不动产登记暂行条例条例释义Word文档格式.docx
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本条第一款规定了不动产登记单元及其编码制度。
不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。
不动产单元是《条例》首次提出的概念。
建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。
不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。
建立不动产单元，统一编码制度，既有利于区别不同的不动产，也有利于政府对不动产进行管理。
（一）不动产单元的特征。
作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备以下三个特征：
一是具有明确的界址或界限。
该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来，土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋则必须具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。
二是地理空间上的确定性与唯一性。
土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。
登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。
房屋的坐落则通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一的、确定的编码，形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。
三是具有独立的使用价值，即作为登记单元的不动产能够单独被使用。
例如，根据《山东省土地登记条例》，对于土地使用权类型、用途、期限不同的土地，一般应当分别划宗。
（二）《条例》颁布前，各类不动产的登记单元。
在不动产统一登记实施之前，土地、房屋、海域等不动产都规定了各自的登记单元，分别如下。
一是土地以宗地为登记单元。
《土地登记办法》第五条规定：
“土地以宗地为单位进行登记。
宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
”国土资源管理部门以宗地为单位填写土地登记簿。
国土资源部此前一直积极推动宗地统一编码工作，颁布有专门的《宗地代码编制规则（试行）》，并对全国宗地统一代码编制工作进行了部署。
房屋登记方面，《房地产登记技术规程》也对房屋登记基本单元的编码规则等予以了明确规定。
二是房屋以基本单元为登记单元。
《房屋登记办法》第十条规定：
“房屋应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；
非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；
在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
”
三是海域以宗海为登记单元。
《海域使用权登记办法》第四条规定：
“海域使用权登记以宗海为基本单位。
权属界址线所封闭的用海单元称宗海。
但填（围）海造地的，应独立分宗登记。
单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。
两个以上海域使用人使用同一宗海域的，应当共同申请登记。
（三）我国不动产单元的设置。
本条第一款对不动产单元进行了原则性概括，明确了以登记单元为基础构建不动产登记簿。
登记单元必须综合考虑各类不动产的空间物理特征及其组合情况。
不动产单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间。
根据《通知》规定，不动产登记簿依据不动产登记单元进行填写，具体分为宗地宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等部分。
二、关于不动产登记簿
本条第二款规定：
“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
”因此，我国不动产登记簿的具体样式应当由国土资源部统一进行规定。
（一）《条例》颁布前登记簿的样式。
在不动产分散登记的背景下，各类不动产都结合自身的权利特点，分别设置了登记簿，形式不一，各具特色。
土地权利、土地承包经营权、海域使用权、水域滩涂养殖权、海岛使用权等不动产登记的基本单位都不同，都已经建立了各自统一的登记簿样式。
房屋登记已经出台了专门的登记簿管理办法，草原登记尚缺乏详细的办法和规范，林权登记也还尚未出台统一的登记簿册样式。
一是土地登记簿以宗地为单位按照物的编成进行设计，土地登记卡及其续表对土地权利变动等事项进行全面记载。
根据国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号）的规定，土地登记簿由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三个部分组成。
登记簿以街道
（乡、镇）为单位，按街坊
（村）及宗地号顺序排列组装。
土地登记卡上全面记载了地块的宗地编号、面积、用途、权属性质等基本信息。
土地登记卡续表中记载了土地初始、变更、注销和其他登记事项及其发生的时间。
但是，土地登记的对象不包含所有土地权利，土地承包经营权被明确排除在外。
此外，对于林地所有权和林地使用权的登记发证，管理上还存在一定争议。
二是房屋登记以房屋基本单元为单位，采取物的编成进行设计，以登记权利类型为基础，分别设置登记簿页。
虽然住建部门尚未制定统一的房屋登记簿样式，但是《房屋登记簿管理试行办法》对房屋登记簿的基本记载事项进行了规定，地方可结合本地实际适当增加。
