北京房地产开发流程Word文档格式.docx

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城市房屋拆迁管理条例（新）

北京市房屋土地管理局关于修改《北京市城市房屋拆迁单位管理办法》的通知

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责任单位：

拆迁管理处

办理所需必备材料：

无

办事期限：

材料为A4复印件，带*号需带原件交验）：

（一）受托拆迁单位应提交文件：

1、申请书；

2、法人营业执照（复印件）；

3、组织章程或管理制度；

4、注册会计师事务所出具的验资证明；

5、主要负责人身份证明及从事拆迁业务工作简历；

6、拆迁专业人员和管理人员的有效证明文件；

7、办公场所证明.

（二）自行拆迁单位应提交文件：

2、上级部门组建机构批准文件；

3、拆迁部门管理制度；

4、主要负责人从事拆迁业务工作简历；

5、拆迁专业人员有效证明文件；

6、办公场所证明。

收费标准与依据：

监察部门和电话：

区县房地局自收件齐全之日起10个工作日内完成；

市国土房管局自收件齐全之日起7个工作日内完成。

国有土地使用权租赁审批流程

土地出让处

办事依据：

?

1、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日国家主席令第8号）；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号）；

3、《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（1999年7月27日，国土资发［1999］222号）。

办理必备条件：

1、办理国有土地使用权租赁手续的申请；

2、计划部门立项批文；

3、土地权属来源证明（国有土地使用证、建设用地批准书等）；

4、规划用地批件；

5、若是新建项目，已取得的规划设计方案批件；

若是存量项目，已取得的房屋所有权证；

6、地租评估报告；

7、加盖工商部门备案章的营业执照复印件或其他法律规定的资格证明文件；

8、其他应提交文件。

工作程序：

1、受理用地单位提出申请；

2、初审经办人审查并按规定程序审定租金水平；

3、处领导审核；

4、局领导审批；

5、与用地单位签订租赁合同；

6、用地单位依约交纳租金后通知权属部门颁发土地证。

工作期限：

租金水平确定40个工作日；

租赁合同审核、报批15个工作日。

收费标准及依据：

不收费。

土地评估资格认定的核准流程

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日八届人大常委会第八次会议通过）；

2、《关于对土地评估机构进行登记管理有关问题的通知》（1995年1月25日原国家土地管理局、国家工商行政管理局文件，［1995］国土（籍）字第10号）；

3、关于土地价格评估机构备案管理有关问题的通知》（1995年6月14日原国家土地管理局文件，［1995］国土（籍）字第83号）；

4、《关于印发〈北京市房地产价格评估机构管理暂行规定〉的通知》（1996年12月4日原北京市房屋土地管理局文件，京房地评字［1996］第784号）。

5、于加强北京市房地产价格评估机构信息工作的通知》（京房地评字［1998］第1037号2）；

6、《关于组织2000年度备案及资质评审工作的通知》（国土资发［2000］9号）。

一、成立土地评估机构，办理土地评估资格认定手续必备的材料?

1、土地评估资格认定的申请；

2、已由工商行政主管部门名称预核准的证明；

3、具备《民法通则》、《公司法》等法律规定的成立一般法人应具备的法定条件的证明；

4、具备相应的从业人员数量，提交从业人员的土地估价师资格证明；

5、具备相应的注册资金，提交会计师事务所出具的验资证明；

6、土地评估机构的组织章程或合伙协议；

7、其他应提供的文件。

二、对已成立的评估机构进行资质审核和行业管理?

1、机构资质审核申请报告

2、每季度开始后的7日内，将上一季度评估业务信息报表以磁盘（3.5英寸，要求用EXCEL97文件格式）形式上报我处；

3、土地评估机构加盖工商局备案章的企业法人营业执照复印件；

4、本年度业绩表；

5、评审抽验的评估报告一式两份，含录有该报告的软盘一张；

6、从业人员的土地估价师资格证明及学位证书复印件；

7、其他应提交的文件。

一、成立土地评估机构，办理土地评估资格认定手续?

1、受理土地评估机构提出申请；

2、经办人审查；

5、向申请机构下发认定土地评估资格的批复。

5、向申请机构下发认定土地评估资格的批复并上报国土资源部备案。

15个工作日。

2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日国家主席令第8号）；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号）；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）；

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（1993年5月18日市政府第6号令）。

（一）?

协议出让?

1、办理土地出让手续的申请；

3、国有土地权属来源证明（国有土地使用证、建设用地批准书等）；

5、规划设计方案批件；

6、加盖工商部门备案章的营业执照复印件或其他法律规定的资格的证明文件；

7、土地评估报告；

（二）?

