老的开盘方案文档格式.docx
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施工现场
开盘前通往看房现场道路引导旗到位
工地简单的基础绿化做好（工地包装）
公
司
五证；
确定物业内容及收费标准；
开盘sp活动形式确定；
开盘内容形式安排；
邀请领导及嘉宾的确定；
开盘优惠额度及优惠形式；
看房客户的礼品形式；
第三、开盘计划
2004年明天花园开盘活动计划
开盘内容：
1、2、16、17号楼签约交款及3、4、15号楼推出
开盘日期：
2004.9.26日—2004.9.28（待定）
开盘邀请嘉宾：
房地产专业人士：
李晓峰、刘社
主要相关嘉宾：
郑州市房管局、土地局、规划局、建委、金水区政府
主要嘉宾客人数待定
开盘邀请媒体记者：
大河报，张尚、程泽运
郑州晚报，张铭柱、魏东
开盘邀请电视台：
郑州电视台一台，孔宇峰
河南电视台8台
开盘邀请业主及客户：
已经认购的客户、第三标段排号客户
开盘活动的礼品：
分三类：
一类：
领导、官员：
红包800元
二类：
主要嘉宾、业内人士：
红包600元
三类：
客户：
购房500问
开盘活动安排：
嘉宾签到、礼品派送（礼仪小姐）
在销售现场举行开盘仪式现场签约仪式
案场加设三个咨询台（工程项目、物业、法律）
开盘时间安排：
9月26日上午9：
45文艺表演节目（舞狮）
9：
55公司领导讲话
10：
00政府官员讲话
05明天花园销售代表讲话
15开盘仪式（剪彩）
20开盘仪式结束（舞狮）
30领导及主要嘉宾至售楼处
45现场客户签约仪式观摩
55现场1、2、16、17号楼签约客户
赠送1年物业管理费及有线电视初装费
现场3、4、15号楼签约客户
参加抽奖：
一等奖：
2名，昆明3日游；
二等奖，6名，34寸电视；
三等奖，8名，2匹空调
11：
15楼盘信息发布会
55邀请主要领导、嘉宾及业内人士宴会（地点待定）
开盘内容的时间划分：
上午第一、二标段签约，下午第三标段选房。
第四、现场准备：
（1）布景搭台（充气拱门、热气球，由礼仪公司负责）。
（2）包装1、17号楼朝南面竖幅“庆贺明天花园隆重开盘”等。
沿丰庆路售楼中心门前“彩旗布置”。
（3）人员—礼仪小姐由礼仪公司负责，保安由物业公司负责。
（4）工地内迎风旗布置、整洁，工地围墙包装
（5）售楼处现场包装：
i.售楼处内部装饰
A墙面布置
B花木布置
C签约台布置
ii.售楼处外部布置：
A横幅、竖幅---正式开盘标语、恭祝胜利开幕
B指示牌---引导旗、路牌
C花篮---相关单位恭贺及公司庆贺。
iii.其它准备工作：
A签约合同-----待定
B礼品-----待定
C水果、茶水、点心----供客户嘉宾享用。
D销售人员：
负责引导嘉宾客户参观本项目并观摩客户签约仪式，在此过程中为其认真介绍本项目情况。
（6）协调工作：
A对外联络相关部门（交通、公安）。
B物业公司安排人员负责安全保障及车辆停放（进出）。
C公司相关部门每周一次工作会议，汇总工作问题及进度。
第五、促销活动：
《购房500问》大派送
（一）策划思路
编辑出版一本《购房500问》的书（书中对公司及明天花园做8个彩色页码的系统介绍，在书的封面打出由开发商主编字样），可以替代”明天花园”楼书。
共24P，印刷1万册，在楼盘现场免费大派发。
缘由:
房地产是个新型产业，据调查资料显示:
86%以上的购房者不熟悉购房知识。
他们平时的知识来源是从传媒零星获得，看过之后就忘了，缺乏整合性、系统性。
到真正购房时仍然不知从何做起。
由此可见，广大市民非常渴望得到系统性的购房知识。
不少购房者在购房前，为了掌握购房知识而专门上书城查找有关购房知识和技巧的书籍，结果，到目新为止，市场上仍然没有可供购房者阅读的专业指导书籍。
所以编辑一本《购房500问》证好满足了广大购房者的热切需求。
如果大量免费派发，将会吸引数以千万计的购房者蜂拥而至，并将引起轰动效应。
其次，在购房者看来，开发商始终是购房者的对立面，因为双方的利益是冲突的。
在此观念的指导下，购房者认为开发商是不可能会为置业者着想的，更不可能指导购房者购房。
