老年公寓设计方案Word文档格式.docx

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第一种趋势是庞大的退休人口。

这一趋势在未来的十年内将变得非常明显。

第二种趋势是全球普遍出现出生率下降现象。

第三种趋势是老年人处于退休状态的时间将超过以往任何时候。

人的预期寿命不断增长，而人们退休的时间却越来越早。

（二）、观念的变化

据调查，在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6,的中高收入老年群体，他们认为眼下的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平方面讲，都不能满足他们日益提高的需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。

另外，中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合也在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。

而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

（三）、国家政策

随着老年化步伐的加快，国家对老年人的关注也加强了。

《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十四条、第三十五条规定:

各级人民政府应发展社区服务，逐步建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、疾病护理与康复等服务设施和网点。

发扬邻里互助的传统，提倡邻里间关心、帮助有困难的老年人。

鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。

对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区

服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。

其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

参加养老保险社会统筹和大病医疗费用社会统筹的企业，在亏损或者破产后，应当依法缴纳或者清偿社会保险费用。

其退休老年人的基本养老保险待遇和患大病的医疗费用，由社会保险部门按规定予以支付。

各级人民政府应当逐步增加对老年人福利事业的投入，依照规定多种渠道筹集资金，兴办敬老院、托老所、福利院、老年公寓等福利设施，并加强管理。

同时鼓励民间资本投入到该行业中去，不仅在税金，管理费上减或免，就是用水，用电也优惠。

且按入住人头，从社保基金里划出一笔款来作鼓励补贴。

（四）、老年公寓特有的吸引力

老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。

老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务施，让老人既住得安心、舒心;

又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。

所以，其优势是十分明显的:

（1）减轻子女养老压力，提高社会效率。

（2）有利于老年人身心健康。

（3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国提倡的“五有养老”。

（4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。

（五）、老年公寓现状

老年公寓的供给状况分析据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅,,,多家，规模都比较小。

初具规模的只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几家。

很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。

由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

1（老年公寓的建设供不应求。

国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5,左右。

以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9,，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3,的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

2（老年公寓的布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。

所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。

交通不便;

有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

3（老年公寓的价位偏高。

有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达为老人进行健康咨询、指导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复计划;

常见病及偶发性疾病由本单位大夫诊治，老人也可自主选择其他医院治疗;

专业的配餐师会为老人们制定科学合理营养丰富的健康食谱;

（5）生活服务:

为老人打水、备餐、分餐（特殊情况如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。

日常为老人清洗衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次;

（6）心理疏导:

有专业的心理医生适时进行心理调理，排解心理障碍，使老年人心理健康，精神愉快;

（7）饮食科学合理:

针对老人独特的生活特点，配备专业厨师在医护人员指导下配餐。

确保老人饮食的科学、营养，有利健康;

早餐:

牛奶、豆浆、稀饭及其面点;

中晚餐:

两荤两素一汤;

（8）健身娱乐:

定期开展丰富的有益老人身心健康的娱乐健身活动，在书画、摄影、近郊旅游等活动中激起老人生活的情趣;

（9）亲情服务:

倡导精神赡养，经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀乐、脾气秉性、生活习惯，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快、晚年幸福;

（10）交通服务:

每天均有环城专车接送老人公寓还根据老人的身体状况提供不同类型的护理:

1、自理级

服务内容:

1）安排工作人员值班，巡视老人房间。

2）每日清扫老人房间、做环境卫生。

3）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。

4）组织老人文体活动，安排节日演出。

5）医生按时查房，做必要检查。

2、介助级

1）安排工作人员24小时值班，巡视老人房间。

3）随时为老人送饭、送水。

4）为老人冬、春、秋季每周换洗一次服装，夏季经常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗二次，夏季每周随时换洗）。

5）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。

6）为老人经常清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒一次。

7）协助老人洗头、修剪指甲。

8）定期为老人理发，保持老人仪表端庄。

9）搀扶老人上厕所排便。

10）组织老人户外活动、锻炼。

11）医生按时查房、查体。

12）每年为老人体检一次。

3、介护级

1）安排工作人员24小时值班，实行程序化个案护理。

视情况调整护理方案。

2）喂水、喂饭、喂药，随时更换尿垫，定期为老人翻身。

3）为老人送饭、送水。

4）为老人冬、春、秋季每周换洗一次服装，夏季经常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗二次，夏季随时换洗）。

