我国宅基地使用权流转的法律问题研究开题报告文档格式.doc

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一、文献综述

（一）国外研究现状

　　从物理学的角度而言，任何房屋都是建立在特定的土地之上的，它不可能独立于土地之上而成为空中楼阁。

从各国的立法来看，房地产的产权结构主要有以下几种：

其一是以德国、瑞士民法为代表，认为房屋与土地不可分，房屋应为土地的一部分，不能成为独立的不动产。

如《德国民法典》第94条第1款规定“附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的生产物，属于土地的主要组成部分。

”《瑞土民法典》第667条第

（2）项规定：

“除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水。

”这是一种将房屋与土地视为一物，其中土地被视为主物，房屋被视为从物的制度。

其二是以日本民法为代表，认为土地和定着物都为独立的不动产，定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。

我国台湾民法也认为“在他人土地所有建筑物或其他定着物，为独立的不动产”。

　　在国外土地经济学和土地法学的研究中，很少使用土地流转这个词汇。

这与他们很早就实行市场经济体制有关，在市场经济条件下，只要产权关系清晰，对土地可以自由买卖、租赁、抵押等。

因此，在土地流转的领域，研究较多的是土地的买卖、租赁、抵押等方面。

英国重商主义学派经济学家威廉·

配第的地租理论、李嘉图创立的差额地租学说、德国农业经济学家居能创立的区位农产品价格变异和地租学说等理论和学说，在土地流转方面有重大价值。

较早对土地流转进行系统、深入研究的经济学家有马克思和思格斯。

　　马克思认为，经济流转是市场经济的必然结果，所流转的是经济价值。

生产资料的分配和生活资料的分配，是经济流转中最主要和员重要的领域。

土地本身虽然不能移动，但土地的权利可以转移。

因此土地权利流转是整个经济流转中极为重要的组成部分。

土地产权本质上是一种法权关系，而土地所有权在经济上的实现形式就是地租，从而建立了马克思的地租理论。

马克思的这些企业、产权和地租理论至今仍放射着灿烂的光辉，对我国的土地流转、土地使用制度改革发挥着极为重要的指导作用。

到了现代，随着市场经济的发展和经济理论研究的现代化，许多重要的经济学家如保罗·

萨谬尔森、曼昆、威廉·

诺得豪斯等是把土地和资本放在一个章节中进行研究的。

此外，新制度经济学的交易费用理论、企业和企业契约理论、信息理论等，对于促进我国土地流转的理论研究和制度建设，也有一定的借鉴意义。

（二）国内研究现状

　　我国对于宅基地流转研究的重心主要体现在对两个问题的回答上：

一是农村宅基地是否应该进入市场，即宅基地位用权人市是否具有合理性和必然性。

二是农村宅基地应该怎样进入市场，即宅基地位用权有序流转的制度设计问题。

　　综合同内学术界的研究情况及各地实践，在对第一个问题的回答上，主要有两种相互对立的观点：

一种观点认为，农村宅基地不得流转或耍严格限制流转条件。

主耍理由有：

一是允许宅基地使用权市场化流转可能会引起一系列不容忽视的严峻问题，禁止宅基地使用权自由流转是为了使农民“居者有其屋”；

二是为了保证农民不会成为进入城市的无业游民，造成两极分化，影响社会稳定；

三是宅基地使用权建立在农村集体土地所有权之上，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；

四是允许宅基地位用权自由流转，可能会诱使农民集体或个人将大量的耕地转为非农建设用地，从而对耕地保护带来影响；

五是城镇居民往农村购买宅基地一般不是满足基本居住要求，将导致农村土地的浪费，而且城市居民“入侵”农村会造成“乡土社会”的解体．造成中同社会基础失衍。

而另一种观点则认为，应允许宅基地使用权自由流转或放宽对宅基地使用权流转的限制。

主要理由有：

平等为民法的基本原则，对物权同样应当实行“同地同权”，不能人为造成同样用于居住目的的城镇建设用地使用权和宅基地使用权的不平等，此种不平等实质上是在剥夺农民的财产；