为此，如果开发商编辑一本《购房500问》的专业指导书，并且大量免费派送给购房者，且不说这一行为本身是史无前例的，对购房者来说，会引起购房者的高度关注，购房会产生这样一种设想，能亲自手把手指导市民购房，说明这个发展商是真正为消费者服务的，更说明其开发的楼盘综合素质高，可以经得起消费者的挑剔。
再次，因为由开发商免费派送大量图书的做法，在国内尚无先例，所以这一行动本身，就具有极大的新闻价值，届时将会引起新闻界的普遍关注，会有电视、报纸、杂志、电台自动免费报道这一举措。
所以，免费派送《购房500问》一旦实施，将会在郑州房地产界甚至制造一场空前的轰动性效应。
（二）操作方法
1．为了将本次活动形成组合效果，一步一步推向高潮。
须配以广告支持。
在《郑州晚报》《大河报》《东方今报》及电视台刊发系列广告，一是将本次特别行动传播给市民，让渴求购房知识的购房者届时亲临楼盘现场领取《购房500问》；
二是利用广告设置悬念，吸引市民到楼盘现场来。
2．派发《购房500问》时，开盘前一天在楼盘现场举办一个免费讲座，由知名房地产专家讲授购房知识和技巧；
开盘当天在楼盘现场举行一次别开生面的演出活动。
3．召开新闻发布会，制造新闻轰动效应。
（3）实施时间：
开盘当天的前后3天
（4）效果评估
1．瞬间塑造企业文化品牌：
大量派送图书的行动本身，就是一种文化效应，通过这一活动，可以瞬间建立出企业文化体系。
2．在业内外留下一个长时间的话题，引起轰动效应。
3.为第三标段热销及提价奠定基础。
4．建立一个庞大的客户数据库：
凡是来现场领书者，均要留下电话。
（三）《购房500问》目录纲要
一、购房知识
购房程序；
购房信息收集；
购房信息筛；
购房定位；
购房前的准备
看楼项目（看证件、层高、装修、通风采光、平面图、设施、结构、样板房、广告、面积、环境、管理等）
看楼方法（看房时机的选择）、收楼程序、收楼方法、哪种房最好？
（高层与多层、公寓与洋房、复式与别墅、期楼与现楼、毛坯房与装修房、市区与市郊）、购房费用（税）一览
二．购房技巧
审查发展商的技巧；
看楼时机的选择；
购房时机的选择；
房型选择方法；
比较方法；
破解售楼员骗术技巧；
破解广告骗局技巧；
破解合同骗局技巧；
选择付款方式方法；
砍价方法；
防宰方法；
签约方法
三．投资技巧
四．物业管理
五．购房个案：
购房陷阱大公开；
常见纠纷大公开；
工薪阶层购房案例选；
中收入层购房案例选；
高收入层购房案例选；
最失败购房案例选；
最成功购房案例选六．政策法规汇编（收入国家及省市最新政策法规）
七．购房投诉（收入郑州市购房投诉及相关单位及电话50个）
八．名词解释（收入100个房地产专业名词）
九．购房信息（收入100个楼盘信息，并附有专家评析）
十．装修公司、装饰材料、家具家电、床上用品名录
第六、推广配合
（一）、推广回顾及分析
“明天花园”项目自2004年6月26日公开面世后，已经有75天，在前期项目形象对外推广阶段，仅安排了如下广告：
广告种类
车体广告
电视广告
杂志广告
地图广告
网络广告
发布费用
32000元
1000元
发布时间
6月26日---9月26日
7月12日---8月10日
8月28日
4月15日
7月22日至今
在各种广告媒介的传播支撑下，销售中心的客户来量一直保持在20组/天左右，来电量保持在平均3组/天。
以下是来电、来访比例的广告分析：
媒介种类
口碑
自然流量
来访比例
5%
3%
6%
10%
37%
36%
来电比例
40%
2%
12%
11%
22%
13%
从上表格可以看到一个奇怪现象：
1、在“来访”类别中，通过“口碑”、“自然流量”到访的客户占到总量的七成，相比硬件媒介广告更加有效。
2、“车体广告”和“网络广告”占“来电”总量的六成，是“口碑”、“自然流量”两种媒介的六倍。
我们可以对以上四种媒介特性进行分析：
认知途径
流动的公交车车贴
网络连接、点击
朋友、亲戚相互介绍
路过现场及售楼中心
传播特征
经过的区域大，覆盖面宽。
无针对性。
针对年轻的客户群体。
覆盖面大。
群体数量较小。
无。
表现
主动传播项目概况，吸引客户
被项目打动，被动传播
被项目打动
媒介属性
硬件载体
