卓顶精文医养结合可行性报告Word下载.docx

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随着人口老龄化的加剧，老年人问题和人口老龄化带来的社会问题日益突出，对社会发展带来了不容忽视的影响，成为了当前社会普遍关注的社会问题。

为充分利用***镇优美的宜居生态环境，构筑“老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐”的养老社会服务与保障体系，提出于连城县莲峰镇***，建设连城县****养老生态园。

项目总投资****万元，规划用地面积***亩（其中：

建筑用面积**亩，生态种植用面积***亩），建筑占地面积***万平方米，总建筑面积***万平方米，主要建设敬老院、颐养公寓、服务中心和医疗、室内健康娱乐、办公等用房，配套建设辅助用房、室外活动场所、停车场、供排水、供电、道路地坪、绿化景观等设施。

二、编制依据

1、福建省人民政府《关于加快发展养老服务机构的意见》；

2、福建省人民政府《关于支持社会力量兴办养老服务机构的实施意见》；

3、龙岩市人民政府《关于加快社会养老服务体系建设和支持社会力量兴办养老机构的实施意见》；

4、《连城县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

5、《老年人社会福利机构基本规范》（MZ20XX-20XX）

6、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）

7、《建设项目经济评价与参数》；

8、连城县经济社会发展有关资料和项目建设相关数据。

三、编制范围

本报告研究编制范围为：

项目建设背景和必要性，市场分析，建设地址与建设条件，项目建设方案，环境保护，节能，项目组织机构、人力资源配置和劳动安全，项目实施计划与招投标，投资估算与资金筹措，项目效益初步分析，结论与建议。

四、主要技术经济指标

1、项目总投资****万元；

2、床位数****张；

3、规划用地面积***亩（其中：

建筑面积***亩，生态种植面积**亩）

4、建筑占地面积***平方米，总建筑面积***平方米；

5、道路地坪（水泥砼及碎石地面）面积****平方米；

6、绿地（含景观）面积****平方米；

7、年经营收入*****万元；

8、年经营成本*****万元；

9、年利润总额*****万元；

10、建设期**年。

第2章项目建设背景和必要性

一、项目建设背景

1、区域经济社会背景

连城县位于武夷山南麓，地处闽西北部，土地面积2579平方公里，东邻三明的永安市，南与龙岩市新罗区、上杭县接壤，西靠长汀县，北倚三明市的清流、宁化县，辖17个乡镇245个行政村（社区），总人口33万人，属经济欠发达原中央苏区县和山区农业县。

连城县拥有便捷的立体交通网络。

国道205线和319线穿境而过，在朋口交汇重叠，省道204线穿越县城区，龙长高速、永武高速公路已建成通车，县域公路网络完善；

赣龙铁路在朋口设立县级冠豸山火车站，其扩能改造复线工程即将建成通车，建龙铁路纳入铁路网建设规划，即将开工建设；

龙岩冠豸山机场位于县城郊，已开通连城至北京、上海、深圳、杭州、成都、桂林等航线，基本形成了集高速公路、高等级公路、铁路、航空为一体的快速便捷立体交通网络。

随着交通条件的改善和沿海经济发达地区产业的转移，连城县区域经济得到较快平稳发展，20XX年全县生产总值137.7亿元，增长11%，城镇居民人均可支配收入27780元，增长10.2%，农村居民人均可支配收入10881元，增长11%。

2、区域生态环境

连城县地处闽江、汀江、九龙江“三江”源头，是福建省重要的旅游圣地和龙岩是主要的旅游地，属亚热带海洋性季风气候区，冬无严寒、夏无暑热，气候环境条件优越，河水清澈、空气清新，自然环境好，非常适宜人居生活。

3、老年人口社会背景

我国在20世纪80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，老年人口在总人口中的比重不断提高，人口老龄化程度不断加剧，人口老龄化形式日益严峻，所带来的社会问题日益突出，对社会发展带来了不容忽视的影响，成为当前社会普遍关注的社会问题。