房屋登记簿以“房屋基本单元”为基础，记载了房屋产权变动的基本情况。
登记簿分为房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况三个部分。
房屋基本情况包含了房屋编号、坐落、楼层、面积、土地权属性质以及房地产平面图等房屋自然信息。
房屋权利状况部分包含了房屋的所有权、抵押权、地役权等权利变更情况。
其他状况则包含了预告登记、异议登记、查封登记等不直接发生物权变动的登记类型。
三是土地承包经营权登记簿采取以户为单位，多个承包地块一并登记。
根据《农业部办公厅关于印发〈农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）〉的通知》中关于土地承包经营权登记簿的规定，土地承包经营权登记簿包含承包主体情况、承包地块情况以及承包经营权证变更情况三个主要部分。
承包主体情况包含发包方和承包方的名称和身份情况；
承包地块情况中，包含承包户名下的多个承包地块，并分别标注了四至方位；
承包经营权变更情况栏中包含证书的补发、换发和权属变更情况等。
四是海域使用权登记簿以宗海为单位进行登记。
根据《海域使用权登记办法》的规定，宗海是指权属界线所封闭的用海单元，海域使用权登记簿由海域使用权登记表组成，按照海域使用权登记编号顺序进行设置。
登记簿具体包括海域使用权人信息、宗海坐标、图件及相关信息、变更登记栏等。
五是无居民海岛使用权登记簿以单个海岛或者封闭区域为单位进行登记，包括海岛和岛上建
筑物的登记。
根据《无居民海岛使用权登记办法》的规定，无居民海岛使用权登记是对海岛的权属、面积、用途、位置、使用期限、建筑物和设施等情况所作的登记。
从登记簿的设计来看，包括海岛使用权人情况、用岛范围面积、岛上建筑物和设施情况以及变更登记情况。
六是林权登记簿包含林地和林木两类不动产的登记。
从登记簿的设计来看，基本包含林地、林木坐落、面积、株树等客观描述情况和权利人情况。
登记簿还设有变更登记栏，用于记载林权的变更情况。
七是水域滩涂养殖权登记簿延展期限单独设页。
2010年，农业部第1408号公告颁布了《水域滩涂养殖证等登记簿》文本格式，登记簿可以分为养殖权人信息栏、水域滩涂信息栏、延展期限栏、变更登记栏。
由于《物权法》
、《渔业法》等法律中未规定养殖权的最低期限，实践中养殖权的期限相对较短，甚至一年一发，因此养殖权登记簿中专门设置了延展期限栏。
（二）目前不动产登记簿的设计。
根据《通知》的规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入统一不动产登记簿。
登记簿具体分为宗地、宗海基本信息和不动产权利及其他事项登记信息，后者又包括土地所有权登记信息、建设用地使用权登记信息、宅基地使用权登记信息、房地产权登记信息、建筑物区分所有权业主共有部分登记信息、海域（含无居民海岛）使用权登记信息、构（建）筑物所有权登记信息、土地承包经营权、农用地使用权的其他使用权登记信息（非林地）、林权登记信息、其他相关权利登记信息、地役权登记信息、抵押权登记信息、预告登记信息、异议登记信息、查封登记信息等。
根据《通知》规定，各地可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。
三、不动产登记簿记载事项
本条第三款规定了不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。
一是不动产的自然状况。
不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。
以土地登记簿记载为例，其坐落便是指宗地所在地的名称，界址主要是通过地籍编号和图号体现，面积则是指宗地的大小，用途主要是指土地的使用类型，具体包括水田、果园、天然牧草地、住宿餐饮用地等，按照《土地利用现状分类》的规定予以记载。
对于房屋而言，
还包括房屋的楼层等信息。
二是不动产的权属状况。
不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。
以土地登记簿记载为例，权利人是指土地使用权人或所有权人；
类型是指集体土地所有权、国有建设用地使用权等类型；
内容是指房屋容积率等限制内容；
来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式；
期限是指土地使用权的期限；
权利变化情况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。
三是不动产限制提示事项。
这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。
在异议登记的情况下，登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事实；
在预告登记的情况下，登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事实；
在查封登记的情况下，登记簿记载的是司法机关查封的事实。
上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。
第九条【不动产登记簿的介质】
不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
本条是关于不动产登记簿形式及其安全的规定。
一、关于登记簿的形式
传统的登记簿一般采取纸质的形式。
由于经济社会的发展，电子计算机及网络的广泛应用，信息化已经成为各行各业的发展趋势。
不动产登记也应适应这种趋势，实现登记结果的电子化。
在《条例》颁布以前，《土地登记办法》和《房屋登记办法》均对登记簿的形式作出了规定，例如《土地登记办法》第十五条第三款规定：
“土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。
