荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力分析Word格式.docx

荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力分析Word格式.docx

《荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力分析Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力分析Word格式.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

3荣盛房地产发展股份有限公司概况

3.1公司简介

荣盛房地产发展股份有限公司（简称荣盛发展）成立于1996年12月，注册资金18亿元。

总部位于素有"

京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，公司致力于中等城市商品住宅的规模开发、专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念。

经过10余年的发展，公司现已成为建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体。

3.2公司经营概况

荣盛公司长期以来，荣盛本着“创造财富，培育人才，服务社会，报效国家。

”的宗旨，持续经营为宗旨，"

追求卓越”作为公司的核心价值观同时，同时以“诚信、谦和、拼搏、创新、认真、苦干”为企业精神。

随着荣盛发展的不断发展和企业规模不断扩大，公司经营范围已经涉及廊坊、沧州、石家庄、唐山等20个城市。

高度的责任心和强烈的使命感使荣盛发展愈加快速，其对企业的认真负责以及对品质的不懈追求，获得了全社会全行业的广泛认同。

其中，公司旗下的品牌“阿尔卡迪亚”赢得房地产业一致好评，并成为中国房地产十大连锁品牌。

荣盛发展的市场地位。

包括中等规模城市和小城市，发展目的是以开发商品住宅为主导，以大城市为示范力量、提升技术、扩大平台的影响力；

并以小城市为传播理念、拓展发展空间的渠道。

争取用大城市的先进理念，一流技术在中小城市中逐步涉入，做中小城市中的的领跑者。

荣盛发展的发展战略。

大力集中现有资源优势，对商业住宅进行开发，同时做好建筑设计和物流管理，慢慢将市场扩大到华中和西南地区，长为国内的知名地产品牌。

多年来，荣盛发展深耕二三线城市，以发展中等城市为主，2013年，营业收入191亿，净利润29亿，不过现金流为-47亿，比前一年下降239%,这说明，只有依靠大量融资才能的以支撑如今的开发。

荣盛发展董事长耿建明在2013年业绩会上指出，要增加在北京和天津等省会城市的投资发展，提高荣盛房地产公司在企业市场的发展和公司在企业市场占有率，但是，年底资产负债率达到79%,这表明使得企业资产缺口很大，财务潜在风险加大。

4荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力分析及行业比较

4.1短期偿债能力分析

4.1.1流动比率

表12011-2015年流动比率指标数值表

年份

项目2011 2012 2013 2014 2015

荣盛发展

1.51

1.62

1.53

1.46

1.66

保利地产

1.91

1.73

1.82

1.87

行业均值

1.56

1.58

1.61

1.52

资料来源：

作者依据网易财经网公布信息整理

图12011-2015年流动比率对比分析图

流动比率是指流动资产与流动负债之间的比值。

如图1可知，该公司的流动比率从2011年-2015年间，整体来看变动趋势是先升后降，再回升。

2012年为1.62,比2011同比增长7.2%。

2012年以后流动比率逐渐降低，说明短期偿债能力下降了，直到2015年才稍有回升，达到1.66。

与行业均值差距较小，但总体看来却与同行业保利地产的流动比率差距较大，这主要源于，荣盛发展的流动资产70%以上都是存货，房地产行业存货开发周期比较长且周转速度慢，因此变现能力较差，不能为短期流动负债提供保障，其次是预收账款的同比大幅度增加导致流动负债同比大幅度增加，因此，没有足够的流动性来偿还流动负债,存在严重的资金压力，迫切需要加强对企业财务风险的监控。

4.1.2速动比率

表22011-2015年速度比率指标数值表

0.43

0.52

0.48

0.41

0.36

0.38

0.45

0.54

0.71

0.69

0.73

0.70

图22011-2015速动比率对比分析图

速动比率是指企业速动资产与流动负债之间的比值。

如图2可知，从2011年-2015年间，荣盛发展的速动比率与流动比率的变动趋势一致,都是先上升后下降，再回升，波动幅度较小。

但是远远低于行业均值，主要是因为房地产行业自身开发周期比较长存货积压多，变现能力较差。

和同行业保利地产的速动比率相比，该公司虽然2011-2013年速动比率均高于保利地产，但2013年以后速动比率有明显下降，虽然2015年速冻比率稍有提高，但仍然低于保利地产和行业均值，可能是预收账款增多造成的短期偿债能力下降。