人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态；

家庭结构的日趋小型化，青年人与父母交流少了，造成老年人的落伍感，甚至发生心理问题；

因退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠；

与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等；

老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定性，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

因此，为维护老年人权益，促进老年人社会福利事业健康发展，关注老年人，关心老年人，必须充分发挥社会力量，建立新型的社会化养老制度，构建“老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐”的养老社会服务与保障体系。

为此，提出本项目建设。

二、项目建设必要性

随着经济社会的发展，人口老龄化不仅是社会现象，也是社会、经济、政治的重大问题，影响着经济、社会和人类的发展。

全国第五次人口普查结过显示，我国有65岁以上老年空巢家庭1561.64万户，占65岁及以上有老年人家庭户的22.83%，生活在空巢家庭中的老年人2339.73万人，占65岁及以上老年人口的26.51%；

农村老年空巢家庭户1117.90万户，占老年空巢家庭户总数的71.58%，农村空巢家庭老人1632.90万人，占空巢老人的69.79%，人口老龄化问题日益突出。

我国已经进入老龄社会加速期，尤其令人担忧的是在经济还不发达的情况下迎来了人口老龄化，可谓“未富先老”。

因此，要大力发展经济，增强综合实力，不断提高人民的物质文化生活水平，这是解决人口老龄化问题的根本措施和出发点。

同时，要积极创新养老方式，走政府、社会相结合的养老道路，建立健全社会养老保障体系，大力发展养老服务行业，建立养老服务平台，才能正真提高应对人口老龄化的能力。

1、是应对当前社会人口老龄化快速发展的需要

目前，龙岩市60岁及以上老年人口达到42万人，占总人口的14.4%，连城县60岁及以上老龄人口比例更是达14.7%，并且呈现上升的态势，传统的家庭养老保障方式已无法适应社会发展的实际需要，迫切需要建立新型的社会化养老体系，以满足社会需要。

2、是推进连城县社会养老社会化的需要

随着人口老龄化现象的日益严重，养老问题已成为社会普遍关注的话题，社会养老社会化是建设社会主义市场经济体制的必然要求，是适应现代化特别是城市化进程的客观要求，是迅速改善目前连城县养老服务机构发展相对滞后，缓解连城县社会福利供需矛盾的有效手段。

3、项目建设是民间资本进入社会养老服务机构的探索，将积极推动龙岩市、连城县多种形式养老服务机构的发展，为老人创造良好的养老环境和条件，满足连城县及周边地区社会化养老的需求，促进社会养老服务事业发展，促进和谐社会机构和社会文明进步，将为连城县及周边地区的养老项目建设社会化、民营化起到很好的示范作用。

第3章市场分析

据有关资料统计表明，老人中通常与子女或亲属住在一起的仅有3-4%，老人通常和配偶住在一起离居子女的超过一半，在养老院多数为单身老人，占老人人数的10%，他们自身保护能力较低，在他们需要帮助或救护时，总是处在“被发现”状态，如“被发现”迟了些，加之救护上不及时，就会造成生命危险，给子女或亲属带来痛苦。

因此，现代化的老年养老中心必须急政府所急，从改善老人应急救急、养老护老的现状出发，建立一个完整的、网络化、多功能的集医、食、住、行、乐、教为一体的现在化、智能化的老人乐园。

目前，龙岩市养老服务体系建设发展较快，居家养老服务站实现了全覆盖，但运转经费不足，基本服务范围小、标准低，农村养老体系建设还处于起步阶段，养老服务缺乏专业人才，其专业化、职业化程度不高，与上级要求和社会需求仍有一定的差距，对老年人的社会保障和福利组织，主要依靠养老院和社区建立的一小部分老人托管中心，机构规模较小，比较分散，整体水平仍然不高，多数养老服务机构处于微利或亏损状态，运营困难，发展缓慢。