”《房屋登记办法》第二十四条规定：
“房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。
采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
据此，在实践中，我国许多地方也实行了电子登记系统，一些经济发达地区如上海、南京、广州等地基本上实现了土地登记的电子化。
其他国家和地区早就开始了登记信息化、电子化的步伐，如我国台湾地区《土地登记规则》第六条就规定了“土地登记得以电子处理，其处理之系统规范由中央地政机关定之。
土地登记以电子处理者，其处理方式及登记书表簿册图状格式，得因应需要于系统规范中另定之”等。
二、关于登记簿的安全
虽然电子登记簿使用较为便利，易于保存和传输，极大地提高了登记效率，但是受网络上诸多不安全因素影响的可能性比较大，为了避免因系统故障、自然灾害等导致登记资料的遗失破坏，《条例》规定应当定期进行异地备份。
这种异地备份的做法，在国外也被采纳。
例如，澳大利亚昆士兰州的登记簿早已电子化，共有三处备份，一处在登记机构办公地，另一处在本市的另一栋楼，还有一处位于郊外偏僻之处，数据每天进行更新。
电子登记簿应当有唯一、确定的纸介质转化形式，简单来说，就是其中的信息能够以唯一确定的格式以纸质的形式打印出来，以便管理保存或者查询需要。
【执笔：
国土资源部不动产登记中心蔡卫华、
刘志强】
第十条【不动产登记要求】
不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。
任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
释义
本条是关于登记簿记载要求的规定。
“各类登记事项”指的就是本《条例》第八条第三款所规定的不动产自然状况、权属状况及其他事项。
所谓“准确”，是指记载于不动产登记簿中的各类登记事项应与真实状况保持一致，唯有如此，才能保证不动产登记簿所记载的权利与事实上的权利是一致的。
所谓“完整”，是指应当记载的各类登记事项均毫无遗漏地记载于不动产登记簿之上，包括各种自然状况、权属状况和其他事项。
不过，并不是说每一项不动产登记都应当记载自然状况中的“坐落、界址”等所有要素、权属状况中的“主体、权利变化”等所有要素，涉及不动产权利限制提示的事项和其他事项，而是根据不同类型的不动产权利所需要记载的事项，将所有真实存在的能够反映不动产权利的各项具体要素记载于不动产登记簿上。
所谓“清晰”，是指能够在不动产登记簿上清楚明晰地看到所记载的各类登记事项。
这要求不动产登记簿的设置需合理，在不同的簿页和栏目记载不同类的事项，记载内容也应按照一定的逻辑顺序进行安排，打印或手写的字体大小适中、字迹清楚易识，以保证查看不动产登记簿时能对所登记的情况一目了然。
任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
“任何人”，就是包括权利人、利害关系人、登记机构工作人员和其他人等所有人，都不能损毁破坏不动产登记簿，不得修改登记事项。
可以修改登记事项的唯一例外是依法进行更正登记。
第十一条【不动产登记人员】
不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
本条是关于不动产登记人员的规定。
不动产登记人员是指直接从事不动产权属审核和登记审查的工作人员。
由于不动产登记是非常专业的活动且涉及的是不动产权利，价值巨大，为了确保登记结果的真实性与准确性，有效地维护不动产交易的安全与效率，各国都对不动产登记机构工作人员有很高的要求。
因此，《条例》对登记人员提出了要求，一方面要求从事登记的人员应当具备相应的专业知识和业务能力，保障登记人员具备开展不动产登记的基本业务素质；
另一方面也强调登记机构对登记人员的后续培训教育，保证登记人员能够适应不断发展的不动产产权登记管理的需求。
对于登记人员的资格管理、考核培训等具体内容，还需要通过出台专门的配套规章予以规定。
《条例》要求不动产登记人员应当具备相应的专业知识和业务能力。
一、加强不动产登记人员管理的意义
加强不动产登记人员管理是完善登记制度的关键环节。
不动产登记作为保障不动产权利的一项重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的。
加强不动产登记人员的管理，可以确保登记机构的工作人员具有足够的知识水平、具备符合岗位要求的专业能力和认真负责的专业精神。
这样才能保证登记结果的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现不动产交易的安全与效率，为社会主义市场经济的健康发展保驾护航。
加强不动产登记人员管理是提升登记人员素质的有效途径。
不动产登记是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，从事不动产登记的人员必须同时具备法律、经济、不动产、信息技术等多方面的专业知识，特别是不动产登记的审核、登簿等工作，对登记人员的业务素质、责任意识要求更高。
加强不动产登记人员管理，对登记业务人员提出岗位要求，完善登记人员考核制度，加强针对性的职业培训，有利于增强登记人员的学习主动性和实效性，能够有效提升不动产登记人员素质和业务水平。
加强不动产登记人员管理是保证登记质量、减少登记差错的必然要求。
不动产登记涉及权利人的重大利益，往往差之毫厘、谬以千里。
通过加强不动产登记人员管理，明确界定不动产登记人员的职权和责任范围，建立科学合理的业务技能提升体系，有利于发挥登记人员的主观能动性，减少主观任意性，提高登记人员的责任心，促使其依法依规履职，减少登记错误，保证登记质量，确保不动产登记工作的高质、高效运行，从而增强登记公信力，有效维护不动产权利人合法财产权益。
二、《条例》出台前，我国不动产登记人员管理的情况
《条例》颁布以前，各类不动产登记中，土地、房屋、海域登记规定了登记人员持证上岗制度。
