相关配套设施的行为效力。

本案中，该争议土地上的厂房一幢、动物房一幢及车库已为本院（2004）昆民一初第9号民事案件进行了查封，故根据我国《房地产管理法》第三十七条第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”的规定，被告向原告转让已被法院所查封的该地上建筑物及相关配套设施的行为已违反了该条法律的禁止性规定。

根据我国《合同法》第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，被告向原告转让上述已查封建筑物的行为无效。

第二，关于被告转让74亩土地行为的效力。

其一，我国《房地产管理法》第三十一条规定：

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

故本案在该争议土地地上建筑物因被查封而不具备转让条件的情况下，其占用范围内的土地使用权亦不能同时转让，被告对该地的转让行为亦违反了该条法律的强制性规定。

其二，本案被告所使用的争议土地已于2004年8月被作为昆明市治理整顿土地市场秩序中的历史遗留问题未完善用地手续项目进行了公示，故被告应当依此公示完善用地手续。

但被告在该地尚未经土地管理部门批准由国家征用，并在征为国有后以出让方式取得该地的国有土地使用权，对该地的用地手续进行完善的情况下，即将其租用的农村集体土地转让予原告，对该地的所有权进行了处分，此行为违反了我国《房地产管理法》第三十七条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定。

虽该转让行为经土地所有权人杨家地一村合作社在《情况说明》中表示同意，但农村集体所有土地的征用及出让须经土地管理部门审批，而并不以该农地所有者的同意为合同有效要件，故被告以此理由抗辩其转让土地行为有效的主张，本院不予采信。

根据我国《合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，被告向原告转让该地的行为亦无效。

综上，本案原、被告双方签订的《土地转让补偿合同》为无效合同。

　　最后，根据我国《合同法》第五十八条规定：

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

故被告应当向原告返还因该合同取得的226万元土地转让款及相应利息。

原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、原告昆明明丰房地产开发有限公司与被告云南太一生物医药有限公司于2004年11月13日签订的《土地转让补偿合同》无效。

　　二、被告云南太一生物医药有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆明明丰房地产开发有限公司土地转让款226万元及利息（自2004年12月10日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计至款项还清之日止）。

　　案件受理费21542．16元，由被告云南太一生物医药有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

　　双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：

双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；

双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

　　审　判　长　　邵　坚

　　审　判　员　　潘　玲

　　审　判　员　　孟　静

　　二○○五年七月十八日

　　书　记　员　　熊　辉

整理人：

涂妍娜律师