宁波鄞州区科技创新孵化基地项目可行性研究报告Word文档格式.doc
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2007年，宁波市实现地区生产总值3433.08亿元，比上年增长14.8%，按年均汇率折算的人均GDP达8026美元；
完成财政一般预算收入723.92亿元，其中地方财政收入329.12亿元，比上年分别增长29.0%和27.9%。
表一：
2007年宁波市主要经济社会指标
指标名称
单位
实绩
增长（%）
宁波市GDP
亿元
3433.08
14.8
第二产业
1888.68
14.5
第三产业
1390.76
16.4
港口货物吞吐量
亿吨
3.45
11.5
集装箱吞吐量
万标箱
935.00
32.3
自营出口额
亿美元
382.55
33.0
财政一般预算收入
723.92
29.0
地方财政收入
329.12
27.9
随着甬台温铁路、杭甬客运专线的规划建设以及空港对外籍飞机的开放，宁波将从交通末端向区域性交通枢纽转变。
今年，国务院批准设立宁波梅山保税港区，杭州湾跨海大桥正式通车，对于宁波来说，无疑增添了再次腾飞的“双翼”。
鄞州区为宁波市的下辖区，下辖17个镇、1个乡、4个街道办事处，454个行政村，30个农村居民委员会，31个农村社区居委会，全区区域总面积为1406平方公里。
2006年，全区实现生产总值421.36亿元，按可比价格计算，同比增长15.9%，人均生产总值突破5万元，达到54011元（6917美元），比上年增长14.7％，经济社会综合实力在2005年全国百强县测评中居第11位。
宁波鄞州地区具有良好的产业基础，产业链较为完整，上下游配套密切，形成了具有特色的区域经济。
拥有各类工业企业近2万家，形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的工业体系。
其中光机电一体化、新材料等高新技术产业成为鄞州经济新的增长点。
鄞州投资创业中心位于宁波市东南郊，地处鄞州区的中心区域，总规划面积12.3平方公里。
中心地理位置优越，交通便捷，东起71省道，南临鄞县大道，西至沿海大通道——同三高速，北靠沪杭甬高速公路；
距市中心仅5分钟车程，东距北仑港18公里，可充分依托港口的运输优势，北距宁波火车东站不足2公里，西距宁波栎社国际机场10公里，拥有一个完善的海陆空立体交通网络。
3、项目背景
鄞州区区委、区政府在大力发展城市经济的同时，着力营造科技创新和科技孵化的区域产业经济增长特色，采取各种优惠政策，积极扶植鄞州区科技创新孵化基地的建设。
通过公共技术平台、创业投资平台、技术转移平台的整合和互动以达到技术转移和成果转化孵育高新技术企业，实现区域创新资源集聚、扩散与辐射。
因此鄞州区从去年开始与深圳清华大学研究院和中国工程物理研究院进行了多轮磋商，于今年四月十八日三方正式签订了“联合建设宁波鄞州科技创新孵化基地协议书”（见附件），并由清华研究院转移中心和中物院转移中心各自授权关联机构在鄞州发起组建孵化基地项目公司。
4、项目方介绍
1）深圳清华国际技术转移中心
深圳清华国际技术转移中心（深圳力合孵化器发展有限公司）是深圳清华大学研究院下属专门从事孵化器投资管理连锁经营和国内外技术转移的机构，重点围绕电子与信息、节能与新能源、新材料、环境保护等领域，以技术转移为工具，以创投基金管理为手段，进行项目孵化和企业孵化，实施“科技创新孵化器”投资管理连锁经营，将研究院“科技创新孵化器”的运营模式和成功经验对外输出，与地方政府和企业集团合作，在经济发达、创业氛围浓厚、创新意识强的地区构建和经营孵化器和加速器，塑造“力合孵化器”——“科技创新孵化器”专业品牌。
2）中国工程物理研究院技术转移中心
中国工程物理研究院创建于1958年，是以发展国防尖端科学技术为主的理论、实验、设计、生产的综合体，拥有12个研究所、100余个科研室和30多个生产车间及3万多台（套）各类先进设备仪器，主要从事冲击波与爆轰物理；