4.1.3现金比率

表32011-2015年现金比率指标数值表

15.09

16.89

12.29

11.87

23.01

18.41

23.26

20.26

21.39

28.18

17.74

21.70

16.88

19.76

24.78

图32011-2015年现金比率对比分析图

现金比率是指企业现金类资产与流动负债之间的比值。

如图3可知，从2011年-2015年整体看来，该公司的现金比率较低与保利地产差距较大，也达不到行业均值水平。

且2012年以后该公司的现金比率明显降低，2013年仅12.29,2014年仅仅11.87,达到最低值。

这表明荣盛发展的现金资产少，现金流量小，即刻变现能力明显差，或是进行经营活动获取的现金流量少，导致荣盛发展的现金支付能力差，流动压力过大。

4.2长期偿债能力分析

4.2.1资产负债率

表42011-2015年资产负债率指标数值表

74.87

76.56

78.99

79.58

78.60

78.43

78.19

77.47

77.89

75.95

75.00

76.00

70.00

图42011-2015年资产负债率对比分析图

资产负债率是指企业资产总额与负债总额之间的比值。

如图4可知，荣盛发展和保利地产的资产负债率较高，高于行业平均水平。

这是由于房地产行业自身局限性的限制，主要是以举债经营为主要生产模式，使得负债总额居高不下。

总体看来，该公司的资产负债率逐年变大，从2011年的74.87%到2014年的79.58%,虽然2015年稍有回落为78.6%,但还是远远高于行业平均水平70%,而且2013年该公司的资产负债率开始超过保利地产的资产负债率，同比增长率大约为0.8%,这说明该公司的负债比重增大。

4.2.2产权比率

表52011-2015年产权比率指标数值表

荣盛发展 295.47 323. 08 373.85 389. 75 321.03

保利地产 353.19 358. 38 349.57 343. 52 296.73

行业均值 340.01 359. 30 348.16 335. 79 314.86

图52011-2015年产权比率对比分析图

产权比率是指负债总额与所有者权益之间的比值，也称为资本负债率。

如图5可见，

总体看来该公司2011年-2015年产权比率先增后减，从2011年295.47增加到2014年的389.75,达到最高点后，2015年又下降到321.03,可以认为产权比率减小，长期偿债能力增强。

但其中，2013年后产权比率超过保利地产和行业平均水平，波动幅度较大，不稳定。

而保利地产的产权比率与行业均值相近，数值变动稳定。

这表明该公司的负债总额和所有者权益总额比例失衡，使得债权人权益保障程度不高，所以资本结构有问题，亟待于合理调整。

4.2.3已获利息倍数

表62011-2015年已获利息倍数指标数值表

年份2011 2012 2013 2014 2015

荣盛发展 1288.46 3500. 48 6274.12 2990. 54 1814.50

保利地产 2681.29 1616. 90 1733.81 1597. 13 1083.80

行业均值 2189.09 1670. 40 1683.46 2017. 37 2865.90

6

图62011-2015年已获利息倍数对比分析图

已获利息倍数也称利息保障倍数，它是指企业的息税前利润与利息费用之间的比值。

如图6可知，2011年-2015年总体看来，荣盛发展的已获利息倍数的波动较大，2011年-2013年大幅度增长，高达6274.12而2013以后大幅度下降，低至1814.50,这说明该企业获利能力对债务偿付的保障长度不稳定。

与保利地产和行业均值相比，虽然具备长期偿债能力，但是2013年后利息保障倍数大幅削减，使得长期偿债能力降低，其中原因可能是期间费用增加，获利能力也随之降低，无法保障对债务的偿付。

5荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力存在的问题及原因分析

5.1短期偿债能力存在的问题及原因

5.1.1产品开发周期长，存货的囤积量大

荣盛发展的产品开发从土地规划，到开发设计，再到最后的开盘销售，要经过多个阶段，开发建设周期长，效益高的可能用一年半年，效益低的则会用几年。

其开发过程中存货囤积量越来越大，从2011年的1929699万元到2015年的6781434万元，增速惊人，存货比重占流动资产的比重高达70%,且存货主要是未开发的土地，生产物料，或经验资合格的房屋建筑以及待售的商品房，变现能力较差，因此导致荣盛发展的流动比率低于行业均值，严重影响资产的流动性。

