海盐县物业服务收费管理实施办法Word文件下载.doc

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废止日期：

海盐县人民政府办公室关于印发《海盐县物业服务收费管理实施办法》的通知

各镇人民政府，街道办事处，县政府各部门、直属各单位：

　　《海盐县物业服务收费管理实施办法》已经县十四届政府第十七次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　海盐县人民政府办公室

　　2013年12月9日

海盐县物业服务收费管理实施办法

　　第一条为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《浙江省物价局关于规范机动车停放服务收费管理的通知》等有关规定，结合我县实际，修订本办法。

　　第二条 

凡在海盐县行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业，以及对物业服务收费实施管理的政府价格主管部门和房地产行政主管部门（以下简称物业服务主管部门），均应遵守本办法。

　　第三条 

本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条 

政府价格主管部门会同物业服务主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　第五条 

物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

　　第六条 

物业服务收费项目包括物业服务费、住宅装修垃圾清运费、住宅小区汽车停放服务费、代办服务费和特约服务费等。

（一）物业服务费是指物业服务企业按约定为业主、使用人提供公共性服务所收取的费用。

服务内容包括：

　　1.房屋共用部位、共用设施设备的日常使用管理和维护保养（依法应由专业部门负责的除外）；

　　2.物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

　　3.公共绿地、花草树木的养护管理；

　　4.公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

　　5.物业档案资料管理；

　　6.物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。

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（二）住宅装修垃圾清运费是指对住宅装修过程中产生的垃圾提供清运服务所收取的费用。

　　（三）住宅小区内公共场所（含小区道路停车泊位）汽车停放服务收费是指经营服务者为汽车提供停放服务而收取的费用。

　　（四）代办服务费是指物业服务企业受管道燃气、通信、供水、供电、有线电视等公用事业单位委托提供代办服务所收取的费用。

　　（五）特约服务费是指物业服务企业受业主、使用人委托提供特约服务所收取的费用。

　　第七条 

物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价、政府定价和市场调节价。

　　普通住宅小区（不包括非住宅物业、别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务费实行政府指导价。

汽车停放服务费和住宅装修垃圾清运费实行政府定价。

非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费，代办服务费和特约服务费，以及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。

第八条 

普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价。

物业服务企业根据《普通住宅小区物业服务等级标准》（见附件1）向县价格主管部门申报服务等级和收费标准，价格主管部门会同物业服务主管部门按机构配置和综合管理、房屋维修管理、环境卫生管理、安全防范和公共秩序管理、公用配套设施设备管理、绿化管理、和收费执行情况等七个考评项目，根据《海盐县普通住宅小区物业服务等级标准》考核评定服务等级，并按照按质论价、补偿成本和合理赢利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准。

对普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务内容与标准超出当地最高指导价相对应服务内容与标准的，房地产开发企业可按照优质优价原则提出前期物业服务等级和收费标准，报所在地价格主管部门和物业服务主管部门核定。

　　物业服务等级的中准价格和浮动幅度由县价格主管部门会同物业服务主管部门定期向社会公布（原则上每二年公布一次）。

海盐县普通住宅小区物业服务费中准价格见附件2。

　　普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（依法应由专业部门负责的除外）；

　　（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

　　（四）办公费用；

　　（五）物业服务企业固定资产折旧；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（七）经业主大会同意的其它费用。

　　第九条 

普通住宅小区物业服务等级、物业服务费标准的报批程序。

（一）在前期物业服务协议（物业服务企业与业主）、中标委托物业服务合同（开发商与物业服务企业）和业主临时规约签订之前，由开发建设企业按照海盐县物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准，向价格主管部门申报，经审核认定，以此作为前期物业服务招投标（协议）的服务等级和收费的标准的依据，中标（协议）的服务等级和收费标准为暂定等级和暂定收费标准，开发建设企业在售房时应公告明示暂定内容，并在前期物业服务协议、中标委托物业服务合同和业主临时规约中载明其物业服务费价格为暂定价；

（二）待小区住宅交付使用六个月后，物业服务企业（开发建设企业）再向价格主管部门提出正式申请，价格主管部门会同物业服务主管部门组织业主对其考评，并正式核定服务等级、中准价格，具体收费标准由物业服务企业（开发建设企业）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定。

如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理；

（三）业主委员会成立后，由业主委员会与聘用的物业服务企业按照服务的内容和服务的质量，协商确定相关住宅小区的物业服务收费标准，并在物业服务合同中明确。

　　第十条 

物业服务企业（开发建设企业）在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业服务企业资质证书》、物业服务等级和收费的申请报告、住宅小区物业服务的具体实施方案（小区建筑面积和配套设施概况、服务内容和标准等）、（海盐县住宅小区竣工综合验收备案申请表）及成本测算等资料。

第十一条 

物业服务企业可按不同面积在业主装修时收取住宅装修垃圾清运费（见附件3）（环卫部门已按规定收取新建商品房清卫服务费的小区除外）。

不得收取装修管理费、出入证工本费、出入证押金和楼道二次整修费等未经价格权限部门批准的费用。

　　第十二条 

物业服务企业对进入住宅小区内公共场所（含小区道路停车泊位）的汽车收取停放服务费，其收费标准（见附件4）。

　　第十三条 

物业服务企业应当按照国家、省、市有关明码标价的规定，在物业服务区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第十四条 

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位（按建筑面积）全额交纳。

　　第十五条 

业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十六条 

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况（见附件五），接受业主和业主委员会的监督。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

　　第十七条 

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　第十八条 

共用部位、共用设施设备保修期满后，维修、更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出（依法应由专业部门负责及物业服务合同明确列支的除外）。

　　第十九条 

物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业服务企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条 

物业服务费可以预收，具体由物业服务企业按照与业主签订的《前期物业服务协议》或与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；

未作约定的，预收期不得超过12个月。

　　物业服务费自房屋交付使用、书面通知购房者（业主）领取钥匙的次月起计收。

第二十一条 

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。

业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，物业服务企业和业主委员会应当督促其限期交纳；

逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

　　第二十二条 

物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十三条 

违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十四条 

本办法由海盐县物价局负责解释。

第二十五条 

本办法自颁布之日起30天后正式施行。