市场定价策略定价系数表文档格式.docx

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5-1%-1%0%

6-2%-1%

7-2%

层次修正系数表二（有电梯）

层次一二三四五六七至高层

4-1%1%0%0%

5-1%1%0%

6-2%1%

7-（顶层-2）

加权平均法的

我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。

此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。

分值越大，表示等次越高。

1、18个定级因素

定级因素、指标与分值

定级因素指标分值

位置A、距所在片区中心区的远近；

B、商业为临街或背街；

C、写字楼为临街或北街；

D、住宅为距所在片区中心区的远近A、最差（远）1；

B、很差（远）2；

C、一般；

D、很好（近）4；

E、最好（近）5

价格A、百元以上为等级划分基础；

B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；

C、价格是否有优势A、最高1；

B、很高2；

C、一般3；

D、很低4；

E、最低5

配套A、城镇基础设施：

供水、排水、供气、供电；

B、社会服务设施：

文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A、最不完善1；

B、不完善2；

D、很好；

E、最好5

物业管理A、保安；

B、清洁卫生；

C、机电；

D、绿化率及养护状况；

E、物业管理费（元/月）；

F、是否人车分流；

G、物业管理商资质A、最差1；

B、很差2；

D、很好4；

E最好5

建筑质量A、是否漏雨漏水；

B、门窗封闭情况；

C、内墙；

D、地板；

E、排水管道A、最差1；

交通A、大中小巴士路线数量；

B、距公交站远近；

C、站点数量；

D、大中小巴舒服程度A、最少（远）1；

B、很少（远）；

D、很多（近）4；

E、最多（近）5

城市规划A、规划期限（远中近期）；

B、规划完善程度；

C、规划所在区域重要性程度；

D、规划现状A、最不完善1；

D、很完善4；

E、最完善5

楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；

B、总占地面积；

C、户数A、最小1；

B、很小2；

D很大4；

E、最大5

朝向A、按方向；

B、按山景；

C、按海景；

D、视野A、西（西北、西南）1；

B、东（东南、东北）2；

C、北（东北、西北）3；

D、南（东南、西南）5

外观A、是否醒目；

B、是否新颖；

C、是否高档；

D、感官舒适程度A、最差1；

室内装修A、高档；

B、实用；

C、功能是否完善；

D、质量是否可靠A、最差（远）1；

环保A、空气；

B、噪音；

C、废物；

D、废水A、最差1；

E、最好（远）5

发展商实力及信誉A、资产及资质；

B、开发楼盘多少；

C、楼盘质量；

D、品牌A、最差（少）1；

B、很差（少）2；

D、很好（多）；

E、最好（多）5；

付款方式A、一次性付款；

B、分期付款；

C、按揭付款；

D、其他A、最差1；

户型设计A、客厅和卧室的结构关系；

B、厨房和厕所的结构关系；

C、是否有暗房；

D、实用率大小A、最差1；

销售情况A、销售进度；

B、销售率；

C、尾盘现状、A、最差1；

广告A、版面大小；

B、广告频率；

C、广告创意A、最差（小）1；

B、很差（小）2；

D、很好（大）4；

E、最好（大）5

停车位数量A、停车位数量；

B、住户方便程度A、最差（少）1；

D、很好（多）4；

E、最好（多）5

2、定级因素权重确定

权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。

由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘的定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。

上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。

权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。

可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）

权重序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注

位置0.51

价格0.52

配套0.43

物业管理0.34

建筑质量0.35

交通0.36

城市规划0.37

楼盘规模0.38

朝向0.39

外观0.110

室内装饰0.211

环保0.212

发展商信誉0.113

付款方式0.214

户型设计0.115

销售情况0.116

广告0.117

停车位数量0.118

合计

3、楼盘因素定级公式

P=∑Wi×

Fi+W2×

F2+W3×

F3+…+Wn×

Fn

式中，P——总分（诸因素在片区内寻找楼盘优劣的综合反映）；

n——楼盘定级因素的总数；

Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；

Fi——分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。

可比楼盘量化定价法计算表

原始数据计算栏

序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X×

XY×

YXY

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

注：

表中楼价为均价（元/平方米）

据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。

故将所要建立的回归方程设置为：

Y=a+Bx

其中，Y为楼盘为价，X为楼盘得分。

只要求解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可惟一确定。

楼宇各种修正系数列表

朝向修正系数表

朝向东东南南西南西西北北东北

系数1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000

裙楼的售价调整系数

层次/系数/层数二层三层四层五层六层

12.82.22.32.42.5

21.822.12.22.3

31.81.922.1

41.71.81.9

51.61.7

61.5

塔楼的售价层次系数

层次/系数/层数15层20层25层30层以上

10.9700.9600.9400.930

20.9750.9650.9450.940

30.9800.9700.9500.945

40.9800.9700.9500.945

50.9850.9750.9550.950

60.9900.9800.9600.955

70.9950.9850.9650.960

81.0000.9900.9750.965

91.0000.9950.9800.970

101.0101.0000.9850.975

111.0151.0000.9900.980

121.0201.0050.9950.985

131.0251.0101.0000.990

141.0251.0101.0000.990

151.0301.0201.0100.995

161.0251.0151.000

171.0301.0201.000

181.0401.0301.010

191.0351.0351.015

201.0351.0401.020

211.0451.030

221.0501.035

231.0601.040

241.0551.040

251.0501.045

261.050

271.055

281.070

291.060

301.055

合计0