写字楼办公楼可行性研究报告样本Word下载.docx
《写字楼办公楼可行性研究报告样本Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼办公楼可行性研究报告样本Word下载.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
资金筹措：
此项目建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金。
八、重要技术经济指标（见表1－1）
九、研究重要结论
研究以为，该大厦建设，一方面能极大变化事业单位既有办公环境，满足当代化、信息化办公需要，提高行政办公效能，变化行政机关形象，另一方面，项目建设，将会有助于旧城区基本设施建设，带动都市区域均衡发展。
因而，本项目实行不但十分必要，也是切实可行。
重要技术经济指标表
表1－1
序号
名 称
单位
数量
备 注
1
建设规模
1.1
占地面积
m2
33334
50亩
1.2
总建筑面积
120560
1.2.1
办公用房
1.2.2
公共服务用房
1.2.3
设备用房
1.2.4
附属用房
1.2.5
地下车库
2
人员定编
人
3
绿地率
%
4
总投资
万元
其中：
建筑工程
其她费用
预备费
5
建设期
年
十、项目进度安排
本项目建设期为2.5年，筹划9月前完毕可研项目编制、施工图设计及项当前期立项等前期工作，3月开工，至9月竣工。
十一、项目建议
1、在项目建设资金不十分充裕状况下,严格控制费用支出，设立帐户专款专用。
尽量把资金集中用在项目土建安装某些和建筑配套设施费用上。
2、主管部门在政策、资金上予以及时指引和支持，使项目能尽快进行建设。
3、建议项目建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。
4、在项目实行当中，要力求保证区域环境卫生，布局规划满足都市总体规划规定。
建设中要强调绿化建设，在资金允许状况下，增设与都市环境相协调景观、园林及绿地建设。
5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同步又能符合有关建设原则。
第二章需求分析、建设必要性及建设规模仿定
一、需求分析
依照对市………………单位编制人员记录，定编860名。
详细名单如下：
人员编制基本状况表
单位名称
编制定员
依照《党政机关办公用房建设原则》，大厦建筑面积测算如下：
1）办公用房：
依照国家计委投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设原则》，本建设项目属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20m2，同步考虑到预留和发展，增长20%调节系数，则办公区建筑面积2064m2。
2）公共服务用房：
涉及功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。
按总建筑面积35%计，此外考虑到功能性展厅和招投标大厅可恰当增长相应面积，则公共服务用房总建筑面积为42196m2。
3）设备用房：
涉及变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、
通信机房等，按总建筑面积25%考虑，建筑面积为30140m2。
4）附属用房：
涉及食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积7%计，则附属用房建筑面积8439m2。
5）地下停车场：
参照关于市建筑工程配建停车场（库）规划设立规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车964辆。
按地上停车60%，地下停车40%考虑。
地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。
二、建设规模
通过需求分析，依照《党政机关办公用房建设原则》,本项目总建筑面积120560m2，占地面积50亩。
重要建筑涉及办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。
此外尚有大院内道路、绿化、停车场等辅助设施建设。
三、项目建设必要性
（一）既有办公场合严重影响了机关正常办公