实践中，海域使用权登记人员持证上岗尚未正式实施，土地登记人员持证上岗制度和房屋登记官制度实施顺利，制度比较成熟。
土地登记采取土地登记人员持证上岗制度土地登记领域开展登记人员考试上岗制度较早。
1996年10月30日，原国家土地管理局印发了《关于实施土地登记持证上岗制度的通知》［[1996]国土（籍）字第190号］，出台了《土地登记持证上岗管理暂行办法》，要求土地登记人员必须具备土地管理的法律法规、土地登记的理论与方法、土地管理基础知识等方面的知识，同时规定《土地登记上岗资格证》是土地登记人员上岗资格的凭证，凡参加土地登记上岗资格考试合格，并取得《土地登记上岗资格证》的人员方可从事土地登记工作。
2003年，国土资源部印发了《关于进一步做好土地登记人员持证上岗工作的通知》（国土资发〔2003〕44号），进一步完善了土地登记人员持证上岗制度。
《土地登记办法》作为部门规章，再次明确规定了土地登记人员持证上岗制度。
《土地登记办法》第四条规定：
“国家实行土地登记人员持证上岗制度。
从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。
”据统计，截至2014年，全国已有95110人取得《土地登记上岗资格证》，一支基本能够满足当前工作需要的土地登记队伍逐步建立起来。
房屋登记采取房屋登记官制度《房屋登记办法》对房屋登记人员也作出了相应的要求，第六条规定：
“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
”2009年，住房和城乡建设部进一步下发了《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房〔2009〕61号），明确规定“在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员，应按照《房屋登记办法》和本《通知》的要求，通过房屋登记人员培训考核或确认，取得《房屋登记官考核合格证书》后，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作”“从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位”，这些规定，在房屋登记领域开了“登记官”制度的先河，建立并实施了房屋登记官制度。
据统计，截至2014年，全国已有29487人取得房屋登记官资格。
第十二条【不动产登记簿的保管】
不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
释义
本条是关于登记簿保管要求的规定。
《物权法》第十六条第二款明确规定：
“不动产登记簿由登记机构管理。
”本条第一款进一步规定：
“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管。
”这样就将保管责任具体落实到个人。
专人负责保管的好处在于：
分工明确，确保有人对不动产登记簿进行实实在在的保管，且非保管人不能随意接触不动产登记簿，不容易出现差错；
责任清楚，不动产登记簿因保管不善出现问题，可以进行问责。
不动产登记簿作为国家机关重要的法定文件和重要资料，必须采取严格、规范的保存办法。
不动产登记机构除了指定专人负责不动产登记簿的保管之外，还应建立健全相应的安全责任制度。
不动产登记簿对于不动产物权变动公示具有不可代替的重要作用，若出现毁损、灭失，或者被人恶意篡改、盗取等情形，其后果将不堪设想，势必引发权利争议，产生社会纠纷。
基于此，对于采用纸质介质不动产登记簿的保存，应当配备设计规范的专用库房和必要的安全保护措施，如不动产登记簿和地籍资料库应有行之有效的防盗、防火、防潮、防渍、防有害生物等安全设备。
对于采用电子介质不动产登记簿的保存，由于电子登记簿比纸质登记簿存在更多的安全和隐私保护等问题，需要对其配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施，具体来说应包括以下几个方面。
第一，保证电子登记簿的安全。
电子介质的登记簿因需要接入互联网，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻击。
因此，采取电子介质登记簿的登记机构必须对电子登记簿配备充分的电子安全防护措施，如安装杀毒软件、防火墙、将内网与外网分开等。
同时，这些登记机构应当每天对登记簿的数据进行异地备份并且异地保存。
对于异地备份保存的数据，同样应采取充足的信息网络安全防护措施。
第二，严格管理电子登记簿。
为了防止电子介质的不动产登记簿被篡改，必须建立严格的规范，以确保对电子介质登记簿的数据之录入、存储、输出、运输进行严格有效的管理。
例如，电子登记簿应当设置相应的加密程序，只有依其权限获得相应密码授权的人才能进入电子登记簿的信息系统进行相应的操作。
第三，严格规范和控制电子签章。
在纸质登记簿上可以直接由登记机构的相关人员进行签名并加盖印章，但是实行电子登记簿则需要采用电子签名，这方面的安全问题也需要严格规范和控制。
第十三条【不动产登记簿的保存和移交】
不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。
不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
本条是关于登记簿永久保存、重建及移交的规定。
《物权法》并未对不动产登记簿的保存期限作出规定，《土地登记办法》对此也没有作出规定。
住房和城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》明确规定：
“登记簿应永久保存并妥善保管。
”我国绝大部分地方立法也都规定了登记簿应当永久保存。
如《上海市房地产登记条例》规定：
“房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲
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