至20XX年底，全市共有各类养老服务机构154个，床位7904张，其中民办养老机构17个，床位3021张，民办养老服务机构发展和分布相对不均衡，较多的民办养老服务机构集中在中心城区。

龙岩市已进入人口老年型社会，近十几二十年来，老年人口持续快速增长，呈现出老龄化、高龄化、空巢化加速发展的特征。

截至20XX年，全市60岁及以上老年人口达42万人，连城县60岁及以上人口也将达到3万多人，社会对老年人的养老服务和保障需求不断加大。

同时，计划生育政策作为我国的一项基本国策，执行了几十年，实行计划生育的一代夫妇在未来十年内，将逐步达到退休的高潮，老年人口将迅速增长，养老对象的潜在空间是巨大的，养老服务和保障的社会需求更将大幅度增加，如果从创造优美生态环境、提高服务质量、拓宽接收渠道、完善管理等措施入手，有效提高养老机构竞争力，养老市场将大有可为，本项目将具有广阔的市场前景。

第四章建设地址与建设条件

一、建设地址

1、选址原则

依照老年人的特点和需求，养老机构地址选择应不远离社会、不远离家庭和亲友的城市郊区处，地址交通方便，空气新鲜，风景优美，与当地环境有机协调。

本项目选址应符合以下要求：

（1）交通便利，能满足老人出行与探视的需求;

（2）生态环境良好，宜养宜居;

（3）水资源丰富，符合生产、生的要求;

（4）场地面积可满足老人室外活动与适当生产劳动的需要；

（5）供排水、供电、通讯等基础设施有保障。

2、建设地址

项目建设地址连城县朋口镇朋兴村。

该块地距冠豸山火车站2.5km，距计划国道319与205重复线过境公路仅1.5km，交通十分便利，区域环境优美，无污染源，各项基础设施较完善，可满足项目建设和建成后老人生活的需要。

项目规划用地面积1000亩，其中：

建筑用面积200亩，生态种植用面积800亩。

拟建场地地形地貌简单，土地现状耕地、山垅田等农用地300亩，林地、山荒地等700亩，为朋口镇朋兴村集体土地，可用于项目建设。

二、建设条件

1、自然条件

连城位于武夷山南段东侧，界于北纬25°

13′-25°

26′、东经116°

32′-117°

10′。

境内中部偏西是一片自北向南的串珠状河谷盆地，东及东南部为玳瑁山脉的梅花山中山区，地势较高，岗岭重叠、群山起伏、峰壑纵横、涧流密布，其中朋口的将军山是县内水流三江的起源，它孕育境内似网状叶脉辐射四周的流溪，分汇闽江、汀江、九龙江奔腾入东海和南海;

西部为武夷山支脉的松毛岭次中山区，峰峦耸峙，形势险要，成为处于长廊盆地中的县城西北部屏障，松毛岭亦成了与邻县长汀的自然分界线。

全境多为低山丘陵盘踞，是一个八山一水一分田的山区县。

连城属亚热带海洋性季风气候，气候温和，四季分明。

年平均气温18.9℃，12月平均气温8.6℃，7月平均气温27.2℃；

极端最高气温37.6℃，极端最低气温-5.6℃；

≥10℃积温为6552℃；

年降水量1673.9毫米，无霜期278天。

项目地朋口镇朋兴村平均海拔400M，山清水秀，溪水清澈，气候舒适，生态环境优美，是连城县最适宜休闲、养老、居住的区域。

2、交通条件

连城拥有便捷的立体交通网络，国道205线从北向南、国道319线从东向西贯穿县境，并在朋口交汇重叠，省道204线横穿县境，已通航德4C级龙岩冠豸山机场距城区仅1.5公里，已开通连城至北京、上海、深圳、杭州、成都、桂林等航线，并将进行机场的扩能改造，赣龙铁路已建成通车，龙长高速、永武高速已建成，并在新泉设立互通，县际公路网络完善，已基本形成了高速公路、高等级公路、铁路、航空为一体的便捷立体交通网。