现行办公楼都是80年代旧房改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前去办理公务、反映问题极不以便，对此意见颇多。
同步也无接待室、计算机房、大型会议室等必要公务用房，总体功能布局没有达到规定原则，无法满足当代化、信息化办公需要，严制约了行政效能提高，影响了行政机关形象
（二）本项目实行有助于旧城改造和旧机场扩展与发展
近年来，……市虽然对老城区进行了改造，但由于经济迅速发展，都市人口急剧增长，地区狭窄、人口密度过大矛盾始终没有得到较好解决。
加上以重化工项目为龙头工业上马与规模不断扩张，对城区更形成了挤压之势。
都市发展用地受到限制，老城区已没有发展余地，只能向城郊拓展。
依照中华人民共和国都市发展规律，行政单位选址对调节都市空间布局具备重大影响力，因而本项目建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列发展，加速城乡一体化进程，对都市发展具备重要战略意义。
（三）建设本项目有良好经济基本
上半年全市经济保持良好发展态势。
据记录局最新记录，全市实现生产总值……亿元，同比实际增长……%，名义增长……%。
。
其中，第一产业实现增长值……亿元，增长……%；
第二产业实现增长值……亿元，增长23.8%；
第三产业实现增长值……亿元，增长……%。
种植业生产形势较好，粮食播种面积增长。
上半年全市夏粮播种面积……万亩，同比增长…………%；
夏粮产量…………万吨，增长…………%；
蔬菜产量增长较快。
我市工业生产在市场需求增长、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长良好势头。
上半年全市规模以上工业公司完毕工业总产值…………亿元，同比增长…………%，实现增长值…………亿元，增长…………%。
因而，建设本项目是有经济保障。
第三章场址选取
一、场址现状
（一）地点与地理条件
拟建场址位于……………………此处地理位置平坦，环境优越，出行以便，也便于群众办事，周边无地质灾害，符合建设规定。
（二）场址土地权属类别及占地面积
本项目建设用地属于国有土地，共50亩，规划土地用途为公共建设用地。
二、场址条件
（一）地理位置
（二）气象条件
（三）工程地质、水文地质及地震状况
1、地层岩性
2、地质构造
3、水文地质
4、地震烈度
三、建筑材料来源及运送条件
区域内重要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。
砂子、碎石可就近购买。
项目水、电都已到位，只需依照项目供水、供电设计规定，用相应水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要。
第四章设备工程
一、给排水设计
1、设计根据
⑴关于本专业收集到本地市政资料；
⑵建设单位提供楼周边设施、资料和设计规定；
⑶本工程其他专业提供作业图和设计资料；
⑷关于现行设计规范和规程；
A、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-）
B、《建筑设计防火规范》（GB50016-）
C、《建筑灭火器配备设计规范》（GB50140-）
D、《建筑设计规范》（JGJ25-）
2、设计内容
（1）生活给水：
A、给水现状
B、用水量
按给水系统供水状况分别计算其各路管径系统。
按建筑给排水规范，用水定额范畴：
q=30~50L/人·
d，小时变化系数Kh＝1.5~1.2,T＝8h。
建筑面积S＝…………M2，有效面积S有效＝60%×
S＝…………M2，按6M2/人计算，人数：
………………人。
计算原则：
40L/人·
d，未以预见水量以10%计算，总用水量＝………………M3/d。
C、室内生活给水：
①建筑单体生活给水，采用带自动增压水箱管网叠压供水方式供应，充分运用市政给水管网压力。
②蹲便及小便器采用延时自闭冲洗阀，卫生器具排水均设高水封，卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套节水型。
③给水管材：
干管均采用衬塑钢管，卡环式连接；
给水支管采用PP-R管，热熔连接系统工作压力为0.60MPa，采用S4系列。
给水管道必要采用与管材相适应管件，生活给水系统所涉及材料必要达到饮水卫生原则。
（2）、雨污水：
①污水排水量按日用水量100%，污水系统采用排水管均采用单立管伸顶及专用通气系统两种形式，重力排出，需经室外化粪池后排入都市污水管网。
