某某县美食街建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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9.3投标、开标、评标和中标程序 38
9.4评标委员会的人员组成和资质要求 39
9.5招标基本内容 40
第十章组织机构与人力资源配置 42
10.1组织机构与工程管理 42
10.2项目建成后管理机构及人力资源配置 44
第十一章 项目实施进度 46
11.1项目实施工期 46
11.2项目实施计划见表 46
第十二章 投资估算与资金筹措 48
12.1投资估算 48
12.2资金筹措 52
第十三章 财务分析 53
13.1财务分析的依据和方法 53
13.2基础数据 53
13.3成本核算 53
13.4营业收入估算 54
13.5利润估算 55
第十四章 社会评价 57
14.1项目的社会影响分析 57
14.2与项目关系密切的主要群体分析 57
14.3主要社会效益分析 57
14.4负面影响与对策 58
14.5项目与所在地相互适应性分析 58
14.6社会评价结论 58
第十五章结论与建议 59
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
披肩县“美食街”建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设地点
项目座落于披肩县沪江福田西南角
1.3.4建设内容及规模
项目占地4418平方米，是一座集餐饮、会议、宾馆及娱乐为一
体的综合性“美食街。
总建筑面积9321.35㎡，其中：
地上建筑面积
6177.02㎡，地下建筑面积3144.33㎡；
绿化面积1158.84㎡，道路及广场452.16㎡，建筑密度为63.5%，容积率为1.398。
1.3.5工期安排
根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计17个月，即2012年8月~2013年
12月。
1.3.6投资估算与资金来源
1、投资估算
本文本属于青云投资工程咨询有限公司编写，9不得转发其他网站
项目总投资为3595.48万元，其中：
工程费用为1441.83万元，
工程其他费用为1923.04万元（包括建设用地费用1770万元），基本
预备费为168.24万元，铺底流动资金为62.37万元。
2、资金来源
本项目总投资为3595.48万元。
资金来源：
全部由项目单位自筹解决。
1.1.7业主单位
某某等十八人
1.2研究范围及主要编制依据
1.2.1研究范围
我公司受某某等十八人委托，对披肩县“美食街”建设项目进行可行性研究，其主要研究范围包括：
项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、结论与建议等。
12.2主要编制依据
1.《披肩县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2.《建设项目投资估算手册》
3.《全国餐饮业发展规划纲要》
4.《餐饮企业等级划分和评定》
5.《餐饮企业经营规范》
6.披肩县城市规划资料
7.国家现行有关技术设计规范和标准
8.国家计委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求
9.建设单位提供的基础数据资料。
1.3主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
1
建设指标
1.1
地上总建筑面积（㎡）
6177.02
1.2
地下总建筑面积（㎡）
3144.33
1.3
客房数（间）
34
1.4
停车位（辆）
66
2
项目总投资
万元
3595.48
2.1
建设投资
3533.11
2.2
建设期利息
0.00
2.3
铺底流动资金
62.37
3
资金来源
3.1
企业自筹
3.2
银行贷款
4
财务指标
4.1
年平均营业收入
1845.37
4.2
年平均营业税金及附加
101.50
4.3
年平均总成本费用