项目区可利用乡村公路与外界便利连通，交通条件好。

3、工程地质

拟建地址地形地貌简单，场地开阔，根据周边建设工程勘察报告表明，该地块土层特征从上而下分别为：

杂填土、粉质粘土、泥质砾砂、强分化粉砂岩、中分化粉砂岩，场地无岩溶、滑坡、泥石流、暗埋的塘滨等不良地质现象，未发现有埋藏的河道、沟滨、墓穴、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物，无构造通过，产地稳定性好。

总体来说，工程地性质能良好，地基底部基岩真题坚硬稳定，项目土建工程为一至二层建筑物，对工程地质无特殊要求，场地符合项目工程地址要求。

4、配套基础设施

（1）供排水条件

项目生活用水（含消防、绿化用水）水源为*****供水设施，同时自建供水设施，以满足项目生活用水需求。

项目生产用水利用自来水为水源，铺设输水管道，以满足生产劳动用水需求。

项目排水健全区域排水体系，以满足项目建设和使用需要。

（2）供电条件

项目区现有供电由连城县供电公司***供电所供应，可满足项目建设和使用需要。

（3）电讯

项目区已实现移动通讯信号覆盖，程控电话已达项目点，项目电讯等均可向相关部门申请解决，按规划要求就近合理衔接。

5、材料供应

工程建设所需水泥、砂、钢材及绿化材料等，可就近由当地市场解决。

综上所述，拟建地址交通条件良好，生态环境优越，供排水、供电、通讯有保障，是理想的场址。

第五章建设规模与建设方案

一、建设规模

新建连城益民中医院敬老院、颐养公寓、服务中心和医疗、室内健康娱乐、办公等用房，配套建设辅助用房、室外活动场所、停车场、供排水、供电、道路地坪、绿化景观等设施，床位数***张。

项目规划用地面积***亩，建筑占地面积****m2，总建筑面积***万m2.

2、建设方案

1、总平面布置

（1）布置原则

项目总平面布置应遵循以下原则：

根据场地的地形地貌，尽量保持原有的生态格局，合理布置，力求合理，运输线路畅通，布局紧凑，功能分区明确，减少环境影响等为原则；

以“可持续”为根本出发点，强调以自然为基础、以人为目标的基本前提，寻求人与自然和谐的平衡点；

建设应体现“整体协调原则”，充分反映个体与全局的协调发展。

（2）项目布置

按照生态环境基础和功能特征差异，将其划分为敬老院区、颐养公寓区、室外活动区等既独立又相互联系的小区。

各建筑物向座南朝北，光照充沛，建成生态环境优美，设施完善服务一流的老年养老，颐养中心，满足老年人不同层次的需求。

具体布置方案于规划设计阶段再作详细的布置。

2、建筑设计

项目建筑工程为一至二层建筑，符合《老年人建筑设计规范》要求，满足老年人养老，颐养的功能要求。

3、公用工程

（1）供水

项目用水为生产生活用水。

生活用水源为******自建供水工程，用水量约***吨/天，采用生活和消防合一的给水系统，给水管道采用PPR管材，热熔链接，于土建工程时一并铺设。

生产用水源采用自来水。

（2）排水

项目实行雨污水分流制，屋面雨水采用有组织排水，排至室外排水系统后进入区外排水体系。

生活污水经三级化粪处理后，进入区外排污体系。

排污管采用UPVP管，排污管与建筑物同步设计施工。

（3）电力电信

本项目供电由连城县供电公司***供电所供应，利用原有供电线路按需要进行合理衔接和改造，已满足项目建设和使用需求。

项目信息网络系统由电话、宽带、有线电视等系统组成，各类观线在途径施工时集中铺设，与相应供给部门进行合理有效衔接，以满足项目使用要求。

（4）道路地坪

沿自然风貌、山势走向，建设主次道路，主干道路长2公里，宽4.5米，次干道路长3.5公里、宽3.5米，为水泥砼路面；

同时依山傍水建2.2米宽，碎石路4公里长，道路建设符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》要求。