5.1.2现金流缺乏管理，使得变现能力和周转能力降低

企业的现金流在企业生存发展中起着重要作用。

荣盛发展的现金流缺乏管理，房地产行业的开发，无论是土地规划，开发设计，还是建筑安装各个阶段都需要投大量的资金来支持企业的持续经营，但近几年荣盛发展的流动比率、速动比率均低于行业平均水平，其中主要是因为应收账款大幅增加，从2014年的26636万元到2015年62899万元，同比增长136.14%,且缺乏及时管理，使得现金流量小，变现能力和周转能力下降。

5.1.3主要采用预收账款和应付账款的结算方式，债务比重增大

荣盛发展的商品房销售采取预收账款的计算方式，先交款，再建房，在预售时候便从购买者的手中收取了购买房屋的款项，使得企业预收账款逐年增多，从企2011年的923535万元到2013年的1901944万元，再到2015年的2419630万元负债，负债总额也逐年曾多。

与此同时，荣盛发展由于产品开发需要的资金多，成本高，对于物资供应方面常常要赊购，导致其应付账款增多，债务比重增大。

5.2长期期偿债能力存在的问题及原因

5.2.1筹资渠道单一，对银行资金的依赖性较大

荣盛发展的房地产开发主要是依靠负债经营，通过向银行等金融机构贷款，筹集更多建筑资金，使得利息负担加重，负债比率不断提高。

2011年至2015年间，企业短期借由133005万元增加到915511万元，长期借款由312330万元增加到1127394万元，借入资金数额逐年增加，借款比例居高不下。

5.2.2资本结构不合理，权益保障程度低

荣盛发展的资本负债率较高，主要是由于负债总额高于所有者权益总额，根据图5,可以清楚地看出荣盛发展的产权比率偏高,尤其是2013年以后，产权比率高于同行业平均水平,将近30%,使得负债比重高达80%,所有者权益比重仅仅20%,资本结构不合理，因此导致了债权人的权益得不到保障。

5.2.3开发成本、期间费用高，偿付债务压力大

荣盛发展近几年已获利息倍数不稳定，偿付债务压力大，主要是因为产品开发周期长，资金投入量大，且购置土地、采购物资、建筑开发等过程中成本费用高，已知2014年营业成本为1542004万元,2015年营业成本1675004万元，同比增长8%,2014年期间费用合计136120万元,2015年期间费用合计为158139万元，同比增长16%,成本和费用的大幅增加使得企业的利润减小，偿付长期债务的能力下降。

6荣盛房地产发展股份有限公司偿债能力存在问题的建议与对策

6.1改善短期偿债能力的建议与对策

6.1.1控制存货囤积量，缩短开发周期，提高资产质量

荣盛发展存货数量大，变现能力差，造成了资产浪费。

应加强企业对存货的管理，科学安排房屋的建设开发与销售，合理控制存货数量，防止存货大量囤积。

可以将部分资产去抵偿债务，主要是存货，等项目完工后，直接将建好的房屋抵偿负债,转让给建筑承包商或其他债权人.同时要加强对自由资产的管理，尤其是加强对应收账款的管理，增强企业短期偿债能力。

6.1.2及时监管现金流量，适当提高获利能力

荣盛发展现金流短缺，要及时监管现金流量，主要是通过对应收账款的管理，及时计提坏账准备，及时记录改善应收账款的回收，加快资金流动速度，改善现金流。

同时应该转变经济发展方式，扩大销售，逐渐提高企业的获利能力，增加现金流。

只有现金流增多了，才能偿还到期的债务，保障企业的生产经营，就是说用经营活动带来的现金流为企业的生产发展提供可靠保证。

6.1.3转变经营模式，调整发展战略

荣盛发展主要采取预收账款和应付账款的结算方式，使得企业负债比重增大，面临巨大的债务负担，因此可以转变经营模式，采取分期收款的结算方式，分期收取房款，降低债务压力，至于减少应付账款方面，可以选择和几个实力较强的建筑承包商你合作，然后，让其垫款进行产品开发设计，加快资金周转速度。