1155.68
4.4
利润总额（年平均）
588.19
4.5
年平均所得税
147.05
4.6
投资利润率
%
16.36
4.7
全投资内部收益率（所得税后）
13.02
4.8
全投资内部收益率（所得税前）
16.71
4.9
全投资静态回收期（所得税后）
年
8.65
4.10
全投资静态回收期（所得税前）
7.35
4.11
全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）
750.02
4.12
全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）
1757.37
1.4结论与建议
现在正是餐饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔。
另一个方面，餐饮需求又是复杂多变的，其消费口味和消费心理，都可能随着社会环境的变化而变化。
餐饮企业必须根据自身条件和环境条件的要求，看清餐饮市场的发展趋势，选择适当的营销方法。
1、走优质高效的餐饮道路
2、更加强调营销环境的情调、氛围
3、重视个性化、特色化、形象化的服务
4、推动品牌化发展
5、建设节约型餐饮，转变行业发展方式
6、加强食品安全工作，提高餐饮安全卫生水平
第二章项目区域背景及必要性
2.1区域概况
2.1.1地理位置
披肩县位于湖南省东部，县境东邻资溪、黎川两县，南与南丰交界，西接宜黄、临川，北与金溪相连，县域范围为东径116°
24’——116°
57’、北纬27°
18’--27°
47’，全县土地面积1698平方公里，南北最大距离为56公里，东西最大距离为58公里。
披肩县的区位优势明显，地处湖南省东侧，与福建接壤，是湖南省重要的陆路交通枢纽，交通干线包括福银高速公路、济广高速公路、昌厦一级公路、206国道、316国道、向莆铁路、鹰汕铁路。
2.1.2行政区划
披肩县辖12个乡镇，20个居委会，150个村委会，包括建昌、株良、上唐、里塔、万坊（原岳口乡）、洪门、沙洲、龙湖、新丰街9镇及徐家、天井源、浔溪3乡，至2011年末人口达32.08万人。
2.1.3历史沿革
披肩县位于湖南省东部，某某市东南部，居盱江下游。
汉高祖五年（公元前202年）建县，县境几乎包括某某市全境，因地处于豫章郡之南，故称披肩，是湖南省建县最早的十八个古县之一。
北宋开宝三年（978年）设建昌军，军站设披肩，自此又有“建昌”的别称。
明武二年（1369年）设建昌府，领披肩，新城（今集川）广昌，南丰四县。
建昌府的建制沿至清末。
民国21年（1932年），湖南省第八行政督察区专员公署署治设披肩，民国24年后改为第七行政区，辖区扩大，含今某某市全境和福建光泽。
建国后，披肩属某某专区（今某某市）。
1949年5月10日，披肩解放，10月1日中华人民共和国成立，次年废除民国，改用公元。
改第七行政区为某某专区，区治设某某，披肩属之。
县治设盱南镇。
1952年5月，将金溪县的黄狮渡及附近十四个自然村划归披肩管辖。
1954年县府驻地更名为城关镇。
1971年5月，改某某专区为某某地区，披肩仍属之。
县府驻地城关镇于
1983年9月15日改为建昌镇。
2000年10月，某某撤地设市，披肩仍属之。
2.1.4社会经济
2011年披肩县实现生产总值65.47亿元，同比增长15%；
财政总
收入8.73亿元、同比增长35.1%，地方一般预算收入6.96亿元、同比增长45%；
固定资产投资66.05亿元，同比增长36.1%；
规模以上工业增加值13.55亿元，同比增长20.8%；
外贸出口总额8535万美元，同比增长70.8%；
实际利用外资1934万美元，同比增长15.5%；
社会消费品零售总额22.46亿元，同比增长17.2%；
农民人均现金收入7823元，同比增长20.52%；
三次产业结构比调整为18.6：
49.7：
31.7。
表2.2：
2006-2011年披肩县主要经济指标表
年 份
指 标
2006
2007
2008
2009
2010
2011
国内生产总值GDP（万元）
（绝对额）
249374
307032
370000
442092
540804