水泥砼及碎石道路地坪面积30050平方米。

（5）绿化

为美化环境，生态园绿化采取采取集中绿化和分散绿化相结合方式，建集中绿地1块，在建筑物周边、空地进行种树、植草等分散绿化，同时进行景观建设。

绿地面积（含景观）10000平方米。

（6）消防

本工程为一般框架结构建筑，按消防要求配置消防水管和干粉灭火器材，沿道路在每幢建筑物适当位置予供水管路设地面消防栓，每幢建筑物适配位置设消防报警警铃，公共走道、门厅等场所设事故照明及疏散应急照明（其中，走道、疏散出口设自带蓄电池的疏散指示标志灯）。

（7）抗震

项目区属地震基本强烈度VI度区，抗震设计采用VI度抗震设防。

三、建设内容

（一）建筑工程

1、敬老院：

3栋，2层框架结构，占地面积*，建筑面积*，床位数*张，

其中：

单人床位*张，双人床位*张。

2、颐养公寓：

4栋，2层框架结构，占地面积*，建筑面积*，床位数*

张，单人床位*张，双人床位*张。

3、服务中心：

2栋，2层框架结构，占地面积*，建筑面积*。

4、医疗、室内健康娱乐、办公等用房：

2栋，2层框架结构，占地面积

*，建筑面积*。

5、辅助用房：

指供水和配电用房、值班用房和库房等，占地面积*，建

筑面积*。

6、室外活动场所：

主要设置一些适用于老人活动、娱乐的设施，健身

路径、门球场、垂钓养鱼塘邓，面积*。

7、道路地坪：

面积*。

8、停车场：

9、绿化：

面积（含景观）*，同时进行景观工程建设。

10、生态种植区工程：

主要是区域内生产路、沟、渠等劳动生产设施建

设。

11、配套工程：

主要为生态园供水、排水、电力电信等配套设施建设。

（二）设施设备

主要是人住老人生活用设施设备、体育娱乐等活动用设施和器材、劳动用工具、医疗保健用仪器设备等，办公及接待用等设施用具等。

第6章环境保护

一、区域环境现状

拟建项目区依山傍水，山清水秀，区域内水环境、大气环境、声环境良好

二、项目环境影响评价及环保措施

本项目建设和使用对使用对周边环境不会产生大的不良影响，可能产生少量的影响主要是：

1、建设期：

项目建设工程中主要的环境影响是建筑废弃物、基建粉尘、噪音和施工人员的生活污水、垃圾对环境的影响。

同时项目建设会对拟建地地貌及树林造成部分破坏。

要求设计及施工时，设计单位及施工单位严格按国家有关规范规程进行设计和施工；

严格建筑废弃物处置，尽可能的二次利用，不能利用的应统筹安排堆放点进行填埋；

切实落实降噪措施；

及时合理处置生活垃圾污水；

严格做好水土保持措施；

把对周围环境有影响的粉尘、噪音污染及林木、土表、地貌的破坏降到最低程度。

项目单位确实做好绿化工作，通过绿化补偿，尽量减少对自然环境造成影响。

2、使用期：

项目使用过程中主要的环境影响是生活污水及垃圾对周围环境的影响。

项目单位应切实落实污水、垃圾处置措施，以减少其对周围环境的影响。

在作好上述环保措施的同时，还应结合项目区内生态环境现状，注意以下几个方面：

（1）实行雨污分流，厕所污水经三级划粪处理后排入集镇污水管网。

（2）各种必不可少但具有污染作用的服务设施（如食堂、锅炉房、烟囱等），应布设在主风向的下侧，病安装必要的消防除尘设备；

烟囱高度及排放浓度必须符合环境保护的有关要求。

（3）禁止使用污染严重的车辆和其它交通设备，尽可能使用各种低耗能、环保型的新产品。

加强生活及各种垃圾堆放管理，建设垃圾收集池并及时收集后送政府部门规定的垃圾处理厂处理。

（4）做好环保宣传，在小区入口和客人集中地段设置醒目且造型优美的宣传牌，以提高人们的环保意识，提醒客人注意卫生、防火、安全等事宜。

第七章节能减排