核物理、等离子体与激光技术；
工程与材料科学；
电子学与光电子学；
化学与化工；
计算机与计算数学等学科领域的研究及应用。
现有4个国防科技重点实验室和2个国家“863”计划重点实验室。
中物院军转民经过20多年发展，已形成较为完善的民品管理体系与技术创新制度，在核技术应用、环境保护、电子信息、精细化工、新材料、光机电等领域积累了一定产业发展基础，先后开发与转化科技项目数百项，孵化80余家企业，建立了3个国家级工程技术研究中心，
7个省级工程技术研究中心和省级企业技术中心。
为搭建技术创新平台，释放国防科技潜能，更好地为国家和地方科技进步与经济发展作贡献，中国工程物理研究院于2004年成立了中物院技术转移中心，同时出资成立了四川中物技术有限责任公司（简称“中物技术”），实行“两块牌子，一套班子”的运行模式。
中物技术以实施资源整合型发展战略，培育和打造以技术转移产业化为主导的“中物”品牌，矢志成为国内有较大影响的技术转移专家。
中物技术倡导“帮助他人、成就自我”的核心价值观，致力于建立以学习力提升为核心、阳光团队打造为重点、个人与组织协调发展为目标的企业成长模式，逐步形成了“人本、诚信、创新、协作”的企业精神。
目前，中物技术正力求在重点项目孵化、创业投资、技术转移平台建设与经营等方面取得切实成效，积极探索资源经营、资本经营和品牌经营的有机结合，加速推进技术转移产业化发展。
3）香港清华同方股份有限公司（待补充）
1、重点孵化领域
基于鄞州的产业基础和产业发展战略，重点孵化领域为：
光机电、公共安全、新材料、节能环保等。
l光机电领域：
重点围绕固体激光、太阳能、汽车电子、光传输等光机电一体化项目。
l公共安全领域：
重点围绕信息安全、特种材料、应急救援等。
l新材料领域：
重点围绕超硬材料、高分子改性材料、高分子功能材料、金属非金属复合材料、新能源材料、环保材料等。
l节能环保领域：
重点污水处理、粉尘处理、固体废弃物处理等。
2、先期启动项目
在“宁波鄞州创新孵化基地”新大楼建设期间，利用现有资源和区政府及相关部门提供的条件，拟先期租用2万平方米左右的房产，启动鄞州区过渡性创新孵化基地的建设和运营，吸引高新技术企业和高新技术项目的入驻，同时建设面向企业服务的“窗口型”技术中心并开展相关业务：
l工程仿真技术中心：
开展仿真技术服务
l工业计测技术中心：
开展计量、检测、测试、分析、试验服务。
l表面工程技术中心：
超硬、耐蚀等环保型新技术应用服务及产品开发。
l高分子材料技术中心：
特种工程塑料等高分子材料技术的应用服务及产品联合开发。
l环保及资源再生工程技术中心：
推广工业污水、市政污水的处理技术。
3、发展目标
在政府政策支持到位的情况下，引入政府、企业等资源，采用投资主体多元化，运行机制市场化和经营管理专业化的模式，未来3-5年的发展目标如下：
l建设公共技术平台4—7个，为入孵企业和入孵项目及区内科技企业服务。
l孵化科技企业30～100家。
l孵化科技成果50～100个，其中一定规模的产业化项目10-30个。
l引入以色列科技项目5—10个。
1、孵化基地的建设运营及策略
孵化基地主要围绕二个功能区域进行规划建设。
孵化区以中档高层写字楼式标准建设，规划面积在8万平方米左右。
公共技术平台和专项服务区以拟建高档写字楼配置服务性裙房设计建设，规划面积在2万平方米左右，包括技术研发平台以及餐饮食堂、银行邮局、健身花房等服务设施，并配置适当面积的专家公寓。
本孵化基地的建设和运营采取“分期开发”、“租售结合”、“边建设边运营”的经营策略。
“分期开发”，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情况，为最大限度地在降低风险的同时争取收益的最大化，孵化基地拟采取分二期开发的策略，计划在第一期，建设完成5万平方米的计容积率建筑面积和全部地下建筑，根据市场等情况，再择机完成第二期另5万平方米的计容积率建筑面积。