6.2改善长期偿债能力的建议与对策

6.2.1拓展融资渠道，为企业发展提供资金支持

荣盛发展筹资方式单一，大多依赖银行贷款，因此财务负担沉重。

可以通过发行股票、企业债券的方式进行融资，加强股权资本，降低资产负债率；

可以进行外包，分包，减小资金压力；

还可以合作融资，和几个实力相当的企业组成企业群体，进行资源共享；

也可以吸收社保基金，满足企业的融资需求。

6.2.2优化企业资本结构，制定合理的偿债计划

荣盛发展不论是从短期偿债能力进行还是从长期偿债能力进行分析都有其不足之处，因此，该企业应该优化自身资本结构，尤其是债权结构和股本结构，要结合自身行业特点，根据实际的发展能力，承受能力，制定合理的偿债计划，如适度增加权益资本，追加投资，不断吸引新的投资者，增加自有资金等，避免出现负债和权益结构的严重失调。

6.2.3加强生产经营管理，控制生产成本

荣盛发展要提高长期偿债能力，可以通过科学的方式进行投资，融资，提前做好投资预测或筹资规划，防止资金的闲置或是浪费。

还可以在保持现有生产力的基础上，严格控制成产成本，尤其是新购土地和项目开发的成本，同时，建立有效的费用预测机制，将财务费用，销售费用，管理费用控制在合理范围之内，尽量在保证质量的基础上收缩生产周期，减小动工规模，尽力做到稳健经营，节约成本，缓解企业的债务负担。

结束语

房地产行业虽然发展前景很好，但其本身主要是以依靠负债经营为主要生产方式，如果不能做好企业的偿债能力分析，可能会面临严重的财务风险，甚至会走向破产，因此要根据房地产行业自身发展的特点，做好企业偿债能力分析。

从对荣盛房地产开发股份有限公司偿债能力的分析中可知：

荣盛房地产发展有限公司偿付能力较强，但偿债能力不足。

在同行业中处于中等水平，偿债能力远远不及同行业大规模上市公司但具有良好的竞争能力。

本文以财务指标分析为核心，运用比率分析法、图表分析法以及对比分析法，构成了一个全面的偿债能力分析体系。

通过对荣盛房地产发展股份有限公司的偿债能力分析，可以使公司的财务管理和经营者正确的认识和评价企业的财务状况，为其今后的生存发展提供改进的方向，同时也满足了企业利益相关主体的决策需要。

本文的最大的局限性主要在于，选取的分析对象为房地产上市公司，数据来源仅限于网易财经、凤凰网、中财网上公布的年报数据，信息来源比较受限，对偿债能力的知识也比较匮乏，本文选取以保利房地产（集团）股份有限公司作为荣盛公司的对比公司，可以得出结论，基于每个企业的经营模式，财务结构的不同，指标都会有明显的差异，因此选取一个对比公司对整个房地产行业来说，也显得缺乏说服力。

这些局限性对于本文的研究成果也会有一定程度的影响，但是本文按照一个具体的偿债能力分析模式研究也是科学的、有效的。

致谢

经过了多次修改，论文才得以完成。

这篇论文的完成过程并没有我想象的那么顺利，在选取公司分析数据中遇到了很多困难。

本文是在张海风老师的悉心指导下完成的。

在撰写论文的短短两个月里，张老师对我的认真指导、严格把关，论文有需要修改的地方，张老师都是很细致地批注上修改意见，正因为这样，我的论文写作思路才更加清晰，使我克服了各种难题，终于完成了这篇论文。

至此论文顺利完成之际，我要向我的指导老师张海风老师表达我的敬意和万分的感谢，感谢您的睿智、耐心教诲和对学生的尽心尽力。

本人的论文能得到您的指导是一种荣幸。

我还要感谢会计双学位每一位老师一直以来的悉心教导，在这两年半的学习中，让我们领略会计知识的魅力，会计之路有苦有甜，有时觉得这条路很艰难，也有过想要放弃的念头，但在老师们的鼓励下我还是一路坚持了下来，这更让我学到了书本之外的东西，坚持努力就会有收获。

正因为有了你们的帮助，才使我的大学生活才更加丰富、圆满。

也要感谢我的室友和我的父母，他们在学习和生活中带给我了无私关心与殷切期待，在今后的学习生活中，我会怀着这份伟大的爱去努力达到他们的期待。

大学四年的学习即将结束，感谢所有帮助过我的人们，即将走向社会，我会调整自己的心态，端正自己的位置，努力为社会贡献自己的力量。