一、节能

项目建设过程中认真贯彻执行国家和行业节能标准，充分考虑采用节能新技术、新工艺和新设备，尽量减少能耗。

为搞好本项目的节能设计，拟从以下几方面采取节能措施：

（一）建筑总体布局节能措施

建筑总平面的布置和设计，宜充分利用冬季日照并避开主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。

建筑的主要朝向宜选择本地区最佳朝向，一般采用南北或接近南北向，主要房间避免夏季受东、西向日晒。

（二）建筑单体节能措施

1、尽量避免在东西向外墙上设置窗户。

2、尽量减小外墙面积，窗户采用反射玻璃和遮阳措施，提高外墙的隔

热性能。

3、利用新型材料和复合材料，提高围护结构的保温、隔热性能，提高

外墙的保温和气密性。

4、尽量降低建筑物的形体系数（外表面积和所包围的体积之比值），以降低外围护结构面积，降低耗能。

（三）节水措施

1、在水箱与水池进水管、建筑物引入管等处均设水表计量。

2、管理用房、社区匃用房公共卫生间坐便器采用6升两档冲水量水箱。

（四）风系统节能措施

1、为减少建筑能耗，本工程设有较为合理的外维护结构体系，外墙采

用200厚煤矸石烧结多孔砖及钢筋混凝土墙的保温隔热层均60厚。

利用自然通风；

屋面为平屋面时均采用高效保温隔热材料挤塑聚苯乙烯板保温隔热。

2、选择符合国家要就的环保材料及高效率的设备。

3、采用直接数字控制系统，能够对设备及温湿度等参数做出准确及时

的控制，减少能源的浪费。

（五）电气节能措施

1、设置开闭所，以提高配电电压，降低馈线电能损耗。

2、变电所设在负荷中心，以减少馈线电能耗，提高供电质量。

3、选用节能型变压器。

4、利用移相电容器现实无功功率补偿。

5、照明系统尽量采用高效电光源，优先选LED灯，尽量使用高光效

的气体放电光源。

一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。

6、公共走廊及楼梯间照明采用定时开关控制。

7、室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。

（六）绿化节能措施

充分利用自然通风、绿化发送气候，以节约能源。

在建筑周围种植树木、植被，可净化空气，同时起到遮阳、降噪的效果。

也可通过垂直绿化、屋面绿化、渗水地面等，改善环境温湿度，提高建筑物的室内热舒适度。

二、减排

项目污染物排放主要为建设期的生活污水、垃圾、施工废弃物和经营期间的生活污水、垃圾等。

各类废弃物视可利用程度进行再利用后集中处置，生活垃圾进行统一收集处置、生活污水进行三级化粪处理，在采取相应的环保措施后，可有效减轻污染物排放。

第八章组织机构、人力资源配置、劳动安全

一、组织机构

1、机构设置

本项目由投资人设立连城县胜君养老生态园法人机构，负责项目建设和管理。

项目建成后，设置办公室、财务部、敬老部、颐养部、医务部、后勤服务部等管理服务部门，负责各项具体经营管理服务职责。

2、工程建设管理

项目建设工程施工技术力量强、信誉好的有相应资质的建筑公司进行，项目建设实行项目法人责任制、合同管理制，项目建设过程中，由建设管理机构全面负责项目的实施，委派专门人员进行监督，对项目建设进行不定期检查，以保证施工质量监督监测部门联合进行竣工验收。

3、组织管理

（1）行政管理：

项目的招投标工作，日常行政工作，接待联络工作及

工程建设的日常协调和管理服务工作；

（2）财务管理：

项目的财务计划、资金的组织及使用安排，工程竣工

验收的财务决算；

（3）施工管理：

项目施工的协调、施工进度与计划