“租售结合”，为降低投资者和银行的资金风险，孵化基地拟采取租售结合的业务策略，计划一期开发建筑面积5万平方米，其中出租及销售各2.5万平方米，计划二期开发建筑面积5万平方米，其中出租0.5万平方米以上，出售不超过4.5万平方米。
“变建设边运营”，考虑到孵化基地运营对孵化基地分期建设及租售的积极促进作用，也考虑到孵化基地运营对地方经济的巨大提升作用，拟采取孵化基地“边建设边运营”的策略，计划先期在鄞州区租用2万平方米左右的临时写字楼或厂房，在孵化基地的建设期，筹建市场需要的各类技术研发平台和研发中心，吸引当地的高新技术企业和高新技术项目入驻该临时基地，一旦新基地落成交付使用，再实施整体搬迁，同期，积极进行孵化器资质的认定工作。
2、孵化器公司的业务运营及策略
围绕创新孵化价值链，孵化器公司将以宁波市和以鄞州区产业发展和企业需求为导向，为高科技企业、中小型企业、高科技项目以及创新孵化基地的企业孵化、项目孵化、技术孵化提供设计、研发、测试、咨询等服务。
促进清华研究院、中物院、中科院等国内外科研院校的技术成果在鄞州商业化，特别是中物院丰富的军用科技资源在宁波鄞州区域的民用化。
公司按照市场化运营，上述服务为有偿服务，运营收益主要为技术策划、检测、评估及咨询类收入。
本项目的用地面积为31185平方米，初步规划总建筑面积为10万平方米（不包括地下3万平方米），初步计划设计的主要经济技术指标如下表二：
项目
初步方案指标
备注
用地面积
㎡
31185
总建筑面积
100000
备注一
其中：
服务中心
10000
科技孵化单元
写字楼
80000
双层地下车库面积
30000
备注二
其中人防建筑面积
占地面积
11287
绿地面积
8000
容积率
3.2
建筑密度
%
36
绿地率
35
地面机动车位
辆
120
按每个车位约40平方米、每100平米建筑面积配置1个车位设计
地下机动车位
892
备注一：
总建筑面积可申报调整至120000㎡以下，如总建筑面积调整，在可行性报告完整版本时相关数据再作相应调整；
备注二：
可根据实际情况适当调减人防面积或地下车位面积。
根据上表初步计划设计的主要经济技术指标，经初步测算，鄞州孵化基地的投资开发成本如下表三：
序号
项目名称
控制目标总价（万元）
按总建筑面积计单价（元/㎡）
1
前期工程费用
5236.00
523.60
1.1
地价款
3736.00
373.60
按每亩80万元、共46.7亩计
1.2
方案及施工设计费
1500.00
150.00
1.3
勘测设计费
1.4
三通一平费用
2
建安工程费
25000.00
2500.00
2.1
土建及内装修
23000.00
2300.00
按2300元/㎡计
2.2
电梯
2.3
空调费用
2.4
室内给排水、消防
2000.00
200.00
按200元/㎡计
2.5
闭路监控
2.6
停车场IC系统等
2.7
电视电话
2.8
网络宽带
2.9
电气安装
2.10
通风工程
2.11
燃气工程
3
区内配套工程费
3.1
发电机配电房
室内外给排水、井道、消防道、园林等
4
其他费用
500.00
50.00
4.1
监理费
20.00
按20元/㎡计
4.2
报建费
4.3
白蚁防治费
4.4
物业公司启动资金
300.00
30.00
按共计300万元计
5
桩基及地下室费用
9000.00
900.00
按3000元/㎡、共3万㎡计
6
不可预见费
834.72
83.47
按1～5项之和的2%计
7
项目管理费用
851.41
85.14
按1～6项之和的2%计
8
减政府规费
-1500.00
-150.00
按每平方米减150元计
9
减政府贴息
-2000.00
-200.00
按共补贴2000万元计
10
财务费用
5988.32
598.83
1～9项之和的50%，三年年均融资成本10%
11
投资开发成本合计