招标、拍卖出让?

1、参加国有土地使用权出让竞标或竞买的申请；

2、国有土地权属来源证明（国有土地使用证、建设用地批准书等）；

3、控制性详规或规划设计条件批件；

4、市政基础设施和配套设施的设计方案批件，具备条件的应完成建设施工工作，附具完成情况说明；

5、具备条件的应完成地上物拆迁工作，附具完成情况说明；

6、地价评估报告；

8、其他必备材料。

（一）协议出让?

1、受理用地单位提交的出让申请、有关资料和地价评估报告，经出让处审核，符合条件的予以收件；

2、转土地利用中心，中心负责资料审查、现场勘察、拟订土地出让合同后，报出让处；

5、土地利用中心与用地单位签订出让合同，用地单位向中心交清地价款和相关税费后，中心发函，经出让处审核，通知权属部门颁发土地证。

（二）招标出让?

1、受理申请或土地收购储备中心提供的建设用地；

2、经办人审查是否具备出让条件；

3、按规定程序进行地价评估，确定招标底价；

4、颁布招标公告或招标邀请书；

5、进行投标；

6、评标、定标；

7、经办人报审出让合同；

8、处领导审核；

9、局领导审批；

10、签订出让合同；

11、用地单位交纳全部地价款后通知权属部门颁发土地证。

（三）拍卖出让?

3、按规定程序进行地价评估，确定拍卖底价；

4、发布拍卖公告；

5、公开竞拍；

6、确定竞得人；

7、签订出让合同；

8、用地单位交纳全部地价款后通知权属部门颁发土地证。

协议出让：

价格审定40个工作日（另述见后），出让合同审核、报批15个工作日。

招标、拍卖出让：

评估确定底价40个工作日（另述见后），公告90日（或根据项目情况确定），评标15个工作日，出让合同审核、报批10个工作日。

国有土地使用权转让审批流程

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年中华人民共和国国务院令第55号）；

3、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（1993年5月18日市政府第6号令）。

1、办理转让登记手续的申请；

2、转让方和转受让方依法签订的转让协议；

3、如为出让土地使用权，提交已颁发的《国有土地使用证》及地价款已交齐的证明和达到对土地的法定投资比例的证明；

4、如为划拨土地使用权，提交有批准权的人民政府同意转让的审批决定，及已办理相关手续（出让或上缴收益）的证明；

5、如有上级主管部门出具上级部门的意见；

6、具备转让资格的证明文件；

7、其他应提交文件。

1、受理用地单位提出转让登记申请；

2、初审经办人审查；

5、通知权属部门变更登记及颁发土地证。

外商投资企业用地审批

土地划拨处

2、《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》（1983年9月20日国务院发布）；

3、《中华人民共和国外资企业法实施细则》（1990年10月28日国务院批准，1990年12月12日对外经济贸易部令第1号发布）；

4、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》（北京市人民政府令〔1992〕第13号）。

1、计划主管部门核发的项目立项批复和可行性研究报告批复或其他立项批准文件；

2、规划主管部门核发的《建设用地规划许可证》等规划批准文件；

3、外经贸主管部门核发的合同、章程、协议的批复；

4、合资、合作合同书，独资公司章程；

5、建设用地权属证明文件；

6、企业批准证书；

7、工商营业执照；

8、其它有关文件。

1、受理登记：

对符合按缴纳土地使用费方式取得土地的外商投资企业，由用地单位向市国土资源和房屋管理局提出书面申请并填报《北京市外商投资企业用地申请审批表》提交相应的审核文件，经办人对报审文件进行初步核对后，送交市局“用地中心”，“用地中心”进行审查及现场勘察等工作；

2、初审：

经办人对“用地中心”送审文件进行审查，提出初审意见；

3、复审：

处领导审核后向局长提出书面呈报意见；

4、主管局长审批；

5、签订用地合同：

局长审批后，由市国土资源和房屋管理局与用地单位签订《北京市外商投资企业用地合同》；

6、通知发证：

合同签订后，由土地划拨处向局权属处出具外商投资企业用地发证通知函，由权属处进行确权审核（包括土地登记、测绘等内容）；

7、修订用地合同：

土地登记完成后，权属处将有关用地数据回复土地划拨处复核，如测绘面积及用地范围与原用地合同不符，承办人核实后，报处长、主管局长审批，并修订原用地合同的相关条款。

以上工作完成后，函告权属处。

备注：

用地单位持《北京市外商投资企业用地合同》到地税部门缴纳土地使用费。

自受理之日起25个工作日。

房屋土地权属处

1、《中华人民共和国房地产管理法》?