654700
财政收入（亿元）
1.76
2.52
3.28
4.43
6.46
8.73
财政收入增加率（%）
37.4
43.2
30
35
45.9
35.14
规模以上工业增加值（亿元）
5.22
7.56
11.2
12.3
14.7
13.55
全社会固定资产投资（亿元）
12.1
20.3
30.7
49.35
72.3
66.05
社会消费品零售总额（亿元）
9.2
11
13.66
16.27
19.35
22.46
人均生产总值（元）
9023
10325
11893
13829
16722
17153
2.2项目建设的必要性
一、是披肩县餐饮业发展的需要
随着人民收入的不断提高，居民消费观念、生活方式的变化和休闲时间的增多，越来越多的居民选择外出就餐，从社区的居民到工作繁忙的上班族、学业紧张的学生族，都倾向于外出解决饮食问题。
披肩县在城市化进程推进过程中，不断增加的流动人口，也加入到在外就餐的队伍，构成了大众化餐饮庞大的潜在顾客群。
同时，外出就餐也成为居民及亲友聚会的一种休闲娱乐方式。
居民在外就餐的花费持续升高。
二、是带动披肩县经济发展的有效措施
餐饮业作为第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展与人民生活中发挥着重要作用。
餐饮业呈现出迅速发展的景象。
餐饮业有“百业以餐饮为王”之说，且一向被视为一枝独秀，是最具吸引力的行业之一。
披肩县居民的个人餐饮消费已成为拉动餐饮业的重要力量，发展的餐饮业已经成为披肩县拉动内需、扩大消费的重要力量。
披肩县餐饮业市场的饱和度将越来越高，餐饮的多元化、细分化和个性化的趋势增强，餐饮企业在品牌特色化、运营产业化、业态多样化、连锁规模化和店面小型化等方面的特点将更加明显。
经济体制和增长方式不断改善，城市化和现代化进程日趋加快，社会经济稳定发展和人民生活水平继续提高，餐饮业的发展环境和条件更趋成熟，市场需求进一步增强，餐饮业发展前景更加广阔。
三、项目建设能解决就业率，促进社会和谐稳定发展
据有关资料显示，披肩县下岗失业人员1.2万余人，还有大量的农村需转移的富余劳动力。
据统计，2011年，披肩县餐饮业（饭店）直接提供就业岗位0.62万个。
同时，餐饮（饭店）发展带动了宾馆、酒店用品、旅游、商贸及交通等服务业的发展，为相关行业间接提供岗位2.5万个左右。
披肩县“美食街”项目的实施可以为披肩县人民
提供更多的就业岗位，营业期间可提供90个岗位，相关行业间接提
供岗位360个。
从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定。
第三章市场分析
在中国，民以食为天，餐饮业既是古老的传统产业，又是投资的朝阳产业。
改革开放后，餐饮市场快速发展，连续18年保持两位数的高速增长。
餐饮业吸纳大量人口就业，提升人文品位和旅游环境，带动相关产业发展，刺激消费和经济增长。
3.1披肩县餐饮行业发展现状
一、披肩县餐饮行业规模状况
近年来，我县招商引资大步跟进、旅游业和会展快速发展，餐饮行业作为旅游和会展的重要载体，伴随着旅游业与会展发展步伐同步壮大，餐饮行业经历了数量从少到多，产业规模从小到大，管理和服务水平从低到高的过程。
目前，披肩县酒店46家。
二、餐饮行业规模
我县经济水平的提高和城市化建设步伐的不断加快，为提升我县住宿业企业资质水平创造了良好的软硬环境。
2011年末，披肩县星级酒店有2家，其中：
按五星级标准设计的1家（香格里拉大酒店），三星级披肩宾馆1家。
三、消费水平调查
消费水平调查表（3—1）
披肩县居民餐饮消费情况（4个人/餐）
消费层次
50~100
100~150
150~200
200~250
250以上
所占比例
7.1%
42.9%
45.2%
2.4%
根据以上调查得出，现披肩县居民普遍处于中高消费，“美食街”的建设正好满足现消费者的需求。
3.2披肩县居民对建设“美食街”的反应
一、披肩县市场调查
根据调查结果显示，有50.7%的被访问者认为目前披肩县的餐饮行业没有办法满足自己的需求或没概念，即在225份回收的有效问卷中有8人认为完全可以满足，96人认为可以满足，76人认为无法满足，40人认为没概念。