软性载体
由此我们可以得出：
在以后的媒介选用问题上，可以通过硬件媒介来吸引客户群体，并通过包装，展示项目之独特形象和综合品质来扩大软性媒介的作用。
（二）、项目包装回顾及分析
1、本案之包装如下表所示：
销售现场包装
销售通道包装
施工现场包装
现场装修
销售人员
销售道具
媒体广告
户外引导
道路、景观、出入口、施工人员、临时建筑、材料用品及放置、现场管理、工程概况明示
门头、灯箱、室内水景、展板、灯光、LOGO墙、办公桌椅、办公室、盥洗间
集体培训、考核上岗、统一着装
项目沙盘、户型模型、项目印刷品资料、办公用品
仅车体广告及小媒体广告少量投放
无
由上表可以看出，销售现场的包装已经基本到位，而对销售通道和施工现场的包装是迫在眉睫的事情。
2、周边的项目均已完成项目包装。
如：
四月天、大河春天、林荫大道、中方园、瑞祥花园、美好时光。
（三）、销售现场包装需完善部分及时间要求
1、配置办公电脑，9月15日前；
2、室内背景音乐，9月18日前；
3、门前看板，9月18日前；
4、门前花卉，定期更换；
5、门前停车位分隔线，9月18日前；
6、楼书、单张制作，9月25日前；
7、样本合同审定，9月17日前；
样本合同考核，9月24日前；
8、销售面积核算，9月18日前；
9、销售人员秋季服装，9月25日前；
10、看房车，开盘之前。
（四）、销售通道包装及时间要求
1、拖厂路引导旗帜，9月22日前；
2、丰庆路引导旗帜，开盘前；
3、拖厂路路口过街广告牌，开盘前；
拖厂路在开盘阶段时间内，设置全街彩虹门作为引导、造势使用；
4、与市政协调，改“拖厂路”为“明天路”，同时设置道路指示牌；
5、媒体安排，见原第三标段方案，日期顺延（以开盘前后10天为准，共计20天），具体广告将以开盘通知、卖点诉求为主，将以4次黑白半版大河报、2次彩色半版郑州晚报为主。
（五）、施工现场包装要求
1、施工人员：
佩带安全帽，带胸卡，服装要求整洁，禁止穿拖鞋上岗作业；
2、各标段施工场地划分要求有分隔线，分隔围墙的砌筑以及粉刷要求统一形式和尺寸；
3、施工人员生活区：
要求每天打扫，作到清洁卫生，整齐有序；
4、施工人员办公区域要求同上；
现场指挥部要求挂牌，并悬挂项目广告标语；
5、工地内部临时建筑外墙要粉刷项目广告语，色彩统一；
6、工地拖厂路入口即：
文雅与我项目边界位置，做6*5米的广告牌两块，面向拖厂路，内容分别为项目鸟瞰、项目及施工合作单位概况；
7、拖厂路要求在开盘之前完工，路北侧要求铺设彩色道砖，并栽植景观树木；
路南侧用广告墙遮挡或直接绿化到位；
8、拖厂路从项目东边界起，到西边界止，路北侧施工围墙全部用广告看板围护，形成景观大道；
西头围墙设置公示牌，告知拖厂路与南阳路连接情况及后期施工情况，提前造势；
9、由工地的北入口处起，到工地止，路两侧插设彩旗；
在靠近第三标段位置，设置广告牌，明示二期项目土地原有树木的后期保护情况，突出项目的“纯生态社区”概念，为提高二期销售价格做好准备；
10、一期工程的主要施工通道要求在道路两旁放置花卉盆景；
11、拖厂路文雅小区位置要求撤除路障；
12、出入口实行证件制度，由保安进行管理；
进场人员一律带安全帽和出入证；
13、现场指挥部配置销售人员和客户的安全帽10个和雨鞋10双；
指挥部门前放置花卉盆景；
14、现场的花卉应有专人看管维护；
15、现场施工和人员以及材料的管理，遵从工程部制度和现场施工制度，作到文明施工，并争取获得优良工程；
16、以上均要求在开盘前完成。
第七、开盘效果预测：
（1）1、2、16、17号楼前期收款880万元；
（2）3、4、15号楼销售75套，定金75万元；
（3）基本实现一期销售冲刺任务；
（4）实现公司品牌的突破和大幅度的提升；
第八、开盘前后总费用预算（30天）
在短时间内通过大量的广告投放，形成热烈的广告爆炸效应，释放品牌冲击力，以期引爆客户的心理预期，替代原有品牌地位。
费用类别
报纸广告
礼品
抽奖
书籍
礼仪公司
花卉及其它
数额
15
1
5
3.5
0.5
合计
26万元
以上方案妥否，请公司领导尽快给以批示，我部门好做好准备工作。
2004年9月9日
升级会员 