二是消除城乡二元社会是一个长期的任务，允许宅基地使用权流转有利于农村劳动力进入城市和城市人u反向流到农村，有利于城乡协调发展；

三是禁止宅基地使用权流转是建立在人口不流动的自然经济假设基础卜的，带有浓厚的计划经济色彩，会阻碍市场经济体制的最终确立；

四是农民发展生产需要资金，唯一可以取得融资的只有房屋和宅基地，如果再对这唯一可资利用的财产做禁止或限定，就会阻塞农民融通资金的基本渠道。

二、选题背景及其意义

（一）选题背景

　　农业、农村、农民间题始终关系党和国家事业发展的全局，中共三代中央领导集体都始终高度重视解决“三农”问题。

不真正破解“三农”问题、消除城乡差距、实现城市和农村二元社会的并轨，我国实现现代化、建设社会主义和谐社会的发展目标只能是水月镜花。

“三农”问题的核心是农民问题。

从法学角度来看，农民应该享有的权利得不到法律的充分确认以及合法权益遭受侵害而得不到有效救济是农民间题的症结所在；

土地是一切生产和一切存在的源泉。

在人类社会发展到私有制的历史阶段以后，土地就一直是财产的核心，从“古代起到工业革命时代，土地（一种不动产）被认为是最重要的一种财产，所以制定了详细的规定来保障有关土地的占有、使梢和收益的权利”。

土地上的权利是农民最基本的权利，关系到农民的生存问题。

农村宅基地是农村土地的重要组成部分，是农民建造住宅的物质保障，是农民的安身立命之所。

农衬宅基地与农业用地对于农民的生产、生活有着同等重要的意义。

宅基地使用权不仅是我国物权制度中的一种特殊形式，也是农民的一项最基本的财产权利。

从经济学角度来看，在市场经济条件下，农村宅基地不仅具有生活保障功能，而且具有财富增长功能，表现为一种具有交换价值的资本，那么占有它就可以取得相应的利润，转让它就可以要求获得等价的补偿。

确立农民为农村宅基地的所有者，赋予农民拥有完全的宅基地产权，那么在这种土地产权制度下，宅基地作为生产要素和农户财产，可以更好地发挥宅基地的基本功能，为农民提供生存发展保障和财富增长保障。

（二）选题意义

1．理论意义

针对我国城乡二元经济结构的特点，揭示在其流转过程中与农村劳动力转移的互动关系，丰富城乡协调和生产要素合理配置理论。

2．实践意义

　　第一，是为国家有关部门制订有关法律法规提供政策建议．促进有关宅基地流转的法律制度早日出台，解决当前宅基地使用权流转无章无序的现实问题。

第二，通过对农村宅基地流转的主要影响因素分析，揭示其存在的问题、障碍性因素等，并有针对性地提出激励措施，为“三农”问题和人地矛盾的缓解、城乡差距的缩小和统筹发展提供依据。

三、研究内容

引言

一、宅基地使用权的基础理论

（一）宅基地使用权的概念

（二）宅基地使用权的法律属性

（三）宅基地使用权的法律特征

（四）宅基地使用权与建设用地使用权

二、我国宅基地使用权流转的理论分析

（一）我国学界关于宅基地使用权流转的争议

（二）我国宅基地使用权流转的社会基础

（三）我国宅基地使用权流转的法理基础

（四）我国宅基地使用权流转的制度功能

三、我国宅基地使用权流转法律制度的嬗变和现状评析

（一）我国宅基地使用权流转法律制度的历史演变

（二）我国宅基地使用权流转的现状评析

四、我国宅基地使用权流转法律制度的完善

（一）完善我国宅基地使用权流转法律制度的基本思路

（二）完善我国宅基地使用权流转应遵循的基本原则

（三）完善我国宅基地使用权流转法律制度的构想

（四）相关配套制度的完善

结语

四、工作特色及其难点，拟采取的解决措施

（一）基本思路

本文拟研究的基本思路如下：

1．首先，明确农村宅基地使用权流转的成因；

2．其次，厘清农村宅基地使用权沉转的含义和形式。

3．再次，分析农村宅基地使用权流转过程中出现的问题、障碍。

4．最后完善农村宅基地使用权流转的对策和管理措施。

（二）研究难点

1．农村宅基地的初衷是为了解决农民的住房用地问题，流转是否可以突破用途的限制，需要进行细致的分析。

2．农村宅基地使用权属于用益物权，其流转属于物权变动，应当履行登记的手续，其登记模式应当如何确定，值得进行详细探究。

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