当被问到您认为披肩县是否有建“美食街”的必要时，有11.10%的被访问者认为非常有必要，64%的认为有必要，认为没必要和没概念的共占24%。
二、消费者研究
经过详细的调查，就披肩县范围来说，“美食街”最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：
本文本属于青云投资工程咨询有限公司编写，49不得转发其他网站
1、“美食街”本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全等；
2、工作一天后，人民需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，“美食街”能够满足消费者的一切需要 餐饮、足浴、KTV、
等等；
三、项目档次定位：
“美食街”以中高档餐饮定位
根据市场调查“美食街”的建立符合市场需求，有较大的市场空间和发展前景，到目前为止，除了五星级酒店外，披肩县还没有一家集餐饮、宾馆、足浴、KTV的消费场所，可谓天时。
而“美食街”坐落于沪江福田边上，人口密集，地理位置优越，根据市场调查，大多数居民对于“美食街”的建立是认可的，可谓人和。
因此，“美食街”的建设一定会给披肩县带来更多的经济效益，促进披肩县和谐平稳发展。
第四章项目选址及建设内容
4.1建设场址
4.1.1地点及地理位置
披肩县山水大道与公园路交叉路口；
4.1.2用地面积
本项目规划用地面积4418㎡；
4.2建设条件
4.2.1气候条件
披肩县属热带季风性湿润气候，气候温和。
四季分明，雨量充沛。
光照充足，无霜期长，主要特点是冬夏长，春秋短，冬季盛行西北风、气候寒冷干燥，夏季多偏东南风，春秋为南北气候交替过度期。
春夏之交多雷雨，夏秋之际经常干旱炎热，多年平均气温17.9℃，极端最高气温41.4℃，极端最低气温-10.5℃ 。
全县四季降雨极不平衡，4——7月为丰水期，占全年降雨量的54.6%，多年平均降雨量1642毫米，最多年降雨量2308.3毫米（1997年），最少年降雨量903.4毫米（1963年）多年平均水面蒸发量1547.4毫米，最多年蒸发量1893.2毫米（1963年），最少年蒸发量1217.6毫米（1997年）。
4.2.2地质地貌
1、地质
全县地层分布广泛，占全县面积的90%以上，各地层时代的年龄相差悬殊，出露的有震旦系、碳系、三迭系、侏罗系、白垩系、第三系和第四系等各个地质时代的沉积。
震旦系分布在县城的东西两边。
西部自岳口乡潭江至里塔镇的魏坊，是“S”形南北展布，总面积占地层分布面积的一半。
石炭系主要分布于上唐镇，分布面积约1千平方公里。
三迭系分布面积约
10平方公里，主要分布在里塔镇周坊以南至王坊一带。
侏罗系分布南起上唐镇黄家附近，止于龙湖镇小竺一带。
分布面积约60万平方公里。
白垩系分布面积约300平方公里，它伴随盱江，在里塔镇梅潭附近由南丰县入境，直至岳口乡以北伸入临川。
第三系分布面积约10平方公里，分布在里塔镇云岭至陂头一带。
第四系出露面积约70平方公里，沿盱江、抚河两岸及其支流两岸分布。
境内岩浆露出多达数十处，总体呈北东——南西向展布，斜贯全县，但其总面积不到全县的十分之一。
县内区域性构造分别规划为：
加里东旋回，印支构造旋回和喜马拉雅——燕山构造旋回。
2、地貌
山地：
主要分布于县境东西两侧边缘地带，海拔高程在200——
1000米以上，面积约有298.8平方公里，占全县总土地面积的18%，主要山脉东部有：
大嵊、金鸡等，西部有芙蓉山、王仙峰、麻姑山，尤其以芙蓉山海拔1170米为最高。
土壤主要由花岗岩风化物发育而成，自然土多数为红、黄壤土，耕作层多属于麻沙泥，或棕红土，山地植被条件好，农田大部分是山垅和山坡梯田，以种植一季稻为主。
丘陵：
主要分布在盱江、黎滩河、抚河西侧低山之下，高程在100——200米左右，面积约1313.4平方公里，占全县土地面积的77%，地表分割零碎，波状起伏，可分高、中、低三种，高丘一般位于山前地带，有些是山地延伸，中、低丘，一般靠近沿河地带、植被较差，部分山丘，有一些稀疏林地和低灌木，大部分高、中丘陵地，水土流失严重，严重的地方甚至基岩裸露，寸草不生，中低丘地带由于水利条件的不断改善，大部分已开垦成农田，是本县商品粮的主要产地，这些地方由于水塘密布亦是发展水产养殖的重要基地。