污水立支管采用UPVC下水管，粘接；
干管采用离心铸铁管。
②屋面雨水采用外排水，见建筑图规定。
雨水由雨水管道收集后，汇集至场地西南部雨水排放口，进入市政配套雨水管道。
（3）消防给水：
按规范，设立室内消火栓给水系统，按规范，本建筑室内消防用水量取15L/s，消火栓系统管径为DN100；
按规范设立手提式灭火器；
办公区档案室设立非卤代烷气体灭火系统。
灭火器配备：
该楼按严重危险级A类火灾设计，按规范配3A手提式干粉（磷酸铵盐）灭火器。
室外消防用水量取10L/s，因室外消防用水量不不不大于25L/s,故不设消防水池，室外消防给水由市政统一考虑。
二、采暖、通风设计
1、设计根据
①《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-
②《全国民用建筑工程设计技术办法-暖通空调动力》
③《民用建筑热工设计规范》GB501760-93
④《公共建筑节能设计标》DBJ04-241-
⑤建设单位提供现场资料及关于规定。
2、设计范畴
本专业设计内容为室内采暖、通风、空调及防排烟设计。
3、设计气象参数
①室外设计参数
夏季大气压力902.2hPa
冬季大气压力918.7hPa
冬季空调室外计算干球温度-15.1℃
冬季通风室外计算干球温度-11.4℃
夏季通风室外计算干球温度28.5℃
夏季空调室外计算干球温度33.1℃
最冷月平均室外计算相对湿度58%
②室内设计参数：
4、空调系统
（1）空调系统冷源方式，冷水参数
空调系统；
空调系统冷水由设立在本楼屋顶制冷机房机组提供7/12℃空调冷水，主机采用水冷螺杆冷水机组。
（2）空调、热负荷
本工程建筑面积5500M2,夏季冷负荷约170KW。
冬热负荷约154KW。
（3）空调风、水系统简述及气流组织阐明
空调风系统：
办公区采用自带冷热源恒湿空调，计算机房采用机房专用空调，普通技术用房、办公用房等小空间空调系统采用风机盘管加新风系统。
风机盘管系统应设房间温度自动控制系统。
空调水系统：
集中空调水系统为双管制闭式机械循环系统。
主立管采用双管制异程式，每层水平干管采用双管制同程式，在每层环路分支处设调节阀；
系统定压由制冷机房补水定压装置解决。
（4）监测成控制简述
①冷水机组、水泵应连锁启停。
②对供回水温度及压差应进行监测，回水温度过低时，冷水机组应停止动行。
③空气解决机组应设立超压报警装置。
④应对重要设备运营状态进行监测。
（5）管道材料及保温材料选取
空调系统风管所有采用无机不燃型玻璃钢风管；
空调供、回水管DN＝100采用热镀锌钢管，管径DN＝125采用无缝钢管，冷凝排水管采用镀锌钢管。
空调供回水管，应进行防腐保温，保温材料为难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度：
冷凝水管径DN＝32时为25mm，管径DN＝40时为30mm；
空调水管径DN=40为35mm，50＝DN＝100为40
mm，管径DN＝125为45mm，保温材料密度为50kg/m3
空调风管保温材料采用难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度为25mm，保温材料密度为48kg/m3。
5、通风系统
①档案室设立机械排烟、排风系统，同步机械补风系统。
②公共卫生间设独立机械排风系统。
换气次数公共卫生间10次/时。
排风机设在屋面。
6、节能专篇
空调某些:
①每个风机盘管供水管上均装电动两通阀，每个房间设立温控阀以实现风机盘管变速控制。
②空调机房出水房上应设计装置；
空调水系统稳中有降分支环路供、回水管上设立手动调节阀。
③空调机房冷冻水泵、冷却水泵实行变频控制以实现水泵节能动行；
全空气空调系统设热回收装置。
④空调主机选用螺杆式冷热水机组，能效比为4.9>
4.6满足节能规定。
三、电气设计
1、设计规范
①《10ＫＶ及如下变电所设计规范》GB50053-94；
②《供配电系统设计规范》GB50052-95；
③《低压配电设计规范》GB50054-95；
④《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（）；
⑤《民用建筑电气设计原则》JGJ16-；
⑥《建筑设计防火规范》GB50016-；
⑦《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
⑧《建筑照明设计规范》GB50034-。
2、设计范畴
①低压配电系统；