45910.45
4591.05
按1～10项加计
12
加营销费用
980.00
98.00
按销售7万/㎡，均价7000元/㎡计
13
加销售税金
1293.60
129.36
按销售额的6.6%上交国税为40%计
14
销售总成本合计
48184.05
4818.41
按11～13项加计
根据本章以上初步测算，本项目初步规划的总建筑面积为10万平方米（不含地下部分），扣除政府补助资金及减免规费后，投资总成本为人民币45910万元，按总建筑面积计算的单位造价为4591元/㎡。
考虑到目前当地孵化器及写字楼市场的总体销售及出租情况、鄞州科技创新孵化器建设的进程、以及项目投资回报等因素，本项目初步考虑分二期建设，即第一期先行建设地下部分及其中一栋约5万平方米的塔楼，第二期在建设另一栋5万平方米的塔楼。
项目的初步投资计划如下：
总投资：
45910万元
第一期：
投资约为29323万元
土地部分约3736万元
地下部分9000万元
地面部分约（45910-9000-3736）/2=16587万元
第二期：
地面部分约16587万元
具体投资进程初步计划如下表四：
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
合计
前期工程款
3736
1000
500
5236
9000
2500
5000
7500
25000
2000
2488
5988
其他费用（减规费）
200
400
486
1486
减：
补贴
-400
-2000
3936
12500
6000
8986
12000
45910
备注：
以上投资计划不包括售楼费用及营业税约2273.6万元。
4、项目资金来源
计划本项目的资金来源包括：
1）项目公司的自有资金
注册资本1亿元人民币
2）项目公司的售楼收入
计划本项目一期售楼2.5万平方米，二期售楼4.5万平方米，合计售楼7万平方米。
如按平均售价为7000元/㎡，合计售楼收入为4.9亿元。
资金来源为5.9亿元人民币，资金运用为建筑总造价45910万元及售楼费用和营业税2273.6万元合计48183.6万元，资金结余为10816.4万元。
在本项目的建设过程中，由于资金运用和资金来源的时间差造成的项目临时资金缺口问题，公司将运用承建商垫资、工程结算款、股东借款及银行贷款等多种方式解决。
一、本项目全部出售情况下的投资收益测算
本项目计划建筑面积为10万平方米，此外，地下室建筑面积为3万平方米（其中人防工程面积为1万平方米），那么
本项目的售楼收益为：
10万㎡×
（7000元/㎡-4818元/㎡）=21,820万元
本项目的车位收益为19040万元（下表五，未考虑营业税）
数量（个）
售价（万元）
销售金额（万元）
地下车位
20
17840
地面车位
1200
1012
19040
本项目的售楼收益及车位出售收益合计为40860万元，由于国家对孵化器项目的所得税政策另有减免规定，本初步报告暂不分析所得税政策对公司盈利的影响，待可行性报告最终版本时再作进一步测算。
当然，本项目作为科技孵化器用房，主要考虑租售结合的方式，以上测算主要是为后续的分析测算提供一个参照而已。
二、本项目租售结合情况下的投资收益测算
本项目的定位为国家级孵化器的建设和经营，作为国家级孵化器，需要预留2～3万平方米或以上的孵化用房。
此外，从资金周转的角度考虑，本项目以无负债状况下经营孵化器对股东各方为有利。
鉴于上述考虑，本项目计划分期出售地面建筑面积7万平方米，其中一期出售2.5万平方米、二期出售4.5万平方米；
其余3万平方米地面建筑面积及地下车位、地面车位则全部采用出租方式。
1、售楼业务收益分析
按平均售价7000元/㎡、平均销售成本4818元/㎡计（表三，含销售费用及销售税金），销售7万平方米的收入为49000万元，基本可以满足表三测算的投资成本、销售费用和销售税金支出共48180万元。