河谷平原（包括抚河一级阶地和低丘岗地）：
主要分布于河流两
岸，多属河谷型冲淤平原，地势平坦，海拔高程在66——100米之间，面积为84.87平方公里，占全县土地面积的5%，土壤多为冲积土，间有第四纪红粘土，零星分布于岗地，土地肥沃，灌溉条件良好，是本县的水稻高产区，但河沿低田，易受洪水威胁。
4.2.3工程地质
地基土层层位比较稳定，无剧烈起伏地带，新构造作用不明显，无明显差异性升降运动，工程地质条件较好，适宜本项目建设。
4.2.4地震
根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），披肩县地震动峰值加速度<
0.05（相当于原地震烈度小于6度），工程建筑按6级抗震设防。
4.2.5建筑材料供应
项目周边有足够的施工场地，并且能较方便地采购到项目建设所需建筑材料，能够满足本项目施工建设、施工用电、用水及施工原材料等的需求。
4.2.6其他特殊条件
本项目场址所在地不属自然保护区和风景区，场址地表内没有名胜古迹等重要建筑物，所以不用考虑特殊要求对项目的影响。
综上所述，本项目的建设地址各项条件满足本项目的建设。
第五章工程设计
5.1项目概况
本项目位于披肩县城区，地处山水大道和胜利西路交叉口。
南面为胜利西路，西面为山水大道及即将建设的规划小区，东面和北面毗邻沪江福田。
依托周边的人文环境和景观环境，本项目将建成披肩一条特色饮食商业街。
5.2设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
4、《披肩县城市总体规划》（2010—2020）
5、国家及省市相关的技术标准、规范和规定
6、甲方提供的关于美食街的红线图
5.3规划理念
1、坚持超前性与高起点的理念
以披肩县城市总体规划为依据，高起点、高标准、高水平的进行规划设计，结合最新理念与表达成果，建设具有披肩特色的美食街，设计具有超前性与先导性，体现新理论与新手法。
2、坚持“品牌性”的理念
以建设披肩县具有特色的美食街为目标，设计有鲜明的时代性和前瞻性的建筑，树立美食街的品牌形象，为未来的市场营销打下坚实的基础，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。
3、坚持“以人为本”的理念
强调环境与建筑的共存与融合，配置完善的服务设施，满足舒适性、安全性、耐久性和经济性。
注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的消费休闲场所。
4、坚持可操作性的理念
在注重规划超前性的同时，建筑设计充分考虑地方市场需求，建筑总共分为饮食、KTV、足浴、宾馆四大块，面积有大有小，使规划具备可操作性，具备充分的弹性。
5.4平面布局
建筑整体结合山水道、胜利西路和沪江福田进行合理布局，使建筑形式和功能与周边环境自然融合。
沿山水大道退道路六米，满足美食街人流量较大的需求。
在山水大道和胜利西路交叉口，通过建筑组合形成一较大广场，既能满足游客休息和娱乐的需要，又能起来疏散和缓冲功能。
在毗邻沪江福田的两侧，结合公园设计观景亭、木栈道和亲水平台等园林景观，使建筑和公园融为一体。
5.5建筑形式
1、建筑的群体组合
设计将美食街分成几个建筑体，每个建筑体由三层的主建筑和旁边的二层或者一层建筑组成，在建筑形式上形成错落有序的建筑形态。
而在建筑体重，又以西南角的三层建筑为主体，形成主次分明的群体空间。
各建筑体之间通过连廊和过道等进行联系和过渡，形成丰富的内部空间序列。
2、建筑的高低错落
整个美食街的建筑以二层和三层为主，两层和三层建筑交替布置，而相同层数的建筑用不同高度表现，形成富有韵律的建筑形式，每个建筑仿佛一个个跳动的音符；
建筑的高低错落与背面的沪江福田虚实结合、若隐若现，形成一幅灵动的画面。
在山水大道上看沪江福田，让人感觉到步移景异，人动画动。
3、建筑主体
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