5）冬、春、秋季每周为老人洗澡二次，夏季随时为老人擦浴。

6）定期为老人修剪指甲、洗头、理发、剃胡须，保持老人仪表端庄。

7）早晨帮助老人起床穿衣、洗漱、口腔护理、整理床铺，晚上帮助老人洗脚、睡前脱衣。

8）每周换洗二次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。

））9）为老人经常清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒二次。

10）室内和环境卫生随时打扫。

11）视天气情况，每天带老人到户外活动、锻炼。

12）医生按时查房、查体、观察病情及时实施抢救。

13）每年为老人体检一次。

4、专护级

1）安排工作人员24小时护理老人，在为老人提供介护级服务的基础上，随时为老人提供所需个性化生活护理服务。

2）医生每日上、下午各查房一次，老人需要随叫随到，及时处理。

做到用药、治疗到床边。

根据专护对象病情需要，配备各种医疗监护器械及药品，及时准备配合抢救。

3）每年为老人体检一次。

六（营销策略及销售

老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此本老年公寓的运营模式遵循二路出击的目标市场定位原则;

三方并举的销售原则;

四点标新的社区服务原则。

原则一:

目标市场定位——二路出击。

老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。

其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。

老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。

低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公

建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。

为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。

如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。

原则二:

销售方式——三方并举。

根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。

三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。

不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。

老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。

不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。

三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。

出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求;

出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式;

产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。

原则三:

社区服务——四点标新。

社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。

老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。

老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。

例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。

完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。

完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。

概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。

此外，老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。

公寓采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。

我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。

同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公

寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。

由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。

老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。

老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。

另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

对老年公寓进行市场推广的最有效方式是花费较大的力气和较长的时间取得社会对老年公寓概念的认识和接受，还需在示范效应、口碑和服务品牌上下功夫。

总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。

但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。

员工薪酬，税收，广告费，办公费，医疗补贴，银行利息，租赁费，折旧费

4（风险分析:

保证流动资产与流动负债以及资本结构的管理水平方面基本平衡，应控制总体债务风险，以确保企业整体持续健康的发展。

考察企业总体债务风险综合分数是否高于社会平均水平，始终保持企业处于较低债务风险阶段，使债权人权益与所有者权益承担的风险都很小，才能保证其企业的稳定。

企业应该在增加经营性收益比重与收回应得现金等方面保持变化不大。

老年公寓是一个投资周期相对较长的企业，随着时间的推延，国家政策性变化，社会市场经济的发展以及行业内部的发展就将是企业存在巨大的风险，这就需要我们注意控制好流动资金、流动负债、现金收益等方面及时调整以降低投资风险～5（利润点分析

老年公寓的投资有一个相对较长的周期，其利润点主要体现在:

利润点

中短期政府补贴

中长期

政府补贴、营业收入

在利润点分析上，主要是根据固定投资的平均分配值与实际收入平均分配值的比较而得。

中前期的老年公寓处于起步阶段，其收入成本值相对较低，还有对老年公寓的社会政策等方面还相对跟不上，造成在税收以及各项政策上就得不到相应的发展。

所以在保持利润点方面，我们应该保持营业收入与支出基本平衡，其利润点就应该是政府补贴。

在中长期来说，在经营方面有了经验，在加上推广到一定程度后，必然我们的营业收入会有较大的提高，在政策上也会得到更多的支持。

所以我们的利润点应该增加为政府补贴和营业收入～

九（附录

（1）背景材料:

随着老年化进程的加快，老年人在社会中搬演的角色越来越重要。

国家和政府也开始关注这个问题:

如何使老年人生活得更好,这也成为社会各界开始关注的问题。

于是老年公寓应运而生。

（2）关键词

老年公寓可行性模式设施服务营销策略

ApartmentfortheAgedFeasibilityPatternEstablishmentandServiceStrategy

策划设计:

penny