②电力、照明系统；
③防雷接地系统；
④消防自动报警系统；
⑤弱电（数据、电话、电视、保安监控等）系统。
3、电源、高、低压变配电系统
本工程电源由市政电力变电站引入，电压级别为0.4KV。
本工程消防设备及应急照明，消防及其他重要用电设备属二级负荷，普通电力照明用电属三级负荷。
（1）高压配电系统：
10KV高压配电系统为单母分段，控制规定及设备选型由供电局完毕。
（2）低压配电系统在一层设立低压配电室作为配电中心，采用放射式与树干式相结合方式沿竖井敷设，对于容量较大负荷或重要负荷采用放射式供电。
本工程计量设在低配室，便于管理。
功率因数补偿为无功功率因数自动补偿。
补偿后功率因数不不大于0.9。
（3）负荷估算：
本工程重要用房照度原则按30W/m²
考虑到水、暖、电梯设备专业用电，总设备容量约为Pe=100.4KW,总计算负荷Pe=80KW。
（4）应急诱导照明自带蓄电池，火灾报警等重要负荷采用UPS作为备用电源。
4、电力系统
（1）电力配电系统采用-380/220V，50Hz,TN-S系统。
（2）电梯采用放射式供电。
（3）对重要设备如：
火灾报警灯重要负荷采用UPS作为备用电源。
5、照明系统
（1）本工程照明分普通工作照明和应急、诱导照明，档案库等专用房间照明依照档案柜规定布置。
（2）节日及室外照明：
在建筑物外面设立彩色投光灯，运用投光效果衬托建筑物主体轮廓。
（3）相应急照明、疏散批示灯均自带应急蓄电池。
照明配电箱及计量箱均安装在各层配电小间内，安装高度距地1.4米。
（4）线路敷设、正常照明和动力电源干线均采用交联聚乙烯绝缘电力电缆（YJV-1KV），穿管沿墙敷设，分支线采用BV-500V铜芯导线，穿PVC管沿墙暗敷，沿吊顶内明敷，或穿焊接钢管暗敷。
应急照明及消防负荷线路：
干线均采用有机绝缘耐火电力电缆，穿管沿墙暗敷设，分干线和分支线采用ZR-BV-500V穿焊接钢管，沿楼板或地面内做耐火暗敷。
配电系统采用50HZ380/220V系统。
6、火灾自动报警及消防联动控制系统
本工程为消防二级保护对象，消防控制室设在楼内一层，内设集中报警控制系统，消防联动控制箱，每层设接线端子箱总线隔离器，走廊、档案库房等处设感烟探测器，各防火区恰当位置设带电话插孔手动报警按钮，走廊大厅设火灾事故广播扬声器，消防控制室设直通消防队直通电话。
消防联动控制系统涉及：
消火栓系统、自动喷洒系统、放排烟系统，防火卷帘门系统、电梯迫降系统等。
其电源供电均采用两路电源供电，末端互投切换。
7、弱点系统
（1）在本楼内设有闭路电视监控系统，一楼大厅，各出入口，各层走廊等处设监控摄像头，机房设在一楼消防安保中心。
（2）宽带接入网系统通信及综合布线选用星型拓扑构造，点对点结合法，干线电缆选多模光缆语音干线选用HYV型，电话及数据系统：
由本地电信局引入中继线致弱点机房经配线架配线后沿墙沿弱电桥引致各层语音数据信息出线口，出线口距地0.3米。
干线选用HYV型，支线采用UTP5超五类电缆穿管放射式配线。
水平子系统布线电缆沿吊顶内金属线槽敷设及穿钢管暗敷设。
对于周界报警系统、门禁系统、IC卡系统、防盗报警系统，在施工图设计阶段依照甲方和顾客规定再行拟定深化设计。
8、防雷及接地安全
（1）本工程建筑物采用三类防雷保护办法，在屋面上装设不不不大于15m×
网格，并设独立避雷针作为防雷接闪器，运用建筑物构造内两根主筋作为引下线，避雷带和主筋可靠焊接，引下线和基本钢筋底版钢筋焊为整体作为接地装置，为防止雷电电磁脉冲引起过电流和过电压在必要位置装设电涌保护器。
（2）为防止人身触电危险，本工程强、弱电接地系统统一设立，采用TN-S系统，设立专用PE保护线，凡正常不带电之金属外壳，穿线金属等电位联结应与保护干线，接地干线，总接地端子，各种金属管道及建筑物金属构件和基本等可靠联结。
在电话机房、消防中心、电梯机房、电气竖井、等处设局部等电位连接。
实验室依照需要增设局部等电位端子板。
第五章 节水、节能办法
一、设计根据
1、《中华人民共和国节约能源法》（1998）
2、《能源节约与资源综合运用“十一五”规划》
3、《中华人民共和国节能技术政策大纲》（1996）
4、《公共建筑节能设计原则》（GB50189-）
5、国家发展与改革委员会《节能中长期专项规划》
二、节能目的
能源是社会发展和提高人民生活水平重要物质基本，长期以来国内能源供应始终十分紧张，严重制约经济发展。