2、《中华人民共和国土地管理法》?

3、《中华人民共和国担保法》?

4、《土地登记规则》?

5、《城市房地产抵押管理办法》?

6、《北京市房地产抵押管理办法》?

1、抵押合同；

2、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、预购房屋的生效预购合同，共有房屋的《房屋共有权证》及共有人同意抵押的证明；

3、土地使用权抵押的提交出让管理部门、市场管理部门认可的文件；

4、抵押人有权设定抵押权的证明；

5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明，委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明。

6、登记部门认为必要的其他文件。

1）收验证件齐全；

2）初审证件真伪；

3）进行录入登记；

4）填写收件受理单。

2、审核：

1）核验证件；

2）查档审核；

3）对疑难问题提出处理意见；

4）签置审核意见。

3、核准登记，颁发证书：

1）全程审核；

2）疑难问题终结处理；

3）签置核发通知书；

4）颁发证书。

4、归档。

受理登记之日起15日内办理登记，核发证书。

收费标准依京政办发（1988）6号文及京价（收）字第433号。

土地开发相关机构---北京

1、中华人民共和国国土资源部

机构设置

2、北京市国土资源和房屋管理局

领导介绍

北京市国土资源和房屋管理局处室职能介绍

办公室

政策法规处

规划和科技处

征地管理处

土地划拨处

土地出让处

集体土地利用处

矿产资源储量管理处

地质勘查管理处

矿产开发管理处

地质环境管理处

地热管理处

住房指导处

物业管理处

房屋安全和设备管理处（房屋防汛办公室）

房改方案处

房改指导处

房改资金处

市场管理一处

市场管理二处

房屋土地权属处

拆迁管理处

执法监察处

北京市土地等级划分（商业金融娱乐、公寓写字楼用途）

一级区

南河沿大街───东安门大街───金鱼胡同───东单北大街───东长安街───南河沿大街所围的王府井地区，及繁华边界路段的外侧；

建国内大街、西长安街、复兴门内大街、西单北大街等街道两侧的地区

二级区

前门东大街───崇文门西大街───崇文门东大街───通惠河北岸───东三环中路───光华路───日坛路───朝阳门外大街───朝阳门内大街───东四西大街───五四大街───景山前街───文津街───西安门大街───阜成门内大街───阜成门南大街───月坛前街───三里河路南段───西二环护城河引水渠───宣武门西大街───宣武门东大街───前门西大街───前门东大街，所围地区内除一级地价区外的地区，及繁华边界路段的外侧地区；

阜成门外大街东段（展览馆路口以东），朝阳门外大街西段（东大桥路口以西），前门大街北段（珠市口以北），崇外大街北段（磁器口以北），东三环北路等街道两侧的地区。

三级区

广渠门内大街───广渠门北滨河路───东郊铁路线───东三环中路───建国路───针织路───金台西路───团结湖路───农展馆东侧路───规划麦子店街及其北延路───机场高速路───北三环东路东段───西坝河南路───北二环路───西直门外大街───三里河路北段───阜成路───玉渊潭引水渠───翠微路───西三环中路南段───广安路───广安门外大街───广安门内大街───骡马市大街───珠市口西大街───珠市口东大街───广渠门内大街，所围地区除一、二级地价区外的地区，及繁华边界路段的外侧；

安定门外大街，北三环中路（安贞桥至马甸桥段）,海淀路（四通桥至中关村路口段），海淀大街，崇外大街南段，前门大街南段，天桥南大街等街道两侧的地区。

四级区

南二环路───左安路───东三环南路───百子湾路───西大望路───金台路───规划农展馆南路东段───规划东四环路───四元桥───机场高速路───北三环东路外侧小路───土城遗址南侧路───安定路───安翔北路───昌平路───土城河西段───学院路南段───北三环西路东段───双榆树街───中关村南路───中关村路───海淀路───苏州街───西三环北路───阜成路───万寿路───莲花河───西三环中路───广安路───广安门外大街───广安门火车站铁路线───鸭子桥路───西二环路南段───南二环路，所围地区除一至三级地价区外的地区，及繁华边界路段的外侧地区；

丰台镇中心地区

石景山中心地区

五级区

南三环路───周庄路───小武基路───规划东四环路───朝阳路东段───十里堡铁路线───亮马桥路东延路───酒仙桥南路───酒仙桥路───机场高速路───北四环东路───小营路───北苑路───大屯路───清华东路───清华大学北侧路───颐和园路───万泉河路───海淀南路西延路───昆明湖南路───五棵松路───田村路───玉泉路───莲花河───丰台路───丰台铁路线───南三环路，所围地区除一至四级地价区外的地区，及繁华边界路段的外侧；