换言之，如果如期完成投资计划和销售计划，本项目7万平方米地面建筑销售完成之后，从现金流的角度分析，公司可还清全部银行贷款本息、清偿完毕本项目的其他债务、回收股东1亿元出资款，且拥有3万平方米的孵化物业和3万平方米的地下建筑（或1012个车位），自有物业的租赁收益测算如下一节。
此时，公司的销售收益则为：
7万㎡×
（7000元/㎡-4818元/㎡）=15,274万元
2、租赁物业收益分析
租赁物业包括孵化用房及配套物业3万平方米、地下室车库（含人防工程）3万平方米共892个，地面车位120个，在满租情况下，租赁物业的收益分析如下表六：
功能
出租面积（㎡）或个
月租（元/㎡或个）
月租金收入（万元）
年租金收入（万元）
孵化用房
20000
30
60
720
配套设施
酒楼咖啡吧快餐等
50
360
员工食堂
25
银行健身房邮局等
车位
110
1.32
15.84
250
22.3
267.6
128.62
1543.44
3、孵化器运营收益分析（暂略）
4、其他收益分析（暂略）
影响本项目最终收益的因素主要包括国家及地方政府对孵化器项目的税收政策、建安成本变动、销售价格变动、孵化用房及车位租金变动及出租率变动等五个因素。
6、现金流量分析（暂略）
7、投资回报预期（暂略）
第六章项目投资风险评估
一、经营风险
本项目包括建设、销售及运营三个部分。
相应的经营风险包括建设风险、销售风险和运营风险三个部分。
1、建设风险
建设风险主要体现在项目的规划和配套设施等方面。
由于本项目为鄞州区政府重点建设工程项目，具备了较好的项目外部环境，有利于与政府部门的协调和沟通，特别是在项目规划及建设阶段具有较好的可控性和操作性。
由于项目特征为非经营性开发建设，因此可享受政府的一些公共性资源、使得项目建设的保障性较好。
2、销售风险
销售风险主要体现在销售定价的合理性、目标客户定位的选择以及营销策略等方面。
经测算，本项目由于较低的出让地价和政府优惠政策的支持，概算综合造价4600元/㎡，按照本产品定位、参照区域市场调查情况、市场销售定价7000元/平方米较为理性，具备合理的获利空间和价值贮备。
在目标客户定位的选择方面，市场营销策划体现二个要点，第一点：
孵化大楼入驻目标客户群以生产企业和产品研发机构为主，政府为入驻客户提供高新产业相关优惠政策、为企业招商引入提供了较好的政策条件，公共技术平台的建设目前已由中国工程物理研究院技术转移中心和清华研究院转移中心在宁波区域作市场调研、决策安排以新组建的项目公司为主体在鄞州区选择过度性房源先行建设运营、待大楼建成后实行平移，由于公共技术平台的关联性和资源的特有性，此类刚性需求作为最基本的客户群，但由于目标销售任务在7万㎡，因此项目前期应针对性的采取营销策划，容许吸纳其它产业和投资商，提速销售周期，由于孵化基地具有科技的前端性和资源的特有性，加之品牌效应，使基地大楼具备其自身的无形资产影响力，所以给市场营销带来房产功能资源的特殊性，具有较强的性价比和竞争力。
第二.由于公共技术平台的建设周期及入驻企业招商力度等不确定而影响销售的关联因素存在。
基地建设区域范围内商业等服务配套目前尚不够成熟一定程度会影响到投资商的近期收益。
因此上述会影响可销售面积的去化量，预期的销售周期存在一些风险。
二、财务风险
本项目分期开发建设，分期销售，一期的投资总规模为29123万元，二期的投资总规模为16587万元，考虑公司1亿元自有资金及项目垫资建设、以及项目建设过程中即可销售等因素，本项目建设期的融资最大额度约为2亿元人民币，三年期的财务费用预估为5988万元，融资偿还及财务费用风险是可控性的。
三、市场风险
由于孵化基地建设开发项目所具有的科技地产属性，与商业房产不具可比性，因此相对抗市场风险能力较强，同时由于投资概算参现有市场造价编制，建设周期内资源市场对项目的风险影响因素不大，概算成本稳定性较好
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