建筑能耗涉及直接能耗和间接能耗，建筑能耗占资源30%-40%，建筑节能是整体节能工作重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要现实意义，是实现可持续发展重要手段和主线办法。
国家发改委《节能中长期专项规划》拟定“十一五”期间，新建建筑严格实行节能50%设计原则。
三、节能办法
1、建筑热工设计
合理拟定建筑朝向，将大某些建筑布置为南北朝向；
建筑物体形系数控制在0.40以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目；
采用外保温办法，外墙采用240厚KP1空心砖墙，外侧贴45厚挤塑板，外墙传热系数为0.49；
屋面贴60厚挤塑聚苯保温板，加强屋面保温；
控制窗墙面积比，减少窗散热量。
2、采暖、通风设计
设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设立室温调控装置；
控制室内采暖系记录算温度。
温湿度取值高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每减少1℃，能耗可减少5%~10%,为节约能源，应避免冬季采用过高室内设计温度，室内计算温度应严格按照国际关于节能规定取值；
散热器外表刷非金属性涂料，且采用明装方式；
集中采暖系统供水或回管分支管路上，设立水力平衡装置，在每个供暖系统入口处设立热量装置；
冬季最大限度地运用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；
夏季最大限度地减少并运用自然能来降温冷却，以达到节能目。
3、给排水设计
A合理限定配水点水压
依照建筑给水系统超压出流实际状况，合理拟定给水系统压力，减少超压出流导致“隐形”水量挥霍，当水压不不大于一定限制时应采用减压办法，如设立减压阀、减压孔板或节流塞；
B推广使用优质给水管材
依照建筑和给水性质，选取适当优质给水管材，如聚氯乙烯管、聚丁烯管、铝塑复合管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质导致水挥霍；
提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏；
采用节水龙头，推广使用节水器具。
4、电气节能设计
A减少线路损耗
变电所应尽量地接近负荷中心，以减少供电半径；
选取电阻小导线，合理拟定导线截面积，尽量减少导线长度；
B减少变压器有功损耗
综合初装费，变压器、高低压柜、土建投资及运营费用，使变压器在有效期内预留恰当余量（最经济节能运营负载率普通在75%-85%之间）；
C提高供配电系统功率因数
功率因数提高了可以减少线路无功功率损耗，从而达到节能目，重要办法有：
减少用电设备无功率损耗，提高用电设备功率因数；
用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备滞后无功电流从而达到提高功率因数，同步又减少整体无功电流；
5、照明节能设计
照明节能设计就是在保证不减少作业面视觉规定、不减少照明质量前提下，力求减少照明系统中光能损失，从而最大限度地运用光能，普通节能办法有如下几种：
A充分运用自然光，使之与人工照明有机地结合，节约人工照明电能；
B在满足照明质量前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，普通房间（场合）优先采用高效发光荧光灯（如T5、T8三基色管）及紧凑型荧光灯；
C推广使用低能耗性能优光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场合内荧光灯宜选用带有无功补偿灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器；
D改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，依照照明使用特点可采用分区控制灯光或恰当增长开关点。
公共场合采用程序控制或时间控制，走道、楼梯等人员短暂停留公共场合可采用人员感应探测器控制。
第六章环保
一、编制根据
1、《中华人民共和国环保法》1989年12月
2、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环保管理条例》
3、《污水排入都市下水道水质原则》（CJ3082-1999）
4、《大气污染物综合排放原则》（GB16297-96）
5、《地面水环境质量原则》
升级会员 