石景山的次中心地区

石景山路两侧的地区

六级区

规划南四环路───京津塘高速路───规划东五环路───规划北五环路───规划西五环路───芦沟桥镇北侧铁路线───规划南四环路，所围地区除一至五级地价区外的地区；

石景山地区的建成区除四、五级地价区外的地区；

大兴、通州、顺义、昌平县城的中心区。

七级区

规划市区内除一至六级地价区外的地区；

大兴、通州、顺义、昌平县城的建成区内除六级地价区外的地区；

门头沟、房山、怀柔、平谷的县城中心区

八级区

规划市区外的各类市场开发区，各主要建制镇，名胜古迹和旅游点地区；

门头沟、房山、怀柔、平谷县城的建成区除七级地价区外的地区；

延庆、密云县城的建成区。

九级区

市域范围内，除一至八级地价区外的其他平原地区。

十级区

市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。

北京市土地等级划分（普通商服、普通办公普通住宅、工业交通仓储、科学教育文化卫生体育、种植养殖业用途）

一级区

西单北大街───宣武门内大街───宣武门东大街───前门西大街───前门东大街───崇文门西大街───崇文门内大街───东单北大街───东四南大街───东四北大街南段───张自忠路───地安门东大街───地安门西大街───西四北大街───西单北大街，所围地区及繁华边界路段外侧地区。

广安门内大街───骡马市大街───珠市口西大街───珠市口东大街───广渠门内大街───广渠门北滨河路───通惠河───东大桥路的南延路───东大桥路───工人体育场东路───新东路───东直门外斜街───东直门北大街───北二环路───西直门外大街───展览馆路───阜成门外大街西段───三里河路───西二环护城河引水渠───广安门北滨河路───广安门内大街，所围地区除一级区外的地区，及繁华边界路段的外侧。

南二环路───广渠门南滨河路───广渠门北滨河路───东郊铁路线───东三环中路───东三环北路───北三环东路───北三环中路───蓟门桥───西土城路───学院南路───白石桥路───紫竹院路───西三环北路南段───玉渊潭引水───万寿寺路───莲花河───丰台北路东段───南二环路，所围地区除一、二级区外的地区，及繁华边界路段的外侧；

方庄居住小区

南三环中路───南三环东路───东三环南路───南磨房路───西大望路───金台路及其北延路───水碓公园东侧路及其北延路───机场高速路───北三环东路外侧规划太阳宫路───和平里铁路线───北四环东路───北苑路───慧忠路───北辰路───北四环中路───中关村路───海淀路───苏州等───西三环北路───紫竹院引水渠───蓝靛厂路───阜成路───五棵松路───莲花河───西三环中路───广安路───广安门外大街───马连道路及其南延规划路───丰台北路───凉水河───南三环中路，所围地区除一至三级区外的地区，及繁华边界外侧地区。

五级区

规划东四环路───亮马桥路东段───酒仙桥路───机场高速路───四元桥───北四环东路───北小营路───北苑路───大屯路───清华东路───清华大学北侧路───颐和园路───昆明湖路───昆明湖南路───五棵松路───田村路───玉泉路───莲花河───丰台路───京石高速路───程庄路───丰台铁路线───南三环西路───马家堡路───角门路───大红门西路───凉水河中段───南顶路西段───宋庄路───南三环东路───周庄路───小武基路───规划东四环路、所围地区除一至四级区外的地区；

石景山中心区

规划东五环路───规划北五环路───规划西五环路───丰台铁路线───规划南四环路───京津塘高速路───规划东五环路，所围地区除一至五级区外的地区；

石景山建成区除五级区外的地区。

规划市区内的规划边缘组团中，除一至六级区外的地区；

大兴、通州、顺义、昌平的县城建成区。

八级区

规划市区内除一至七级区外的地区；

房山、门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆县城建地区；

规划市区外的市级开发区和主要建制镇。

市域范围内，除一至八级区外的平原地区。

市域范围内，除一至九级区外的其他地区。

关于重新制定北京市外商投资企业土地使用费标准的意见

（市国土房管局、市外经贸委、市地税局、市物价局二OO一年八月二十二日）为适应深化土地使用制度改革的需要，进一步加强和完善外商投资企业用地管理，根据《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》<

市政府令1992年第13号>

，现就重新制定本市外准则投资企业土地使用费标准提出以下意见：

一、随着扩大开放和深化土地使用制度改革，目前